2015年全國經濟師《房地產經濟專業知識與實務（中級）》真題及詳解

一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．店鋪內柜臺的擺放體現的是（　　）。

A．微位置

B．小位置

C．方位

D．朝向

【答案】A

【考點】區位中的微位置

【解析】區位可以用不同的距離尺度表述。根據尺度的大小，大體有大位置、小位置、地址和微位置四個層次。其中，微位置僅涉及單一店鋪、房間內的布局，如店鋪內柜臺的擺放、房門的開設、廚房的位置等。美國埃斯德·勞德經過一周的觀察，發現90%的女士走進商店后習慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺放在右側，以便抓住女性顧客的注意力。這說明柜臺位置對銷售的影響，是典型的微位置研究。

2．房地產市場價格變動與房地產市場（　　）正相關。

A．供給

B．需求

C．成交量

D．空置率

【答案】A

【考點】房地產供給規律

【解析】決定房地產供給量的因素之一是該種房地產的價格水平。一般地說，某種房地產的價格越高，開發該種房地產就越有利可圖，房地產開發企業愿意開發的數量就會越多；相反，房地產開發企業愿意開發的數量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規律。用房地產供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系，就是一條向右上方傾斜的供給曲線。

3．級差地租Ⅰ是等量資本和等量勞動（　　）的轉化形態。

A．在同一塊土地上連續投入產生的每次級差超額利潤

B．投在等面積不同土地上產生的級差超額利潤

C．投在不同面積的土地上產生的級差超額利潤

D．投在不等面積不同土地上產生的全部利潤差額

【答案】B

【考點】級差地租理論

【解析】級差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發程度不同而形成的差別地租。馬克思把級差地租分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。其中，級差地租Ⅰ是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產生的不同級差生產力帶來的級差超額利潤的轉化形態。級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續追加投資，每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態。

4．將城市分為棋盤形城市、放射形城市和不規則形城市，是按（　　）劃分的。

A．城市用地結構

B．城市道路格局

C．城市商業格局

D．城市地形地貌

【答案】B

【考點】城市的分類

【解析】城市的分類包括：①按城市人口規模，將城市分為超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。②按城市行政等級，將城市分為直轄市、地級市、縣級市和建制鎮。③按城市職能，將城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市。④按城市地理位置，可將城市分為南方城市和北方城市，沿海城市和內陸城市，邊境城市和內地城市等。⑤按城市地形地貌，可將城市分為平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。⑥按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等。⑦按城市內部結構，可將城市分為單中心城市和多中心城市。⑧按城市道路格局，可將城市分為棋盤形城市、放射形城市、不規則形城市等。

5．大量鄉村人口向城市遷移，城市人口規模不斷擴大，城市發展處于（　　）階段。

A．絕對集中

B．過度集中

C．相對集中

D．相對分散

【答案】A

【考點】城市發展演變的絕對集中階段

【解析】城市進化理論認為，從工業化社會到后工業化社會，城市的發展演變階段包括：①絕對集中階段，指在工業化初期，大量鄉村人口向城市遷移，導致城市人口規模不斷擴大，城市化水平迅速提高的時期。②相對集中階段，指隨著工業化進入成熟期，城市化處于高速發展的階段，人口不僅繼續向城市集中，也開始向郊區擴展，但市區人口增長速度高于郊區人口增長速度，仍然是向中心集聚的過程。③相對分散階段，指進入后工業化的初期，城市化增長模式發生了重要變化，城市經濟結構中第三產業的比重開始超過第二產業，在市區人口繼續膨脹的過程中，郊區人口增長速度超過了市區人口增長速度，出現了郊區化的前兆。④絕對分散階段，指進入后工業化的成熟期，第三產業在城市經濟結構中占據主導地位，人口流動的主要方向發生逆轉，開始由市區向郊區遷移，導致郊區人口上升，市區人口絕對數量下降，出現負增長，城市發展進入郊區化以至逆城市化時期。

6．國家征用房屋取得的是該房屋的（　　）。

A．所有權

B．使用權

C．處分權

D．收益權

【答案】B

【考點】房地產征用的概念及特點

【解析】房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序強制使用單位、個人的房地產的行為。征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應返還被征用人。

7．國有土地上房屋征收補償協議由（　　）和被征收人簽訂。

A．房屋征收部門

B．房屋征收實施單位

C．房屋征收主體

D．房地產評估機構

【答案】A

【考點】房屋征收補償協議的當事人

【解析】為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應對被征收房屋所有權人給予公平補償。房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

8．國有土地上房屋征收補償費用足額到位的時間應是（　　）。

A．做出房屋征收決定前

B．實施房屋征收前

C．被征收房屋價值評估后

D．簽訂補償協議后

【答案】A

【考點】做出房屋征收決定的準備工作

【解析】《房屋征收條例》對做出房屋征收決定設置了三個前置條件，包括：①確需征收房屋的各項建設活動，應符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。②市、縣級人民政府做出房屋征收決定前，應按照有關規定進行社會穩定風險評估。③做出房屋征收決定前，征收補償費用應足額到位、專戶存儲、專款專用。

9．房屋被征收人對房地產評估機構復核的評估結果有異議的，可以向（　　）申請鑒定。

A．房屋征收部門

B．另一家房地產評估機構

C．房屋征收指導部門

D．房地產價格評估專家委員會

【答案】D

【考點】被征收房屋價值的評估

【解析】房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

10．集體建設用地不包括（　　）。

A．農民宅基地

B．鄉鎮企業用地

C．蔬菜大棚用地

D．鄉村公益事業用地

【答案】C

【考點】建設用地的分類

【解析】按建設用地所有權性質，建設用地分為國有建設用地和集體建設用地。國有建設用地是指國有土地中的建設用地；集體建設用地是指集體土地中的建設用地，包括農民宅基地、鄉鎮企業用地、鄉（鎮）村公共設施和公益事業用地等。C項屬于耕地。

11．下列建設項目用地中，土地使用權年限低于50年的是（　　）。

A．商品住房用地

B．購物中心用地

C．圖書館用地

D．體育館用地

【答案】B

【考點】建設用地使用權的期限

【解析】國務院規定的建設用地使用權出讓的最高年限，按照土地的不同用途，分別為：①居住用地70年；②工業用地50年；②教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。B項，購物中心用地屬于商業用地，其使用權年限為40年。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

12．國有建設用地使用權的出讓人是（　　）。

A．市、縣人民政府

B．市、縣人民政府土地管理部門

C．市、縣土地儲備中心

D．土地一級開發機構

【答案】B

【考點】國有建設用地使用權的出讓人

【解析】國有建設用地使用權出讓合同簡稱建設用地使用權出讓合同或出讓合同，是指國有建設用地使用權出讓人和受讓人之間就出讓國有建設用地使用權及如何行使建設用地使用權等問題所達成的明確相互間權利和義務關系的協議。國有建設用地出讓合同的特征包括：①出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當事人之間設立、變更關于建設用地使用權權利和義務法律關系的協議；②出讓合同中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門；③出讓合同的受讓人一般為境內外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發企業；④出讓合同是訂立轉讓合同的前提條件，并對轉讓合同有重要的制約作用。

13．國有建設用地使用權協議出讓的最低價不得低于地塊所在級別基準地價的（　　）。

A．40%

B．50%

C．70%

D．80%

【答案】C

【考點】國有建設用地協議出讓的最低價

【解析】《協議出讓國有土地使用權規定》要求，協議出讓最低價依據以下標準擬定：①協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應繳納的有關稅費之和；②有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

14．關于建設用地使用權贈與的說法，錯誤的是（　　）。

A．建設用地使用權贈與是一種無償行為

B．建設用地使用權贈與雙方應簽訂贈與合同

C．建設用地使用權贈與需要雙方達成共識

D．建設用地使用權贈與不改變建設用地使用權人

【答案】D

【考點】建設用地使用權贈與的特點

【解析】建設用地使用權贈與是指贈與人愿意把自己的建設用地使用權無償轉移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。建設用地使用權的贈與是一種無償行為，受贈人可以無償獲得建設用地使用權而不需要付出任何代價，此點與出售和互換不同。贈與合同的成立，需要雙方達成共識，即不僅需要贈與人愿意贈與，而且還要受贈人愿意接受。

