第一部分　歷年真題及詳解

2016年全國經濟師《房地產經濟專業知識與實務（中級）》真題及詳解

一、單項選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項中，只有一個最符合題意）

1．某市位于北緯39°5'，東經116°23'，反映的是該市的（　　）。

A．自然地理區位

B．經濟地理區位

C．交通地理區位

D．天文區位

【答案】D

【考點】區位的種類

【解析】區位的種類包括：天文區位、自然地理區位、經濟地理區位、文化地理區位和政治地理區位。其中，天文區位是指某事物的經緯度位置。

2．根據韋伯的工業區位理論，當原料指數大于1時，工業區位應選擇在（　　）。

A．原料地

B．消費地

C．原料地與消費地中間

D．自由區位

【答案】A

【考點】工業區位理論

【解析】韋伯工業區位理論用原料指數來論證運輸成本對工業區位的影響。原料指數＝限地性原料總重量÷制成品總重量。一般的工業區位法則是：①原料指數＞1，工業區位選擇在原料地；②原料指數＜1，工業區位選擇在消費地；③原料指數＝1，工業區位選擇自由。

3．關于中心地理論相關概念的說法，正確的是（　　）。

A．中心地是指向周圍地域的居民提供各種商品和服務的商場

B．中心地職能是指由中心商場提供的高檔商品和高級服務

C．需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和服務所需的最低購買力和服務水平

D．商品銷售范圍是指中心地提供商品和服務的最小銷售距離和最近服務半徑。

【答案】C

【考點】中心地理論

【解析】A項，中心地是指區域內向其周圍地域的居民點的居民提供各種商品和服務的中心城市或中心居民點。B項，中心地職能是指由中心地提供的商品和服務，主要以商業、服務業方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動。D項，商品銷售范圍是指消費者為獲取商品和服務所希望通過的最遠路程，或者中心地提供商品和服務的最大銷售距離和服務半徑。

4．下列甲乙丙丁四人中，滿足房地產需求條件的是（　　）。

A．甲既有需要又有支付能力

B．乙有需要但無支付能力

C．丙有支付能力但不需要

D．丁既不需要也無支付能力

【答案】A

【考點】房地產需求的概念

【解析】房地產需求是指消費者在某特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買（或承租）的數量。

5．城市分為單中心城市和多中心城市，是按（　　）來劃分的。

A．城市地形地貌

B．城市幾何形狀

C．城市內部結構

D．城市人口規模

【答案】C

【考點】城市的分類

【解析】按城市內部結構，可將城市分為單中心城市、多中心城市。按城市地形地貌，可將城市分為平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。按城市平面幾何形狀，可將城市分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等。按城市人口規模，將城市分為超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。

6．國有土地上房屋征收的實質是取得（　　）。

A．房屋的所有權

B．房屋所占用范圍內的土地所有權

C．房屋的使用權

D．房屋所占用范圍內的土地使用權

【答案】D

【考點】房地產征收的類型

【解析】國有土地上房屋征收，既包括對房屋的征收，同時其國有土地使用權也一并收回，征收的實質不僅是征房，而是獲得房屋所占用的土地使用權，以達到對土地重新利用的目的。實踐中，國有土地上房屋被征收的，同時收回國有土地使用權及征收其他不動產。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

7．國有土地上房屋征收的主體是（　　）。

A．國務院

B．省級人民政府

C．市、縣級人民政府

D．房屋征收部門

【答案】C

【考點】國有土地上房屋征收的管理體制

【解析】國有土地上房屋征收管理體制是指由各級房屋征收管理部門及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

8．對國有土地上被征收房屋價值的評估，應在（　　）前進行。

A．做出房屋征收決定

B．擬定征收補償方案

C．征收補償方案公告

D．簽訂補償協議

【答案】D

【考點】國有土地上房屋征收的程序

【解析】在房屋征收的實施階段程序如下：①調查登記房屋征收范圍內房屋情況；②對征收房屋價值的評估；③簽訂補償協議；④實施房屋征收。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

9．我國集體土地的征收，實行（　　）審批。

A．國務院

B．國務院和省級人民政府兩級

C．地（市）級及地（市）級以上人民政府

D．縣級及縣級以上人民政府。

【答案】B

【考點】土地征收的審批

【解析】2004年修改的《土地管理法》明確指出實行征收土地由國務院和省級人民政府兩級審批。其中規定必須經國務院批準方可征收的土地有：①所有的基本農田；②基本農田以外的耕地超過35公頃的；③其他土地超過70公頃的。此外，其他征收土地的，都由省、自治區、直轄市人民政府批準。省級人民政府批準征收土地的，必須同時報國務院備案。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

10．按照建設用地服務的產業類型劃分，不屬于農業建設用地的是（　　）。

A．農業道路用地

B．蔬菜大棚用地

C．農業水泵房用地

D．農民宅基地

【答案】D

【考點】建設用地的概念和分類

【解析】農業建設用地是指地上建筑物、構筑物供農業生產使用或直接為農業生產服務的土地，如農作物的暖房、育秧室、農用水泵房、農用道路等用地。D項，農民宅基地屬于非農業建設用地。

11．國有建設用地使用權出讓方式中，既具有協議出讓方式的優點，又可最大限度避免協議出讓方式不足的是（　　）。

A．招標

B．拍賣

C．掛牌

D．租賃

【答案】C

【考點】協議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓的區別

【解析】掛牌出讓國有建設用地使用權的方式中，出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人；而協議出讓方式是采取政府與土地使用者協商的方式確定出讓金的。

由此看來，雖然協議出讓與招標、拍賣和掛牌出讓互相配合、互為補充，但隨著土地使用制度改革的進一步深入和土地市場的完善，政府會越來越多地采取主動供地的方式，從長遠來看，協議方式會逐漸減少，因為實際上，掛牌出讓方式已經具備了協議出讓方式的優點，同時也最大限度地避免了協議出讓方式的不足。

12．某房地產開發企業在某市一級土地市場上通過拍賣購得一宗商業用地，與該房地產開發企業簽訂國有建設用地使用權出讓合同的出讓人是該市（　　）。

A．人民政府

B．人民政府土地管理部門

C．土地儲備中心

D．人民政府建設管理部門

【答案】B

【考點】國有建設用地使用權出讓合同的概念

【解析】土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設用地使用權出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立。

13．國有建設用地使用權出讓合同的內容不包括（　　）。

A．土地用途

B．使用期限

C．出讓金金額

D．出讓金來源

【答案】D

【考點】國有建設用地使用權出讓合同的內容

【解析】根據《物權法》第一百三十八條的規定，出讓合同一般包括下列內容：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。

14．國有建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有權（　　）。

A．禁止轉讓

B．調整價格

C．優先購買

D．向受讓方收取增值稅

【答案】C

【考點】國有建設用地使用權轉讓的限制

【解析】國有建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。建設用地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

