序

2011年3月8日，浙江大學不動產投資研究中心成立，我擔任中心主任。中心由浙江大學經濟學院、公共管理學院和建筑工程學院的相關專業研究人員組成，以研究不動產投資管理為主，同時涉及不動產規劃管理、不動產環境評價、不動產法律等方面的研究。校友張堅董事長、經濟學院教師葉宏偉博士等出資1200萬元設立了浙江大學不動產研究基金，支持中心的課題研究。多年來，中心充分整合利用現有各種資源，面向全校師生支持各類不動產問題的研究，取得了較大的成效，也產生了較大的影響。

2016年，不動產投資研究中心對教師項目的資助鎖定在土地財政領域，有意讓教師們從不同角度就同一個論題進行研究。眾所周知，我國于1998年全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。于是，地方政府不僅獲得了大量的土地出讓收入和房地產稅收，而且通過土地抵押獲得巨額的貸款，由此形成了引人注目的土地財政現象。自2013年起，隨著經濟增速的放緩以及房地產市場調控的加強，土地財政規模有所回落。有人據此認為，土地財政已經到了淡出歷史舞臺的時候。在這樣的背景下，對“土地財政”問題做專門的研究顯得特別有意義。

承擔這個課題的四位教師都來自經濟學院財政學系，經過一年多的辛勤努力，他們的研究成果終于問世了。

蔡璧涵老師在美國完成碩士和博士階段的學業后到浙大任教，專門從事公共選擇理論的教學和研究。她負責的項目側重研究土地財政和地方政府激勵的關系，著重討論地方政府財政支出和政治周期對土地出讓行為的影響，認為地方政府對土地財政的高度依賴，其背后的邏輯無一不與地方政府的激勵行為密切相關。

周夏飛副教授多年來從事企業財務問題的教學和研究。她負責的項目側重研究土地財政對工業企業發展的影響，認為當發展房地產業的收益率遠遠超過工業的收益率時，地方政府更愿意以房地產業作為經濟的支撐，這樣就對工業產生了擠出效應。土地財政引導資源從工業向房地產業轉移，從而降低工業化水平。

朱秀君副教授多年來從事產業經濟和稅收籌劃的教學和研究。她負責的項目研究土地財政的風險。圍繞土地財政的收入、支出及融資債務等論題，通過構建風險測評指標體系、采用熵權法確定指標權重，計算出了歷年土地財政風險評估值。測評結果表明，土地財政風險水平經歷了先“升”后“降”的過程，隨著償付期的密集到來，“土地融資”債務風險成為當前最嚴重的風險，新《預算法》的及時出臺，有效地緩解了當前的債務風險。

朱柏銘教授長期從事公共財政、公共經濟的教學和研究。他負責的項目站在工程性公共產品的角度分析論證土地出讓金，認為土地出讓金是一種獨特的公共產品成本補償機制，正是土地出讓金架起了城市化進程中工程性公共產品供給與需求的橋梁。從本質上看，土地出讓金是一種“寓征于價”的隱蔽稅，而且以土地出讓金補償工程性公共產品的供給成本具有“帕累托改進”效應。未來一個時期內，工程性公共產品供給仍難以擺脫對土地出讓金的路徑依賴，“房地產稅”與土地出讓金不是替代關系，但是，在“租售并舉”背景下，土地出讓制度和土地出讓金分配制度要做重大調整。

四位教師的研究各有側重，也各有自己的風格。但是，有一點是共同的，他們都從不同角度對土地財政作了一個回顧性總結，在此基礎上，對土地財政的未來發展趨勢作了展望，并提出相關的政策建議。與理論界已有的關于土地財政問題的研究成果相比較，本書最明顯的獨特之處在于堅持客觀性原則，四位作者秉承實事求是的原則，站在區域治理、產業結構、風險測評、公共產品供給等角度，運用文獻查閱、實地調查和統計分析等方法進行研究，研究態度的客觀性，加之研究方法的先進性，使得研究結論有充分的理論依據和事實根據作支撐，從而增強了說服力。

土地財政是一個涉及面廣、影響因素多的復雜問題，課題的研究難度相當大。他們在較短的時間內能取得這樣的成果，實屬不易。盡管研究成果不可能臻于完美，但是，本書的出版，無疑能進一步推動人們對于土地財政更深刻的認識。

史晉川

2018年1月

(史晉川系浙江大學經濟學院教授、博士生導師，浙江大學金融研究院院長，浙江大學不動產投資研究中心主任，國家級哲學社會科學領軍人才。)