15．下列建設用地使用權交易方式中，建設用地使用權人不改變的是（　　）。

A．出讓

B．轉讓

C．出租

D．互換

【答案】C

【考點】出租與轉讓的區別

【解析】建設用地使用權轉讓是對一定期限內的建設用地使用權的買斷。在建設用地使用權轉讓之后，土地使用權人發生改變，原土地使用者享有的土地使用權滅失。而土地出租并不發生土地使用權人的改變，出租人的土地使用權并沒有消滅。在建設用地使用權轉讓時，地上建筑物及附著物的所有權也一并發生轉移。而建設用地使用權出租時，僅僅是將地上建筑物及附著物的使用權出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權并不發生改變。

16．按搜集信息方式的不同，房地產市場調研的類型可分為（　　）。

A．定期調研和經常性調研

B．宏觀市場調研和微觀市場調研

C．委托調研和自行調研

D．方案調研和實地調研

【答案】．D

【考點】房地產市場調研的分類

【解析】房地產市場調研的分類包括：①按市場調研對象包括的范圍不同，可分為全面調研和非全面調研；②按市場調研深度的不同，可分為探測性調研、描述性調研、因果性調研和預測性調研；③按市場調研登記時間的連續性不同，可分為一次性調研、定期調研和經常性調研；④按搜集信息方式的不同，可分為文案調研和實地調研；⑤按市場調研角度的不同，可分為宏觀市場調研和微觀市場調研；⑥按市場調研主體的不同，可分為委托調研和自行調研等。

17．下列房地產市場調研工作內容中，屬于調研準備階段工作的是（　　）。

A．收集文獻資料信息

B．設計市場調研方案

C．撰寫市場調研報告

D．統計分析資料數據

【答案】B

【考點】房地產市場調研準備階段的工作

【解析】房地產市場調研準備階段的工作有設計市場調研方案和組建市場調研人員隊伍。準備階段的工作在市場調研中很重要，既是整個調研工作的起點，又是對整個調研工作的決策、設計和籌劃，是市場調研工作能否取得成功的關鍵階段。

18．房屋施工面積和新竣工量指標通常用來反映房地產市場的（　　）狀況。

A．需求

B．交易

C．供給

D．營銷

【答案】C

【考點】房地產市場供給指標

【解析】在市場調研中涉及的房地產市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。

19．按被觀察對象是否受控制，房地產市場調研的觀察法可分為（　　）。

A．結構式觀察和非結構式觀察

B．參與觀察與非參與觀察

C．實驗觀察與自然觀察

D．直接觀察和間接觀察

【答案】C

【考點】房地產市場調研觀察法的分類

【解析】房地產市場調研中的觀察法是指調研人員在調研現場對感興趣的人、事物以及事件現象等進行觀察、記錄以獲取信息的調研方法。按照不同的分類原則，可以把觀察法分為不同的類型，主要有：①根據觀察程序的不同，可分為結構式觀察和非結構式觀察；②按被觀察對象是否受控制，可分為實驗觀察和自然觀察；③按調研人員是否參與被觀察者的活動，可分為非參與觀察和參與觀察。

20．按是否提供問題的備選答案，調查問卷中的問題類型可分為（　　）。

A．封閉式問題和開放式問題

B．背景性問題和實質性問題

C．系列性問題和非系列性問題

D．必答性問題和選答性問題

【答案】A

【考點】問卷中的問題類型

【解析】問卷中的問題類型，按照不同的分類原則可以進行不同的劃分，常用的類型劃分為：①按問題是否提供備選答案，分為封閉式問題和開放式問題；②按問題在問卷中所起作用的不同，分為過濾性問題、背景性問題和實質性問題；③按問題之間是否存在邏輯聯系，分為系列性問題和非系列性問題。

21．對投資者來說，出售型房地產開發投資屬于（　　）投資。

A．長期

B．短期

C．間接

D．固定資產

【答案】B

【考點】房地產開發投資

【解析】房地產開發投資者對開發的房地產產品，主要有兩種經營方式：①銷售所開發的房地產產品，通過銷售收回投資，獲取房地產開發利潤。這種經營方式下的房地產開發投資屬于短期投資，并可稱為出售型房地產開發投資。②出租或自己經營所開發的房地產產品，通過取得租金或經營利潤獲取長期收益，逐漸收回投資。這種經營方式下的房地產開發投資屬于長期投資，并可稱為經營型房地產開發投資。

22．把房地產市場分為一線、二線、三線等城市房地產市場，是對房地產投資（　　）的一種認識。

A．變現復雜性

B．價值附加性

C．預期不確定性

D．區域差異性

【答案】D

【考點】房地產投資區域的差異性

【解析】房地產投資的特點包括：①投資選擇的多樣性；②投資變現的復雜性；③投資價值的附加性；④投資區域的差異性；⑤投資收益的個別性；⑥投資過程的綜合性；⑦投資預期的不確定性；⑧投資決策的專業性。其中，投資區域的差異性表現在：由于房地產市場地域性較強且地區社會經濟發展不平衡，使得在同一時期內不同地區的經濟發展水平、人們的收入水平和購買力、人口增長和空間分布情況、城市化水平以及房地產市場成熟程度和發展潛力等都存在著差異，并由此導致房地產投資的區域差異性。人們通常把房地產市場分為一線城市、二線城市、三線城市、四線城市等，這實際上是對房地產投資市場區域差異性的一種認識。在同一座城市中，房地產投資在不同的地段之間也存在著明顯的差異。

23．從投資者的角度看，資金的時間價值表現為資金具有（　　）。

A．增值特性

B．貶值特性

C．消費價值

D．保值效用

【答案】A

【考點】資金的時間價值的概念

【解析】資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值。從投資者的角度看，資金的時間價值表現為資金具有增值特性；從消費者的角度看，資金的時間價值是對放棄即期消費帶來的損失所做的必要補償，這是因為資金用于投資后則不能用于即期消費。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

24．李某向銀行申請了總額為80萬元、年利率5.4%、期限10年、按月等額還本付息的住房抵押貸款。李某的月還款額是（　　）元。

A．6697

B．7027

C．8643

D．10267

【答案】C

【考點】等額分付類型的等值計算

【解析】根據等額分付資本回收公式，李某的月還款額為：

式中，A為年金，即本題中還本付息額；P為現值，即本題中申請貸款總額；i為計息期利率，即本題中月利率（或年實際利率）；n為計息周期。

25．房地產項目投資現金流量表的現金流出中不包括（　　）。

A．開發建設投資

B．經營成本

C．借款還本付息

D．經營稅金

【答案】C

【考點】房地產項目投資現金流量表中現金流出的內容

【解析】房地產項目投資現金流量表的現金流出包括：①開發建設投資；②房地產置業投資；③經營成本；④運營費用；⑤經營稅金及附加。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

26．在計算房地產投資項目的財務凈現值時，基準收益率的確定一般以行業的（　　）為基礎。

A．最低收益率

B．平均收益率

C．最高收益率

D．內部收益率

【答案】B

【考點】基準收益率的確定

【解析】基準收益率也稱基準折現率，是企業或投資者以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的收益水平。基準收益率的確定一般以行業的平均收益率為基礎，同時綜合考慮資金成本、投資風險、通貨膨脹及資金限制等影響因素。

27．下列不確定性分析類型中，不能用于國民經濟效益分析的是（　　）。

A．單因素敏感性分析

B．多因素敏感性分析

C．風險分析

D．盈虧平衡分析

【答案】D

【考點】不確定性分析的類型

【解析】房地產投資項目不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。盈虧平衡分析只用于財務效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務效益分析和國民經濟效益分析。

28．從房地產投資項目不同方案之間的關系來看，混合方案屬于（　　）方案類型。

A．現金流相關

B．獨立

C．相互關系

D．互斥

【答案】C

【考點】房地產投資項目方案的類型

【解析】房地產投資項目方案類型包括：①獨立型方案是指方案之間互不干擾，即一個方案的執行不影響另一方案的執行，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分利用為止。獨立型方案的更嚴格定義是：若方案間加法法則成立，則這些方案是彼此獨立的。②互斥型方案是指在若干備選方案中，選擇其中一個方案，則其他方案就必然被排斥的一組方案，因此，方案之間具有排他性。③相互關系型方案是指方案之間存在一定關聯性，根據方案間相互關系的不同，可分為混合型方案、互補型方案和現金流量相關型方案。混合方型案是指上述獨立型方案與互斥型方案的混合組合。

