第二節　1950—1992年中國房地產經濟周期劃分

根據經濟周期的特點和性質的不同，一般將經濟周期波動分為古典周期波動、增長周期波動和增長率周期波動，這三種周期波動的形式不是互斥的，而是存在相互交叉和包含的階段。為全面反映1992年以前中國房地產的周期波動性質，本書從古典周期波動和增長率周期波動兩個角度進行研究和分析。古典周期波動也稱傳統經濟周期波動，是指總體經濟水平有規律性地出現上升與下降的交替和循環，在周期波動的擴張階段，經濟總量表現為正增長；在收縮階段，則會出現絕對量的下降。增長率周期波動是指經濟時間序列的增長率有規律性上升和下降的過程。

一、指標選擇

計劃經濟時期，價格及與之相應的產值指標，即價值類指標常常是失效的，相對有效的指標為物量指標（如建筑面積、成交面積、銷售面積等）；但如果考察相對指標，如變化率和占比，則可以消除價值類指標固有的缺陷。因此，為盡可能避免單指標法的不足，本書將“非生產性基本建設住宅竣工面積環比增長率”作為這個期間房地產周期波動的統計指標（基本指標），同時將“非生產性基本建設住宅竣工面積”（輔助指標1）和“住宅投資占基本建設投資的比例”（輔助指標2）作為重要的參考指標，進行單指標周期波動測度。考慮到1992年前其他統計指標統計口徑難以統一，且只能得到年度數據，上述指標的選擇是比較合理的。(8)

二、周期確認

1950—1992年房地產業相關統計數據如表2-2所示。

根據表2-2中數據，選取基本建設竣工住宅面積增長率和基本建設竣工住宅面積、住宅投資占基本建設投資的比例分別作為基本指標和輔助指標繪制波動圖，如圖2-1至圖2-3所示。

根據圖2-1至圖2-3，結合當時的宏觀經濟環境，對1953—1992年中國房地產經濟周期作如下劃分：

第1次周期波動（除本次波動以“輔助指標2”作為指標外，以下均以“基本指標”作為考察指標），1950年至1953年，歷時4年，除起始年份1950年外，上升時期為1年，即1953年；下降時期為2年，即1951年和1952年。

第2次周期波動，1954年至1958年，歷時5年，基本屬于增長率周期波動（1958年絕對量下降較少），除起始年份1954年外，上升時期為2年，即1955年、1956年；下降時期為2年，即1957年和1958年；這一周期的特點是波峰較高，波谷較淺，波動較劇烈。

第3次周期波動，1959年至1961年，屬于有絕對量下降的古典周期波動，歷時3年，其中上升時期1年，即1959年；下降時期2年，即1960年和1961年；這一周期的特點是波峰很低，波谷較深，波動較劇烈。

第4次周期波動，1962年至1966年，屬于有絕對量下降的古典周期波動，歷時5年，其中上升時期為3年，即1962年、1963年和1964年；下降時期為2年，即1965年和1966年；這一周期的特點是波峰較高，波谷較深，波動較劇烈。

第5次周期波動，1967年至1976年（恰好為“文革”10年），增長率周期波動占主導（1974年和1976年絕對量下降較少），歷時10年，其中上升時期為2年，即1971年和1975年；下降時期為4年，即1972年、1973年、1974年和1976年；另外四年即1967年、1968年、1969年和1970年由于數據缺失無法識別；這一周期的特點是波峰較高，波谷較淺，波動較劇烈，周期持續時間長。

第6次周期波動，1977年至1981年，屬于增長率周期波動，歷時5年，其中上升時期為3年，即1977年、1978年和1979年；下降時期為2年，即1980年和1981年；這一周期的特點是波峰較高，波谷較淺，波動較劇烈。

第7次周期波動，1982年至1983年，屬于有絕對量下降的古典周期，歷時2年，其中上升時期為1年，即1982年；下降時期為1年，即1983年；這一周期的特點是波峰和波谷均較淺，波動較緩和。

第8次周期波動，1984年至1987年，屬于有絕對量下降的古典周期，歷時4年，其中上升時期為2年，即1984年和1985年；下降時期為2年，即1986年和1987年；這一周期的特點是波峰較高，波谷較淺，波動較劇烈。

第9次周期波動，1988年至1992年，這是一次還沒有完成的不完整的周期，除1989年為下降時期外（與“1989年政治風波”的時間相符），其他年份均為上升時期。

總體來看，1950—1992年中國房地產周期存在以下特點：一是幾乎每個周期都存在絕對量下降的時期，波動較為劇烈；二是周期長度大約在3～5年；三是對比圖2-4中國宏觀經濟周期的波動情況可以發現，中國房地產業與國民經濟相關度較高，但也存在明顯的自身特點，波長、波幅有自身的規律，且波動程度較宏觀經濟波動劇烈；宏觀經濟自1978年后已不再出現增長率為負的經濟周期，而房地產業則仍然存在多個絕對量下降的時期，古典周期波動在1992年前的房地產周期中占相對主導地位；改革開放前中國房地產業處于極其低谷的階段，基本建設住宅竣工面積維持在1000萬～3000萬平方米，改革開放以后，受國家政策的影響，房地產行業的規模突然放大，并維持在較高的水平。