第二節(jié)
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程

1952年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值為14億元，到2018年，以名義價格計算的房地產(chǎn)業(yè)增加值為5.98萬億元，如果以1952年的價格水平計算，房地產(chǎn)業(yè)增加值也達(dá)到了2 449億元。房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重不斷上升，從1952年的2.1%上升至2018年的6.6%。

1978年改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)體制開始從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)也開始由計劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利住房制度向市場經(jīng)濟(jì)體制下的商品化住房制度轉(zhuǎn)變。市場經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)帶來了活力，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的規(guī)模不斷上升。我國人口的增長、工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力支撐。

一、我國人口增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

中華人民共和國成立以來，我國人口總量增長較快，同時人口的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大變化。我國人口增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。

（一）中華人民共和國成立以來我國人口的增長

我國人口數(shù)量龐大，增速漸緩。從人口總量來看，我國人口從1949年的5.42億上升到2018年的13.95億。我國人口自然增長率從20世紀(jì)50年代到60年代較高，且呈上升趨勢，在1963年達(dá)到峰值33.5‰。這是中華人民共和國成立后第一次“嬰兒潮”的表現(xiàn)。20世紀(jì)60年代以來，人口自然增長率整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，從30‰的水平降低到2018年的3.81‰。在這期間，可以看到在20世紀(jì)80年代人口自然增長率有小幅上升，這是第一代“嬰兒潮”出生的人口進(jìn)入生育年齡。1987年我國人口自然增長率達(dá)到峰值16.6‰，距離上一次峰值的1963年相差24年。

從人口的城鄉(xiāng)構(gòu)成看，我國的城鎮(zhèn)人口占比不斷提高。中華人民共和國成立初期，我國城鎮(zhèn)人口僅占總?cè)丝诘?1%，而到2018年這一比例已經(jīng)上升到60%。人口向城市轉(zhuǎn)移是工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵之一，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相輔相成。20世紀(jì)90年代后期以來，城鎮(zhèn)人口迅速上升，為房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提供了有力支撐。李嘉楠等(2017)就發(fā)現(xiàn)外來人口占比每高出10個百分點，城市住房價格就會高出7.5%，城鎮(zhèn)化對外來人口的吸引必然會不斷推高房價。

從人口年齡結(jié)構(gòu)看，我國0~14歲的少年兒童人口在中華人民共和國成立后到20世紀(jì)80年代逐步上升，從1953年的2.1億人上升到1982年3.4億人。之后，由于計劃生育政策的施行，少年兒童人口數(shù)量開始下行，到2011年達(dá)到谷底的2.22億人。由于二胎政策的放開，少年兒童人口數(shù)量開始回升，到2017年上升到2.33億人。我國15~64歲的勞動年齡人口數(shù)量在中華人民共和國成立后逐年提升，從1953年的3.5億人上升到2013年峰值的10.06億人。勞動年齡人口占比從1953年的59.3%上升到2010年峰值的74.5%。我國老年人口數(shù)量加速上升，從1953年的0.26億人上升到2018年的1.67億人。

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口年齡結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出明顯的相關(guān)性，2011—2013年我國住宅新開工面積達(dá)到近年來的頂峰，2013年為峰值14.58億平方米，這恰恰跟我國15~64歲適齡勞動力人口峰值重合。而且，人口年齡結(jié)構(gòu)對于房價也有顯著影響，在中國這一影響還有著獨特的中國特色，徐建煒等(2012)發(fā)現(xiàn)，在中國，老年撫養(yǎng)比越高，房價越高；而少年撫養(yǎng)比越高，房價越低，這可能與中國年輕人需要父輩資助買房有密切的關(guān)系，其最終來源是上一代人沉淀下來的積蓄。但是從長期看，老年人的收入終究不如年輕人，老齡化社會發(fā)展的最終結(jié)果是房價上漲動力的消失。就人口結(jié)構(gòu)帶來的影響而言，筆者認(rèn)為2015年以后中國的房價將不再具備快速上漲的條件。而法卡斯（Farkas,2011）以匈牙利為樣本進(jìn)行了研究，并將老齡化與利率的相互作用考慮進(jìn)去，他們的研究表明，2011—2020年，人口老齡化將會導(dǎo)致匈牙利房價下降6%~8%。