29．房地產開發項目前期策劃中，分析“為誰建”的主要任務是對項目進行客觀準確的（　　）。

A．價格定位

B．產品定位

C．項目定位

D．客戶定位

【答案】D

【考點】房地產開發項目的前期策劃

【解析】房地產開發項目前期策劃過程中，“為誰建”是指通過市場分析尤其是對市場需求的分析，確定項目的目標市場和客戶群體，即對項目進行客戶定位。客觀準確的客戶定位是項目達到預期目標的基礎，因為一個具體的房地產開發項目只有在明確了它的客戶群體后，項目的規劃設計、功能組合、配套設施、風格檔次以及營銷策劃等才可能有明確的指向。

30．下列房地產市場現狀特征中，屬于增量房市場整體供應研判內容的是（　　）。

A．商品房成交量及結構

B．商品房成交區域結構

C．商品房規劃報建面積及結構

D．商品房消費者特征

【答案】C

【考點】增量房市場整體供應研判的內容

【解析】增量房市場整體供應研判的內容包括：商品房開發投資量及投資結構、商品房施工面積及結構、商品房新開工面積及結構、商品房竣工面積及結構、商品房批準預售面積及結構、商品房規劃報建面積及結構、商品房庫存面積及結構等的歷年數據分析。

31．在房地產投資項目的SWOT分析中，WO戰略稱為（　　）。

A．發展型戰略

B．多元化戰略

C．扭轉型戰略

D．防御型戰略

【答案】C

【考點】WO戰略的概念

【解析】在房地產投資項目的SWOT分析中，WO戰略又稱扭轉型戰略，是利用外部市場環境機會，改進企業或開發項目內部劣勢的戰略，是先穩定后發展的戰略。當企業或開發項目存在外部市場環境機會，而開發項目當前的狀況不是很好時，可采用此戰略。例如，有些房地產開發企業在獲取具有發展潛力但目前周邊配套尚不成熟的土地時，往往會放慢項目的開發節奏和進度以等待市場機會，就是屬于采用了WO戰略。

32．下列房地產開發項目產品定位內容中，屬于有形產品定位的是（　　）。

A．功能組合策劃

B．戶型設計策劃

C．環境設計策劃

D．配套設施策劃

【答案】C

【考點】房地產有形產品定位的內容

【解析】房地產有形產品形式多樣、種類復雜，有形產品是房地產開發項目給消費者呈現的最直觀的形象，對消費者的購買行為有直接的影響，因此，它在產品的定位中有十分重要的意義和作用。房地產有形產品定位主要包括小區規劃策劃、環境設計策劃和建筑設計策劃。

33．房地產開發項目管理的三個基本目標分別是成本目標、質量目標和（　　）。

A．進度目標

B．安全目標

C．環境目標

D．能耗目標

【答案】A

【考點】房地產開發項目管理的目標

【解析】房地產開發項目管理的目的，是為了滿足和超越房地產開發企業對房地產開發項目的要求和期望。因此，任何類型的房地產開發項目都應在保證其質量標準的基礎上，在規定的時間內，在批準或確定的費用預算內完成。在眾多的管理內容和目標中，成本（投資）、質量（功能）、進度（工期）三個目標構成了房地產開發項目管理的主要目標。

34．在商品住宅開發建設過程中，具有獨立的設計文件，能夠獨立施工，但不能獨立發揮居住功能的住宅工程項目是（　　）。

A．單項工程

B．單位工程

C．分項工程

D．分部工程

【答案】B

【考點】單位工程的概念

【解析】單位工程，是指具有獨立的設計文件，能夠獨立施工，但竣工后不能獨立發揮生產能力或使用功能的工程。只有幾個有機聯系、互為配合的單位工程全部竣工才能供生產或生活使用。如住宅樓作為一個單項工程，通常由房屋建筑、安裝工程、裝飾裝修工程幾個單位工程構成。

35．下列房地產開發項目工程建設工作中，應首先進行的工作是（　　）。

A．工程設計

B．工程勘察

C．工程施工

D．工程驗收

【答案】B

【考點】房地產開發項目工程建設工作程序

【解析】開發項目的建設程序，經過項目可行性研究、項目決策、工程勘察、工程設計、工程施工、工程驗收等各個階段逐步形成的。房地產開發項目工程勘察是根據房地產開發項目工程建設的要求，查明、分析、評價房地產開發建設場地的地質地理環境特征和巖土工程條件，編制開發項目工程勘察文件，為開發項目的工程設計和施工提供科學依據的系列活動。

36．在精選房地產開發項目的設計單位時，除針對性地篩選設計單位外，還要特別優選（　　）。

A．設計人員的資格

B．設計工作周期

C．項目設計負責人

D．設計圖紙的質量

【答案】C

【考點】房地產開發項目設計單位的選擇

【解析】在選擇設計單位過程中，必須根據開發項目的實際情況，有針對性地篩選設計單位，并對設計周期、主要設計人員的資格和素質提出明確的要求，特別是要優選項目設計負責人，保證在組織、技術、管理、經驗和資源等方面全方位滿足開發項目設計的需要。

37．房地產開發項目建設工程竣工驗收的組織者是（　　）。

A．工程監理單位

B．房地產開發企業

C．政府質量監督管理部門

D．工程施工單位

【答案】B

【考點】竣工驗收的組織者

【解析】房地產開發企業審查竣工報告，并在約定的時間和地點組織勘察、設計、施工、監理和政府質量監督管理部門等進行竣工驗收。竣工驗收的組織步驟包括：①房地產開發企業主持驗收會議；②施工單位介紹施工情況；③監理單位介紹監理情況；④各驗收專業組核查質保資料，并現場檢查工程質量狀況；⑤各驗收專業組總結發言，形成竣工驗收意見。

38．關于房地產開發項目竣工圖編制要求的說法，正確的是（　　）。

A．施工中發生一般變更的，可用原施工圖與設計變更通知單作為竣工圖

B．施工中發生結構形式、平面布置等重大改變的，可在原施工圖上進行必要修改后作為竣工圖

C．按施工圖施工且沒有變動的，可在原施工圖上加蓋“竣工圖”標志后作為竣工圖

D．重新繪制的竣工圖，由房地產開發企業在新圖上加蓋“竣工圖”標志后作為竣工圖

【答案】C

【考點】房地產開發項目工程竣工圖的編制要求

【解析】房地產開發項目工程竣工圖是工程竣工驗收后，反映建設工程結果的圖樣，是進行交工驗收、維護改建和擴建的依據，是重要的技術檔案。竣工圖的編制要求包括：①凡按圖竣工沒有變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”標志后，即作為竣工圖；②凡在施工過程中，雖有一般性設計變更，但能將原施工圖加以修改補充作為竣工圖的，可不重新繪制，由施工單位在原施工圖（必須是新藍圖）上注明修改的部分，并附以設計變更通知單和施工說明，加蓋“竣工圖”標志后，作為竣工圖；③凡結構形式、施工工藝、平面布置發生改變，項目改變以及有其他重大改變，不宜再在原施工圖上修改、補充時，應重新繪制開發項目改變后的竣工圖。施工單位負責在新圖上加蓋“竣工圖”標志，并附以有關記錄和說明，作為竣工圖。

39．在房地產開發項目竣工決算的工程造價對比分析中，考核工程造價的依據是（　　）。

A．投資估算

B．批準的概算

C．施工預算

D．竣工結算

【答案】B

【考點】工程造價比較分析的內容

【解析】工程造價比較分析是竣工決算的內容。批準的概算是考核房地產開發項目工程造價的依據。在分析時，可先對比整個項目的總概算，然后將建筑安裝工程費、裝飾裝修工程費、室外配套工程費、設備工器具費和其他工程費用逐一與竣工決算表中所提供的實際數據和相關資料、實際的工程造價及批準的概算、預算指標進行對比分析，以確定竣工項目總造價是節約還是超支，總結先進經驗，找出節約和超支的內容與原因，提出改進措施。

40．下列房地產估價原則中，市場價值、投資價值、抵押價值等各種價值、價格評估都應遵循的原則是（　　）。

A．獨立、客觀、公正原則

B．價值時點原則

C．最高最佳利用原則

D．謹慎原則

【答案】A

【考點】房地產的估價原則

【解析】評估房地產的市場價值，應遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③價值時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。房地產的投資價值、現狀價值等其他價值和價格評估，應根據估價目的和價值類型，從上述原則中選擇適用的估價原則。并可增加其他適用的估價原則。其中，獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。

