第二節
專業貸款信用風險分析

一、項目融資信用風險分析

項目融資（Project Finance）是對一種特殊目的實體（Special Purpose Vehicle, SPV）的貸款，這類融資主要針對大型、復雜且昂貴的設備，對新投資建設項目融資，或對已有的建設項目再融資。對項目融資信用風險分析，一般從項目的財務實力、交易特征、政治法律環境、項目發起人等幾個方面進行分析評估，見圖5-5。

二、物品融資信用風險分析

物品融資（Object Finance）是指收購實物資產（如輪船、飛機、衛星、有軌車輛、船舶）的一種融資方式，這種融資方式下的貸款償還依靠已經用來融資、抵押或交給貸款人的特殊資產創造的現金流。這些現金流的主要來源可能是一個或幾個與第三方簽訂的出租或租賃合約。如果借款人的財務狀況及償債能力使其還款不必過度依賴特定抵押資產，貸款就應該被當做已抵押的公司貸款來處理，見圖5-6。

三、商品融資信用風險分析

商品融資（Commodities Finance）是指對儲備、存貨或交易所交易的商品（如原油、金屬或谷物）進行的結構性短期貸款。商品融資中用商品銷售的收益償還銀行貸款，借款人沒有獨立的還款能力。借款人沒有其他業務活動，在資產負債表上沒有其他資產。商品融資的結構化特征是為了補償借款人欠佳的資信水平。貸款的信用風險評級反映了其自我清償的特征以及貸款人組織這筆交易的能力，而不反映借款人的資信水平。如果銀行能根據借款人多項持續經營的業績，綜合評價借款人的信用狀況，那么商品價值就只是一種信用風險的緩釋工具，而不是償還貸款的主要來源，因此就不應作為特殊貸款處理。分析商品融資的信用風險，主要從商品融資者交易的超額擔保程度、融資的政法環境、融資購買商品資產的流動性特征、融資發起人實力以及擔保安排等五個方面進行分析，見圖5-7。

四、房地產貸款信用風險分析

產生收入房地產（Income-producing Real Estate）貸款是指為房地產（如用于出租的辦公樓、零售場所、多戶的住宅、工業和倉庫場所及旅館）提供資金的方式。在這種融資方式下，貸款償還主要依賴資產創造的現金流。此類現金流的主要來源是資產的出租收入或資產銷售收入。借款人可能是一個特殊目的實體，或從事房地產建設的公司，或擁有房地產的運營公司以及除房地產之外有其他收入來源的運營公司。產生收入房地產貸款，其典型特征是貸款償還可能性和出現違約貸款清收可能性之間具有強正相關關系，兩者都主要依賴房地產創造的現金流。

對產生收入的房地產貸款客戶信用風險分析，重要集中于財務實力、資產特征、發起人或開發商實力以及擔保安排四個方面。通過相關指標分析，判斷該客戶信用質量和未來還本付息能力，見圖5-8。

高變動性商用房地產貸款與其他類別的專業貸款比，是一種具有較高損失率的商用房地產融資，主要包括：用按照監管當局認定的房地產作為抵押的商用地產貸款，在資產組合中，此類貸款的違約率具有較大的波動性；為土地收購項目開發和建設階段提供融資的貸款；為其他性質開發建設融資的貸款，貸款的還款來源或是將來房地產不確定的銷售，或是償還來源相當不確定的現金流。高波動性房地產貸款的信用風險分析，除按一般房產商信用分析外，更要注重對影響房地產市場走勢的分析。

產生收入的房地產與普通住房抵押貸款不同在于，它是一種更加靈活更依賴于談判的不動產貸款。對這種抵押貸款者的分析是從市場開始的，然后需注意與政府的合作關系及游戲規則，通常要進行正規的評估，考慮長期的市場可行性與房地產的管理，使房地產貸款與貸款者的資金來源相適應，了解所得稅對決策者的影響，利用投資組合減少風險，并考慮競爭形勢與房地產發展趨勢。對房地產滿足潛在消費者需求能力的確定是其他一切分析的基礎，一般通用的風險衡量比率主要有：貸款價值比（loan-to-value ratio, LTVR=貸款額/項目價值）和償還能力比（debt coverage ratio, DCR=凈營業收入/債務清償）、營業費用比（operating expense ratio, OER =營業費用/實際總收入）和盈虧平衡比（breakeven ratio, BER=（營業費用+債務清償）/總潛在收入）。銀行對借款者的分析集中在借款者的資信狀況。借款者的記錄及聲譽極其重要。借款者的資信狀況由資信報告、當期財務報告及借款者口碑所反映。此外，還要根據當期市場條件對項目進行評估。如果是領先時間只有幾年的新新項目建設，還要努力預測項目完工時的經濟狀況。