第三編 農(nóng)村房屋買賣典型案例分析

張某某等與陸某甲農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據(jù)

湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院（2018）鄂28民終498號(hào)民事判決書。

案例內(nèi)容

上訴人張某某、李某某因與被上訴人陸某甲農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省建始縣人民法院〔2017〕鄂2822民初2284號(hào)民事判決，向恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院提起上訴。法院于2018年2月26日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某、李某某上訴請(qǐng)求：1．撤銷湖北省建始縣人民法院〔2017〕鄂2822民初2284號(hào)民事判決，駁回陸某甲的訴訟請(qǐng)求；2．本案一、二審訴訟費(fèi)由陸某甲承擔(dān)。事實(shí)與理由：1．一審法院查明2017年11月16日張某某、李某某向陸某甲郵寄告知書錯(cuò)誤；2．一審法院認(rèn)定陸某甲未滿十八周歲不能辦理戶口遷移手續(xù)沒有法律及事實(shí)依據(jù)；3．即使法院認(rèn)定合同無效，一審判決張某某、李某某返還陸某甲購房款20萬元明顯錯(cuò)誤，本案涉及的購房款只有10萬元；4．一審法院判決陸某甲返還張某某、李某某的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證及林權(quán)證超出本案審理范圍，且與該院〔2017〕鄂2822民初2317號(hào)民事判決相矛盾。

陸某甲辯稱：非農(nóng)人員陸某以陸某甲名義購買農(nóng)村房屋，根據(jù)房地一體原則，違反了《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，原審認(rèn)定事實(shí)和適用法律是正確的，請(qǐng)求二審法院依法維持原判，駁回上訴。

陸某甲向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求確認(rèn)陸某甲與張某某、李某某2017年3月16日簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月25日解除（訴訟過程中，陸某甲請(qǐng)求確認(rèn)其與張某某、李某某2017年3月16日簽訂的《房屋買賣合同》無效），張某某、李某某返還購買房屋、轉(zhuǎn)讓土地、流轉(zhuǎn)山林預(yù)付款20萬元；2．本案訴訟費(fèi)由張某某、李某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年3月16日，陸某甲之父陸某以陸某甲的名義與張某某簽訂了三份合同，分別為《房屋買賣合同》《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同》《農(nóng)村山林轉(zhuǎn)讓合同》，擬用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)。張某某、李某某分別在三份合同上簽了名，陸某代陸某甲在合同上簽了名。其中，房屋作價(jià)25萬元，耕地作價(jià)4.8萬元，林地作價(jià)10萬元，總價(jià)款39.8萬元。簽訂合同后，陸某付款20萬元，張某某出具了收條、并將相關(guān)證件交付給陸某。2017年3月28日，陸某將陸某甲的戶口由長梁鄉(xiāng)隴里村遷入長梁鄉(xiāng)金竹園村。不久，建始縣公安局天生派出所通知陸某，因陸某甲不滿十八周歲依政策不能辦理戶口遷移手續(xù)，要求陸某將陸某甲戶口遷回原籍。同年6月9日，陸某將陸某甲的戶口遷回原籍。2017年10月11日，陸某甲向張某某寄送催告履行合同通知書，同年10月21日，陸某甲向張某某寄送解除合同通知書。同年11月16日，張某某向陸某甲寄送告知書，表示竭力配合陸某甲辦理未盡事宜。庭審中還查明，上述三份合同約定的合同標(biāo)的物至今仍維持原樣未變。

