第四節　房地產市場與商圈調查

一、單項選擇題（每題的備選答案中只有1個最符合題意）

1．對房地產項目的目標客戶群體進行研究的主要方法是（　　）。

A．市場行為記錄

B．SWOT分析

C．規劃與建筑策劃

D．市場細分

【答案】D

【解析】客戶的需求和欲望是千差萬別的，并且分散在不同的地區，隨著環境因素的變化而不同。盡管客戶的需求、動機、購買行為具有多樣性，但可以根據某些因素將具有類似需求、動機、購買行為的客戶歸為一類。因此，市場細分是根據整體市場上顧客需求的差異性，以影響顧客需求和欲望的某些因素為依據，將一個整體市場劃分為兩個或兩個以上的顧客群體，每一個需求特點相類似的顧客群就構成一個細分市場（或子市場）。任何一個企業都不可能為所有客戶服務，只能選擇一部分客戶作為企業的目標客戶群。這個過程就是房地產市場細分和確定目標客戶。

2．房地產市場分解是將房地產產品按照一定標準或特征分解為（　　）的過程。

A．子市場

B．整體市場

C．消費者市場

D．供應商市場

【答案】A

【解析】房地產市場分解是將房地產產品按照一定標準或特征分解為子市場的過程。通過房地產市場分解將整個市場分割為較小的、具有更強同質性的子市場。

3．研究房地產市場特征涉及兩個分解過程，即房地產市場分解和（　　）。

A．子市場

B．房地產市場細分

C．房地產市場綜合

D．房地產市場調查

【答案】B

【解析】房地產市場營銷主體需要了解和分析房地產產品的性質、購買該種房地產產品的消費者特征和該種產品供給者/生產者的性質和特征，這有助于深刻理解房地產市場。研究房地產市場特征涉及兩個分解過程，一是房地產市場分解，另一個是房地產市場細分。

4．＿＿是需求的主體，是需求行為的實施者；＿＿是需求的動力，是產生需求行為的源泉；＿＿是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。三者共同構成了需求的實體。（　　）

A．購買者  購買欲望  購買能力

B．購買欲望  購買者  購買能力

C．購買能力  購買欲望  購買者

D．購買者  購買能力  購買欲望

【答案】A

【解析】市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。三者共同構成了需求的實體。

5．“商圈”是指具有一定輻射范圍的（　　）。

A．銷售商圈

B．商業集聚地

C．地域商圈

D．中央商務區

【答案】B

【解析】根據學者研究，“商圈”應當是指具有一定輻射范圍的商業集聚地。進行商圈分析的目的在于取得該商圈潛在消費者收入、人口統計和心理特征方面的相關信息，了解其所需商品和服務的類型和規模，并進而確定應該采取的營銷手段。

6．下列關于新建商品房銷售商圈類型的描述正確的是（　　）。

A．鄰里中心型大約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”

B．大地區中心型的覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方

C．副城市中心型通常指公交路線可能延伸到達的地區

D．城市中心型通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區

【答案】A

【解析】針對商圈內的人口密度、消費能力，以及人潮、交通流量等可將新建商品房的商圈劃分為以下類型：①鄰里中心型，大約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”；②大地區中心型，通常指公交路線可能延伸到達的地區，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路線集結的地區，可以轉換而形成交通輻射地區；④城市中心型，又可以稱為中央商務區（CBD），其覆蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。

7．下列不屬于商圈調查方法的是（　　）。

A．現場勘查

B．訪談法

C．網絡搜集信息

D．個案調查

【答案】D

【解析】商圈調查方法包括：①現場勘查，要求在進行商圈調查時，須認真察看并及時做好記錄，并對記錄進行整理分析，同時也必須查閱相關資料、詢問相關專業人員，確保內容的真實性。②訪談法，訪談的對象，可以是業主，也可以是物業服務企業、開發企業、同行、資深房地產經紀人等。③其他方式，同行業的相關數據報告，通過了解同行業發布的數據，加深對商圈的認識；通過網絡搜集信息等都可以進行相關內容的商圈調查等。

