2.3 投資性房地產的初始計量

2.3.1 外購投資性房地產的賬務處理

外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費（不包括可以抵扣的增值稅進項稅額）和可直接歸屬于該資產的其他支出。在采用成本模式計量下，外購的土地使用權和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產”賬戶，按當月可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”賬戶，按照下一年可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”賬戶，按照支付的全部價款，貸記“銀行存款”等賬戶。

在采用公允價值模式計量下，按照外購的土地使用權和建筑物發(fā)生的實際成本，借記“投資性房地產——成本”賬戶，按當月可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”賬戶，按照下一年可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”賬戶，按照支付的全部價款，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例2-1】2017年12月30日，大華公司購入一幢辦公樓辦妥了各項手續(xù)，購買價款1200000元，增值稅120000元，款項已用銀行存款支付；辦妥各項手續(xù)后，大華公司將辦公樓出租給A公司使用。

若大華公司采用成本模式核算，其賬務處理為：

假設大華公司采用公允價值模式核算，則其賬務處理為：

2.3.2 自行建造投資性房地產的賬務處理

自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。采用成本模式計量的，應按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。采用公允價值模式計量的，應按照建造過程中發(fā)生的成本，借記“投資性房地產——成本”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

【例2-2】2017年5月，大華公司從其他單位以300萬元價格購入一塊土地的使用權，并在這塊土地上開始自行建造A、B、C三棟倉庫，B、C倉庫建成后可以自己使用，又可以單獨出售，A倉庫用于出租。2017年12月1日，大華公司預計倉庫即將完工，與丙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的A倉庫租賃給丙公司使用。租賃合同約定，A倉庫于完工時開始起租。2017年12月25日，三棟倉庫同時完工。A、B、C三棟倉庫的實際造價分別為200萬元、300萬元、500萬元。A倉庫造價包括工程物資140萬元、工資40萬元、銀行存款支付其他費用20萬元。

B、C倉庫完工后用于自己使用，故完工后按固定資產入賬。

而A倉庫明確為出租而建造，故作為投資性房地產核算，

假設大華公司采用成本計量模式，其投資性房地產的賬務處理如下：

A倉庫分攤的土地使用權=300×[200÷（200+300+500）]=60（萬元）

投資性房地產A倉庫賬面價值=1400000+400000+200000=2000000（元）

A倉庫完工時結轉成本：

2.3.3 投資者投入的投資性房地產的初始計量

投資者投入的投資性房地產，應當按照投資合同或協議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協議約定價值不公允的除外。對于投資者投入的投資性房地產，企業(yè)應按投資合同或協議約定的價值，借記“投資性房地產”賬戶，按當月可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”賬戶，按照下一年可以抵扣的增值稅額，借記“應交稅費——待抵扣進項稅額”賬戶，貸記“實收資本”或“股本”賬戶。

【例2-3】2017年8月28日，大華公司與其投資者張華簽訂了一份投資合同，該合同約定：張華將其所有的一棟寫字樓投入大華公司，大華公司隨即將該寫字樓出租給A公司，該寫字樓的合同價格為2600000元，增值稅260000元，已辦妥相關手續(xù)。大華公司將其寫字樓作為投資性房地產，其賬務處理為：