從我國人口的發(fā)展情況來看，在中華人民共和國成立后的很長一段時間內(nèi)，我國人口總數(shù)、城鎮(zhèn)人口以及勞動年齡人口都在增加。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的需求潛力總體處于上升態(tài)勢。1949年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。1953—1963年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值增速略低于城鎮(zhèn)人口增速；1964—1984年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值增速略高于城鎮(zhèn)人口增速；1985年以后，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值的增速大幅高于城鎮(zhèn)人口增速。人口增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要條件。

（二）未來我國人口變化趨勢

人口老齡化、家庭小型化與人口集中化是未來我國人口情況發(fā)展的三大趨勢。

1.2030年以后，我國總?cè)丝趯⒊尸F(xiàn)凈減少趨勢，并且老齡化趨勢增強

國務(wù)院《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）》指出，今后15年，我國人口變動將呈現(xiàn)人口增長慣性減弱，勞動年齡人口下降，人口聚集進(jìn)一步增強等趨勢。一方面，我國人口的老齡化呈加速上升趨勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，65歲及以上人口占比從2000年的7.1%逐年上升至2017年的11.4%。據(jù)世界衛(wèi)生組織估計，到2050年中國60歲及以上人口將占35%。

另一方面，我國人口出生嚴(yán)重不足。我國人口出生率持續(xù)下行，在2010年達(dá)到11.9‰的階段最低值；雖然從2014年開始我國開放二胎政策，但是2014—2017年的出生率依然維持在12‰左右，低于2000年的14‰和1990年的20‰,2018年更是下降到10.94‰，達(dá)到近幾十年的最低值。從育齡婦女的總和生育率來看，2001—2010年，總和生育率在1.3左右，2010年以后降為1.2左右的水平。雖然2014年二胎政策開放以后這一數(shù)字有所上升，但是仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2.1這一人口世代更替水平。長期生育限制、生育成本高等問題使居民生育觀念和生育意愿發(fā)生了轉(zhuǎn)變，鼓勵生育的政策短期內(nèi)無法從根本上扭轉(zhuǎn)人口出生不足的情況。

為了更準(zhǔn)確地了解中國人口變化情況，根據(jù)2010年我國第六次人口普查數(shù)據(jù)并利用此次普查得到的出生率和死亡率數(shù)據(jù)，本書對2011—2030年中國的人口情況和年齡結(jié)構(gòu)情況進(jìn)行預(yù)測。具體計算方法為根據(jù)每一年齡的育齡婦女生育率和育齡婦女人口數(shù)計算出生人口數(shù)（其中2014年、2016年和2017年由于人口政策調(diào)整，真實數(shù)據(jù)與預(yù)測數(shù)據(jù)差異較大，本書利用真實數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整），根據(jù)每一年齡的人口數(shù)和死亡率計算死亡人數(shù)。每年除新生兒外的每一年齡段人口數(shù)量由前一年的前一年齡段人口數(shù)乘以存活率而得。根據(jù)計算，2019—2030年中國的總體人口情況和勞動力人口比重如圖1.7所示。

從圖1.7可以看出，我國的人口總量將在2024年達(dá)到頂峰，約為14.18億人，而我國勞動力人口比重則將持續(xù)下降，從2019年的70.33%下降到2030年的67.37%。我國人口形勢的變化將對包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來重大影響。

2.我國家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化

家庭結(jié)構(gòu)是指家庭中成員的構(gòu)成及其相互作用、相互影響的狀態(tài)，以及由這種狀態(tài)形成的相對穩(wěn)定的聯(lián)系模式。家庭結(jié)構(gòu)涉及多方面的內(nèi)涵，包括家庭類型結(jié)構(gòu)、家庭（戶主）年齡結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)等。本書的研究，是以家庭人口規(guī)模作為衡量家庭結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)，這一指標(biāo)含義明確，衡量簡單，而且很容易換算成家庭的年齡結(jié)構(gòu)和類型結(jié)構(gòu)，是衡量家庭結(jié)構(gòu)的核心指標(biāo)。