15．下列土地狀況變化的情形中，不會導致國有建設用地使用權終止的是（　　）。

A．因地震造成原地貌徹底改變

B．土地使用者拋棄土地

C．因河流改建淹沒土地

D．土地使用者破產倒閉

【答案】D

【考點】國有建設用地使用權終止

【解析】國有建設用地使用權終止的情況有：①因土地滅失而終止（非人力和自然力量造成的）；②因土地使用者拋棄而終止（政治、經濟、行政等原因造成的）。

16．對房地產市場調研獲得的信息進行研究和比較分析，可對房地產市場運行現狀及存在問題等做出判斷和解析，這表明房地產市場調研具有（　　）功能。

A．市場描述

B．市場預測

C．市場診斷

D．市場調控

【答案】C

【考點】房地產市場調研的功能

【解析】房地產市場調研具有市場診斷功能、市場描述功能和市場預測功能。其中，市場描述功能，是指通過收集、整理和分析有關信息，圍繞達到調研目的而需要解決的問題，為決策者陳述市場狀況，描述市場供求、價格以及競爭等有關情況，了解和掌握市場動態，并對組織所面臨的現狀、問題和機遇等進行描述；市場診斷功能，是指通過對獲取的信息進行研判、解讀和分析比較，對房地產市場運行的現狀、存在問題等做出判斷和解析；市場預測功能，是指在對房地產市場調研中所獲得的信息進行診斷分析后，通過對房地產市場現狀的分析研判，對市場未來的發展趨勢做出預測。

17．對房地產市場調查區域內居民的價值觀、風俗習慣以及家庭生活習慣等內容的調研，屬于房地產市場（　　）內容的調研。

A．社會文化環境

B．經濟環境

C．政治法律環境

D．資源環境

【答案】A

【考點】社會文化環境調研

【解析】社會文化環境調研包括：①區域內居民的受教育程度、職業構成、文化水平、婦女就業面大小等；②區域內居民的價值觀、審美觀、風俗習慣、家庭生活習慣等；③區域內居民的民族構成、宗教信仰、社會階層分布等；④區域內居民的文化設施狀況，包括種類、數量、分布，具有地方特色的節慶活動等。

18．房地產市場調研優先采用的調研方法通常是（　　）。

A．實地調研法

B．小組訪談法

C．文案調研法

D．觀察法

【答案】C

【考點】文案調研法的作用及局限性

【解析】一般來說按照搜集信息方式的不同，房地產市場調研的方法可分為文案調研法和實地調研法兩大類。文案調研是實地調研的基礎，與實地調研相比，文案調研的基本優勢在于信息的可得性，收集數據簡單易得，且成本費用通常較低。因此，在房地產市場調研中，文案調研法通常是市場調研的首選方法。只有當文案調研中所收集的信息不能完全解決問題時，才有必要進行實地調研，而且在進行實地調研時，需要文案調研作為基礎。

19．按照房地產市場調查問卷設計的邏輯性原則，問卷中的問題從先到后排列順序通常是（　　）。

A．敏感性問題、較難回答的問題、容易回答的問題

B．容易回答的問題、敏感性問題、較難回答的問題

C．較難回答的問題、容易回答的問題、敏感性問題

D．容易回答的問題、較難回答的問題、敏感性問題

【答案】D

【考點】房地產市場調研問卷設計的邏輯性原則

【解析】按照房地產市場調查問卷設計的邏輯性原則，通常對問卷的問題排列是將容易回答的問題排在前面，較難回答的問題排在中間，敏感性的問題排在后面；封閉性的問題排在前面，開放性的問題排在后面。

20．下列房地產市場調研報告的內容中，不需要在報告摘要中出現的是（　　）。

A．調研目的和調研對象

B．調研內容和調研要點

C．調研結論和建議

D．定量計算過程和檢驗過程。

【答案】D

【考點】房地產市場調研報告的基本結構

【解析】房地產市場調研報告摘要的內容主要包括：①簡要說明調研目的；②簡要說明調研對象和調研內容，包括調研的時間、地點、范圍、對象以及資料的時限等；③簡要說明調研的要點以及調研要解決的主要問題；④簡要說明所采用的調研方法；⑤簡要闡述調研的結論和建議。

21．下列房投資形式中，不屬于間接投資的是（　　）。

A．購買房地產股票

B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買房地產投資信托基金

【答案】B

【考點】房地產投資的形式

【解析】房地產投資的形式：間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預期收益的投資，投資者一般只享有獲取一定收益的權利，無權干預投資對象對這部分投資的具體運用及其經營管理決策；直接投資，是指投資者將資金直接投入投資項目，投資者經過直接投資獲取全部或一定數量的企業資產及經營所有權，直接進行或參與投資項目的經營管理。B項屬于直接投資。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

22．用期末慣例法計算現金流量時，如果現金流入或現金流出不是發生在計息期的期初或期末，通常是將其代數和看成是在（　　）發生。

A．本計息期初

B．上一計息期末

C．本計息期末

D．下一計息期末

【答案】C

【考點】現金流量和現金流量圖

【解析】如果現金流入或現金流出發生在計息期的期間（非期初或期末），通常是將其代數和看成是在計息期末發生，稱為“期末慣例法”。

23．若某筆銀行貸款的年名義利率為i，按年、半年、季計息的年實際利率分別為i、i₁、i₂其從大到小的順序是（　　）。

A．i，i₁，i₂

B．i₂，i₁，i

C．i₁，i，i₂

D．i₂，i，i₁

【答案】B

【考點】名義利率和實際利率

【解析】名義利率轉換為實際利率的公式為：

式中，i為實際利率，r為名義利率，n為一年中的計息期數。

當n＝1時，i＝r，當n＞1時，i＞r，且n越大，即一年中計算復利的次數越多，則實際利率相對于年名義利率就越高。按年、半年、季計息的n分別等于1、2、4，所以：i₂＞i₁＞i。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

24．某家庭預計在今后10年內的月收入為12000元，如果其中的30%用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為6%，年存款利率為2%，年通貨膨脹率為3%，該家庭有償還能力的10年期按月等額還款的最大抵押貸款申請額是（　　）萬元。

A．32.43

B．37.28

C．39.12

D．40.75

【答案】A

【考點】等額本息還款方式的有關計算

【解析】等額本息還款方式是在整個貸款期限內以固定月利率和固定月還款額按月償還貸款本息。月還款額等于以貸款金額為現值計算的年金，計算公式為：

式中，A為月還款額；P為貸款金額；i為貸款月利率；n為按月計算的貸款期限。

根據題意，i＝6%/12，n＝120，A＝12000×30%＝3600，計算得：P＝A/（P/A，i，n）＝32.43。

25．房地產投資項目的利潤與利潤分配表主要用于計算投資項目的（　　）。

A．動態盈利性指標

B．動態清償性指標

C．靜態盈利性指標

D．靜態清償性指標

【答案】C

【考點】利潤與利潤分配表

【解析】利潤與利潤分配表是反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算靜態盈利性指標，如投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。

