第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)定位的基礎(chǔ)方法論

城市生長理論

城市的發(fā)展是連續(xù)的，它的結(jié)構(gòu)、形態(tài)增長也是連續(xù)的，并且在每個發(fā)展階段擁有不同的發(fā)展重點(diǎn)。城市生長理論是一種城市規(guī)劃學(xué)理論，廣泛應(yīng)用于城市設(shè)計、片區(qū)規(guī)劃的研究中。城市生長理論形象地指出了城市和城市群是一個不斷生長的過程，而其生長發(fā)育的機(jī)制和趨勢是重點(diǎn)研究的對象。

近年來，隨著我國工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化不斷深入，城市群的發(fā)展已經(jīng)成為我國城市化的重要力量。

對于城市生長理論的研究，能夠幫助我們了解城市未來的發(fā)展趨勢，站在整個城市群的高度，針對城市群內(nèi)部各個區(qū)域的發(fā)展趨勢和現(xiàn)狀條件，制定針對性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。這也是中經(jīng)研究將之作為產(chǎn)業(yè)定位的方法論基礎(chǔ)的重要原因。

《國內(nèi)外新城開發(fā)模式研究》報告顯示，城市的形成和發(fā)展就是其功能和空間不斷生長的過程。一般來說，最終能夠演化成為國際大都市帶的城市都經(jīng)歷了四個過程。

世界上大都市的發(fā)展雖然功能各有不同，但通常隨著城市規(guī)模由中心向外圍擴(kuò)張，形成了規(guī)律性的空間結(jié)構(gòu)。這種空間結(jié)構(gòu)自內(nèi)向外和自小向大可以分為四個圈層，代表了大都市發(fā)展過程的四個階段：

1.中心城市

中心城市的面積一般在100~600km2，半徑5~10km，人口密度在10000~20000人/km2。

2.大都市區(qū)

由中心城市和郊區(qū)城市地區(qū)組成，面積一般在1500~2000km2，半徑30-50km，人口密度在5000~10000人/km2。

3.大都市圈

由一個以上的大都市區(qū)組成，面積一般在10000~20000km2，半徑100km左右，人口密度在1000~2500人/km2，其中周邊大都市區(qū)的人口可以大于中心大都市區(qū)。

4.大都市帶

由一個以上的大都市圈組成，面積一般在30000km2以上，半徑200~300km，人口密度在300~1000人/km2。

依托公路、鐵路、航海、航空現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)和新一代信息技術(shù)等快速發(fā)展，城市在區(qū)域中的地位得到不斷提升，城市的發(fā)展也將形成網(wǎng)絡(luò)化的空間布局。

發(fā)達(dá)國家著名的大都市，例如英國倫敦大都市、法國巴黎大都市、美國紐約大都市和日本東京大都市等，一般都經(jīng)歷了完整的發(fā)展階段，形成了較為齊全的四個圈層。

1.英國倫敦大都市的四個圈層

分別為內(nèi)倫敦中心城市、大倫敦（包括市區(qū)及附近的29個城鎮(zhèn)）、倫敦大都市圈、倫敦-伯明翰大都市帶。

2.法國巴黎大都市的四個圈層

分別為巴黎中心城市（環(huán)行大道內(nèi)的20個區(qū)）、巴黎大都市、大巴黎大都市圈（巴黎市加上周邊7個省，即伊爾-法蘭西地區(qū)）、巴黎大都市帶。

3.美國紐約大都市的四個圈層

分別為紐約中心城市（包括曼哈頓等5個區(qū)）、紐約大都市、紐約大都市圈（包括周邊33個縣）、紐約-波士頓-華盛頓大都市帶。

4.日本東京大都市的四個圈層

分別為東京中心城市（包括市區(qū)的23個區(qū)）、東京都大城市區(qū)（包括市區(qū)的23個區(qū)和郊區(qū)的27個縣）、東京圈（包括東京都和神奈川、琦玉、千葉3個縣）、首都圈大都市帶。

我國的城市群規(guī)劃具有自身顯著的特征，主要表現(xiàn)在城市之間包含自然生態(tài)區(qū)、城鄉(xiāng)差異明顯、城市群中存在職能結(jié)構(gòu)和等級結(jié)構(gòu)等方面。目前我國的一些大型都市（如北京、上海）都處于多中心大都市圈發(fā)展階段，郊區(qū)城鎮(zhèn)從衛(wèi)星城發(fā)展到新城，成為大都市發(fā)展的多中心發(fā)展極。

以北京為例，目前北京衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)展加快，分擔(dān)主城區(qū)功能的作用逐步顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)支撐日趨明顯，輻射力和帶動力大大增強(qiáng)。如亦莊最先是北京周邊的一個小鎮(zhèn)，1958年根據(jù)北京市的城市規(guī)劃，將亦莊規(guī)劃為一個衛(wèi)星鎮(zhèn)，期間北京城市規(guī)劃有過兩次修改。由于優(yōu)越的地理位置，經(jīng)過幾十年的建設(shè)，亦莊被確立為北京市重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城。目前，亦莊升級為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，更是得到了快速的發(fā)展和建設(shè)，與中關(guān)村科技園區(qū)一起形成北京的高新技術(shù)企業(yè)孵化和成果轉(zhuǎn)化基地。亦莊新城成為北京經(jīng)濟(jì)增長的一極，除亦莊之外，順義、通州等新城都得到了良好的發(fā)展，成為北京多中心的發(fā)展極。

對于一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要研究的是項(xiàng)目所處區(qū)域的未來發(fā)展趨勢，這是制定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵，而城市生長理論是洞悉城市未來發(fā)展趨勢的重要理論。

按照我國對城市分級的定位，一般劃分為一、二、三、四、五線城市。

目前我國擁有一線（含新一線）和二線城市共49個，但這并不意味著僅這些城市才具備發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，實(shí)際上有一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常好的城市并不在一二線（含新一線）城市之列，例如河北廊坊，轄區(qū)內(nèi)的固安工業(yè)園在全國都很有名，是我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿案例。固安工業(yè)園能發(fā)展如此迅速，與其所處區(qū)域密切相關(guān)。園區(qū)依托北京這個一線城市，一方面享受北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的機(jī)遇，另一方面，北京城市過大受到種種城市病煩擾，其功能向外圍的疏解也給固安帶來新的機(jī)遇。

因此，城市生長理論為判斷一個區(qū)域的未來發(fā)展趨勢提供了一個重要依據(jù)，也是產(chǎn)業(yè)定位的前提。