伯奇（Burch,1967）通過總結(jié)發(fā)達(dá)國家的家庭變化情況指出，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，家庭結(jié)構(gòu)也會隨之發(fā)生變化，發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)表明，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化推進(jìn)初期，家庭規(guī)模會發(fā)生先輕微上升，然后快速下降，最后趨于平緩以至于不再變化的規(guī)律。家庭規(guī)模隨著工業(yè)化進(jìn)程而逐漸變小的理論被稱為家庭規(guī)模收斂理論，這一理論不僅在發(fā)達(dá)國家得到驗證，在我國也被逐漸證實。

圖1.8為我國家庭人口規(guī)模自1953年以來的變化示意圖，從中可以看出，除了1958—1960年的特殊時期及緊隨而來的恢復(fù)期之外，中國的家庭規(guī)模的確是符合家庭規(guī)模收斂理論的，平均家庭規(guī)模在我國工業(yè)化發(fā)展初期（20世紀(jì)70年代中期之前）逐漸上升，1974年達(dá)到頂峰的4.81人。然后隨著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展逐步下降，到2017年已經(jīng)下降至3.03人。

根據(jù)這一變化規(guī)律可以進(jìn)一步預(yù)測未來的家庭結(jié)構(gòu)變化，本書參考李崇梅等人(2017)的研究成果，獲取了2015—2030年中國家庭規(guī)模預(yù)測結(jié)果，具體見表1.6。

3.年輕勞動力向一二線城市集中

從我國人口流動情況來看，我國人口流動程度增加。按照居住地與戶口登記地不在同一個市轄區(qū)的口徑統(tǒng)計，我國流動人口從2000年的1.2億人上升到2018年的2.41億人。流動人口主要向一二線城市集中。2006—2018年十幾年間，一線城市的北京、上海的常住人口分別增長了573萬人和609萬人；二線城市中，天津、武漢、蘇州的常住人口分別增長了485萬人、233萬人和262萬人。

從人口的凈流入情況看，一二線城市的常住人口數(shù)量大于戶籍人口數(shù)量，整體呈現(xiàn)人口凈流入，而三四線城市呈現(xiàn)人口凈流出。以城市常住人口為基準(zhǔn)計算，2018年，一線城市（4個樣本城市）外來人口流入占比43.55%，二線城市（30個樣本城市）外來人口流入占比11.87%，三四線城市（103個樣本城市）為人口凈流出狀態(tài)，流出占比3.12%。從三四線城市流向一二線城市的主要為年輕的勞動人口。根據(jù)國家統(tǒng)計局的人口抽樣數(shù)據(jù)，2004—2016年，15~64歲的人口在京、津、滬、粵地區(qū)呈現(xiàn)明顯增長，年增長率在1.8%~2.5%。而在中西部地區(qū)呈現(xiàn)明顯減少，其中四川、貴州的減幅最大，達(dá)到年均-1.8%。同一時期，全國老年人口撫養(yǎng)比年均上升1.9%。京、津、滬、粵地區(qū)老年人口撫養(yǎng)比上升速度均大幅低于全國水平，其中上海和廣東出現(xiàn)了負(fù)增長。而中西部地區(qū)老年人口撫養(yǎng)比的上升速度明顯大于全國平均水平，其中甘肅、四川的年上升速度高達(dá)3.3%和4.0%。

我國城市人口仍有一定的增長空間。《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》報告顯示，2014年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平。2018年我國人口總量為13.95億人，如果按照60%的水平計算，2019—2020年城鎮(zhèn)人口將增加586萬人，如果以發(fā)達(dá)國家80%的水平計算，未來城鎮(zhèn)人口將增加2.85億人。從人口遷移的趨勢規(guī)律來看，新增城鎮(zhèn)人口將會繼續(xù)向一二線城市轉(zhuǎn)移，三四線城市人口將會繼續(xù)保持凈流出的態(tài)勢。

