前言

自1998年“房改”以來，我國房地產行業進入市場化發展階段。2003年，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發[2003]18號）把房地產業列為“支柱產業”，拉開了中國房地產市場火熱的序幕。房地產規模迅速擴大，房價頻頻創出新高，房價及房價預期始終處于上行通道，甚至在上行通道內的回調都難以出現，單邊上漲趨勢十分明顯，持續20年未經歷一個完整周期的現象世所罕見。

梳理我國十幾年來的房地產調控政策，我們發現一個明顯的規律，就是經濟下行時放松調控以拉動經濟，房價上漲過快時則收緊調控來平抑上漲勢頭，政策始終在兩者間反復和搖擺。2016年以來，我國房地產市場經歷了“史上最嚴厲的調控”，確立了“房住不炒”的基調及房價“穩定”的指導方針，并提出了構建房地產市場長效調控機制。但迄今為止，無論是官方，還是社會學術研究機構，都沒有給出有關“長效調控機制”的清晰框架及實現機制和明確目標。這在一定程度上反映了目前對房地產業的研究仍然是薄弱的。面對“高房價”問題，而調控政策從限購、限貸等發展到限價、限售，不斷升級，調控方式仍然是走一步看一步，雖然短期能夠起到穩定房價的作用，但也僅是權宜之計。從長期來看，如果既要保持房地產業健康發展，又要實現其與經濟協調發展的目標，必須深入研究房地產業在經濟中的作用和地位，以及對于民生和社會的影響，以此來給房地產業合適定位，才能提供未來房地產業健康發展和構建房地產長效調控機制的合理的政策建議。這也是我們寫作本書的初衷，并希望能拋磚引玉，有更多的專家學者參與這一問題的深入探討。

本書主要分為四篇，共十四章。第一篇（第一章至第三章）研究了我國房地產業與經濟發展的關系，主要討論我國房地產業的發展歷程和不同的發展階段，重點提出了我國住宅市場已經從“數量型”步入“質量型”發展階段。房地產業對于經濟增長的貢獻符合“倒U型”規律，房地產相關指標已處于下行階段，但是目前仍然在經濟增長中發揮著較為重要的作用。從房地產業與其他產業之間的關系來看，我國房地產業的產業關聯屬性在不斷增強，金融屬性尤為突出。第二篇（第四章至第七章）研究房價的影響因素。從房地產市場供給、需求及庫存等情況，可以看出房價受需求和供給的影響都較為明顯，這為房地產供需結合的調控方式提供了依據。通貨膨脹、利率等外部宏觀經濟因素對房價也具有長期的影響。本篇還對“土地財政”問題作了專門研究，結論是土地財政不僅不利于房價穩定，并且自身也不可持續。第三篇（第八章至第十一章）研究房地產業與經濟協調發展的模式和路徑。借鑒發達國家房地產業發展規律，同時針對我國實際情況，探討能夠與經濟協調發展的合理房價，提出解決我國高房價的思路。本篇還對未來十年我國住房需求規模和結構做了預測，這對于房地產業及相關行業具有一定的參考價值。第四篇（第十二章至第十四章）研究我國房地產市場長效調控機制。在分析發達國家房地產制度的利弊后，根據我國實際情況，提出我國房地產制度改革方向的建議。本篇還對房地產市場預期管理做了較為系統的研究，提出房地產市場預期管理的理念。全書最終提供了構建我國房地產業“長效調控機制”的設想和建議。

本書主要創新和貢獻如下。

1.本書倡導供給和需求相結合的房地產調控思路，作者也是這一調控思路的最早提出者之一（盛松成等，《房價調控的有效方法是供需并重》，中國金融，2016年第21期）。

2.本書強調房地產市場的預期管理。作者把預期管理在人民幣匯率調控中的成功經驗引入房地產市場，并較早提出房地產市場的預期管理理念（盛松成等，《扭轉房價只漲不跌的預期正當其時》，今日頭條，2018年10月30日）。我們的這一觀點比住建部明確提出“穩地價、穩房價、穩預期”早了兩個月。