26．在同一個房地產投資方案中，資本金利潤率（R）和資本金凈利潤率（r）是（　　）。

A．R＞r

B．R＜r

C．R＝r

D．無法判斷兩者的大小

【答案】A

【考點】資本金利潤率和資本金凈利潤率

【解析】資本金利潤率的計算公式為：

資本金凈利潤率的計算公式為：

同一個房地產投資方案，資本金相同，年稅前利潤（或年平均稅前利潤）大于年凈利潤（或年平均凈利潤），故R＞r。

27．某房地產投資方案財務凈現值的三個不確定因素E1、E2、E3的敏感性系數分別為－1.8，2.6，和－1.2，財務凈現值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序是（　　）。

A．E1、E2、E3

B．E3、E2、E1

C．E2、E1、E3

D．E1、E3、E2

【答案】C

【考點】敏感性分析的含義和作用

【解析】項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變動幅度；也可表示為評價指標達到臨界點時，某個因素允許變化的最大幅度，即臨界點。敏感性系數的絕對值越大，其對應的不確定因素的敏感度越高。

28．用凈現值法對甲、乙、丙三種投資方案進行比選的結果是甲方案最優、乙方案次優、丙方案最差，用凈現值率法對這三個方案進行比選的結果是（　　）。

A．甲方案一定最優

B．乙方案一定最優

C．丙方案一定最差

D．甲乙丙都有可能是最優方案

【答案】D

【考點】凈現值率比較法

【解析】凈現值率的計算公式為：。式中，NPVR為凈現值率；NPV為凈現值；L₀為方案的全部投資現值。題中，甲乙丙三方案的L₀不確定，故無法確定誰為最優。

29．房地產投資項目前期策劃是對項目可行性研究的（　　）。

A．校驗和驗證

B．評估和評判

C．審核和審定

D．深化和調整

【答案】D

【考點】房地產開發項目前期策劃的概念

【解析】項目前期策劃是對項目可行性研究的深化和調整。在項目前期策劃階段有必要根據房地產市場的新變化，對項目可行性研究的某些內容進行深化和調整。項目可行性研究是項目前期策劃的基礎，項目前期策劃是項目可行性研究的深化。

30．結合房地產投資項目對房地產市場走勢進行研判時，重點是研判該項目所處的市場前景及（　　）。

A．產業結構

B．區位價值

C．自然資源

D．人文景觀

【答案】B

【考點】房地產市場預期發展研判

【解析】房地產市場走勢預期研判，是對在項目建設經營周期內，區域房地產市場的總體發展趨勢、房地產市場環境、市場特征等進行預期研判。重點是在對市場進行總體走勢分析的基礎上，對項目所處地段進行區位價值及市場前景的預期研判。

31．在房地產開發項目的前期策劃中，目標客戶選定的重點工作是對目標市場中的消費者總體進行（　　）分析。

A．收入結構

B．年齡結構

C．職業差異

D．需求差異

【答案】D

【考點】目標客戶選定

【解析】目標客戶選定的重點工作是對目標市場中的消費者總體進行需求差異分析，這個過程實際上就是對目標市場再進行細分定位。

32．當房地產開發企業受到外部市場環境的威脅而企業內部狀況又不好時，應選擇的發展戰略是（　　）。

A．發展型戰略

B．多元化戰略

C．扭轉型戰略

D．防御性戰略

【答案】D

【考點】構建SWOT分析矩陣

【解析】防御型戰略，是一種以退為進的戰略，當企業或房地產開發項目受到外部市場環境的威脅而內部狀況又不好時，可考慮采用此戰略。A項，發展型戰略適用于當房地產開發項目面臨重要的市場機會，開發項目又有明顯優勢時。B項，多元化戰略適用于當開發項目優勢明顯但存在外部市場威脅時。C項，扭轉型戰略適用于當企業或房地產開發項目存在外部市場環境機會，但當前的狀況不是很好時。

33．在房地產項目開發建設的前期，房地產開發企業基本目標管理中控制的重點是（　　）。

A．質量

B．工期

C．成本

D．安全

【答案】C

【考點】房地產開發項目管理的目標和任務

【解析】在開發建設的全過程中，應以質量目標為中心，力求各種資源的最優配置；在開發建設的前期，如項目決策、規劃設計等有節省成本的較大潛力，以成本目標的控制為重點；在開發建設的后期，大量資金已經投入，如果工期延誤將會造成重大損失，則應以進度目標的控制為重點。

34．房地產開發項目成本控制的關鍵階段是（　　）階段。

A．工程招標

B．工程設計

C．合同管理

D．竣工驗收

【答案】B

【考點】房地產開發項目工程設計管理的主要內容

【解析】工程設計環節是成本控制的關鍵階段，而在此階段做好限額設計對于落實房地產開發項目成本的控制目標至關重要，因此在工程設計環節應認真記錄和分析設計變更對成本的影響，做好限額設計的動態和全過程管理。

35．在房地產開發項目工程建設合同體系中，兩個最主要的合同主體是房地產開發企業和（　　）。

A．工程設計單位

B．工程監理單位

C．工程招投標代理機構

D．施工承包單位

【答案】D

【考點】房地產開發項目合同體系

【解析】房地產開發項目過程中參與工程建設的有房地產開發企業、設計方、監理方、施工單位、設備供應單位、材料供應單位等，他們之間有復雜的合同關系，其中房地產開發企業和施工承包單位是兩個最主要的合同主體。

36．房地產開發項目工程質量控制和驗收中，對施工質量進行抽查復驗的組織者是（　　）。

A．房地產開發企業

B．施工承包單位

C．工程設計單位

D．工程監理單位

【答案】A

【考點】房地產開發項目質量驗收

【解析】房地產開發項目質量驗收是在施工單位自行檢查評定的基礎上，由房地產開發企業組織參與建設活動的有關單位共同對工程的施工質量進行抽查復驗，根據相關標準以書面形式對工程施工質量達到合格與否做出確認。

37．房地產開發項目工程竣工掃尾階段，竣工驗收計劃的編制者是（　　）。

A．施工承包單位

B．工程監理單位

C．房地產開發企業

D．政府質量監督管理部門

【答案】C

【考點】房地產開發項目竣工驗收的程序

【解析】竣工掃尾工作主要包括硬件準備和軟件準備兩個方面。硬件準備方面，房地產開發企業編制竣工驗收計劃，施工單位全面落實竣工驗收準備工作；軟件準備方面，施工單位應抓緊工程技術檔案資料的整理，分類歸檔，裝訂成冊。

38．房地產開發項目工程竣工報告的編制者是（　　）。

A．房地產開發企業

B．施工承包單位

C．工程監理單位

D．工程設計單位

【答案】B

【考點】房地產開發項目竣工驗收的程序

【解析】施工單位完成設計圖紙和合同約定的全部內容后，應在施工單位內部組織自驗收或初步驗收，確認工程竣工、具備竣工驗收各項條件。預檢合格編制竣工報告。

39．關于房地產開發項目竣工決算的說法，正確的是（　　）。

A．竣工決算包括房地產開發項目開發建設全過程的全部實際費用

B．竣工決算僅包含各工程費和合同規定給施工承包單位的其他費用

C．竣工決算是施工承包單位與房地產開發企業結算工程價款的憑據

D．竣工決算是竣工結算的重要組成部分。

【答案】A

【考點】房地產開發項目竣工決算

【解析】AB兩項，竣工決算包括從籌建到竣工全過程的全部實際費用，即包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費、室外配套工程費外，還包括土地取得費、前期費用、管理費用、銷售費用、財務費用等。C項，竣工結算是施工單位與房地產開發企業結算工程價款的憑據；竣工決算是正確核算新增同定資產價值，考核分析投資效果，建立健全經濟責任的依據，是反映房地產開發項目實際造價和投資效果的文件。D項，竣工結算是竣工決算的一個重要組成部分。