41．下列房地產中，適用比較法進行估價的是（　　）。

A．普通商品住宅

B．寫字樓在建工程

C．特殊工業廠房

D．行政辦公樓

【答案】A

【考點】比較法估價的適用范圍

【解析】比較法又稱市場法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量發生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。其適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產的價值。特殊廠房、機場、碼頭、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等數量很少或很少發生交易的房地產，難以采用比較法估價。在建工程之類可比性很差的房地產，一般也難以采用比較法估價。

42．收益法主要根據房地產（　　）來求取房地產的價值。

A．過去取得的收益

B．當前的實際收益

C．當前的客觀收益

D．預測的未來收益

【答案】D

【考點】收益法的概念

【解析】收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

43．某建筑物的有效年齡為10年，經濟壽命為50年，殘值率為2%，采用直線法折舊時該建筑物的成新率為（　　）。

A．20.00%

B．79.60%

C．80.00%

D．80.40%

【答案】D

【考點】采用直線法折舊時建筑物成新率的計算

【解析】直線法折舊下，該建筑物的成新率＝[1－（1－R）×t/N]×100%＝[1－（1－2%）×10/50]×100%＝80.40%。

式中，R為建筑物的凈殘值率；N為建筑物的經濟壽命；t為有效年齡。

44．在房地產估價的假設開發法中，待開發房地產價值等于（　　）減去開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費。

A．開發完成后的房地產價值

B．可比實例的成交價格

C．潛在毛租金收入

D．房地產重新購建價格

【答案】A

【考點】假設開發法的基本公式

【解析】假設開發法又稱剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。假設開發法最基本的公式為：待開發房地產價值＝開發完成后的房地產價值－開發成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發利潤－取得待開發房地產的稅費。

45．房地產估價的詳細測算過程一般可從（　　）中找到。

A．致估價委托人函

B．注冊房地產估價師聲明

C．估價結果報告

D．估價技術報告

【答案】D

【考點】房地產估價技術報告的內容

【解析】房地產估價報告通常由封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告和附件八大部分組成。其中，估價技術報告一般包括：①估價對象分析（包括最高最佳利用分析）；②市場背景分析（即估價對象子市場分析）；③估價方法選用分析；④估價的詳細測算過程；⑤估價結果及其確定理由。估價技術報告一般應提供給委托人，但因知識產權、商業秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應事先在估價委托合同中約定。

46．根據市場營銷理論，持“推銷觀念”的房地產開發企業的經營理念是（　　）。

A．產品開發不重視消費者需求，但重視向消費者推銷產品

B．以消費者為中心開發產品，同時重視向消費者推銷產品

C．不重視消費者感受和需求，依靠提高產品品質銷售產品

D．根據消費者需求開發產品，靠增加產品數量和推銷實現企業利潤

【答案】A

【考點】推銷觀念的特點

【解析】房地產開發經營觀念經歷了生產觀念、產品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念和社會營銷觀念五個發展階段。其中，推銷觀念強調，如果不經過銷售努力，人們就不會大量購買；企業努力推銷什么房地產產品，人們就會購買什么房地產產品。產品觀念和推銷觀念指導下的房地產開發仍然是根據生產者（開發企業）自身的條件的規劃設計和生產房地產產品，本質上還是生產觀念，只是增加了競爭的色彩。

47．作為市場營銷觀念的補充和完善，社會營銷觀念的特點是（　　）。

A．企業開發經營產品應把社會和公眾利益放在首位

B．企業應將消費者視為“社會人”開發經營產品

C．企業開發經營產品應重視社會普遍利益而不是特定消費群體的需求

D．企業開發經營產品不僅要滿足消費者需求，還應符合公眾利益

【答案】D

【考點】社會營銷觀念的特點

【解析】社會營銷觀念的理論基礎將消費者擴大至相關的社會公眾，是市場營銷觀念的補充和完善，其基本內容是：企業的開發經營活動不僅要滿足消費者的需求，還要符合社會和公眾的長遠利益。有時，除了法律限制，部分顧客的欲望和需要可能與社會道德和其他公眾的利益相悖，滿足這些顧客的需要就可能違背社會公德，損失其他公眾的利益，同時對這些顧客而言也是利少弊多，甚至有弊無益，此時，房地產開發企業可能需要放棄部分消費者希望的利益。社會營銷觀念要求做到企業利潤、消費需求和社會利益三方面的統一。

48．相對于委托代理銷售，房地產開發企業自行銷售商品房的主要優點是（　　）。

A．能有效降低銷售費用占銷售收入的比重

B．能及時了解客戶的需求、購買特點和意見

C．能發揮房地產營銷方面的專業優勢

D．能有效加快銷售速度，縮短銷售周期

【答案】B

【考點】直接銷售渠道的優點

【解析】房地產直接銷售渠道是指房地產開發企業直接將房地產產品銷售給客戶，無中間商介入交易過程，又稱房地產開發企業自行銷售。直接銷售渠道的優點包括：①房地產開發企業控制了房地產開發經營全過程，可避免某些房地產經紀機構介入可能造成的短期行為，如將好賣的商品房銷售出去，而相對難賣的商品房積壓。②產銷直接見面便于房地產開發企業直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，從而可較快地調整營銷策略。③可有效地控制銷售節奏和銷售價格。銷售節奏和銷售價格的控制直接影響房地產開發項目銷售現金流量和企業目標利潤的實現，銷售渠道越短，房地產開發企業對這兩個環節的控制就越容易，直接銷售渠道可使銷售節奏有條不紊地進行。

49．房地產開發企業采用理解值定價法對商品房定價時，關鍵是要把握（　　）對商品房價值的估計。

A．開發企業預算人員

B．開發企業營銷人員

C．房地產估價人員

D．目標消費群體

【答案】D

【考點】理解值定價法的關鍵

【解析】需求導向定價法又稱理解值定價法，是以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。需求導向定價法的關鍵是準確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的企業，會令他們的產品定價過高；而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業，則定價可能低于他們能夠達到的價值。

50．房地產開發企業選擇廣告媒體應考慮的首要因素是（　　）。

A．媒體級別的高低和影響范圍的廣泛性

B．媒體影響和覆蓋區域與目標市場的一致性

C．媒體影響和覆蓋區域與項目所在地的一致性

D．媒體覆蓋范圍與媒體收費比值的合理性

【答案】B

【考點】房地產廣告的特點

【解析】房地產廣告具有較強的區域性和針對性、獨特性、較大的信息量、一定的時效性等特點。其中，較強的區域性和針對性具體是指房地產位置固定，僅僅依靠樓盤現場的廣告是不夠的，需要媒體廣泛傳播才能達到促銷的效果，但也不是廣告范圍越廣越好。正是由于房地產的位置固定、不同項目的差異性，使房地產銷售具有明顯的區域性和目標市場，所以在房地產廣告促銷期，尤其是廣告媒體的選擇中，應有針對性地選擇媒體，使其影響和覆蓋區域與目標市場相一致。

51．房地產開發企業一般采用（　　）確定其銷售隊伍規模。

A．成本法

B．工作量法

C．專家估計法

D．目標利潤法

【答案】B

【考點】確定銷售隊伍規模的方法

【解析】確定銷售隊伍規模經常采用的是工作量法，具體步驟為：①確定企業的年開發量；②確定單位產品需要對客戶進行訪問的次數；③確定總的需要訪問次數；④確定每個銷售人員可以進行訪問的次數；⑤根據年總訪問次數和每個銷售人員的年訪問次數確定銷售人員數量。

52．根據《物權法》，建筑區劃內不能直接界定為業主共有部分的是（　　）。

A．電梯間

B．通道和樓梯

C．消防設施

D．車庫和車位

【答案】D

【考點】共有部分的界定

【解析】共有部分是指專有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內共有部分包括：①建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；②其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

