不動產配置考量因素與農村建設用地入市對家族資產布局產生的影響

不動產以其自身的價值特點，始終是家族（家庭）資產配置中最重要的資產形態。同時，不動產因不同時期、不同地域、不同行業和家族（家庭）的偏好、習慣和需求而呈現不同的特點。

家庭持有不動產的困惑

H先生在20世紀90年代從事貿易行業，積累了一定資產后開始轉向房地產行業，擁有位于一線城市黃金地段的商業地產和住宅，這些不動產價值在近幾年上漲了若干倍，市值達30億元，占其總資產的80%以上。從價值上看，上述不動產的上升空間非常可觀，使H先生的資產規模在近幾年大幅度增加，但H先生非常焦慮和困惑。因為申請了抵押貸款，所以地產無法在短時間內變現，雖然商業地產有不錯的租金收益，但多用于還貸和項目日常經營。不動產的價值會受到國家政策和經濟形勢的影響，具有一定的政策風險和市場風險，而不動產因為流動性的限制，在一定時期內無法盤活。H先生的焦慮是由于所持資產形態單一，抗風險弱，無法做資產規劃及長期的安排。

不動產的概念及法律特性

不動產，顧名思義是不能移動的資產，包括土地、房屋、礦產、草原、森林等。不動產權，即存在于不動產之上的物權，它是不動產進入法律領域的權利載體，包括土地、房屋等不動產所有權以及探礦權、采礦權、建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權、地上權、典權等。對不動產的法律保護是通過對不動產權的保護實現的。

不動產與動產相比有不同的特性，從法律保護的角度看，不動產權與其他財產權益相比具有穩定性，一物一權，公示公信，容易識別，不可自行創設。與其他權益相比，若同一標的物上有數個相互矛盾、沖突的權利并存時，物權具有優先權，具有較強效力的權利排斥具有較弱效力的權利的實現功能。另外，不動產除所有權、使用權外，還有抵押權等他項物權，可以使不動產的價值更大化。從投資和交易的角度看，因設立、交易、變動需按法律規定的程序和要求完成，與其他資產相比，不動產的效率較低。

家族投資不動產的價值考量

家族投資不動產，除家族在商業經營中本身就從事房地產開發等依附于土地使用權的商業項目，或者從事工業生產等活動的情形外，屬于日常商業經營需求之外的投資需求，家族應對該類投資做價值考量。

家族投資不動產有利于保持投資多元化

“不要把雞蛋放在一個籃子里”，是一條著名的投資原則。在家族投資領域，根據自身的投資實力、結構等狀況，家族應當構建多元化的投資組合。具有投資實力的家族，一般是經過長期的商業經營而積累了一定規模的財富。在商業經營中，集中經營優勢，避免分散經營和盲目投資是值得重視的。從整個家族財富的保值、增值角度看，任何一個家族都有配置不動產尤其是商品房的必要性。商品房等不動產具有實用性與投資性等多重屬性，不動產投資本身就是一種廣泛存在的投資方式，家族配置一定的商品房有利于保持投資的多元化。

家族投資不動產有利于保持投資的穩定性

不動產價值一般較大，在一定的發展周期存在長期持續穩定上漲的可能性。并且，不動產投資周期一般較長，具有時間上的穩定性。家族在從事商業投資活動時，也會面臨商業經營風險和諸多不確定性。如何對沖商業經營風險和不確定性是一個成熟的商業經營家族應當考慮的重要問題。投資不動產，既可以通過對不動產進行租賃持續獲取收益，還可以形成家族穩定的基礎資產，一旦家族商業經營出現風險甚至失敗，家族投資積累的不動產資產可以確保家族不至于陷入一敗涂地的境地。

家族投資不動產有利于提高家族融資的便利性

家族在從事商業經營活動中，對外融資是不可避免的商業行為。家族融資一般可以采取債權等間接融資方式，也可以采取股權等直接融資方式。家族在進行債權等間接融資方式時，無論是向銀行申請貸款，還是通過信托機構等其他金融機構融資，都必須有一定的擔保措施。實踐中，房產等不動產是金融機構最容易接受的抵押物。因此，家族在融資時，可以以家族持有的不動產作為抵押物。并且，隨著經濟的發展以及法律制度的完善，諸多依托于不動產的融資方式也會不斷出現，不動產在融資活動中的作用會更重要。可見，家族進行投資時配置一定的不動產，有利于提高融資的便利性，對家族的商業經營活動多有助益。

家族投資不動產的風險考量

不動產投資是投資品種中最穩定和最持續的。特別是近些年，在一、二線城市，投資住宅類項目的利潤率非常可觀。但投資者在購入、融資、轉讓時需要注意相應的法律風險：在購入過程中注意項目的合法性、標的的完整性，在融資時特別是資產證券化過程中注意法律制度不完善和操作層面的問題帶來的風險，在轉讓變現中注意交易的合法性和稅負問題。