40．通過房地產估價活動分析、測算和判斷出的特定價值或價格及提供的相關專業意見，稱為（　　）。

A．價值類型

B．價值時點

C．估價目的

D．估價結果

【答案】D

【考點】房地產估價的概念

【解析】專業房地產估價較具體來說是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關文件、標準和資料，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。特定價值或價格稱為價值類型；特定時間稱為價值時點（也稱為估價時點）；特定目的稱為估價目的；分析、測算和判斷出的特定價值或價格及提供的相關專業意見，簡稱估價結果。

41．在比較法估價中將可比實例的不正常成交價格處理為正常價格，這種可比實例成交價格進行的處理，稱為（　　）。

A．建立比較基礎

B．市場狀況調整

C．交易情況修正

D．房地產狀況調整

【答案】C

【考點】交易情況修正

【解析】可比實例的成交價格是實際發生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

42．下列收益法估價行為中，會導致測算出的房地產價值偏高的是（　　）。

A．空置率估計偏高

B．租金增長估計保守

C．報酬率取值偏低

D．受益期限設定較短

【答案】C

【考點】收益法概述

【解析】運用收益法估價一般分為以下四個步驟：①搜集并驗證可用于預測估價對象未來凈收益的有關數據資料，如估價對象及其類似房地產過去和現在的收入、費用等數據資料；②預測估價對象的未來凈收益；③求取報酬率；④選用適宜的收益法公式計算收益價格。收益法的計算公式一般為：V＝A/Y，其中A為凈收益，Y為房地產的報酬率。所以，報酬率取值偏低，測算出來的房地產價值偏高。

43．某套住宅因其戶型不好所造成的價值降低，屬于（　　）。

A．物質折舊

B．功能折舊

C．經濟折舊

D．外部性折舊

【答案】B

【考點】建筑物折舊的原因

【解析】功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損導致建筑物功能不足或過剩的原因，可能是建筑設計的缺陷，過去的建筑標準過低，人們的消費觀念改變，建筑技術進步，出現了更好的建筑物等。

44．建筑物的剩余經濟壽命等于其經濟壽命減去（　　）。

A．自然壽命

B．有效年齡

C．使用年限

D．實際年齡

【答案】B

【考點】建筑物的剩余壽命的計算

【解析】建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡以后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡以后的壽命：建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡以后的壽命，即：剩余經濟壽命＝經濟壽命－有效年齡。

45．房地產估價報告的使用期限通常在估價報告中的（　　）部分說明。

A．致估價委托人函

B．估計結果報告

C．注冊房地產估價師聲明

D．估價技術報告

【答案】A

【考點】致估價委托人函的內容

【解析】致估價委托人函是信價機構正式地估價委托人報告估價結果及呈送估價報告的信件。說明估價機構接受估價委托人的委托，選派哪些估價師，根據什么估價目的，遵守公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用哪些估價方法，對什么估價對象在什么日期（價值時點）的什么價值（價值類型）進行了專業分析、測算和判斷，估價結果總價和單價分別是多少，以及估價報告使用期限等。

46．以“生產觀念”為經營觀念的房地產開發企業，其生產活動的特點和適應的市場是（　　）。

A．以增加市場供給為生產經營中心，適應于買方市場

B．以滿足客戶需求為生產經營中心，適應于賣方市場

C．以增加產量為生產經營中心，適應于賣方市場

D．以提高產品產量為生產經營中心，適應于買方市場

【答案】C

【考點】房地產開發經營觀念

【解析】房地產開發經營觀念的主要特征及適用條件見表1。

表1　房地產開發經營觀念的主要特征及適用條件

47．房地產開發企業銷售渠道決策應遵循經濟性原則，即企業應評估不同的銷售渠道的（　　）。

A．機會成本

B．預計銷售收入

C．預計投入產出

D．開發投資

【答案】C

【考點】房地產銷售渠道選擇的原則

【解析】房地產銷售渠道選擇的原則包括經濟性、可控性和適應性。其中，經濟性是房地產開發企業選擇銷售渠道首先要考慮的：在決策時，房地產開發企業可從財務角度對不同銷售渠道進行預期的投入產出評估，即對不同銷售渠道的經濟性進行考核。

48．房地產開發企業的商品房銷售采用公開銷售代理模式、通常負責銷售中心布置、廣告促銷等工作的單位是（　　）。

A．房地產開發企業

B．全部代理機構

C．資質最高的房地產代理機構

D．首家簽約的房地產代理機構

【答案】A

【考點】房地產開發企業的工作內容

【解析】公開銷售代理是指房地產開發企業將商品房的銷售權同時委托給數家房地產經紀機構，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式。各房地產經紀機構之間是平行的關系，委托人需要進行各房地產經紀機構之間的協調，協調工作量較大，傭金結算也相對復雜。在合同規定的銷售期內，如果開發企業自行售出商品房，無需向代理機構支付傭金。在獨家代理的情況下，銷售中心的布置、銷售中心的保安、廣告促銷等可以委托代理機構完成，而在公開代理的情況下，這些工作通常由房地產開發企業負責。

49．單純按照賣方意圖定價的房地產定價方法是（　　）。

A．理解價值定價法

B．隨行就市定價法

C．目標利潤定價法

D．追隨領導企業定價法

【答案】C

【考點】成本導向定價法

【解析】目標利潤定價法是事先確定一定時期或特定項目要達到的預期利潤，然后以總成本和目標利潤作為定價依據的一種定價方法，利用該方法定價時，先估算出未來可能達到的銷售量和總成本，在量本利分析方法的基礎上，加上預期的目標利潤。

50．便于廣告受眾保存和查詢，信息傳遞相對較快的房地產廣告媒體是（　　）。

A．廣播

B．電視

C．雜志

D．報紙

【答案】D

【考點】房地產廣告媒體及其特點

【解析】廣告的最基本功能是傳遞信息，有效的廣告不僅要有良好的廣告創意，而且需要通過有效的傳播途徑才能實現廣告的基本功能。按照傳播媒體的不同，廣告推廣渠道分為傳統媒體和網絡兩種形式，傳統媒體包括電臺、電視臺、報紙、雜志、信函、車身、路牌等。不同廣告媒體對客戶的心理影響各有差異。其中，報紙廣告的優點是具有廣泛性、可信賴性、方便性、易保存性；缺點是時效短、內容繁雜，導致廣告效果受影響。

51．房地產公共關系營銷推廣的直接作用不包括（　　）。

A．樹立企業形象

B．擴大企業影響

C．提升樓盤銷量

D．協調公共關系

【答案】B

【考點】公共關系推廣的作用

【解析】與其他促銷方式相比，公共關系推廣的目的主要不是著眼于當前效果，但其作用是多方面的，包括：①協調好公眾關系；②促進樓盤銷售；③樹立企業形象；④建立信息網絡。