一審法院認(rèn)為，農(nóng)村土地（含耕地、林地等農(nóng)用地）、農(nóng)村房屋范圍內(nèi)的宅基地依法屬于農(nóng)村集體所有，依照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，只有集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員才有權(quán)購買本村的農(nóng)村房屋和流轉(zhuǎn)本村的土地（不宜采取家庭承包方式的四荒地除外）。陸某甲系建始縣長梁鄉(xiāng)隴里村村民，而涉案房屋買賣合同標(biāo)的物即張某某、李某某的房屋位于建始縣××竹園村，陸某甲及其法定代理人陸某均不具有購買張某某、李某某房屋的身份資格，故陸某甲與張某某、李某某簽訂的房屋買賣合同因違反法律禁止性規(guī)定應(yīng)屬無效。無效合同自始無效，不產(chǎn)生合同履行效果，所以也就不存在合同解除問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償”的規(guī)定，張某某、李某某應(yīng)當(dāng)返還陸某甲支付的房價(jià)款20萬元。判決：一、陸某甲與張某某、李某某2017年3月16日簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、張某某、李某某于本判決生效后十日內(nèi)返還陸某甲購房款20萬元；三、陸某甲返還張某某、李某某“集體土地建設(shè)用地使用證”（建集建〔2009〕字第5788號(hào)）、“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證”〔建府農(nóng)地承包權(quán)（2005）第044111號(hào)〕、“林權(quán)證”（建始政林證字〔2009〕第040720號(hào)）。本案受理費(fèi)4300元減半收取2150元，由張某某、李某某負(fù)擔(dān)。

二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。

法院二審經(jīng)審理查明，2017年3月16日，陸某甲之父陸某以陸某甲的名義與張某某、李某某分別簽訂了《房屋買賣合同》《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同》及《農(nóng)村山林轉(zhuǎn)讓合同》。其中，房屋作價(jià)25萬元，合同簽訂之日支付10萬元，余款待流轉(zhuǎn)過戶手續(xù)辦理完善后一次性付清；耕地作價(jià)4.8萬元，合同簽訂之日支付4萬元，余款待流轉(zhuǎn)過戶手續(xù)辦好后一次性付清；林地作價(jià)10萬元，合同簽訂之日支付6萬元，余款待轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)辦好后一次性付清。合同簽訂后，陸某依約支付了三份合同簽訂之日的款項(xiàng)20萬元，張某某于同日出具了收條（載明為預(yù)付現(xiàn)金），并將相關(guān)證件交給陸某。后雙方因合同履行發(fā)生爭議，陸某甲向建始縣人民法院提起民事訴訟。就房屋買賣合同糾紛一案，建始縣人民法院立〔2017〕鄂2822民初2284號(hào)予以審理，就農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同、農(nóng)村山林轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，建始縣人民法院立〔2017〕鄂2822民初2317號(hào)予以審理。

另查明，2017年3月28日，陸某將陸某甲的戶口由長梁鄉(xiāng)隴里村遷入長梁鄉(xiāng)金竹園村。同年6月9日，陸某又將陸某甲的戶口遷回原籍。上述三份合同約定的合同標(biāo)的物至今仍維持原樣未變。

案例判決

二審法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。宅基地使用權(quán)是一種以身份為基礎(chǔ)的權(quán)利，其權(quán)利主體具有一定的特定性，即僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或者變相取得。本案中，陸某甲在簽訂案涉合同時(shí)不是建始縣××竹園村村民，至本案訴訟時(shí)，陸某甲也不具有建始縣××竹園村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，張某某、李某某以房屋買賣的形式變相將宅基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員陸某甲，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。因此，張某某、李某某應(yīng)當(dāng)向陸某甲返還案涉房屋預(yù)付款10萬元，陸某甲應(yīng)當(dāng)向張某某、李某某返還“集體土地建設(shè)用地使用證”（建集建〔2009〕字第5788號(hào)）。至于土地與山林預(yù)付款10萬元及相關(guān)證件，不屬于本案審理范圍，一審判決錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

綜上所述，張某某、李某某的上訴請(qǐng)求部分成立。2018年3月30日，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省建始縣人民法院〔2017〕鄂2822民初2284號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

二、撤銷湖北省建始縣人民法院〔2017〕鄂2822民初2284號(hào)民事判決第二、三項(xiàng)；

三、張某某、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還陸某甲購房款10萬元，陸某甲于收到款項(xiàng)同日返還張某某、李某某集體土地建設(shè)用地使用證（建集建〔2009〕字第5788號(hào)）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷的規(guī)定。

一審案件受理費(fèi)2150元（已減半），二審案件受理費(fèi)4300元，共計(jì)6450元，由張某某、李某某承擔(dān)3225元，陸某甲承擔(dān)3225元。

本判決為終審判決。