第二節(jié)　研究主題與結(jié)構(gòu)安排

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)引發(fā)金融危機(jī)的研究可以有不同的切入點(diǎn)，如資產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策、房地產(chǎn)泡沫及其判斷標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)投資與匯率的關(guān)系、房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)周期與金融穩(wěn)定等。筆者認(rèn)為，從行為金融學(xué)的角度來(lái)看，人們?cè)诜睒s期忽視風(fēng)險(xiǎn)、在蕭條期放大風(fēng)險(xiǎn)的本性是很難改變的，法不責(zé)眾的思想更加使中國(guó)商業(yè)銀行的決策者不愿意放棄任何以冒險(xiǎn)換取收益的機(jī)會(huì)，而產(chǎn)權(quán)不明晰導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡化會(huì)加劇這種現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此，本書(shū)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)泡沫程度的判斷常常意義不大，且由于社會(huì)科學(xué)的特點(diǎn)，量化過(guò)程十分困難。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，判斷一個(gè)國(guó)家銀行業(yè)的整體信用風(fēng)險(xiǎn)狀況，判斷在一定價(jià)格調(diào)整壓力下，一個(gè)金融主體如商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力如何，常常是可行的且最為重要的。綜上，本書(shū)的研究主題和意義可以概括如下：

首先，運(yùn)用最新數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系等影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)性問(wèn)題進(jìn)行獨(dú)立重新判斷。

其次，探討房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)的分析思路和計(jì)量方法。

再次，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整下中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體估算。

最后，探討防范房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)的方法和措施。

同時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)至今沒(méi)有權(quán)威的定義和分類(lèi)，大多數(shù)研究對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)只是泛泛而談，甚至對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都不加以區(qū)分；而重點(diǎn)研究信用風(fēng)險(xiǎn)的文章大多只涉及其中一部分，如開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)或者按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，完全不能體現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)多樣性和復(fù)雜性的特點(diǎn)。筆者經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外研究成果的總結(jié)，結(jié)合自身的工作實(shí)踐，認(rèn)為房地產(chǎn)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)分為5類(lèi)，即開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)、土地開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，以及因房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)在行業(yè)間的傳導(dǎo)問(wèn)題。本書(shū)將從這五個(gè)方面著手，全面論述房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。全書(shū)共分為十章，具體結(jié)構(gòu)安排如下：

第一章，對(duì)研究的意義進(jìn)行闡述，對(duì)閱讀的文獻(xiàn)進(jìn)行整理，對(duì)全書(shū)的結(jié)構(gòu)安排、方法選擇進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)本書(shū)的主要內(nèi)容和主要?jiǎng)?chuàng)新之處進(jìn)行概述。

第二章，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)及房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)最主要的因素，本章結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，運(yùn)用嚴(yán)格的計(jì)量方法，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整壓力進(jìn)行分析，為研究房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整給商業(yè)銀行帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)奠定基礎(chǔ)。

在第一至第二章研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)貸款（指直接與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的貸款，本書(shū)包括開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和土地儲(chǔ)備貸款）的信用風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行估算，對(duì)相應(yīng)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行研究。

第三章，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為房地產(chǎn)相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)中規(guī)模最大，信用風(fēng)險(xiǎn)程度最高的貸款之一。為科學(xué)估計(jì)基于價(jià)格調(diào)整壓力下中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的整體信用風(fēng)險(xiǎn)狀況，并克服各商業(yè)銀行在壓力測(cè)試方法、壓力測(cè)試范圍上無(wú)法統(tǒng)一，在壓力測(cè)試結(jié)論上無(wú)法加總的矛盾，本章基于行業(yè)總量數(shù)據(jù)，利用基于現(xiàn)金流量的隨機(jī)模擬方法，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的整體信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行壓力測(cè)試，并揭示中國(guó)商業(yè)銀行承擔(dān)房地產(chǎn)下行周期沖擊的能力。