52．物業服務業占用業主共有道路所增設的車位，屬于（　　）。

A．業主委員會所有

B．業主共有

C．物業建設單位所有

D．物業服務企業所有

【答案】B

【考點】建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬

【解析】《物權法》第七十四條對建筑區域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規定：①建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。②建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。③占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

53．在物業管理服務中，不具備業主身份的是（　　）。

A．房屋所有權人

B．已購房但未辦理房屋所有權登記的人

C．房租承租人

D．原房屋所有權人去世后的實際繼承人

【答案】C

【考點】業主的概念及認定

【解析】具備業主身份的情況有三種：①經依法登記取得建筑物專有部分的所有權人。即房屋登記簿和房屋權屬證書記載的房屋所有權人。②基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的自然人和法人。③根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，其中因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力；因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；因合法建造、拆除房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。

54．某住宅小區業主委員會共有11名委員，出席某次業主委員會會議的委員為7人，在該會議上通過一項決定的最低贊成票數應為（　　）人。

A．4

B．5

C．6

D．7

【答案】C

【考點】業主委員會會議

【解析】業主委員會應按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議經1/3以上業主委員會委員的提議，應在7日內召開業主委員會會議。業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。業主委員會會議應有過半數的委員出席，做出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會應于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

55．住宅小區前期物業服務合同的簽訂時間是在（　　）。

A．住宅小區業主入住后

B．建設單位出售物業后

C．住宅小區業主入住前

D．建設單位出售住宅前

【答案】D

【考點】前期物業服務合同與物業服務合同的區別

【解析】前期物業服務合同與物業服務合同的區別包括：①合同主體不同。前期物業服務合同的甲方是新建住宅的房地產開發企業，乙方是甲方選聘的物業服務企業；物業服務合同的甲方是業主委員會（代表業主大會），乙方是物業服務企業。②合同簽訂的時間不同。前期物業服務合同的簽訂時間在甲方出售住宅前；物業服務合同的簽訂時間一般應在業主委員會成立后。③合同的有效期限不同。前期物業服務合同的有效期限是自簽訂之日起，到業主委員會成立后與所選聘的新的物業服務企業簽訂物業服務合同生效時止，時間尚具有不確定性；物業服務合同的有效期限由合同雙方協議商定，一般為3～5年，時間上具有確定性。

56．下列物業及設施設備為維修情形中，不可以啟動住宅專項資金緊急使用程序的是（　　）。

A．消防設施故障

B．屋面滲漏

C．網絡系統故障

D．電梯故障

【答案】C

【考點】住宅專項維修資金的使用程序

【解析】發生危及房屋安全等緊急情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應從公有住房住宅專項維修資金中列支。發現危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況包括：①電梯故障；②消防設施故障；③屋面、外墻滲漏；④二次供水水泵運行中斷；⑤排水設施堵塞、爆裂；⑥樓體外立面存在脫落危險；⑦其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

57．下列房地產開發企業融資活動中，屬于間接融資的是（　　）。

A．發行房地產股票

B．發行房地產債券

C．向銀行申請貸款

D．向其他企業借款

【答案】C

【考點】房地產金融的職能

【解析】金融的基本職能是為經濟運行籌集和分配資金，它是通過金融市場（如股票市場）或金融中介機構（如商業銀行），直接或間接地將資金從供給方（資金有余的單位或個人）傳導到需求方（資金不足的單位或個人）。其中，由金融市場將資金從供給方傳導到需求方的方式，稱為直接金融，也稱為直接融資。由金融機構將資金從供給方傳導到需求方的方式，稱為間接金融。

58．下列貸款利率狀況中，從借款人角度看宜選擇長期固定利率貸款的是（　　）。

A．當前利率處于歷史低位

B．當前利率處于歷史高位

C．當前利率處于歷史平均水平

D．未來利率變動不大

【答案】A

【考點】固定利率貸款和浮動利率貸款

【解析】固定利率貸款是事先確定貸款利率且該利率在整個貸款期限內都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內貸款利率不受未來市場利率變化的影響。當貸款人采用這種方式發放貸款時，將面臨未來利率上升的風險。因此，貸款人為了降低利率風險，通常會將貸款利率設定在一個較高的水平上。而對于借款人來說，采取這種貸款方式可以準確地測算未來的還款額，有利于做好還款計劃，但要承擔比目前的利率要高的貸款利率。另外，未來市場利率也有下降的可能。

59．下列保障房地產抵押權的做法中，合法有效的是（　　）。

A．實際占有抵押房地產

B．扣押抵押房地產權屬證書

C．辦理房地產抵押登記

D．派人看守抵押房地產

【答案】C

【考點】保障房地產抵押權

【解析】在房地產抵押貸款中，借款人為債務人，貸款人為債權人；債權人同時也是抵押權人，但債務人不一定是抵押人。我國實行不動產登記制度，房地產抵押應向縣級以上地方人民政府確定的不動產登記機構辦理不動產抵押登記。

60．與商業性貸款比較，住房公積金貸款的優點是（　　）。

A．貸款額度大

B．放款速度快

C．貸款期限長

D．貸款利率低

【答案】D

【考點】住房公積金貸款的優點

【解析】住房公積金貸款是用住房公積金發放的貸款，帶有互助性質，其貸款利率比商業性貸款低。商業性貸款是貸款人以營利為目的的貸款。組合貸款是借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業性貸款，即貸款金額由住房公積金貸款和商業性貸款兩部分組成。

二、多項選擇題（共20分，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

61．形成房地產供給的條件有（　　）。

A．房地產開發企業和擁有者愿意供給

B．房地產開發企業和擁有者有能力供給

C．消費者愿意和有能力購買

D．房地產市場需求的數量

E．房地產開發企業的數量

【答案】AB

【考點】房地產供給的概念

【解析】房地產供給是指房地產開發企業和擁有者（即房地產出售人或出租人）在某一特定的時間內，在每一價格（或租金）水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售（或出租）的數量。

62．城市化進入平穩發展時期，相應的房地產發展情形有（　　）。

A．房地產開發向郊區擴展

B．房地產交易以新房為主

C．房地產交易以二手房為主

D．房地產市場以賣方市場為主

E．房地產業進入衰退階段

【答案】AC

【考點】城市化與房地產發展

【解析】城市化成熟階段，即城市化進入減速平穩發展時期，城市以擴散效應為主，出現郊區化和逆城市化現象。與此階段相對應，房地產開發逐漸向郊區和農村地區發展，城市房地產市場交易以二手房為主，房地產業進入成熟階段。

63．房地產征收和征用的共同點有（　　）。

A．主體相同

B．都是強制性行為

C．適用對象相同

D．都要給予公平補償

E．前提條件相同

【答案】BD

【考點】征收與征用的異同

【解析】征收是國家強制取得集體和單位、個人的財產；征用是國家強制使用集體和單位、個人的財產。征收和征用共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產所有權人的同意；二是補償性，即都應給予公平補償。但這兩者的適用對象、前提條件、所有權轉移和補償內容均有所不同。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