53．下列業主行為中，屬于損害他人合法權益的是（　　）。

A．進行房屋二次裝修

B．飼養了一只貓

C．在公共通道擺放私家物品

D．封閉了陽臺

【答案】C

【考點】侵害業主共有權的方式

【解析】公共通道屬于共有部分。單個業主或者部分業主對共有部分的利用，必須在合理使用的范圍內。建設單位、物業服務企業、業主和使用人等侵害業主共有權的主要方式包括：①擅自占用共有部分；②擅自處分共有部分；③擅自改變共有部分使用功能；④擅自利用共有部分進行經營性活動。C項，在公共通道擺放私家物品屬于擅自占用共有部分，損害了他人合法權益。

54．業主王某在某小區購買了四套住宅，其中兩套自住，一套給父母居住，一套給兒子居住。業主大會中王某擁有的業主投票權數是（　　）票。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】A

【考點】業主投票權數的確定方法

【解析】業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：①業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。②總人數按照前項的統計總和計算。上述專有部分是指構造和使用上具有獨立性、能夠區分為所有權標的的部分。一般而言，專有部分必須是一套自身封閉的住宅，權利人對專有部分享有單獨的所有權。應當認定為專有部分的情況有：①具有構造上的獨立性，能夠明確區分；②具有使用上的獨立性，可以排他使用；③能夠登記成為特定業主所有權的客體。因此，業主大會中王某擁有的業主投票權數是1票。

55．物業建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同的法理依據是（　　）。

A．建設單位的永久物權

B．物業銷售合同的授權

C．建設單位的初始物權

D．建設單位的共有物權

【答案】C

【考點】前期物業服務合同的特點

【解析】在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同具有的特點包括：①由建設單位和物業服務企業簽訂。因為房屋出售前物業的產權屬開發企業，所以合同中的甲方是建設單位，乙方是其通過招投標選聘的物業服務企業。②過渡性。前期物業服務合同的期限存在于業主、業主大會選聘物業服務企業之前的過渡時間內，一旦業主大會成立并選聘了物業服務企業，前期物業管理即告結束，前期物業服務合同也相應終止。③附終止條件的合同。雖然前期物業服務合同的期限未滿，但業主委員會與新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同自然終止。④前期物業服務合同必須以書面方式簽訂，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應包括前期物業服務合同約定的內容。

56．物業服務收費實行政府指導價的，具體的收費標準由（　　）確定。

A．房地產行政主管部門

B．價格行政主管部門

C．業主和物業服務企業

D．業主大會和業主委員會

【答案】C

【考點】物業服務費的收費原則

【解析】物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

57．把房地產貸款分為土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款等，是根據（　　）劃分的。

A．貸款對象及用途

B．貸款保證方式

C．貸款期限長短

D．貸款利率是否變化

【答案】A

【考點】房地產貸款的種類

【解析】房地產貸款可根據不同的需要，從不同的角度進行分類：①按貸款對象及用途進行分類，可將房地產貸款分為土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款；②按貸款擔保條件或還款保證方式進行分類，可將房地產貸款分為信用貸款和擔保貸款；③按貸款利率是否調整進行分類，可將房地產貸款分為固定利率貸款和浮動利率貸款；④按貸款期限長短進行分類，可將房地產貸款分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。

58．房地產保險的目的是（　　）。

A．提高房地產使用壽命

B．減少房地產發生災害的頻率

C．降低房地產運營費用

D．補償災害造成的房地產損失

【答案】D

【考點】房地產保險的目的

【解析】房地產保險是整個社會保險體系中不可缺少的一個重要組成部分。房地產保險通過對房地產領域因自然災害和意外事故造成的保險責任范圍內的損失提供經濟補償或資金給付，對房地產業的發展起到積極的保障作用。

59．下列影響房地產抵押貸款的活動中，會增加房地產抵押貸款風險的是（　　）。

A．低估抵押房地產價值

B．提高房地產抵押率

C．辦理房地產抵押登記

D．監測抵押房地產價格變化

【答案】B

【考點】增加房地產抵押貸款風險的內容

【解析】AB兩項，為防范房地產抵押貸款風險，金融機構應將目標客戶的第一還款來源是否充足作為發放貨款的基本前提條件。認真審核其基本信息、財務狀況、信用程度、誠信狀況；應加強對擬抵押房地產的審查和評估，根據其價值、使用年限、變現能力等，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率。低估抵押房地產價值會降低抵押貸款風險，而提高房地產抵押率則會增大風險。C項，抵押登記后抵押權可以得到有效保障，因此對貸款人來講，具有較高的安全性。D項，當房地產市場蕭條，抵押房地產價格就會下跌。另外，盡管抵押人未經抵押權人同意不得擅自改變房屋結構，但因抵押權人不可能對抵押房屋使用情況進行全面有效的監督，如果抵押物被人為損壞，其價格也會下跌。如果下跌后房地產的價值不足以清償剩余貸款的本利和，銀行就有可能遭受損失。監測抵押房地產價格變化能有效降低房地產抵押貸款的風險。

60．分期償還的貸款在經過一段時期的償還之后尚未償還的貸款本金數額，稱為（　　）。

A．貸款金額

B．貸款額度

C．分期還款額

D．貸款余額

【答案】D

【考點】貸款余額的概念

【解析】A項，貸款金額，是指借款人向貸款人借款的數額。需要借款的數額通常為所購住房總價減去首付款后的余額。B項，貸款額度，又稱貸款限額，貸款人一般會用不同的指標對借款人的貸款金額做出限制性規定。C項，分期還款額，是指在分期償還的貸款中借款人每期應償還貸款的數額。D項，貸款余額，是指分期償還的貸款在經過一段時期的償還之后尚未償還的貸款本金數額。

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

61．對一套住宅位置的完整描述應包括該房地產的（　　）等。

A．坐落

B．方位

C．面積

D．朝向

E．樓層

【答案】ABDE

【考點】房地產位置的內容

【解析】一宗房地產的位置，是指該房地產所在的地方，包括：①坐落，即該房地產所在的具體地點，如門牌號等；②方位，即該房地產在所在區域中的方向和位置，如在城市、住宅小區、十字路口地區中的方向和位置；③與相關場所的距離，如該房地產離市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、工作地、居住地等的遠近；④臨街（路）狀況，即該房地產是臨街還是不臨街，是一面臨街還是兩面臨街等；⑤朝向，即該房地產的建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向；⑥樓層，當該房地產為某幢房屋中的某層、某套時，其所在的樓層也是一種位置。

62．影響某地區某一時期房地產供給量的因素包括（　　）。

A．房地產的價格水平

B．消費者的收入水平

C．房地產開發成本

D．消費者對未來的預期

E．房地產開發企業對未來的預期

【答案】ACE

【考點】決定房地產供給量的因素

【解析】某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發建設成本；③該種房地產的開發技術水平；④房地產開發企業對未來的預期。

63．征收集體土地時，對被征收農民的安置方式有（　　）。

A．貨幣安置

B．異地移民安置

C．保障安置

D．轉為城市戶口安置

E．重新擇業安置

【答案】ABCE

【考點】被征地農民的安置方式

【解析】為妥當安置被征地農民的生產和生活，各級政府和國土資源管理部門積極探索以市場為導向的多種安置途徑。目前，主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農業生產安置、重新擇業安置、入股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

64．下列國有建設用地使用權轉讓方式中，屬于無償轉讓方式的有（　　）。

A．出售

B．互換

C．贈與

D．繼承

E．土地入股

【答案】CD

【考點】建設用地使用權轉讓方式

【解析】建設用地使用權轉讓的方式主要有以下幾種：①建設用地使用權出售；②建設用地使用權互換；③建設用地使用權贈與。在實際中，建設用地使用權還存在土地入股、企業兼并、聯建聯營等經營性建設用地使用權轉移方式，以及建設用地使用權繼承，用地單位合并、分立、更名等非經營性建設用地使用權轉移方式。建設用地使用權的轉讓可以是有償的（建設用地使用權的出售和互換），也可以是無償的（建設用地使用權的贈與、繼承）。

65．某宗非經營性用地出讓公告發布后，只有一個意向用地者，其取得該建設用地使用權的可能方式有（　　）。

A．招標

B．拍賣

C．掛牌

D．協議

E．租賃

【答案】CD

【考點】國有建設用地的出讓方式

【解析】國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。《物權法》第一百三十七條規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。本題中，公告發布后，只有一個意向用地者，其取得該建設用地使用權的可能方式有掛牌和協議。