第四章，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的第二大類(lèi)貸款個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)討論。由于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整對(duì)不同的購(gòu)房者將造成不同的影響，不同貸款主體結(jié)構(gòu)的商業(yè)銀行也將面臨不同的信用風(fēng)險(xiǎn)狀況。本章在對(duì)中國(guó)商業(yè)銀行目前的個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)分析的一般方法，提出了分析中國(guó)目前個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的思路，對(duì)總體信用風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行估計(jì)，對(duì)商業(yè)銀行的承受能力進(jìn)行評(píng)估。

第五章，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款外，還有一類(lèi)直接與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款容易被忽視，即土地儲(chǔ)備貸款。土地儲(chǔ)備貸款是在土地招拍掛總體框架下，近幾年得到迅速成長(zhǎng)的貸款品種。由于該種貸款的借款主體常常比較模糊，還款來(lái)源常常受到政府的干擾，多數(shù)銀行對(duì)該貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)尚處于探索階段。但是，由于該貸款品種的規(guī)模增長(zhǎng)較快，且受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期影響較為明顯，加之中國(guó)地方政府土地財(cái)政問(wèn)題和隱性債務(wù)問(wèn)題已十分嚴(yán)重，逐漸成為商業(yè)銀行房地產(chǎn)類(lèi)貸款重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域之一。本章綜合考慮法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的借款主體、還款來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行研究和探討，在房地產(chǎn)價(jià)格壓力下，對(duì)中國(guó)土地儲(chǔ)備貸款的總體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。

除第三至第五章關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題外，商業(yè)銀行尚因房地產(chǎn)行業(yè)的周期性波動(dòng)而面臨第六章和第八章提到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

第六章，由于房地產(chǎn)為目前中國(guó)商業(yè)銀行貸款的主要抵押物，并且為各借款主體主要的資產(chǎn)存在形式之一，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整將引起商業(yè)銀行抵押物價(jià)值的波動(dòng)及借款主體凈資產(chǎn)的變化，從而對(duì)商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。本章在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)抵押價(jià)值相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證分析和測(cè)度。

第七章，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的各個(gè)行業(yè)是相互關(guān)系的，如果一個(gè)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)增加的原因是該行業(yè)陷入衰退，那么該行業(yè)的衰退必然引起緊密相關(guān)行業(yè)的不景氣，并導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)增加。深入研究行業(yè)之間及行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的信用風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)問(wèn)題，構(gòu)成本書(shū)第七～第八章的主要內(nèi)容。本章重點(diǎn)研究房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及各部門(mén)（也稱(chēng)各行業(yè)）間的關(guān)系，為第八章的信用風(fēng)險(xiǎn)分析奠定基礎(chǔ)。

第八章，本章在第七章對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的地位及影響進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)行業(yè)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量密切相關(guān)這個(gè)邏輯，探討房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整導(dǎo)致行業(yè)不景氣的壓力情景下，中國(guó)商業(yè)銀行總體信用風(fēng)險(xiǎn)的變化情況。技術(shù)路線為以貸款違約率作為評(píng)估銀行系統(tǒng)信用風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，使用Logit模型將貸款違約率轉(zhuǎn)化為綜合指標(biāo)，以綜合指標(biāo)作為因變量與宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行多元線性回歸分析，通過(guò)假設(shè)情境法進(jìn)行宏觀壓力測(cè)試，定量分析房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)因素波動(dòng)對(duì)中國(guó)銀行體系貸款違約率的影響。

第九章，不同的融資類(lèi)型、不同的行業(yè)特點(diǎn)有不同的信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施，除第四至第八章提到的信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施以外，本書(shū)認(rèn)為，房地產(chǎn)為適宜進(jìn)行限額管理的行業(yè)。該章綜合運(yùn)用MV模型法、因子模型法、經(jīng)濟(jì)資本評(píng)價(jià)法、基于承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的同業(yè)占比法，系統(tǒng)地提出了核定商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款限額的思路和方法，并進(jìn)行實(shí)證分析。

第十章，結(jié)束語(yǔ)，對(duì)本書(shū)的結(jié)論進(jìn)行最簡(jiǎn)要的概括，對(duì)研究不足之處進(jìn)行總結(jié)，并提出下一步研究的方向。

本書(shū)的整體技術(shù)路線如圖1-2所示。

各章節(jié)間的邏輯路線如圖1-3所示。