64．下列導致國有建設用地使用權人改變的行為中，通常為無償的有（　　）。

A．出讓

B．劃撥

C．贈予

D．繼承

E．互換

【答案】CD

【考點】國有建設用地使用權出租與出讓、轉讓、抵押的區別

【解析】建設用地使用權的轉讓可以是有償的（建設用地使用權的出售和互換），也可以是無償的（建設用地使用權的贈予、繼承）；按照《城市房地產管理法》第十三條規定：“采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價”，因此出讓是有償的；在劃撥方式中，土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者。

65．某宗非經營性用地出讓公告發布后，如果只有兩個意向用地者，則取得該建設用地使用權的可能方式有（　　）。

A．招標

B．拍賣

C．掛牌

D．協議

E．租賃

【答案】CD

【考點】國有建設用地使用權出讓的方式和特征

【解析】供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的用地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可使用掛牌和協議出讓方式；工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

66．房地產市場調研應遵循的原則有（　　）。

A．主觀性和假設性原則

B．真實性和可靠性原則

C．全面性和關聯性原則

D．發散性和推導性原則

E．時效性和經濟性原則

【答案】BCE

【考點】房地產市場調研的原則

【解析】房地產市場調研應遵循的原則有：①真實性和可靠性原則。真實性是指對市場現象的描述、現狀的分析和市場運行中主要問題的指出都必須做到客觀真實；可靠性是指應采用科學的方法定義調研問題，界定調研內容與項目，設計調研方案，采集、處理和分析數據，為決策者提供可靠的決策依據。②全面性和關聯性原則。全面性是指對相互聯系的市場現象及各種影響因素做全面性的調研，不能片面地觀察市場，不能以偏概全、以點代面。關聯性是指對房地產市場的變化對國民經濟與市場發展的影響做關聯性調研。③時效性和經濟性原則。時效性是指及時抓住和捕捉與調研目的相關的市場信息，并對這些信息進行及時的分析和反饋。經濟性是指要以盡可能少的費用取得相對滿意的市場調研成果。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已更改為：房地產市場調研應遵循的原則有：真實性、全面性和時效性。

67．下列房地產市場調研問卷的備選答案類型中，屬于開放式問題的有（　　）。

A．多項選擇法

B．一對一比較法

C．自由回答法

D．回憶法

E．故事構筑法

【答案】CDE

【考點】問卷中的問題類型

【解析】按問題是否提供備選答案，調研問卷中的問題類型分為封閉式問題和開放式問題。封閉式問題，是指對提出的問題給出了備選答案，受訪者只能從備選答案中進行選擇；開放式問題，是指只提出問題，不給出任何備選答案，由受訪者自由回答。

68．下列房地產開發費用中，屬于前期費用的有（　　）。

A．規劃設計費

B．三通一平費

C．土建工程費

D．可行性研究費

E．安裝工程費

【答案】ABD

【考點】出售型房地產開發項目的現金流出

【解析】房地產開發項目的現金流出主要由土地取得成本、開發成本、開發費用和增值稅等部分構成。其中開發成本中的勘察設計和前期工程費包括可行性研究、工程勘察、規劃設計、施工場地“三通一平”等費用。

69．下列房地產投資項目經濟評價指標中，屬于清償能力指標的有（　　）。

A．投資回收期

B．投資收益率

C．財務內部收益率

D．利息備付率

E．償債備付率

【答案】DE

【考點】房地產投資項目經濟評價指標體系

【解析】房地產投資項目經濟評價指標體系見表2。

表2　房地產投資項目經濟評價指標體系

70．對住宅小區出入口的規劃設計應滿足（　　）等基本功能要求。

A．交流場所功能

B．交通功能

C．文化象征功能

D．防御功能

E．標志功能

【答案】BDE

【考點】房地產開發項目的道路交通規劃

【解析】住宅小區出入口應體現的基本功能主要有交通功能、防御功能和標志功能；體現衍生功能主要有交流場所功能、過渡空間功能和文化象征功能。

71．在住宅小區開發項目的前期策劃中，環境設計策劃的主要內容有（　　）。

A．建筑風格的確定

B．小區環境設計要素界定

C．綠地環境的設計

D．環境小品設計

E．建筑物外立面色彩設計

【答案】BCD

【考點】房地產有形產品定位的主要內容

【解析】住宅小區環境策劃的主要內容包括：①小區環境設計要素的界定，包括空間環境要素和景觀要素；②綠地環境的設計，包括綠地的植物配置、綠地的花壇設計、綠地的草坪設計、園路的設計以及區內裝飾場地設計；③環境小品設計，包括建筑小品、裝飾小品、公用設施小品和工程設施小品；④景觀節點設計，包括各景觀節點的位置、主題、形式等。

72．按照開發方式劃分，房地產開發項目的類型有（　　）。

A．單獨開發

B．合作開發

C．聯合開發

D．成片開發

E．新區開發

【答案】ABC

【考點】房地產開發項目的種類

【解析】按照開發項目的開發方式，房地產開發項目可分為：①單獨開發的房地產項目，是指房地產開發企業獨家出資、自負盈虧的開發建設活動；②合作開發的房地產項目，是指一方出地、另一方出資，按協商的比例分房或進行利潤分成建設的開發項目；③聯合開發的房地產項目，是指幾家房地產開發企業共同出資開發商品房，并按投資比例共同承擔風險、共同獲利的開發項目；④定向開發的房地產項目，是指房地產開發企業面向企事業單位或被征收對象，為其代建房屋，只按建筑面積收取一定管理費的開發項目。

73．房地產開發項目成本目標的類型按階段分為（　　）。

A．投資估算目標

B．設計概算目標

C．施工圖預算目標

D．竣工決算目標

E．工程承包合同價目標

【答案】ABCE

【考點】房地產開發項目成本控制的原則

【解析】房地產開發項目成本目標的設置，是隨著建設過程的不斷深入而分段進行的。成本目標的類型按開發建設不同階段分為投資估算目標、設計概算目標、施工圖預算或工程承包合同價格目標。

74．房地產最高最佳利用應同時滿足的條件有（　　）。

A．法律上允許

B．建筑高度最高

C．建筑設備最先進

D．技術上可能

E．財務上可行

【答案】ADE

【考點】房地產估價的原則

【解析】最高最佳利用原則要求估價結果是在房地產最高最佳利用狀況下的價值或價格。最高最佳利用是指房地產在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規模和檔次等。

75．影響測算出租商品住宅年凈收益大小的因素有（　　）。

A．租金水平

B．空置率

C．使用壽命

D．收益年限

E．維修費用

【答案】ABD

【考點】凈收益的求取

【解析】基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝有效毛收入－運營費用，其中，有效毛收入受租金水平、空置率和收益年限的影響；運營費用等于有效毛收入與運營費用率的乘積。