不動產轉讓變現的法律風險

F女士房屋交易糾紛

長期居住在北美的F女士想出售自己在北京的房屋。經介紹，2016年9月26日F女士與L先生、W先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價格為2440萬元。雙方約定，買方應于簽訂《北京市存量房屋買賣合同》當日給賣方F女士支付定金10萬元，于辦理完畢該房屋的網簽手續的當日或次日，將購房款490萬元在某銀行支行的買方賬戶進行資金監管，在辦理該房屋權屬轉移登記手續的前3個工作日，將剩下的購房款1935萬元進行資金監管，于取得該房屋不動產權證書當日將上述兩筆款項解凍給F女士，辦理完畢該房屋物業交接手續當日給F女士支付購房款5萬元。雙方約定，如違約方逾期超過15日，守約方享有單方解除合同的權利，違約方承擔違約責任。

W先生、L先生給F女士支付定金10萬元，2016年11月11日，雙方辦理了房屋的網簽手續。W先生、L先生未按約定支付后續房款，F女士多次催要未果。2017年2月19日，F女士書面通知二人解除合同并向房屋所在地的人民法院提起訴訟。2017年12月29日，法院做出判決，雙方解除合同，W先生、L先生支付違約金20萬元。W先生、L先生不服，提起上訴，2018年5月22日當地第三中級人民法院駁回上訴，維持原判。

該案件中，F女士2016年9月開始出售房屋，因買方違約，既無法取得房款，又無法再賣給他人，直到2018年5月，她的房屋資產兩千多萬元是鎖定的。這段時間房屋價格即使上漲，F女士也只能“望房”感嘆。

不動產的價值較高，轉讓的目的就是變現取得對價，如不能順利取得或者不能完全取得轉讓的對價，則會遭受損失。因此，在轉讓不動產時應當考察受讓人的對價支付能力，并采取設定付款時間、進行資金監管、明確違約責任等措施來確保轉讓價款的取得。如果出讓的是不動產抵押權，應向交易對方充分披露權利負擔情況，提前做好解除權利負擔的安排，避免因交易障礙而承擔違約責任或者締約過失責任。

不動產入股的法律風險

家族以不動產作為資金入股公司時，應當注意不動產權屬問題、價值評估問題和轉移登記問題。首先，入股的不動產應當權屬清晰，沒有權屬爭議或瑕疵。家族持有的不動產會涉及家族成員共有、夫妻共有、代為持有等影響不動產權利歸屬清晰度的因素。因此，家族在投資活動中，如需以不動產投入，首先，應當仔細核查、梳理用以出資的不動產的權利歸屬狀況，避免因權利歸屬問題引發家族矛盾，也避免因權利歸屬問題而導致違約問題。其次，以非貨幣財產出資的，應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價，避免承擔出資不實等法律責任。最后，股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自應繳的出資額，以非貨幣財產出資的，應當依法辦理財產權的轉移手續。因此，以房屋等作為資金入股公司的，會導致房屋等不動產的權屬發生轉移，即由家族財產或者個人財產轉變為公司財產。

不動產抵押融資的法律風險

不動產抵押可以有效提高家族融資的便利性，但設定抵押權和取得抵押權時應當注意不動產抵押登記、抵押權的順序和共有不動產的抵押等問題。

第一，根據擔保法等法律法規的規定，設定不動產抵押權，應當進行登記，否則抵押權不成立。2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）規定：以建設用地使用權、建筑物、海域使用權等不動產設定抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。很多人認為，設定抵押權只要簽訂抵押合同即可，這種理解是錯誤的。針對不動產抵押權，簽訂書面的抵押合同只是一個必要環節，辦理抵押登記后才會產生法律效力。如不辦理抵押登記，抵押權人無法對抗善意第三人，抵押權及優先受償權可能落空，債權將相當于陷入無擔保境地。如未能登記是由抵押人造成的，抵押人要向抵押權人承擔違約責任，并在抵押物價值范圍內對債務人不能清償的部分承擔清償責任。可見，不動產抵押登記帶來的風險是雙方的，而不是單方的。《民法典》第四百零六條對抵押期間抵押物的轉讓條款有實質性修改，需要關注，即“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償”。原來抵押期間，未經抵押權人同意，抵押物不能轉讓的規定被修改。

第二，同一不動產可以依其價值情況設定多個抵押權，設定在前的抵押權優于設定在后的抵押權，即在實現抵押權時，設定在后的抵押權必須在設定在前的抵押權完全實現之后就抵押物的剩余價值主張優先權利。對于抵押人而言，應發揮不動產抵押物的最大效能，追求多次抵押；對于抵押權人而言，尤其是順位在后的抵押權人，務必要判斷抵押權能否充分實現。因此，在設定多個抵押權時，應當注意抵押權的順位問題。站在抵押權人的角度，如順位在后，應盡可能要求債務人另行提供其他抵押物，以確保增信措施的落實。