8．現場勘查是商圈調查使用最多的方式，進行現場勘查的準備工作不包括（　　）。

A．在勘查前確定勘查的地域范圍、確定勘查的路線

B．要準備好勘查的資料，攜帶相關的材料和工具

C．在進行商圈調查的時候不要詢問，避免侵犯隱私

D．在進行勘查前，個人在著裝方面要注意，著裝要輕松、方便

【答案】C

【解析】在進行現場勘查前，需做好以下必要的準備工作：①在勘查前確定勘查的地域范圍、確定勘查的路線；②要準備好勘查的資料，攜帶相關的材料和工具，包括商圈調查表、草稿紙、鉛筆、指南針、地圖、公文包、防凍防暑用品等；③在進行勘查前，個人在著裝方面要注意，著裝要輕松、方便，應穿運動鞋等；④在進行勘查時，勘查人員要做到“四多”，即多看、多走、多問、多記。

二、多項選擇題（每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意）

1．房地產營銷對渠道的依賴性不少于一般商品營銷，對房地產營銷渠道的調查主要包括（　　）。

A．房地產租售客戶對租售代理商的評價

B．分析研究資料，得出結論

C．房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因

D．租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況

E．房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況

【答案】ACDE

【解析】對房地產營銷渠道的調查主要包括：①房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；②房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因；③租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；④房地產租售客戶對租售代理商的評價。

2．房地產分析的結構體系有（　　）。

A．地區經濟分析

B．環境分析

C．營銷分析

D．可行性分析

E．投資分析

【答案】ACDE

【解析】房地產分析的結構體系包括：①地區經濟分析，提供市場分析的基本數據；②市場分析，估計目標物業的市場狀況；③營銷分析，對目標項目進行定位；④可行性分析，分析目標物業的利潤；⑤投資分析，確定項目達成最佳“風險——回報”關系的相關條件。

3．房地產市場需求調查主要包括（　　）。

A．房地產消費數量調查

B．房地產消費者調查

C．房地產消費動機調查

D．房地產消費價格調查

E．房地產消費行為調查

【答案】BCE

【解析】房地產市場需求調查主要包括以下三個方面：①房地產消費者調查，房地產消費市場容量調查，主要是調查房地產消費者的數量及其構成。②房地產消費動機調查，房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。③房地產消費行為調查，房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。

4．可以通過分析（　　）來進一步確定房地產經紀人在本商圈的市場占有率情況。

A．樓盤交易量

B．樓盤市場占有率

C．商圈交易量

D．房產經紀人數量

E．樓盤市場走向

【答案】ABC

【解析】為進一步確定房地產經紀人在本商圈的市場占有率情況，可以通過分析樓盤交易量、樓盤市場占有率、商圈交易量、商圈市場占有率、門店市場占有率等數據進一步確認。

5．下列關于存量房經紀業務商圈調查的重要性描述正確的有（　　）。

A．商圈調查可以了解競爭對手，做到知己知彼

B．商圈調查結果可以為客戶提供各項數據

C．商圈調查結果不能作為房地產經紀人制定商業計劃的依據

D．商圈調查可以增強房地產經紀人對市場變化的敏銳度和自信

E．商圈調查對房地產經紀人的房源委托量沒有影響

【答案】ABD

【解析】存量房經紀業務商圈調查具有很強的重要性，具體表現包括：①商圈調查結果可以作為房地產經紀人制定商業計劃的依據；②商圈調查結果可以為客戶提供各項數據；③商圈調查可以了解競爭對手，做到知己知彼；④商圈調查可以增強房地產經紀人對市場變化的敏銳度和自信；⑤商圈調查可以增加房地產經紀人的房源委托量，進而提高傭金收人。

6．根據調查內容的深入程度，商圈調查可以分為（　　）。

A．初步調查

B．商圈交易量

C．深入調查

D．商圈范圍

E．個案調查

【答案】ACE

【解析】房地產經紀人必須要全面地進行商圈調查，以滿足不同客戶以及相同的客戶在不同時期的需求。根據調查內容的深入程度，可將商圈調查分為：①初步調查；②深入調查；③個案調查。

7．房地產經紀人在具體開展業務時，需加強對個案進行調查，主要包括（　　）。

A．客戶來源情況

B．成交價格

C．客戶購房目的

D．國家政策

E．歷史價格

【答案】ABC

【解析】房地產經紀人在具體開展業務時，需加強對個案進行調查，包括客戶來源情況、成交價格和現有市場均價比較、客戶購房目的等。通過對客戶來源情況的調查，可以調整房地產經紀人在開發客戶時的工作重點；通過對歷史成交價格和現有市場價格的比較，可以初步明確該樓盤的價格走勢等。