76．房地產開發企業以預期投資收益率作為項目定價目標時，該收益率由（　　）組合而成。

A．安全收益率

B．邊際收益率

C．風險報酬率

D．資產負債率

E．通貨膨脹率

【答案】ACE

【考點】房地產定價目標

【解析】預期投資收益率應由安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率綜合而成。預期投資收益率不一定是房地產產品可能實現的最大投資收益率，但應當是房地產開發企業要達到的最低投資收益率。

77．房地產開發企業制定市場營銷方案時，對促銷方式、時間等做出具體安排前應完成的工作有（　　）。

A．營銷策劃

B．營銷方案論證

C．開發項目和地塊分析

D．目標客戶需求特征描述

E．營銷方案審批

【答案】CDE

【考點】房地產市場營銷方案制定的步驟

【解析】房地產市場營銷方案制定的一般步驟為：①開發項目及地塊分析和描述；②重點目標顧客需求描述；③營銷組合方案的具體安排和細化；④形成營銷方案（初稿）；⑤營銷方案（初稿）討論、修改和報批；⑥營銷方案審批、發布。

78．物業管理招投標的原則有（　　）原則。

A．公開

B．低價者中標

C．公平

D．誠實信用

E．公正

【答案】ACDE

【考點】物業管理招投標的原則

【解析】物業管理招投標的目的是在競爭性招標中找到最理想的物業服務企業，招標人想要吸引盡可能多的物業服務企業投標，并從競爭性投標中得益。所遵循的原則有：①公開原則，是指招標投標過程中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息都要公開發布；②公平原則，是指要使所有物業服務企業在同等條件下參加投標，即招標人在招標文件中向所有物業服務企業提供的資料、提出的投標條件和投標書編制要求都是一致的；③公正原則，是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，即評標、定標的規則與評分標準對所有的投標人都是一致的；④誠實信用原則，是指在物業管理招投標過程中，招標投標雙方應嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動，實事求是、守信踐諾，準確履行招標投標義務。

79．下列房屋中，應由建設單位交納物業服務費的有（　　）。

A．已竣工尚未出售的房屋

B．買受人出租的房屋

C．已竣工尚未交付的房屋

D．物業服務用房

E．建設單位自用的房屋

【答案】ACE

【考點】物業服務費的交納和督促

【解析】在物業管理活動中，物業服務企業對業主的物業進行管理，為業主提供服務，業主理所應當向物業服務企業支付相應的服務費用。在現實中，物業使用人雖然不一定擁有物業，但又是真正享受物業服務的主體。因此，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，但即使存在這一約定，業主仍然負連帶交納責任。E項，對于建設單位自用的房屋，建設單位屬于業主和物業使用人。此外，未交付房屋的交費主體，已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。

80．下列住房信貸政策措施中，有利于促進住房消費的有（　　）。

A．降低最低首付款比例

B．降低最高貸款額度

C．擴大貸款利率上浮幅度

D．提高最高收入還貸比

E．縮短最長貸款期限

【答案】AD

【考點】個人住房貸款的相關術語

【解析】首付款比例，是指首付款占所購住房總價的百分比；貸款額度，也稱為貸款限額，是指貸款人用不同的指標對借款人的貸款金額做出的限制性規定；貸款利率，是指借款合同中所規定的貸款利率，因實行差別化住房信貸政策，不同購房人的貸款利率可能不同；償還比率，也稱為收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的比率；貸款期限，是指借款人應還清全部貸款本息的期限。降低最低首付款比例和提高最高收入還貸比都有助于降低購房者的壓力，促進住房消費。

三、案例分析題（共20題，每題2分，由單選和多選組成，錯選，本題不得分，少選，所選的每個選項得0.5分）

（一）

某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關材料的審核，確認該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70%，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

根據以上資料，回答下列問題：

81．該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為（　　）元。

A．6217.15

B．8357.29

C．8490.53

D．8881.62

【答案】A

【解析】總貸款額＝8000×100×70%＝56（萬元）。等額本息還款方式下，月還款額的計算公式為：

式中，A為月還款額，P為貸款金額，i為貸款月利率，n為按月計算的貸款期限。代入數據，計算得：A＝56×6%/12×（1＋6%/12）120/[（1＋6%/12）120－1]＝0.621715（萬元）＝6217.15（元）。

82．該家庭從第6年開始的抵押貸款月還款額為（　　）元。

A．2350.59

B．4490.37

C．4623.97

D．5015.06

【答案】A

【解析】將所有現金流量均換算到第6年初再進行計算。由81題可知若正常還款每月還款額為6217.15元，則到第6年初尚需還款額為A（P/A，i，n）＝6217.15（P/A，0.5%，5×12）＝6217.15×[（1＋0.5%）5×12－1]/[0.5%×（1＋0.5%）5×12]－2＝121585.57（元），從第6年開始的抵押貸款月還款額為P（A/P，i，n）＝121585.57（A/P，0.5%，5×12）＝121585.57×[0.5%×（1＋0.5%）5×12]/[（1＋0.5%）5×12－1]＝2350.59（元）。

83．該家庭向銀行申請的個人住房抵押貸款屬于（　　）。

A．住房公積金貸款

B．商業性貸款

C．組合貸款

D．房地產開發貸款

【答案】B

【解析】根據貸款資金來源，把個人住房貸款分為住房公積金貸款、商業性貸款和組合貸款。住房公積金貸款是用住房公積金發放的貸款，帶有互助性質，其貸款利率比商業性貸款低。商業性貸款是貸款人以營利為目的的貸款。組合貸款是借款人所需資金先申請住房公積金貸款，不足部分申請商業性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業性貸款兩部分組成。

84．該家庭的購房需求不屬于（　　）。

A．投資需求

B．投機需求

C．剛性需求

D．潛在需求

【答案】ABD

【解析】剛性需求是指以追求住房使用價值中自然性為主，購房的主要目的滿足自己居住或家人居住的需求。C項，該家庭為首次購房，目的是滿足居住的需求AB兩項，投資、投機需求屬于交換價值取向的需求，即以追求住房使用價值中社會屬性為主，購房的主要目的是把住房作為交換物，在當下、近期或將來通過轉讓實現住房的交換價值。D項，潛在需求是指一定區域內，沒有主動表露購房意向，但是經過營銷引導能夠產生購房舉措的客戶需求。

（二）

某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2.5，已正常開發建設16個月。同區域同類商品住宅開發項目的正常建設期為22個月，相似商品住宅的市場單價為每平方米8000元。

根據以上資料，回答下列問題：

85．該商品住宅在建工程的后續建設期為（　　）個月。

A．6

B．8

C．16

D．22

【答案】A

【解析】估算開發經營期可以采用類似于比較法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估算。本題中，后續建設期＝22－16＝6（個月）。

86．該房地產開發項目開發完成后的價值為（　　）億元。

A．1.2

B．2.0

C．3.0

D．3.2

【答案】C

【解析】開發完成后的房地產價值，是指未來開發完成時的房地產狀況的市場價值。正常情況下是未來開發完成時的房地產狀況在未來開發完成時的房地產市場狀況下的市場價值。本題中，開發完成后的價值＝15000×2.5×8000＝3（億元）。（容積率，又稱建筑面積毛密度，是指一個范圍內地上總建筑面積與用地面積的比率。）