66．對城市居民房地產購買力調研的主要內容有（　　）。

A．居民收入狀況

B．居民購買力投向

C．居民家庭結構

D．居民收入結構和房價結構

E．居民性別結構

【答案】ABD

【考點】對居民房地產購買力調研的內容

【解析】對居民房地產購買力調研的主要內容包括：①居民收入。對居民收入的調研通常考慮居民個人收入、可支配收入和可隨意支配收入三個項目。②居民購買力投向，是指在居民購買力總額既定的前提下，居民將其購買力用于何處，購買力在不同的商品類別、不同時間和不同地區都有一定的投放比例。③居民收入結構和房價結構。居民收入結構是指不同收入的居民人數占居民總數的比例。房價結構是指市場價格不同的商品房數量占可供租售商品房總量的比例。

67．下列房地產市場調研方法中，屬于實地調研法的有（　　）。

A．資料查閱法

B．小組訪談法

C．現場踩盤法

D．觀察法

E．實驗法

【答案】BCDE

【考點】實地調研法的分類

【解析】房地產市場調研的方法有多種，調研人員在市場調研中應根據具體情況選擇恰當的方法。一般來說按照搜集信息方式的不同，房地產市場調研的方法可分為文案調研法和實地調研法兩大類。其中，實地調研法是指調研人員直接面對被調查對象，通過與被調查對象直接的交流、訪問、座談、觀察等方式獲取第一手資料的過程。實地調研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現場踩盤法、訪問法、觀察法和實驗法。

68．房地產開發項目的建筑安裝工程費包括（　　）。

A．土地取得費

B．土建工程費

C．安裝工程費

D．裝飾裝修工程費

E．銷售費

【答案】BCD

【考點】房地產開發成本中建筑安裝工程費的組成

【解析】出售型房地產開發項目的現金流出主要由土地取得成本、開發成本、開發費用和增值稅等構成。其中，開發成本中的建筑安裝工程費，是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

69．房地產投資項目敏感性分析的主要作用有（　　）。

A．提高決策的科學性

B．提高預測的可靠性

C．降低投資的風險性

D．測算風險發生的概率

E．測算投資的盈利性

【答案】ABC

【考點】敏感性分析的作用

【解析】敏感性分析的作用主要表現在：①可以使決策者了解不確定因素對項目經濟效益指標的影響，從而提高決策的準確性和科學性；②可以啟發投資項目經濟評價工作人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的可靠性；③可以研究各種不確定因素變動對投資項目經濟效果的影響范圍和程度，了解投資項目的風險根源和風險大小；④可以篩選出若干最為敏感的因素，對它們集中力量研究，盡量降低因素的不確定性，進而減少投資項目的風險；⑤可以判定不確定因素在什么范圍內變化能使投資項目的經濟效益情況最好；在什么范圍變化時，投資項目的經濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數值。

70．按照需求層次的不同，購房者自住價值取向包括（　　）。

A．基本居住取向

B．地段價值取向

C．居住享受取向

D．社會地位取向

E．置換增值取向

【答案】ABCD

【考點】自住價值取向的類型

【解析】自住價值取向，是以追求住房使用價值中自然性為主的需求者的價值取向，他們購房的主要目的是以滿足自己居住或家人居住。這部分需求者所形成的住房需求也就是人們通常所說的“剛性需求”，按照需求層次的不同，自住價值取向可以分為基本居住取向、地段價值取向、居住享受取向和社會地位取向等幾種主要的類型。

71．房地產投資項目前期策劃實操性特點的主要表現有（　　）。

A．政策調控的實操性

B．市場運作的實操性

C．企業運作的實操性

D．住房保障的實操性

E．方案執行的實操性

【答案】BCE

【考點】房地產投資項目前期策劃的實操性

【解析】房地產開發項目前期策劃是一個以理論為指導，以實踐為核心的創造性行為過程，前期策劃的總體方案最終要轉化為具體的實際開發。因此，實操性是前期策劃的一個重要特點，其主要表現為：①市場運作的實操性。房地產開發項目都是在特定的市場環境下運行的，項目的開發建設既要符合市場規律，又要適應區域市場的發展階段。因此，在前期策劃的過程中，應重點對項目開發周期時限內的房地產市場發展變化趨勢進行科學分析和預測，強化房地產開發項目在市場運作過程中的實操性。②企業運作的實操性。項目前期策劃所制定的方案，應符合房地產開發企業的實際，且是其有能力付諸實施的。一個再好的前期策劃方案，如果企業沒有能力實施和運作，對該企業來說是沒有實際意義的。③方案執行的實操性。項目前期策劃的全部成果是以前期策劃方案的形式表現的。在前期策劃方案中，不僅要使方案的閱讀者知道項目應“做什么”，而且要使其知道“怎么做”。前期策劃方案不是理論文章，是項目運作的指南，要注重實際操作。

72．房地產開發項目質量目標的管理內容有（　　）。

A．規劃與勘察設計質量

B．現場監理人員素質

C．材料與設備質量

D．施工與環境質量

E．施工進度表編制質量

【答案】ACD

【考點】房地產開發項目質量目標的管理內容

【解析】房地產開發項目管理的目標體系包括成本（投資）、質量（功能）、進度（工期）三個基本目標。其中，質量目標是指整個房地產開發項目的質量，不僅包括施工質量，還包括規劃和勘察設計質量、材料和設備質量、環境質量等要求，還包括滿足相應的技術規范和標準的規定，以及房地產開發企業對房地產開發項目提出的各種質量要求。

73．房地產開發項目工程建設合同擬定的價款支付方式主要有（　　）。

A．按工程進度付款

B．竣工后一次性付款

C．分期付款

D．開工前一次性付款

E．預付款

【答案】ACE

【考點】工程建設合同擬定的價款支付方式

【解析】在房地產開發項目合同中，需要仔細斟酌的主要條款包括：①適用于合同關系的法律，以及合同爭議處理的方式。②付款方式，如采用進度付款、分期付款、預付款或由施工單位墊資。③合同價格的調整條件、范圍、調整方法，特別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、關稅變化對合同價格調整的規定。④合同雙方風險的分擔，即將項目風險在房地產開發企業和施工單位之間合理分配。基本原則是，通過風險分配激勵施工單位努力控制進度、成本、質量三大目標，控制風險，達到最好的工程經濟效益。⑤對施工單位的激勵措施，各種合同中都可以訂立獎勵條款；恰當地采用獎勵措施可以鼓勵施工單位縮短工期、提高質量、降低成本等。⑥為了保證雙方誠實守信，必須有相應的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他擔保措施，合同中對違約行為的處罰規定和仲裁條款等。

74．下列房地產的價值評估中，應遵循最高最佳利用原則的有（　　）。

A．市場價值

B．抵押價值

C．投資價值

D．現狀價值

E．抵押凈值

【答案】ABE

【考點】房地產的價值評估原則

【解析】評估房地產的市場價值，應遵循的原則包括：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③價值時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。房地產的投資價值、現狀價值等其他價值和價格評估，應根據估價目的和價值類型，從上述原則中選擇適用的估價原則。并可增加其他適用的估價原則。

75．在房地產估價的比較法中，建立價格比較基礎的工作包括（　　）。

A．統一房地產范圍

B．統一成交日期

C．統一付款方式

D．統一價格水平

E．統一價格單位

【答案】ACE

【考點】房地產估價比較法中建立價格比較基礎的工作內容

【解析】運用比較法估價一般分為以下幾個步驟：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理；④求取估價對象價值。其中，在對可比實例成交價格進行處理中，建立比較基礎一般要做的工作包括：①統一房地產范圍；②統一付款方式；③統一價格單位。對于某些估價對象，有時難以直接選到與其范圍完全相同的房地產交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同而范圍有所不同的房地產交易實例作為可比實例。范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間“好”與“壞”、“優”與“劣”或“新”與“舊”的差別。

76．房地產銷售渠道決策的內容有（　　）。

A．確定銷售渠道層級

B．確定銷售渠道參與者

C．確定不同銷售渠道房地產底價

D．確定銷售渠道參與者之間關系

E．確定銷售渠道終端需求者類型

【答案】ABE

【考點】房地產銷售渠道的決策內容

【解析】房地產銷售渠道，是將房地產產品從房地產開發企業轉移給房地產需求者的途徑，即房地產產品由房地產開發企業到房地產需求者的流通過程中所經歷的各個環節連接起來形成的通道及其參與者。房地產銷售渠道的起點是房地產開發企業，終點是房地產需求者，中間環節是參與房地產產品交易的企業和個人，根據銷售渠道起點到終點經過的層數，房地產銷售渠道可分為零層、一層、二層、三層、多層等；根據房地產開發企業和房地產需求者之間是否使用中間商（房地產經紀機構），可將房地產銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。

