第十三章　物權變動

1．登記對抗模式和登記要件模式的區別是什么？

答：不動產物權變動模式，是指不動產物權產生、變更、消滅的法定方式。其主要可以分為登記要件模式和登記對抗模式。登記要件模式，指登記是不動產物權變動的生效要件，未經登記，不動產物權不發生變動。登記對抗模式，指未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但只能在當事人之間產生效力，不能對抗善意第三人。

登記對抗模式和登記要件模式的區別包括：

（1）登記是否為物權變動的生效要件。根據登記要件主義，只有依法辦理登記，物權才能夠有效地發生變動。而按照登記對抗主義，即使沒有辦理登記，當事人之間仍然可以發生物權的變動，只是不能對抗善意第三人。

（2）登記是否為強制性的要件。在登記要件模式下，登記是一種強制性的規范。而在登記對抗模式下，當事人沒有辦理登記，也可以產生物權，是否登記可以由當事人自愿選擇。

（3）登記的效力不同。在登記對抗模式下，登記可以作為確權的依據，但不能作為唯一的確權依據。但是在登記要件模式下，物權的變動以登記為準。

（4）關于是否要考慮善意第三人的問題。在登記要件模式下，登記記載的權利人可以對抗任何第三人，無論其是否是善意。但在登記對抗模式下，即使沒有辦理登記，也可以發生物權變動，只是這種物權不能對抗善意的第三人。

2．什么是動產交付？

答：動產的交付包括現實的交付和觀念的交付。

（1）現實的交付，是指動產物權的出讓人將動產的占有實際地移轉給受讓人，由受讓人直接占有該動產。完成現實交付必須具備兩個要件：①對標的物的實際控制發生移轉；②必須是受讓人接受占有。

（2）觀念交付，是指在特殊情況下，法律允許當事人通過特別的約定，并不現實地交付動產，而采用一種變通的交付辦法，來代替實際交付。觀念交付包括三種形式，即簡易交付、指示交付和占有改定。

①簡易交付

簡易交付是指動產物權設立和轉讓前，如果權利人已經依法占有了該動產，就無須再行實際交付，從法律行為發生效力時起直接發生物權變動的效力。

②指示交付

指示交付是指當事人在動產物權設立和轉讓時，如果該動產已經由第三人占有，負有交付義務的人可以將其對第三人的返還請求權轉讓給新的權利人，以代替物的實際交付。

③占有改定又稱為繼續占有，是指在動產物權轉讓時，如果轉讓人希望繼續占有該動產，當事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉讓人繼續占有該動產，而受讓人因此取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。

3．什么是占有改定？

答：（1）占有改定的概念

占有改定又稱為繼續占有，是指在動產物權轉讓時，如果轉讓人希望繼續占有該動產，當事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉讓人繼續占有該動產，而受讓人因此取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。

（2）占有改定的構成要件

①必須是在占有改定之前，轉讓人已經占有并且希望繼續占有標的物；

②必須雙方達成物權變動的合意；

③必須要通過約定由轉讓人繼續占有標的物；

④占有改定自轉讓合同生效時就發生效力。

4．什么是非基于法律行為的物權變動？

答：非基于法律行為的物權變動，是指因為法律規定的原因，如繼承、法院生效判決、征收等事實，導致物權的產生、變更和消滅。非基于法律行為的物權變動包括：

（1）關于法院、仲裁委員會的生效法律文書對物權變動的影響

因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

法院、仲裁委員會的生效法律文書導致物權變動，應當符合如下條件：

①必須是人民法院的生效判決或仲裁委員會的生效的裁決。

②必須是針對物權變動作出的判決和裁定。

③必須是針對特定的動產和不動產而作出的決定。

（2）繼承和受遺贈取得物權

因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

（3）合法建造房屋、拆除住房等事實行為

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

（4）征收

征收，是指國家為了公共利益的需要，在依法作出補償的前提下，利用公權力強制性地將集體或私人所有的財產征歸國有的行為，征收行為生效也可以發生物權變動。

非基于法律行為所發生的物權變動，在沒有辦理登記之前，已經變動的物權仍然不是完全的物權。

5．非基于法律行為的物權變動的效力如何？

答：非基于法律行為所發生的物權變動，在沒有辦理登記之前，已經變動的物權仍然不是完全的物權。《物權法》第31條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”這就是說，如果在處分該物權的時候，依法需要辦理登記而沒有辦理登記，權利人不能處分財產，即使處分，也不能發生物權的效力。

6．什么是不動產登記？

答：（1）不動產登記，是指國家登記機構將不動產物權變動的事項記載于不動產登記簿并供公眾查閱。換言之，不動產登記是指專門的登記機構根據登記申請人的申請，依照法定的程序，對其不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅的情況在不動產登記簿上進行記載并供不特定的第三人查閱的行為。

（2）不動產登記主要適用于不動產物權的變動，登記是一種公示方式，即將不動產物權變動的事實向社會公開，以便于他人查閱。通過登記，也有利于界定產權，解決紛爭，維護交易安全和秩序，并有利于提高物的利用效率。

7．登記機構的審查義務和責任是什么？

答：（1）登記機構的審查義務

①審查義務，是指登記機構在審查有關的登記申請中，承擔何種審查職責。從各國物權法規定來看，關于登記機構的審查義務，主要有兩種模式：

a．形式審查，是指登記機構僅僅對當事人所提交的材料進行形式審查。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件，就應當認為是合格的。

b．實質審查，是指登記機構不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的事查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。

②登記機構應當履行下列職責：a．查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；b．就有關登記事項詢問申請人；c．如實、及時登記有關事項；d．法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

（2）登記機構的責任

《物權法》第21條規定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”。這就規定了登記機構因為登記錯誤所承擔的責任。

物權法實際上區分了兩種情況:

①當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，登記申請人應當承擔責任；但是這并不是說完全免除登記機構的責任，后者是否承擔責任應當根據其是否盡到了審查義務來決定。

②其他情況下的登記錯誤，發生此種登記錯誤以后，登記機關都應當承擔責任。據此可見，此種責任實際上是一種嚴格責任。一般認為，登記機構的責任在性質上仍然是民事責任，但是就其承擔的賠償數額應有必要的限制。

8．什么是異議登記和預告登記？

答：（1）異議登記，是指利害關系人對不動產登記簿記載的物權歸屬等事項有異議的，可以通過異議登記以保護其權利。

《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

（2）預告登記，是與本登記相對應的概念，是指為確保債權的實現，保障將來實現物權等目的，按照約定向登記機構申請辦理的預先登記。根據《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”該條規定實際上包括了兩類情況：

①當事人簽訂買賣房屋的合同，可以進行預告登記，此種情況實際上是指商品房預售登記。這是最典型的預告登記形式。

②當事人簽訂其他不動產物權的協議的，可以進行預告登記。其他的不動產物權協議，主要包括抵押權的順位登記、在建工程的預告登記等。

《物權法》第20條規定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這就是說，預告登記以后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，合同仍然可以繼續有效，但是物權不發生有效的變動。

9．請問：如果甲因為未能和丙訂立買賣合同遭受了損失，其如何尋求法律上的救濟？

答：《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

本案中，乙在申請異議登記后發現自己的證據不足，就采取了置之不理的態度，其異議登記使甲喪失了與丙成立買賣合同的機會，屬于利益的消極損失，依照《物權法》第19條的規定，對該損害甲可以要求乙承擔相應的損害賠償責任。