87．按假設開發法計算時，該商品住宅在建工程后續開發的必要支出包括（　　）。

A．土地取得成本

B．續建成本

C．銷售稅費

D．取得該在建工程的稅費

【答案】BCD

【解析】假設開發法中，取得待開發房地產以后到把待開發房地產開發，還需要的正常支出及應獲得的正常利潤包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費，但不包括取得待開發房地產以前的支出及相應的利潤。A項，土地取得成本屬于取得待開發房地產以前的支出。

88．該商品住宅在建工程的價值等于開發完成后的價值減去（　　）。

A．征地拆遷費用

B．已投入的開發建設費用

C．商品住宅建筑安裝工程費

D．后續開發的必要支出及應得利潤

【答案】D

【解析】根據假設開發法的方法計算，在建工程價值＝續建完成后的房地產價值－續建成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－續建投資利潤－取得在建工程的稅費。

（三）

某商品住宅項目可銷售量為1900套，同類項目的市場均價為10200元/平方米，考慮目前市場情況，房地產開發企業最終確定該項目銷售均價為9980元/平方米（含增值稅及附加），并且確定其中10套的售價為6800元/平方米作為該項目起價。營銷方案的內容還包括：一次性付款，售價優惠3%；分期付款，房款分三期支付，第一期達到預售條件支付30%，第二期主體驗收支付50%，第三期交房時支付20%，價格不優惠；試行一個月后，若銷售業績不佳，將分期付款方式調整為第一期達到預售條件支付30%，第二期主體驗收2個月后支付40%，第三期交房時支付30%。

根據以上資料，回答下列問題：

89．該項目采用的定價方法為（　　）。

A．成本加成定價法

B．競爭導向定價法

C．目標利潤定價法

D．需求導向定價法

【答案】B

【解析】競爭導向定價法是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭對手價格低、高或相同的價格，以達到增加利潤、擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。A項，成本加成定價法是在單位產品成本的基礎上，加上一定的加成率得到房地產價格的方法。C項，目標利潤定價法是指事先確定一定時期或特定項目要達到的預期利潤，然后以總成本和目標利潤作為定價依據的一種定價方法。D項，需求導向定價法也稱理解值定價法，是以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。

90．該項目采用的價格策略為（　　）。

A．特價品定價策略

B．尾數定價策略

C．整數定價策略

D．現金折扣策略

【答案】ABD

【解析】A項，“特價品”定價策略，是將少數產品以非常廉價的姿態出現，引起潛在客戶注意，吸引追求廉價的客戶購買。此題中售價為6800元/平方米10套的房子即屬特價品。B項，尾數定價策略是依據客戶有零數價格比整數價格商品便宜和實在的心理而確定的一種定價策略。D項，現金折扣策略，是指客戶如能及時付現或提早付現，賣方則給予客戶一定的折扣。在房地產銷售中，一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。C項，整數定價策略是將房地產價格定位在一個整數上，會給客戶一種高檔消費的感覺，借以滿足客戶高消費的心理需求。

91．該項目增值稅采用簡易計稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價9980元/平方米計算，每平方米應納增值稅及附加為（　　）元。

A．475.24

B．529.24

C．532.27

D．558.88

【答案】B

【解析】簡易計稅方法是指按照銷售額和增值稅征收率計算繳納增值稅，且不得抵扣進項稅額。依據題意，本項目稅前的均價＝9980/（1＋5%＋5%×12%）＝9450.75（元/平方米），每平方米應納增值稅及附加＝9980－9450.75＝529.24（元/平方米）。

92．在銷售業績不佳時進行的價格調整策略中，價格調整方式為（　　）。

A．調整差價系數

B．調整付款時段

C．調整付款比例

D．調整價格基數

【答案】BC

【解析】A項，調整差價系數，是指在基價的基礎通過制定不同的差價系數來確定不同單元的價格。B項，付款時段的調整，是指總的付款期限的縮短或拉長，各個階段付款時間設定的向前移或向后靠。C項，付款比例的調整，是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。D項，調整基價，是指對一幢房屋的基礎價格進行上調或下調。

（四）

2016手6月1日，某普通商品住宅小區的業主依法申請成立業主大會，并組成了首次業主大會會議籌備組，該籌備組的成員共有9人。籌備組成立后，開始進行召開首次業主大會的相關籌備工作。

根據以上資料，回答下列問題：

93．該籌備組的成員應包括（　　）。

A．建設單位代表

B．物業服務企業代表

C．街道辦事處代表

D．業主代表

【答案】ACD

【解析】首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。

94該籌備組的組長應為（　　）。

A．建設單位代表

B．物業服務企業代表

C．街道辦事處代表

D業主代表

【答案】C

【解析】籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

95．該籌備組中業主代表至少為（　　）人。

A．2

B．3

C．4

D．5

【答案】D

【解析】籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半。該籌備組的成員共有9人，業主代表至少為5人。

96．首次業主大會會議應于（　　）前召開。

A．2016年7月1日

B．2016年8月30日

C．2016年9月28日

D．2016年10月28日

【答案】B

【解析】籌備組應自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

（五）

李某購買一套總價為100萬元的住房。如果選擇貸款，則最低首付比例為30%，住房公積金貸款的最高額度為50萬元，住房公積金貸款的年利率為4.5%，商業性貸款的年利率為6.5%，貸款期限為10年。

根據以上資料，回答下列問題：

97．李某購買該套住房的價款可以（　　）。

A．全部為自有資金

B．全部為住房公積金貸款

C．全部為商業性貸款

D．為自有資金加組合貸款

【答案】ACD

【解析】B項，住房公積金貸款最高額度為50萬元，小于100萬元，因此李某購買該套住房的價款不能全部為公積金貸款。

98．關于李某購買該套住房貸款金額的說法，正確的為（　　）。

A．最多可貸款70萬元

B．至少應貸款30萬元

C．住房公積金貸款最多50萬元

D．商業性貸款最少20萬元

【答案】AC

【解析】A項，首付款比例最低為30%，故最多可貸款100×70%＝70（萬元）；C項，住房公積金貸款的最高額度為50萬元。B項，最低首付款為30萬元；D項，題中沒有對商業性貸款的比重進行限定。

99．關于李某選擇利息最少的貸款方案的說法，正確的為（　　）。

A．先用足公積金貸款

B．先選擇商業性貸款

C．公積金貸款和商業性貸款各半

D．公積金貸款占60%，商業性貸款占40%

【答案】A

【解析】本題中貸款年限相同，公積金的貸款利率低于商業性貸款利率，故應該先用足公積金貸款，再用商業性貸款。

100．若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本息還款，則李某的月還款額最少為（　　）元。

A．1135.48

B．4046.44

C．5158.92

D．6317.40

【答案】D

【解析】根據題意，總貸款額＝100－40＝60（萬元），因為使月還款額最少，所以采取住房公積金貸款50萬元，商業性銀行貸款10萬元的策略。等額本息還款方式下，月還款額的計算公式為：

式中，A為月還款額，P為貸款金額，i為貸款月利率，n為按月計算的貸款期限。代入數據，計算得：