77．房地產開發企業商品房項目定價的目標有（　　）。

A．加快建設進度

B．維持企業經營

C．獲取合理利潤

D．降低開發成本

E．提高市場競爭力

【答案】BCE

【考點】房地產定價的目標

【解析】地產定價目標是指房地產開發企業根據所確定的房地產價格組織銷售后所要達到的具體效果，其主要種類有：①實現預期利潤。預期利潤目標可以進一步分為利潤最大化目標和預期投資收益率目標。其中，利潤最大化目標的實現意味著企業應在一個合適的價格下進行合適規模的開發。②維持或提高市場占有率。市場占有率是指企業產品銷售量（額）占同一市場上同類產品同期銷售量（額）的比重。它是企業經營狀況和產品競爭力的綜合反映，關系到企業在市場中的地位和興衰。③維護企業形象。在房地產價格確定和調整時，穩定價格、維護消費者利益、響應政府號召等，都是維護企業形象的體現。④維持營業，是指以能夠繼續營業為定價目標。

78．關于業主大會的說法，正確的有（　　）。

A．業主大會是業主的自治組織

B．業主大會是法人組織

C．業主大會是物業管理區域內物業管理事項的決策機構

D．業主大會是業主的民間組織

E．業主大會由全體業主組成

【答案】ACE

【考點】業主大會的相關內容

【解析】業主大會是業主的自治組織，是基于業主的建筑物區分所有權的行使產生的，由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，是物業管理區域內物業管理事項的決策機構。只要是建筑區劃內的業主，就有權參加業主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區內的業主行使專有部分的所有權做出限制性規定，以維護建筑區劃內全體業主的合法權益。

79．物業服務定價成本中的人員費用包括（　　）。

A．工資

B．工會經費

C．教育經費

D．獎金

E．養老保險

【答案】ABCE

【考點】物業服務成本中的人員費用

【解析】物業服務成本或物業服務支出一般包括：①人員費用；②物業共用部位、共用設施設備日常運行和維護費用；③綠化養護費用；④清潔衛生費用；⑤秩序維護費用；⑥物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；⑦辦公費用；⑧管理費分攤；⑨同定資產折舊；⑩經業主同意的其他費用。其中，人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費。

80．下列房地產融資活動中，屬于直接融資的有（　　）。

A．發行房地產股票

B．發行房地產債券

C．向銀行申請貸款

D．住房公積金貸款

E．發行房地產投資信托基金

【答案】ABE

【考點】房地產融資

【解析】房地產開發項目融資，可分為直接融資和間接融資，股權融資和債權融資，境內融資和境外融資。直接融資是通過金融市場籌集資金的融資方式，如公開發行股票、發行企業債券、非上市增資擴股等。間接融資是通過金融機構籌集資金的融資方式，如銀行貸款等。直接融資和間接融資的區別主要是融資是否通過金融中介機構。ABE三項屬于直接融資；CD兩項屬于間接融資。

三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

（一）

張某以總價600萬元購買了一間商鋪用于自己經營。在這600萬元的購買總價中，權益資本為300萬元，其余為銀行提供的信貸資金。經市場分析和預測，在還款期內，張某經營該商鋪的年平均稅前利潤預計為85萬元，年平均利息支出為2.4萬元，年平均稅后利潤預計為60萬元。

根據以上資料，回答下列問題：

81．在還款期內，該項目的預期投資收益率為（　　）。

A．10.00%

B．14.57%

C．20.00%

D．28.33%

【答案】B

【考點】投資收益率的計算

【解析】投資收益率表示投資項目的盈利水平，是指項目建成后正常年份的息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤與項目投資的比率。該指標考察的是項目單位投資的收益能力。其計算公式為：

式中，年息稅前利潤＝年利潤總額＋利息支出；項目投資＝項目開發建設成本。

則該項目的預期投資收益率＝（85＋2.4）/600×100%＝14.57%。

82．在還款期內，該項目的預期資本金凈利潤率為（　　）。

A．14.17%

B．20.00%

C．27.53%

D．29.13%

【答案】B

【考點】資本金凈利潤率的計算

【解析】資本金凈利潤率是指項目建成后正常年份的凈利潤（所得稅后利潤）或運營期內年平均凈利潤（年平均所得稅后利潤）與資本金的比率。則該項目的預期資本金凈利潤為：

83．下列影響投資效果的行為中，能夠提高該項目預期投資收益率的為（　　）。

A．提高年平均稅前利潤

B．減少年平均利息支出

C．提高年平均營業額

D．提高權益資本比例

【答案】AC

【考點】提高預期投資收益率的方法

【解析】預期投資收益率不一定是房地產產品可能實現的最大投資收益率，但應當是房地產開發企業要達到的最低投資收益率。預期投資收益率應由安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率綜合而成。根據投資收益率的計算公式分析，AC兩項行為會使投資收益率提高；B項行為會使投資收益率降低；D項，權益資本即資本金，對投資收益率的變化沒有影響。

84．除自營外，該項目獲得投資收益的其他方式為（　　）。

A．出租

B．轉售

C．捐贈

D．抵押

【答案】AB

【考點】投資收益的方式

【解析】項目的經濟評價及社會效益分析包括銷售收入、租金收入、經營收入和其他營業收入估算。租金收入和銷售收入是房地產開發項目現金流量的重要組成部分。該項目除了自營獲得投資收益以外還可以通過出租和轉售的方式來獲得投資收益。

（二）

某房地產開發企業將其正在開發建設的商品房在建工程作為抵押物向銀行申請抵押貸款。在對該在建工程進行抵押估價時，評估得出該在建工程在假定未設立法定優先受償權下的價值為2000萬元，調查得知該在建工程法定優先受償款為500萬元，預計實現抵押權的費用和稅金為200萬元。

根據以上資料，回答下列問題：

85．評估該在建工程的抵押價值和抵押凈值應遵循的原則為（　　）。

A．謹慎原則

B．合法原則

C．價值時點原則

D．經濟性原則

【答案】ABC

【考點】房地產估價的原則

【解析】評估房地產的市場價值，應遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③價值時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。房地產的抵押價值和抵押凈值評估，除應遵循市場價值評估的原則外，還應遵循謹慎原則。

86．該在建工程抵押估價適用的估價方法為（　　）。

A．比較法

B．收益法

C．成本法

D．假設開發法

【答案】CD

【考點】房地產的估價方法

【解析】成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法，適用于新近開發建設完成的房地產（簡稱新開發的房地產）、可以假設重新開發建設的現有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發建設的房地產（即在建工程）、計劃開發建設的房地產。假設開發法又稱剩余法、預期開發法、開發法，是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法，適用于評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，如可供開發建設的土地、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產。A項，在建工程之類可比性很差的房地產，一般難以采用比較法估價；B項，收益法適用于評估收益性房地產。

87．該在建工程的抵押價值為（　　）萬元。

A．500

B．1300

C．1500

D．2000

【答案】C

【考點】抵押價值的計算

【解析】抵押價值是房地產假定未設立法定優先受償權下的價值減去法定優先受償款后的價值。該在建工程的抵押價值＝2000－500＝1500（萬元）。

88．該在建工程的抵押凈值為（　　）萬元。

A．700

B．1300

C．1500

D．1800

【答案】B

【考點】抵押凈值的計算

【解析】抵押凈值是抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值。該在建工程的抵押凈值＝2000－500－200＝1300（萬元）。

（三）

某商品住宅小區總建筑面積為15萬平方米，容積率為3，開發建設成本為3500元/平方米（不含土地費用），土地費用為6000萬元/公頃。該小區建成后可銷售面積為13萬平方米，所在區域市場同類項目銷售均價為8000元/平方米，銷售稅費率為銷售收入的6.5%。房地產開發企業確定商品房銷售目標總利潤為1.2億元，根據開發建設成本、目標利潤以及所在區域市場同類項目銷售均價，加權確定本項目銷售均價為7980元/平方米。