人口的老齡化與集中化趨勢說明未來對住宅的總體需求減緩，我國2013年的適齡勞動力人口就已經(jīng)達(dá)到最大值，我國的新建住宅規(guī)模當(dāng)年就已經(jīng)達(dá)到最高峰。盡管我國城鎮(zhèn)化率對比發(fā)達(dá)國家仍然相對較低，但是城鎮(zhèn)化對于房地產(chǎn)業(yè)的正面影響從長期來看可能無法抵消人口結(jié)構(gòu)變化帶來的負(fù)面影響。這一判斷基于如下兩個事實：首先，我國城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)接近60%，未來的增長速度不一定按以前的水平繼續(xù)發(fā)展，即使能夠保證當(dāng)前每年1.114%的城鎮(zhèn)化增速，到2040年我國城鎮(zhèn)化率就將達(dá)到80%以上，再向上提升的空間很小；其次，我國現(xiàn)有15~64歲年齡段的人口比例過高，2017年這一比例達(dá)到71.8%，顯著高于15~64歲年齡段比例最高時的日本和歐美，在當(dāng)前這一階段意味著巨大的青壯年勞動力供應(yīng)，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是這也同樣意味著等適齡人口老齡化之后，我國面臨的人口老齡化問題要遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)重于日本和歐美，對于房地產(chǎn)市場的負(fù)面沖擊可能會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

長期來看，在沒有外力措施的支撐下我國大多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將難以再繼續(xù)擴(kuò)大，但是不同城市間的結(jié)構(gòu)性差異將增大。一二線城市由于有產(chǎn)業(yè)支撐，存在明顯的集聚效應(yīng)，就業(yè)機(jī)會較多，工資較高，仍在不斷吸引外來人口進(jìn)入，而且主要是年輕人和素質(zhì)較高人群進(jìn)入，他們的收入水平處于社會上層。因此一二線城市對于房地產(chǎn)的需求仍然強勁，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然有較大潛力。相比之下，大多數(shù)三四線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差，經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)不明顯，而且城市數(shù)量較多，不但面臨一二線城市的虹吸效應(yīng)，還要面對其他三四線城市的激烈競爭，人口形勢不容樂觀，三四線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動力下降，需要謹(jǐn)防住房供給過剩的問題。

二、中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

人口是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而工業(yè)化與城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程中呈現(xiàn)階段性。

（一）改革開放以前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

一般而言，工業(yè)化初期，工業(yè)化生產(chǎn)方式的展開使勞動力向城市聚集，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化的起步。城鎮(zhèn)居民的增加帶動了對住宅的大量需求，住宅投資因此不斷擴(kuò)大，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。但對于我國來說，中華人民共和國成立初期的工業(yè)化建設(shè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展并沒有直接引起房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。1949—1960年，我國第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重迅速增加，從1952年的21%上升到1960年的44%。工業(yè)化的起步伴隨著人口向城市的轉(zhuǎn)移。這段時間內(nèi)，城鎮(zhèn)人口的比重相應(yīng)地從1949年的11.2%上升到1960年的19.7%。而房地產(chǎn)業(yè)的比重反而降低，從1952年的2.1%下降到1960年的1.4%。從絕對量看，1952—1960年，第二產(chǎn)業(yè)增加值從141億元上升到652.6億元，上升了3.6倍；城鎮(zhèn)人口從0.7億人上升到1.3億人，上升了85%；而第三產(chǎn)業(yè)增加值從14億元上升到20.9億元，僅上升了49%。這段時期是我國工業(yè)化的起步階段，為了擺脫“一窮二白”的狀況，工業(yè)化建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急。因此有必要把有限的資源集中到工業(yè)化建設(shè)之中。而在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，國家通過行政手段對資源進(jìn)行配置，住宅作為不能直接用于生產(chǎn)活動的固定資產(chǎn)，對其的投入要讓位于工業(yè)化投入。因此，在特殊的歷史環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

20世紀(jì)六十七年代，我國經(jīng)濟(jì)工作重心由經(jīng)濟(jì)建設(shè)轉(zhuǎn)為以備戰(zhàn)為目的的三線建設(shè)。這段時期表現(xiàn)為工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程延緩。第二產(chǎn)業(yè)占比從1961年的32%上升到1979年的47%，而城鎮(zhèn)人口比例從1961年的19.3%下降到1972年17.1%，到1980年恢復(fù)到19.4%。這段時期房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)中的比重維持在2%的水平。

我國白手起家進(jìn)行工業(yè)化建設(shè)，由于資本和物資的極度短缺，國家只能將資源集中于工業(yè)建設(shè)，這段時期第三產(chǎn)業(yè)占比也呈現(xiàn)下降趨勢。1978年我國城鎮(zhèn)人均居住面積僅為6.7平方米，住房數(shù)量嚴(yán)重不足。居民的居住需求長期處于被抑制的狀態(tài)。

