北京“凍結(jié)”商辦房，成都的公寓還能買嗎

事件回放

2017年3月26日，北京市住建委、市規(guī)劃和國(guó)土委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），意味著今后在北京再想通過炒作商業(yè)地產(chǎn)牟利將難上加難。與北京形成鮮明對(duì)比的是，成都在售、待售、在建和待建的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目更多，住宅限購(gòu)政策升級(jí)后，成都商業(yè)性項(xiàng)目會(huì)否迎來銷售的春天？

璐眼看市

住宅限購(gòu)帶“火”了公寓銷售？

住宅項(xiàng)目限購(gòu)，對(duì)公寓產(chǎn)品來說本身就是利好。公寓類產(chǎn)品一般總價(jià)較低，可居家，可辦公，也可做酒店經(jīng)營(yíng)。

成都在售公寓類產(chǎn)品近期都在不同程度提高價(jià)格，尤其是限購(gòu)政策升級(jí)之后，部分項(xiàng)目每平方米漲價(jià)1000元起，但投資購(gòu)房者依然趨之若鶩。

北京針對(duì)商業(yè)性質(zhì)“類住宅”的調(diào)控措施，讓成都的業(yè)內(nèi)人士非常緊張。近年來，成都的商業(yè)庫(kù)存可謂是“壓力山大”，很多房企都把開發(fā)打“擦邊球”性質(zhì)的“類住宅”產(chǎn)品當(dāng)作是“救命稻草”。

當(dāng)前成都公寓熱銷的主要原因，筆者覺得是住宅限購(gòu)產(chǎn)生的購(gòu)買力溢出。也就是說很多人想買住宅，但因?yàn)橄拶?gòu)買不到，所以就買公寓去了。近來公寓搶眼的表現(xiàn)，主要還是與成都的限購(gòu)政策有著密不可分的關(guān)系。

成都商業(yè)庫(kù)存量大，之前公寓的銷售緩慢，庫(kù)存也比較大，但從2017年年底開始，借著住宅的熱銷，公寓也隨之被帶火。當(dāng)然，成都的公寓銷售市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)類似，都呈現(xiàn)出城南“領(lǐng)跑全城”的情況。

同時(shí)，成都作為國(guó)際化大都市，在西南有著重要的行政地位，這些年一直是人口流入的重點(diǎn)區(qū)域。這間接導(dǎo)致收入偏低的人群，尤其是剛剛踏入社會(huì)的大學(xué)生短時(shí)間內(nèi)買房居住并不現(xiàn)實(shí)，租房成為這部分人生活的必選項(xiàng)。因此，成都的租房市場(chǎng)長(zhǎng)期呈現(xiàn)出供需兩旺的情況，這也催生了購(gòu)買公寓出租的投資群體。

但購(gòu)房者在購(gòu)買公寓的時(shí)候，既要看到它與商品房在居住和投資屬性上的相似之處，也要注意它自身商業(yè)性質(zhì)帶來的問題：第一，購(gòu)買公寓首付必須達(dá)到五成以上，貸款時(shí)間最長(zhǎng)僅十年，貸款利率相比普通商品房有所上調(diào)。第二，公寓的水、電、氣、物業(yè)按照商業(yè)收費(fèi)，是民用住宅的1.5倍，戶型80平方米以上的公寓才能通天然氣。第三，按照成都的入戶政策，購(gòu)買公寓無法落戶。第四，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。也就是說，公寓在40年產(chǎn)權(quán)到期后的續(xù)期問題處理上，與普通住宅相比有一定區(qū)別。

但與此同時(shí)，筆者也認(rèn)為限購(gòu)不是公寓火熱的真正原因。

2016年以來，住宅市場(chǎng)特別火。到了2016年10月限購(gòu)政策出臺(tái)以后，在城南買不到住宅的人，其購(gòu)買力開始向城西、城東等不限購(gòu)的區(qū)域溢出。這是空間的替代。還有一些人，對(duì)區(qū)位要求比較剛性，比如必須要買在城南，那么就只能尋找另外一種替代，這一種產(chǎn)品上的替代。本來住宅市場(chǎng)的火熱，帶動(dòng)商業(yè)“雞犬升天”。但是也僅限于“類住宅”的公寓，其在居住屬性上相當(dāng)于一個(gè)替代功能。因?yàn)楫a(chǎn)品的替代，帶火了城南的公寓市場(chǎng)。

2016年10月份之前，城南的很多公寓走量也并不樂觀，價(jià)格也不高，一些金融城的公寓售價(jià)不到一萬元每平方米。現(xiàn)在公寓價(jià)格上漲很快，限購(gòu)是一個(gè)直接的誘因。

但是，這一次限購(gòu)帶火的，主要是城南的公寓市場(chǎng)，以金融城為核心，涵蓋市中心的一些高品質(zhì)公寓。其他區(qū)域的公寓，情況不如城南這樣火熱。因此，應(yīng)該說公寓火熱背后的最大原因，是市場(chǎng)對(duì)城南發(fā)展?jié)摿Φ目春茫拶?gòu)只是一個(gè)表面而直接的原因。