第三，共有包括按份共有和共同共有。以按份共有的不動產進行抵押的，設定抵押的權利人在自己享有的份額內進行不動產抵押，不需要取得其他共有人的同意。但是，如因行使抵押權須處置抵押的不動產，不能損害其他共有人的利益。《民法典》關于共有新增了第三百零六條：“按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。”

事實上，抵押權人的權益可能會受到潛在限制。以共同共有的不動產進行抵押的，需要取得共有權人的同意。家族在投資活動中取得抵押權時，必須核查不動產抵押物的權屬狀況，無論是按份共有還是共同共有，根據共有類型應做必要的判斷和采取相應的措施，以規避不動產抵押物權利瑕疵帶來的法律風險。

不動產租賃的法律風險

當事人進行不動產租賃時，應注意租賃的期限、轉租、買賣不破租賃和承租人的優先購買權4個方面的問題。

首先，不動產租賃期限的法律風險包括不定期租賃風險和最高租賃期限風險。當事人未采取書面形式訂立租賃合同的租賃，視為不定期租賃。對于不定期租賃，當事人隨時可以解除租賃合同。因此，不定期租賃合同缺乏穩定性，一般應避免。最高租賃期限是指法律規定的租賃期限的上限，不動產租賃合同的上限為20年，如超出最高租賃期限或者變相超出最高租賃期限，超出的部分面臨無效的風險。

其次，應關注租賃合同的轉租權約定。根據法律規定，承租人經出租人同意，可以轉租租賃標的物；承租人未經出租人同意而轉租的，出租人可以解除租賃合同。因此，在簽訂租賃合同時，雙方根據租賃的目的、期限等因素，應當對是否允許轉租問題予以明確，盡可能避免因轉租問題帶來的法律風險和經濟損失。

最后，租賃不動產時需要了解買賣不破租賃和承租人有優先購買權兩個基本規則。買賣不破租賃，是指出租人在租賃期限內轉讓租賃標的物導致租賃物發生物權變動的，不影響租賃合同的效力，承租人可以繼續租賃。對此，在不動產交易過程中，尤其是取得不動產所有權時，投資者應當仔細核查不動產標的物是否有租賃負擔，以避免承擔難以實現投資目的等風險。承租人的優先購買權是指在房屋租賃期限內，出租人如轉讓租賃房屋，承租人在同等條件下享有優先購買權，出租人應當履行通知義務等保障承租人的優先購買權，否則出租人可能面臨承擔違約責任等法律風險。

土地管理法和城市房地產管理法的修改對家族資產布局產生的影響

土地管理法和城市房地產管理法的修改內容

2019年8月26日，中華人民共和國第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過的《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，于2020年1月1日已施行。本次修改刪除了原土地管理法第四十三條“任何單位和個人進行建設需要使用土地的必須依法申請使用國有土地”的規定，將第六十三條的規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”修改為“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”。

通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、贈與或者抵押，集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。

城市房地產管理法的第九條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”被修改為“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外”。

對家族資產布局產生的影響

此次修訂突破了農村集體建設用地入市的限制，但使用權用途劃分、交易方式、實施主體等具體入市規則都有待未來相關辦法的出臺加以明確和規范。本次修訂的重大制度創新之一是明確了農村集體經營性建設用地進入市場的條件，正式在法律上為農村集體建設用地進入市場掃除障礙。農村集體建設用地的入市和后續的市場發展，無疑會加大家族不動產配置的空間和范圍，家族可以在置業、融資、入股等多方面考慮資產配置的范圍。但需要提示一點，本次修訂后的土地管理法規定的農村集體經營性建設用地，指具有生產經營性質的農村建設用地。修訂后的土地管理法的第六十三條確定可以入市的集體經營性土地，只包括工業、商業等經營性用地，未明確將“住宅”納入集體經營性建設用地，因此無法依據本次關于集體經營性建設用地入市的修訂而籠統推定“小產權房”的合法性。

隨著《中共中央、國務院關于建立國土空間規劃體系并監督實施的若干意見》和《自然資源部關于全面開展國土空間規劃工作的通知》等系列文件的陸續出臺和發布，我國國土空間規劃方面的政策進一步明確。自2019年5月28日起，我國全面推行國土空間規劃制度，各地不再新編和報批土地利用總體規劃，已批準的規劃期至2020年后的省級國土規劃、城鎮體系規劃等要按照新的規劃編制要求，將既有規劃成果融入新編制的同級國土空間規劃中。家族在不動產配置時，應關注國家宏觀層面的法律、法規和政策，這樣有助于站在更高的層面規劃財富。