（二）改革開放以后我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

改革開放以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度逐漸加深，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。我國房地產(chǎn)業(yè)增加值從1978年的79.9億元發(fā)展到2018年的5.98萬億元。剔除通貨膨脹因素后，2018年的房地產(chǎn)業(yè)增加值比1978年增長了49倍。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重從1978年的2.2%上升到2018年的6.6%。我國居民的住房情況持續(xù)得到改善，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2018年，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到39平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)到47.3平方米。

1978—1998年是房地產(chǎn)業(yè)市場化試點階段，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出極大的發(fā)展?jié)摿Α?998—2008年是住房全面市場化以來房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的時期，長期被抑制的居住需求的釋放帶動了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，同時也推動了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。2008年以來，隨著居住需求釋放的完成以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的對居住質(zhì)量的要求，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入由住房數(shù)量向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變的階段，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)波動式發(fā)展。

1.1978—1997年：市場化試點階段

1978年改革開放標(biāo)志著我國經(jīng)濟(jì)由計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，市場的活力刺激了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。可以看到，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化進(jìn)程的加深，人口流向城鎮(zhèn)的速度在加快。1978年以來，城鎮(zhèn)人口比例再次出現(xiàn)明顯的上升趨勢，從1978年的17.9%上升到1996年的30%。在經(jīng)濟(jì)市場化轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)業(yè)也開始了市場化轉(zhuǎn)型的嘗試。1984年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問題的暫行規(guī)定》，提出“建立城市綜合開發(fā)公司，對城市土地、房屋實行綜合開發(fā)”以及“推行住宅商品化”。1984年起，房地產(chǎn)業(yè)開始了高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占經(jīng)濟(jì)的比重逐年增加。

2.1998—2008年：持續(xù)快速發(fā)展階段

1998年，我國結(jié)束了單位福利分房的住房制度，住房全面市場化，直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了支撐。1998—2008年，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重從37%上升到42%，城鎮(zhèn)人口的比例從33%上升到47%。這一時期，房地產(chǎn)業(yè)名義增加值從1998年的0.37萬億元上升到2008年的1.47萬億元，上升了近4倍；房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重從4%上升到5%左右。

商品住宅銷售面積從1999年的1.2億平方米上升到2008年的5.9億平方米，銷售額從1999年的2 000億元上升到2008年的2.1萬億元。住房銷售面積和金額長時間保持在20%左右的增速。房地產(chǎn)投資也保持高速增長，從1999年的4 000億元上漲到2008年的3.1萬億元，同比增幅長期保持在20%~40%。住宅新開工面積從1999年的1.8億平方米上升到8億平方米，同比增幅也長期保持在20%以上。而房地產(chǎn)市場的需求端也保持著活力。這段時期的商品房待售面積從2000年的1.1億平方米上升到1.8億平方米，年增長率僅為6%。新增住房能夠被迅速消化。相對于同時期10%左右的經(jīng)濟(jì)增長速度，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展時期，速度超過同時期GDP增速一倍以上。

3.2009—2018年：波動式發(fā)展階段

這一階段，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度，市場量價增速表現(xiàn)出明顯的波峰和波谷。在波峰時期，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過宏觀經(jīng)濟(jì)增速；而在波谷時期，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短時間的衰退，量價都出現(xiàn)增長率小于零的現(xiàn)象。這是在這一階段出現(xiàn)的新情況。圖1.15顯示，三次銷量增速波谷分別為2009年1月、2011年11月和2015年2月。商品住宅銷售面積和銷售額的同比跌幅都達(dá)到或者接近20%。圖1.15顯示，70城新建住宅價格也分別在2009年2月、2012年5—6月和2015年3—4月達(dá)到波谷，其中2015年3—4月的價格下跌幅度超過5%。如圖1.12銷量的三次波峰時期分別為2010年1月、2013年3月和2016年5月，其銷售面積同比增幅都在40%以上，銷售額最高時漲幅超過80%。如圖1.15,70城新建住宅價格也分別在2010年4月、2013年12月和2016年11—12月達(dá)到波峰，其中2010年4月漲幅超過15%。從歷次量價波動來看，銷售面積都領(lǐng)先于價格先行變動，平均來看，在銷售面積達(dá)到波谷時，價格會在3個月后到達(dá)波谷；在銷售面積達(dá)到波峰時，價格會在5.83個月后達(dá)到波峰。