根據以上資料，回答下列問題：

89．若該項目按所在區域市場同類項目的銷售均價銷售，則項目建成后，實現項目盈虧平衡銷售的條件為（　　）。

A．銷售收入達到8.25億元

B．銷售量達到約11萬平方米

C．銷售稅費率最高不超過25%

D．銷售率達到約85%

【答案】BD

【考點】項目盈虧平衡分析

【解析】盈虧平衡分析數學模型的一般表達式為：利潤＝銷售收入－總成本－稅金。該項目按所在區域市場同類項目的銷售均價銷售，即8000元/平方米。A項，如果要實現項目盈虧平衡銷售，土地費用＝6000×15÷3＝30000（萬元），開發建設成本＝3500×150000＝52500（萬元）。0＝銷售收入－82500－銷售收入×6.5%，得銷售收入為8.82億元。B項，銷售量＝銷售收入÷8000，即銷售量為11.03萬平方米。C項，0＝銷售收入－82500－銷售收入×銷售稅費率，因為銷售收入最高為10.4億元，所以銷售稅費率最高不超過22%。D項，銷售稅費率為6.5%時，銷售量為11.03萬平方米，銷售率＝11.03÷13＝84.85%。

90．房地產開發企業確定項目銷售均價采用的定價方法為（　　）。

A．成本導向定價法

B．理解值定價法

C．隨行就市定價法

D．追隨領導企業定價法

【答案】A

【考點】房地產定價方法

【解析】房地產定價的基本方法有成本導向定價法、需求導向定價法和競爭導向定價法。其中，成本導向定價是以房地產成本為中心，按照“成本＋利潤＋稅費＝價格”的原理確定價格的方法，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回在開發經營中投入的全部成本以及繳納的稅費，然后加上一定的利潤。成本導向定價法具體有成本加成定價法、目標利潤定價法。本題中，開發商根據開發建設成本、目標利潤以及所在區域市場同類項目銷售均價，加權確定本項目銷售均價為7980元/平方米。由此確定房地產開發企業確定項目銷售均價采用的定價方法為成本導向定價法。

91．若銷售率達到98%，項目實現目標利潤的最低均價應達到（　　）元/平方米（不含稅）。

A．6875

B．7418

C．7899

D．7934

【答案】B

【考點】最低均價的確定

【解析】若銷售率達到98%，項目實現目標利潤的最低均價的計算公式為：

其中，總成本中土地費用＝6000×15÷3＝30000（萬元），開發建設成本＝3500×150000＝52500（萬元）；目標利潤＝12000萬元；可銷售數量＝13×98%＝12.74（萬平方米）。則項目實現目標利潤的最低均價＝（30000＋52500＋12000）÷12.74＝7417.58（元/平方米）。

92．房地產開發企業針對本項目的定價目標為（　　）。

A．實現合理利潤

B．提升價格競爭力

C．維持企業運營

D．利潤最大化

【答案】AD

【考點】房地產定價目標

【解析】房地產定價目標的主要種類有：①實現預期利潤，可以進一步分為利潤最大化目標和預期投資收益率目標。其中，利潤最大化取決于合理價格所推動的銷售規模，利潤最大化目標的實現意味著企業應在一個合適的價格下進行合適規模的開發。預期投資收益率應當是房地產開發企業要達到的最低投資收益率。②維持或提高市場占有率。市場占有率是指企業產品銷售量（額）占同一市場上同類產品同期銷售量（額）的比重。③維護企業形象。在房地產價格確定和調整時，穩定價格、維護消費者利益、響應政府號召等，都是維護企業形象的體現。④維持營業，是指以能夠繼續營業為定價目標。本題中，根據開發建設成本、目標利潤以及所在區域市場同類項目銷售均價，加權確定的本項目銷售均價，屬于企業確定的合理價格，并以此來實現其利潤最大化目標。

（四）

某房地產開發企業決定對其正在開發建設的高檔住宅小區實行預售。為取得商品房預售許可證，該房地產開發企業決定以邀請招標的方式選聘物業服務企業負責該小區的前期物業管理。隨后，按規定的招標程序進行了該小區前期物業管理的邀請招標，成立了由7人組成的評標委員會。評標委員會根據招標文件的規定進行了評標，并推薦了合格的中標候選人。

根據以上資料，回答下列問題：

93．該房地產開發企業至少應向（　　）家以上物業服務企業發出投標邀請。

A．2

B．3

C．4

D．5

【答案】B

【考點】物業管理招標的程序

【解析】物業管理招標采取公開招標方式的，應通過公共媒介發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布招標公告。采取邀請招標方式的，應向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。

94．評標委員會中，代表該房地產開發企業參加的評委可以為（　　）人。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】AB

【考點】評標委員會成立的條件

【解析】招標人或招標代理人負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業管理專家組成，專家從房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家庫中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的2/3。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密，與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員。本題中，評標委員會由7人組成，故招標人代表最多為2人。

95．評標委員會可向招標人推薦不超過（　　）名有排序的合格的中標候選人。

A．1

B．2

C．3

D．4

【答案】C

【考點】物業管理招標中對評標的規定

【解析】評標委員會完成評標后，應向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

96．該小區物業服務企業的招標應在（　　）完成。

A．預售開始時

B．取得《商品房預售許可證》之前

C．業主入住時

D．小區竣工時

【答案】B

【考點】物業管理招標的相關規定

【解析】通過招投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：①新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；②預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；③非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

（五）

王某購買一套總價為100萬元的二手住宅，打算購房款盡量用該住宅作為抵押物向銀行和住房公積金管理中心申請抵押貸款解決，并爭取享受貸款優惠政策，不足部分以首付款方式支付。已知法定最低首付款比例為25%，貸款價值比為70%，住房公積金貸款最高額度為60萬元，住房公積金貸款年利率為3.5%，商業銀行貸款年利率為5.4%。

根據以上資料，回答下列問題：

97．王某購買該住宅的首付款為（　　）萬元。

A．25

B．30

C．40

D．50

【答案】B

【考點】首付款比例

【解析】貸款價值比又稱貸款與價值比率、貸款成數、抵押率，是指房地產抵押貸款中貸款金額占抵押房地產價值的比率。本題中，最低首付款比例為25%，則其最低首付款數額為：100×25%＝25（萬元）。但其貸款價值比為70%，最高貸款額為：100×70%＝70（萬元），因此王某購買此房產抵押貸款不足的部分以首付款方式支付，其購買該住宅的首付款為：100－70＝30（萬元）。

98．王某購買該住宅的商業銀行貸款為（　　）萬元。

A．10

B．15

C．30

D．70

【答案】A

【考點】貸款金額

【解析】貸款金額，是指借款人向貸款人借款的數額。需要借款的數額通常為所購住房總價減去首付款后的余額。本題中，住房公積金貸款年利率為3.5%，商業銀行貸款年利率為5.4%，則首先考慮住房公積金貸款，計算得最高貸款額為：100×70%＝70（萬元），所以王某購買該住宅的商業銀行貸款為：70－60＝10（萬元）。

99．王某可選擇按月等額本息和等額本金還款。關于這兩種還款方式的說法，正確的為（　　）。

A．等額本息和等額本金還款分別適合于預期收入較穩定和可能逐漸減少的借款人

B．等額本息還款的月還款額相同，等額本金還款的月還款額是遞增的

C．月還款額中的本金，等額本息還款是逐月遞增的，等額本金還款是相同的

D．在貸款期限相同下，等額本息還款所需支付的利息多于等額本金還款

【答案】AD

【考點】等額本金與等額本息還款

【解析】等額本息每期的還款額都相同，其利息逐期遞減，本金逐期遞增，因每月的還款額相同，還款壓力均衡，適合預期收入變化不大或目前有一定積蓄及預期收入有所增加的借款人。等額本金還款方式每期還款本金相同，利息逐期遞減，因每月的還款額是遞減的，適合目前收入較高或預期收入可能逐漸減少的借款人。

100．王某若想減少月還款額，其可采取的辦法為（　　）。

A．增加首付款

B．減少貸款金額

C．減少住房公積金貸款

D．延長貸款期限

【答案】ABD

【考點】減少月還款額的方法

【解析】增加首付款即為減少貸款額度，貸款額度降低月還款額減少；展期是指借款人與貸款人協商，在原來約定的貸款期限基礎上適當延長貸款期限，但延長后的總貸款期限不得超過貸款人規定的最長貸款期限，展期后借款人每月還款額會相應減少。