樓市分化篇：小城市全面日本化，大城市全面香港化

林小琬　黃漢城

明朝萬歷年間，在東北阿凌達河畔一個不知名的小鎮上，清太祖努爾哈赤下令造船二百余艘，分水陸兩軍共兩千多人沿河南下，一統關東。中國歷史上最后一個封建帝國崛起于白水黑山間。當初那座邊陲小鎮，是滿洲皇族的發祥地，大清帝國的龍脈之地，名為鶴崗。

400年風云變幻，鶴崗的巔峰早已化作歷史的塵埃，這里再沒有榮光，再沒有希望，有的只是枯竭，是收縮，是全面衰退。這里的房價跌到每平方米僅1千元的“白菜價”，這里的人口在18年間流失了近10%，這里的財政已經入不敷出。

而在3000公里外的中國南方，因為一位老人在40年前畫了一個圈，一座邊陲小漁村每天都在見證奇跡，新中國的改革開放始于此。今天，這塊土地已騰飛為國際化大都市——深圳。

這里的房價躋身全球前五，而一口氣能拿出5000萬元的“人上人”，也只能在門口蹲著排隊買房。[4]5年間，鵬城流入人口239萬，每平方公里土地產出4.6億元的稅收，位居全國第一。

東北鶴崗樓市崩潰，廣東深圳寸土寸金，這是中國樓市大分化時代的兩大極端。小城市的樓市，正在全面日本化。大城市的房價，正在全面香港化。

一兩萬元就能買一整套房

中國第一神人，當屬馬云老師。當初那個“買房如買蔥”的預言，多少人嗤之以鼻。結果在這滿清皇族發祥之地，找到了實踐真知。

1萬塊，不是一平方米的價格，是一套房的價格。2019年4月，一張鶴崗的房地產廣告照片刷爆了朋友圈。這里的房子貶值至1萬塊、被當成大白菜拋售的現象引起了全社會關注。

更令人吃驚的是，這些“白菜價”的房屋很多是2017年建造，甚至還有2019年新建的，一點都不破舊。如果你想在鶴崗租房，毫不費勁就能找到租金全免、僅需交供暖費的房子。

別以為鶴崗就是中國低房價的極限了。在中西部不少縣城中，還有你想象不到的低房價。

甘肅玉門，曾經是甘肅最富的城市，中國第一口油井的誕生地，如今油枯人散，資源型城市全面衰退。在玉門的老城區，一套70多平方米的房子只賣2000元，相當于一部OPPO手機的價格。用買一部手機的錢就能買一套房，真是魔幻。很多城區邊緣房子成為等待被拆卸的廢品，因為根本賣不出去。

春風度不了玉門關。玉門的人口從鼎盛時期的13萬銳減至今日的2萬左右，人去樓空?，F在，玉門的房價已經不納入統計，你在任何一個房產中介的網站上，都找不到玉門的房源信息。這是一座在中國樓市地圖上徹底消失的城市。

在中國偏遠地區，這一類因為結構性危機導致人口通縮的城市，并不算罕見。

鶴崗這張地產多米諾骨牌被推倒之后，就有人挖掘出了東北另一個資源枯竭型城市——遼寧阜新。阜新的房價同樣低至1萬到2萬元，按套買，還帶地下室。但是，當地人一點都不想接手，他們急于拋售套現。阜新的房子也變成了負資產，變成了埋葬財富的墳墓。

上述這些城市，幾乎集合了中國小城市所面臨的種種困境。我們以鶴崗為例，這里的GDP從2012年358億元人民幣的頂點，跌落至2017年的283億元人民幣，由于煤礦資源枯竭，城市經濟快速衰退；其地方財政收入則從2012年的27.1億元萎縮至2017年的23.1億元；與此同時，2017年底鶴崗債務余額為46億元，可謂是入不敷出，債務風險大。

這里的常住人口已經不再對外公布了。外界只能知道，這里在2017年的時候是100.9萬的戶籍人口。10年來，其就業人口減少18.24萬，以至于招聘警察，政府還要送房送車。

除此之外，老齡化、少子化還在后面步步緊逼。鶴崗的小學生人數連續20年減少，2017年僅剩3.26萬；而60歲以上人口則增長至22.6萬，占比高達22.4%，養老金缺口達486億元。

鶴崗的房價，絕不是中國樓市的“趣談”。

日本專門成立空屋銀行

這些房子白送都沒人要的城市，和隔海相望的日本何其相像。在日本，人口流失、少子化和老齡化危機嚴重的地區，房子早已成了“鬼屋”。

日本北海道八云町，一塊280平方米的住宅用地只需要450日元，合人民幣還不到27塊錢。你沒有看錯，我也沒有寫錯，就是27塊錢，是不是很嚇人？而一塊220平方米的土地，還帶著一套建筑面積為168平方米的房子，只需要1000日元，也就是59.92元人民幣。

不過，房價即便這么便宜，也還是找不到接盤俠，就連屋主家里人都不想要。修繕費和巨額的遺產稅令房東的親人們做出了一個中國人不能想象的舉動——拋棄房子。所以，日本冒出了越來越多的“鬼屋”，導致當地政府不得不成立“空屋銀行”，把房子白送給人住。

更讓人想象不到的是，連東京都的奧多摩地區也不能例外。在奧多摩地區，3000多間房子當中有400間都無人居住，所以政府把房子白送給了這三類人：現年35歲以下的單身人士；現年45歲以下的夫婦；現年50歲以下，帶孩子的家庭。除此之外，并沒有任何關于國籍的限制。