投資方面，這一階段的商品住宅開發(fā)投資額呈現(xiàn)減速增長的情況，同比增速在2010年5月達(dá)到峰值40%之后，增速持續(xù)降低，在2018年底降至13.4%，其中2015年底最低時僅有1%的同比增速。這種減速增長的趨勢與上一階段持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資額形成反差。這一階段房地產(chǎn)市場的供求力量對比發(fā)生了變化。市場供給大幅增加，住宅新開工面積在2009年突破10億平方米，并在2010年突破15億平方米。而市場的需求方并沒有出現(xiàn)與之對等的增強。因此，這一階段的商品房待售面積持續(xù)增長，從2009年4月的1.7億平方米增長到2016年4月的7.4億平方米，年增長率高達(dá)23.4%。這一階段市場的供給強、需求弱的情況與上一階段供求相對平衡的情況形成對比。之后，在國家“去庫存”戰(zhàn)略的推動下，商品房待售面積在2018年底回落到5.2億平方米。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變

由住房數(shù)量的滿足到居住質(zhì)量的提升的轉(zhuǎn)變是發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律之一。我國房地產(chǎn)業(yè)目前也面臨著這一轉(zhuǎn)變。這可以通過我國住宅投資變化以及房地產(chǎn)業(yè)投資與產(chǎn)出關(guān)系的變化反映。

（一）我國住宅投資的“倒U形”曲線

房地產(chǎn)投資與GDP的比值能夠代表建設(shè)新住宅在全年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出中的比例。從較長的時間跨度來看，隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的興起與完成，經(jīng)濟(jì)體中住宅投資的相對份額會經(jīng)歷先上升、后下降的趨勢，即住宅投資的“倒U形”曲線。

從中華人民共和國成立以來，我國經(jīng)歷了從一個以農(nóng)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)變成一個以工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)體的過程。1978年以前，是我國工業(yè)體系初步建立的時期，我國集中資源進(jìn)行工業(yè)化建設(shè)，第二產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的比重從1952年的20%擴(kuò)大到20世紀(jì)80年代初的50%。這一時期的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模相當(dāng)小，僅占GDP的2%左右。

20世紀(jì)80年代以后，房地產(chǎn)業(yè)開始加速發(fā)展，彌補以前的不足。1980—1998年，我國全社會住宅投資占GDP的比重在7%上下波動，這一比例與發(fā)達(dá)國家同階段相比偏高，這是因為前期工業(yè)化建設(shè)時期被抑制的居住需求開始釋放，住宅投資的增加說明新建住房開始大量供應(yīng)。1998年住房制度全面市場化，居住需求全面釋放，住宅投資占GDP的比重大幅上升，在2013年達(dá)到峰值的12.57%。

2012年，我國第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重超過第二產(chǎn)業(yè)，2013年，我國三產(chǎn)占比分別為8.9%、44.2%和46.9%。對比發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，三大產(chǎn)業(yè)的比重接近10%、40%和50%時標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入工業(yè)化中后期。這一階段起，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向開始由住房數(shù)量向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變。2013年以后，我國住宅投資相對規(guī)模開始下降，其占GDP的比重到2017年下降到10.6%。可以看到，我國住宅投資的“倒U形”曲線開始顯現(xiàn)，這與發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗一致。

1998—2018年，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率從33.87%上升到59.58%，增長速度相對穩(wěn)定，每年增長約1.29個百分點。這說明在這一時期，城鎮(zhèn)居民的剛性居住需求的增長相對比較穩(wěn)定。但是，城市人均住房面積從1998年的18.66平方米上升到2008年的30.60平方米，增長速度為每年1.12平方米。而在2009年以后，城市人均住房建筑面積增速緩慢，從2009年的31.30平方米增長到2018年的39平方米，每年增長約0.86平方米。這說明，在2008年以前，城市居民住房條件較差，住房數(shù)量不足的問題較為突出，對新增住房需求旺盛。而2008年以后，住房數(shù)量問題得到緩解，居民開始要求更舒適的居住環(huán)境。

