下一個10年，你抓得住嗎

過去的10年（2010-2019年），是房地產行業的黃金10年。隨著城鎮化的推進，中國的城鎮化率從2010年的50%提升到2019年的60.6%。另外，中國自加入世界貿易組織后，經濟快速增長，在世界產業鏈中的地位逐步提升，居民收入在過去10年間也穩步提高，這使得居民改善住房條件的意愿相當強烈。

城鎮化率的提升，疊加居民收入的提高，都為房地產市場的繁榮打下了堅實的基礎（見圖1-1）。這體現在房價上，就是過去10年間全國城市房價的普遍性上漲，且部分城市的房價上漲速度超過了居民收入的漲幅。

數據來源：國家統計局。

房地產市場的繁榮，造就了一大撥富起來的居民。那些在2010年前后買了房子的人，都獲得了3~4倍的房價上漲。由于房子具有杠桿屬性，首付只有三成左右，因此房子的實際增值高達十幾倍。更難能可貴的是，房價在過去10年間幾乎沒有下跌時期，或者說資產價格幾乎沒有回撤?？梢哉f，只要過去10年間買了房的人，都賺得盆滿缽滿，家庭財富飛速積累。

另外，房產在居民家庭財富中的占比驚人。中國人民銀行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，中國城鎮居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%，住房擁有率為96.0%。這還不包括占總資產6.8%的商鋪。

與此同時，過去讓房地產市場持續繁榮的基礎卻在悄然發生變化。第一，城鎮化率超過了60%，我國進入了城鎮化后期，很多該進城的農民工都已經進城了。第二，人口紅利在逐步消失。國家統計局數據顯示，15~64歲人口占總人口的比例從2010年的最高值74.5%逐步下降到2018年的71.2%（見圖1-2）。人口紅利的消失，使居民收入增長不會像過去那么快了，購房需求也受到了一定的抑制。第三，目前房產在城鎮居民家庭財富中的占比已經超過了60%，居民進一步購買房產的能力和意愿有限。

數據來源：國家統計局。

最近幾年，大家發現房價漲不動了，尤其是非一線城市的房價。過去10年，你如果購置了房產，可以說是人生贏家，趕上了財富積累的快車道。那么，下一個10年呢？難道依舊拼命買房嗎？

中國人民銀行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，金融資產占家庭總資產的20.4%，比美國低22.1%。而在這20.4%的金融資產中，現金、存款、公積金等無風險資產的占比達到了47.4%，銀行理財等低風險資產的占比達到了26.6%，兩者合計占比74%。而股票、基金、債券等風險資產只占家庭金融資產的11.1%，占家庭總資產的2.3%，與歐美的發達國家以及日本相距甚遠（見圖1-3）。

數據來源：《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》。

中金公司的研究顯示，2019年我國居民總資產達到了552萬億元，但房產在其中的占比已經見頂。歐美的發達國家以及日本的歷史經驗表明，金融資產尤其是風險金融資產（以股票、基金為代表）在居民總資產中的占比會逐步提升。

中金公司的研究預測，中國居民風險金融資產2025年規模將達到160萬億元，是2020年的兩倍，未來5年年化增速將達到14%。加上存款和低風險理財產品，居民金融資產2025年有望達到371萬億元。

如果未來10年，居民家庭資產中有10%會從房產遷移到風險金融資產，那么投入到資本市場（股市、債市等）的增量資金將超過60萬億元！隨著國內金融市場對外開放、首次公開募股注冊制、科創板擴容等金融市場改革措施的加速落地，中國的資本市場可能會迎來一場史無前例的造富運動！那些創新型企業的企業家、參與資本市場投資的普通居民，會在這場史無前例的資本盛宴中獲得家庭財富的迅速增值，如同過去10年在房地產市場中一樣！

如果上一個10年，你買了房，搭上了房地產市場的快車，那么恭喜你，你已經成為人生贏家，獲得了第一桶金。如果因各種事情錯過了房地產的黃金時期，你也不用沮喪。因為財富增值的機會一直都存在，關鍵是你能否把握住時代的脈搏，搭上財富的高鐵！小米創始人雷軍曾說：“在風口上，豬都能飛?！比松嗍侨绱?，巨額財富的積累往往是因為把握住了時代的脈搏。

當然，機會永遠留給有準備的人。相比于房產，基金、股票等金融產品的投資門檻會更高，需要系統性的學習與實踐。在不了解金融產品的情況下，你如果亂投一氣，極有可能造成投資損失，更別提財富增長了。

這也是龍叔寫本書的目的所在——讓大家對金融投資產品有個全面的認知，了解相關的風險和收益特征。只有做到了投資前心中有數，大家才能獲得穩穩的收益。