3.本書分析了我國房地產市場的結構性問題，強調要注重三四線城市的房地產風險，尤其在缺少產業支撐及人口凈流出的地區要謹防由“去庫存”變成“補庫存”。作者也是這一觀點的最早提出者之一。2018年1月作者針對部分三四線城市房地產風險的專題研究報告得到了黨和國家最高領導人及有關領導的批示。

4.本書提出“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的調控方式。具體方法是長期保持房價基本穩定，并使居民收入增速持續高于房價漲幅，從而不斷降低房價收入比，從根本上解決我國高房價的問題。這是我國房地產調控唯一可選擇的道路，也將創造房地產平穩發展的歷史奇跡。我們在相關文章（盛松成等，《目前我國房價平穩或者小幅下降是好事》，華爾街見聞，2018年11月30日）中也提出過這一觀點。

5.本書還就我國房地產業對經濟增長的貢獻進行了重新測算，發現當前房地產業貢獻被低估（盛松成等，《中國房地產業對經濟增長的貢獻被嚴重低估》，財新周刊，2018年第21期）。

6.本書對未來十年我國房地產市場的發展空間進行了預測，同時還對需求結構進行了分析，由此得出結論，未來十年我國房地產市場還有一定的發展空間，所以保持房地產業的持續健康發展意義重大。

7.本書專門研究了住宅的二重屬性，尤其是對住宅的投資屬性進行了量化分析。我們的研究發現，房地產調控放松階段投資需求比例為11%~12%，在調控嚴厲階段為4%~5%。本書還進一步研究了我國住房的使用效率問題，發現2018年我國住房的使用效率為87.88%。使用效率不夠高主要是居民住房改善過程中保留原有住宅并且部分閑置造成的。

8.本書就土地財政對經濟的貢獻度進行了測算。結果表明，我國土地財政通過基礎設施建設和其他途徑，對我國經濟增長的貢獻率大致在8%~12%。這一貢獻率呈現逐年下降的趨勢，主要是投資的邊際效益遞減所造成的。

9.本書對住宅市場量價關系的區域性差異進行了研究，發現存在明顯的區域差異。一線城市，量價相互影響；二線城市主要是量變導致價變；三四線城市則是價變導致量變。同時，我國住宅市場的量價漲跌存在明顯的非對稱關系，量漲伴隨著價漲，但量跌卻不伴隨著價跌，表現為價格變動的剛性。

10.本書對我國的相對房價水平進行了研究，即扣除必要生活成本后的剩余收入與房價的關系。我們對中美房價數據作了對比，結果表明，中美的房價負擔差異不僅體現在房價上，還表現在中國在扣除必要消費之后相對較低的收入水平上。

11.本書還對我國房價增速與經濟增速相背離的現象進行了研究。研究表明，由于我國技術沒有大幅進步，要素成本的上升造成實體產業利潤率下降；逆周期調控下，房地產業起到刺激經濟增長的作用，形成了房價只漲不跌的預期。由于投資渠道匱乏、房地產業與其他產業的利潤差距較大，生產要素向房地產業集聚，最終形成房價與經濟背離的現象。

本書由我負責全書的總體規劃、組織、統改和定稿，同策研究院宋紅衛和汪恒參與全書的撰寫。特別感謝同策房產咨詢股份有限公司的領導對本書寫作給予的大力支持和幫助。同時也很感謝李首均先生參與書稿寫作初期的相關工作。感謝國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興先生和著名房地產專家孟曉蘇先生鼓勵本書的寫作，并為本書作序。責任編輯馬媛媛為本書的出版和發行付出了很多努力，在此一并誠致謝忱。

對于我國房地產業與經濟穩定發展的關系，我們只是做了一些初步的研究分析。由于水平有限、時間倉促，不足或者錯誤恐難避免，懇請讀者不吝批評指正。

盛松成
2019年11月