奧多摩距離東京核心區僅需要2小時車程，房子仍舊難逃“白送也沒人要”的命運。日本小城市的今天，又會是誰的明天？毫無疑問，在這個人口加速向超級城市轉移的大都市圈時代，中國小城市的房價正在全面日本化。

日本是在離東京直線距離不到100公里的地方，就出現了“鬼屋”。全球第一大都市的外圍尚且不可幸免，而中國有那么大的疆域，有那么多的中小城市遠離都市圈，又會出現什么景象呢？令人不忍細想。

掏空身體才住得起大城市

歡迎你來到房子論套賣的時代，也歡迎你進入花光十輩子運氣還不一定買得起房的時代。

中國就是這么復雜，這么分化，這么不可思議。金碧輝煌，富貴滿堂，這樣的時代只屬于深圳，屬于頭部城市。

表1-12　全球房價前十城市

數據來源：世邦魏理仕《2019全球生活報告：城市指南》

2019年3月1日，深圳福田某樓盤又現通宵排隊買房的景象，到了當天下午，項目突然因安全因素被叫停。那些手持幾千萬擠在門口的富人，遺憾而歸。再往前幾天，2月22日，深圳灣還出現了8000萬豪宅開盤即秒光的輝煌戰績，多套超1億的豪宅被認購。

2019年，深圳以68萬美元（約合人民幣456.2萬元）的平均房價，喜提全球房價第五名。同時進入榜單的，還有洋氣的魔都大上海，平均房價87.2萬美元（約合人民幣585.1萬元）排名全球第三。北京因為超級嚴格的調控，全球排名從去年的第五位下滑至第九位，不過平均房價也高達62.9萬美元（約合人民幣422萬元）。

南京、杭州、廈門這類強二線城市，如今的房價也在一步步向北上深看齊。數據顯示，2019年3月份南京秦淮區、杭州下城區、廈門湖里區的新房均價高達每平方米47080元、64300元、61111元。房價那么高那么貴，已經遠遠超出了當地居民的承受能力。

在東京，房價最高的是千代田區，號稱日本權力中樞，平均每平方米186萬日元，約合人民幣11.2萬元，看起來跟上海、深圳差不多。但是，住在這個區的居民，其人均年收入是788萬日元，約合人民幣47.25萬元。由于收入特別高，這么貴的房價也就顯得不那么貴了。

表1-13　東京年平均收入最高的三個區

數據來源：日本綜藝節目《月曜夜未央》

如今，北京的房屋均價跟紐約也是差不多的。但是北京全市居民人均可支配收入為6.23萬元/年，而紐約市的人均收入折合人民幣卻高達52萬元/年，相當于北京的8倍以上。

中國大城市的房價收入比之畸高，已是有目共睹。但總有一些人為此辯解說，中國大城市的房價沒有泡沫，因為我們不能看人均收入，而是要看上層人士的收入，畢竟廈門的房子是全福建的富人在買，北京的房子是全中國的人在買。這種邏輯其實漏洞重重，難道紐約的房子不是全球的富人在買嗎？東京的房子不是全日本的富人在買嗎？

紐約這座城市號稱世界之都，使用800多種語言，居住了來自全世界一百多個國家和地區的人民，由全球富人托起來的房價也只是跟北上深持平。中國一線城市的房價，憑什么這么貴？

毫無疑問，中國內地的一、二線城市的房價，正在全面香港化。表面上看光鮮亮麗，實則貧富撕裂，買不起房的年輕人越來越沒有出頭日，那些早上車的人，輕輕松松就拉開代際鴻溝。

有人說，在香港，只有兩種人，即食利階層和被食利階層。再直白一點，就是買房的和沒買房的。深以為然。

中國樓市的未來命運

自打刺破泡沫至今30多年以來，日本全國的房價嚴重兩極分化。

只有在東京、大阪、名古屋等大都市圈中的房屋，才是有價值的，才有接盤俠。其他小地方，很多都因為人口流失、老齡化嚴重而使房屋淪為負資產。

根據日本國立人口和社會保障研究所的數據，到2060年，日本人口很有可能會從現在的1.26億減少至0.86億。相關單位預測，到了2040年，日本將會有將近900個城區鄉村因為年輕人的遠離和人口減少而消失。

中國未來會面對這些問題嗎？

不，你不應該這么問，因為中國現在已經在經歷這樣的問題了。筆者在前文中已經提及，清華大學有項研究發現，從2000年到2010年，中國有180個城市的人口在流失，占了整整三分之一的國土。這樣的城市，叫收縮型城市。以前研究者們把結果告訴當地政府官員時，得到的反應都是“不承認”，或者干脆排斥這個叫法。所以，這180個收縮型城市中還有63個在做膨脹的規劃。

數據來源：日本國立人口和社會保障研究所

像鶴崗，明明不應該進行大規模的棚戶區改造，多余的商品房只會進一步打擊當地的房價，但為了土地財政還是做了，一步步走到了今天這種局面。

直至2019年4月，發改委發布的文件《2019年新型城鎮化建設重點任務》中首次提出“收縮型中小城市”的概念，我們才終于承認，有些城市注定是要走向破敗、衰退的。

當年日本為了抑制房價瘋狂上漲，主動刺破泡沫。很顯然，有鄰居的教訓，中國不會選擇這樣一條道路?，F在，中國的唯一設想就是用經濟的增長拉高居民收入，以此慢慢消化掉泡沫。換句話說，是以“時間”換取“空間”。

不過，當前的經濟正值新舊動能轉換之際，經濟增速在進一步放緩，原本可能要由一代人完成的消化泡沫的使命，或許就拉長為要由子孫三代來完成。

所以，各位還請多多保重身體。中國樓市到底能不能軟著陸，還要看各位為國辦大事的決心到底有多強。俠之大者，下一代來當。