大講堂3 當(dāng)業(yè)主不愿獨(dú)家委托給我們時(shí)

千人千面，客戶的要求也是各不相同的。有的業(yè)主認(rèn)為獨(dú)家委托給某家中介，他們會(huì)更用心地為自己找買家；而有的業(yè)主卻認(rèn)為，多找?guī)准抑薪闄C(jī)會(huì)也會(huì)更多。

經(jīng)紀(jì)人劉芳建議客戶把其所售房產(chǎn)獨(dú)家委托給自己時(shí)，遭到了拒絕。

應(yīng)避免的錯(cuò)誤

1．“如果您獨(dú)家委托我們銷售，那么我們可以在報(bào)紙及房產(chǎn)網(wǎng)站上為您免費(fèi)刊登廣告，您看怎么樣？”

――免費(fèi)打廣告并不是獨(dú)家委托的優(yōu)勢(shì)所在，很多業(yè)主會(huì)認(rèn)為同時(shí)委托幾家中介，宣傳力度會(huì)更大。

2．“如果您獨(dú)家委托給我們，那么我們可以免費(fèi)幫您搞衛(wèi)生?！?/p>

――此種應(yīng)對(duì)是在細(xì)枝末節(jié)上做文章，很難吸引客戶。同時(shí)，你給出的好處也不一定是客戶想要的。

3．“我們公司的網(wǎng)點(diǎn)多、覆蓋范圍廣，如果您獨(dú)家委托給我們，那么我們會(huì)幫您大力推廣，肯定能賣個(gè)好價(jià)錢?！?/p>

――和第一種情況一樣，這并不是獨(dú)家委托的特有優(yōu)勢(shì)。

4．“您委托那么多家中介，肯定經(jīng)常會(huì)被電話騷擾。獨(dú)家委托給我們，可以省去很多麻煩?！?/p>

――不會(huì)被頻繁地騷擾確實(shí)是獨(dú)家委托的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，但是比起這一點(diǎn)，業(yè)主更關(guān)心的是如何能將自己的房產(chǎn)快速、安全地賣出去并賣個(gè)好價(jià)格。所以，單憑這一點(diǎn)也很難說(shuō)服業(yè)主。

目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受業(yè)主委托通常分為一般委托和獨(dú)家委托兩種。在接受業(yè)主委托時(shí)，我們應(yīng)盡力爭(zhēng)取獲得獨(dú)家委托的權(quán)利。

所謂“獨(dú)家委托”，是指一種建立在委托人與受托人之間的限制性的契約關(guān)系，在契約中，委托人指定受托人為其獨(dú)一無(wú)二的代理人。簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，獨(dú)家委托就是業(yè)主只委托一家中介出售或出租其房產(chǎn)，在委托期限內(nèi)，委托方不得將其委托的房源自行或委托第三方出售或出租，否則將依法承擔(dān)違約責(zé)任，并支付違約金。如果是一般委托，則委托方可將其委托的房源自行或委托第三方出售或出租，業(yè)主及接受委托的中介公司都有權(quán)利出售或出租該房源。

業(yè)主對(duì)獨(dú)家委托心存芥蒂，主要是因?yàn)閷?duì)這種委托方式不了解。我們要想成功說(shuō)服業(yè)主，就必須讓業(yè)主明白獨(dú)家委托的好處。

（1）多家掛盤時(shí)，無(wú)效客源會(huì)比較多，這會(huì)造成業(yè)主在時(shí)間和精力上的浪費(fèi)，而獨(dú)家委托則可以讓業(yè)主省時(shí)省心。

（2）獨(dú)家委托少了許多中間環(huán)節(jié)，避免了某些中介人員利用當(dāng)事人留存在中介機(jī)構(gòu)的房屋權(quán)屬證書(shū)和身份證件惡意辦理轉(zhuǎn)移登記、侵吞房款等情況，業(yè)主可以更放心。

（3）對(duì)于獨(dú)家委托的房源，中介公司會(huì)加大推廣力度，在多種渠道打廣告，這樣前來(lái)看房的客戶會(huì)更多，成交的概率會(huì)更高。

（4）多家同時(shí)掛盤，容易對(duì)客戶形成誤導(dǎo)：會(huì)不會(huì)是房子有什么問(wèn)題，業(yè)主才這么急于出售呢？而獨(dú)家委托則很好地規(guī)避了這種風(fēng)險(xiǎn)。

（5）選擇獨(dú)家委托，客戶就不會(huì)受到多家中介的電話騷擾，不會(huì)因此而影響自己的正常工作和生活。

在介紹獨(dú)家委托的優(yōu)勢(shì)時(shí)，我們一定要注意將其與業(yè)主所能得到的實(shí)際利益結(jié)合起來(lái)，如能賣高一點(diǎn)的價(jià)格、能盡快賣掉房子、不會(huì)被其他中介騷擾、更加安全有保障等。這樣，業(yè)主就能較為真切地感受到獨(dú)家委托所帶來(lái)的好處，事情便可水到渠成。

還有一點(diǎn)非常重要，在業(yè)主同意將房源獨(dú)家委托給我們時(shí)，一定要讓客戶簽訂委托書(shū)，以便明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

我們可以這樣應(yīng)對(duì)

經(jīng)紀(jì)人：“魏總，您工作這么忙，一定不愿意天天被電話騷擾吧？”（故意提出客戶不愿意碰到的問(wèn)題）

客戶：“那當(dāng)然。剛剛忘了提醒你，除非客戶確實(shí)有意向，否則不要?jiǎng)硬粍?dòng)給我打電話。”

經(jīng)紀(jì)人：“魏總您放心，我們公司非常注重保護(hù)客戶隱私，不會(huì)隨便給客戶打電話的。不過(guò)，別的中介就不好說(shuō)了，有些中介一天會(huì)打好幾個(gè)電話給業(yè)主，甚至一家公司都會(huì)有不同的業(yè)務(wù)員分別給業(yè)主打電話?！保ㄌ峒皹I(yè)主所擔(dān)心的事項(xiàng)，會(huì)讓業(yè)主產(chǎn)生擺脫這些煩惱的意愿）

客戶：“我就不喜歡找這樣的中介?！?/p>

經(jīng)紀(jì)人：“魏總，那您看這樣好嗎，您將這套房子獨(dú)家委托給我們，我們安排專人負(fù)責(zé)賣您這套房子，這樣您就可以避免被過(guò)多打擾了。而且，對(duì)于獨(dú)家委托的房源，我們一周最少打五次廣告，這樣賣得就會(huì)更快?！保ㄓ帽苊獗淮驍_、賣得更快等好處說(shuō)服客戶）

客戶：“那好吧?！?/p>