（二）我國住宅投資與產(chǎn)出的關(guān)系對比

從房地產(chǎn)業(yè)的投資和產(chǎn)出對比看，對于一定規(guī)模的住房投資，其在不同階段產(chǎn)生的住房服務(wù)產(chǎn)出有所不同。二者在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段表現(xiàn)出的差異關(guān)系體現(xiàn)出我國居住需求從住房數(shù)量向居住質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。

本書通過繪制房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出和投資的散點圖來直觀地反映二者之間的關(guān)系。散點圖的縱軸表示房地產(chǎn)業(yè)增加值，橫軸表示不同口徑下房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)投資，包括房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)業(yè)固定資本形成和全社會住宅投資。以上三個投資相關(guān)的指標(biāo)互相聯(lián)系并且互有區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資是各地上報的房地產(chǎn)全行業(yè)（包括開發(fā)投資、物業(yè)管理、中介服務(wù)等全口徑）的投資額，房地產(chǎn)業(yè)固定資本形成是房地產(chǎn)全行業(yè)每年新形成的，可以投入生產(chǎn)活動中的固定資本的價值，而全社會住宅投資統(tǒng)計的是包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的所有有關(guān)住宅的投資（張清勇、鄭環(huán)環(huán)，2012）。

由于數(shù)據(jù)有限，以上指標(biāo)選取了1995—2017年這一時間段，并通過房地產(chǎn)業(yè)增加值不變價格指數(shù)和固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)，將所有指標(biāo)轉(zhuǎn)化為1995年的價格水平。散點圖將每年房地產(chǎn)業(yè)的投資和產(chǎn)出情況一一對應(yīng)，由于我國房地產(chǎn)業(yè)增加值呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，所以圖中各個點由低到高的排列順序?qū)嶋H上可以反映我國房地產(chǎn)業(yè)逐年發(fā)展變化的情況。

可以觀察到，以房地產(chǎn)業(yè)增加值等于7 000億元和10 000億元為界線，散點的分布可以被劃分為三個區(qū)域。7 000億元以下區(qū)域中，隨著投資的增長，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的增長較快；7 000億元到10 000億元之間，投資增長帶動房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的增長明顯減慢；而在10 000億元以上區(qū)域，點陣出現(xiàn)豎直向分布，即房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的增長與房地產(chǎn)業(yè)投資的相關(guān)性大幅減弱。由于房地產(chǎn)業(yè)增加值單調(diào)遞增，可以將以上三個區(qū)域?qū)?yīng)到相應(yīng)的時間階段上。原始數(shù)據(jù)顯示，7 000億元以下區(qū)域?qū)?yīng)2006年以前，7 000億元~10 000億元區(qū)域?qū)?yīng)2007—2012年，10 000億元以上區(qū)域?qū)?yīng)2013年以后。對比不同口徑的投資可以看到，點陣的分布特點較為一致，因此可以認(rèn)為上述房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出與投資的關(guān)系具有普遍意義。但需要指出的是，由于統(tǒng)計口徑的變化，2013年前后點陣代表的含義不完全相同，不能簡單進(jìn)行對比。

以上觀察說明，2008年以前，房地產(chǎn)投資對其產(chǎn)出具有較強的推動力。結(jié)合前文對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的劃分來看，2008年以前是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段，住宅銷售量逐年攀升，庫存保持較低水平。這一階段的特點是大量住宅供應(yīng)彌補了我國長期以來住房數(shù)量不足的問題，人均住房面積有較快的提升。這表明大量的新建住宅滿足了居民對住房數(shù)量的需求。

2008年以后，房地產(chǎn)投資對其產(chǎn)出的推動作用明顯下降。這一段時期對應(yīng)了前文中的房地產(chǎn)業(yè)波動式發(fā)展階段。這一時期房地產(chǎn)市場的一個明顯特征是庫存的大量增加，人均住房面積超過30平方米，而且居住面積提升的速度明顯下降。這說明這一時期住房數(shù)量的需求已經(jīng)得到基本滿足。繼續(xù)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)、增加住宅數(shù)量已經(jīng)不是居民最急切的需求，在不考慮房地產(chǎn)自住價值的情況下，投資規(guī)模的增加對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的推動作用下降。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)先滿足居民住房數(shù)量的需求，之后滿足居民居住質(zhì)量的需求。我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r顯示了我國處在由住房數(shù)量向居住質(zhì)量轉(zhuǎn)變的節(jié)點，提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢。