5 房屋買賣中的惡意串通行為

——?jiǎng)⑻旒t等訴劉淑霞等確認(rèn)合同無效案

【案件基本信息】

1.裁判書字號(hào)

北京市房山區(qū)人民法院（2015）房民初字第10442號(hào)民事判決書

2.案由：確認(rèn)合同無效糾紛

3.當(dāng)事人

原告：劉天紅、劉淑芝、劉淑香

被告：劉淑霞、何志華、北京市房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村村民委員會(huì)

【基本案情】

薛秀榮與劉付系夫妻，二人生育子女五人，依次為長女劉淑霞、長子劉天慶、次女劉淑芝、次子劉天紅、三女劉淑香。劉付于1979年去世，劉天慶于2012年去世。薛秀榮于1991年與孫潤民結(jié)婚，二人居住在房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村富民大街11號(hào)宅院，該宅院有南房3間。孫潤民于2011年去世，薛秀榮于2014年4月16日去世。

2014年11月30日，在三原告不知情的情況下，劉淑霞與房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村村民何志華簽訂《房屋買賣協(xié)議》。該協(xié)議約定：劉淑霞將母親薛秀榮遺贈(zèng)給劉淑霞的北京市房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村富民大街11號(hào)宅院（內(nèi)有南屋舊危房3間）作價(jià)1萬元出售給何志華；劉淑霞收到何志華1萬元購房款后，富民大街11號(hào)宅院內(nèi)地上物歸何志華所有，宅基地全部由何志華使用，其他人無權(quán)干涉；劉淑霞將產(chǎn)權(quán)證（即林權(quán)證）、繼父孫潤民的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與承諾書及母親薛秀榮的遺囑交給何志華作為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移證明。

對(duì)于《房屋買賣協(xié)議》中薛秀榮遺囑的效力，劉天紅、劉淑芝、劉淑香曾訴至法院要求確認(rèn)遺囑無效，法院經(jīng)審理后作出一審民事判決，判決遺贈(zèng)人為薛秀榮、代筆人為關(guān)測(cè)華、受贈(zèng)人為劉淑霞、中證人為葛克仁及張金平、落款日期為二○一四年四月十一日的遺囑無效。該判決經(jīng)二審予以維持。

另查明，《房屋買賣協(xié)議》中劉淑霞與何志華約定房屋價(jià)款為1萬元，劉淑霞向何志華出具2張共計(jì)3萬元的收條，劉淑霞認(rèn)可收條的真實(shí)性，但表示僅收到何志華房屋價(jià)款2萬元。在本案審理過程中，經(jīng)法院釋明，本案的案由由合同糾紛變更為確認(rèn)合同無效糾紛，三原告撤回了起訴書中的第二項(xiàng)與第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

【案件焦點(diǎn)】

劉淑霞與何志華簽訂《房屋買賣協(xié)議》是否屬于惡意串通行為。

【法院裁判要旨】

北京市房山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)已查明的事實(shí)，位于北京市房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村富民大街11號(hào)院內(nèi)房屋原系孫潤民所有。在孫潤民去世后，薛秀榮作為其配偶有權(quán)繼承其在涉案房屋中所享有的份額。劉淑霞將涉案房屋出售給何志華，雙方以明顯低于實(shí)際履行的房屋價(jià)款簽訂協(xié)議，且協(xié)議中所涉及的薛秀榮的遺囑被生效判決確認(rèn)為無效，劉淑霞與何志華簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系惡意串通，損害了劉天紅、劉淑芝、劉淑香的合法權(quán)益，應(yīng)屬無效。被告北京市房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村村民委員會(huì)不是《房屋買賣協(xié)議》的當(dāng)事人，不是本案的適格被告，對(duì)于三原告要求北京市房山區(qū)大石窩鎮(zhèn)下營村村民委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主張，不予支持。

北京市房山區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：

被告劉淑霞與被告何志華于2014年11月30日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。

【法官后語】

學(xué)理上一般認(rèn)為，惡意串通是指當(dāng)事人雙方具有共同的目的，希望通過訂立合同損害國家、集體或第三人的利益。從這一概念出發(fā)，惡意串通應(yīng)包含兩個(gè)層面：一是雙方均有損害國家、集體或第三人利益的意圖，即“惡意”；二是就此意圖，雙方存在“通謀”，這種通謀既可以表現(xiàn)為雙方事先達(dá)成協(xié)議，也可以表現(xiàn)為一方作出某一意思表示，對(duì)方明知其目的非法，仍予以接受。

通過對(duì)惡意串通含義的分析可以看出，惡意串通是當(dāng)事人的主觀心理狀態(tài)。直接判斷行為人的主觀心理狀態(tài)是很困難的，當(dāng)行為人可以隱瞞其真實(shí)心理時(shí)，難度則更大。訴訟中，當(dāng)事人為了自身利益，故意歪曲事實(shí)，隱瞞自己真實(shí)意圖的現(xiàn)象屢見不鮮，法官需要依據(jù)當(dāng)事人表現(xiàn)在外的行為等客觀情況，結(jié)合交易習(xí)慣、日常生活經(jīng)驗(yàn)等對(duì)其主觀心理進(jìn)行推定。一般情況下，判斷雙方是否存在惡意串通，應(yīng)綜合考慮以下兩個(gè)方面：

第一，買受人是否盡到了必要的注意義務(wù)，即合同簽訂前是否對(duì)房屋及其權(quán)屬狀況等進(jìn)行了合理審查。房屋買賣屬于生活中的重大事項(xiàng)，一般來說，購房前，買受人通常會(huì)對(duì)所欲購買的房屋的位置、格局、權(quán)屬狀況、裝修、是否存在承租人等情況進(jìn)行詳細(xì)了解。判斷交易是否真實(shí)，可以從買受人是否實(shí)地看房，是否核實(shí)了房屋權(quán)屬狀況、房屋現(xiàn)居住使用狀況等角度著手。

第二，買受人是否實(shí)際支付了合理對(duì)價(jià)。首先應(yīng)考察合同約定價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格間是否存在顯著差異，若明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，則可能存在惡意串通。若無顯著差異，仍應(yīng)進(jìn)一步考察買受人是否涉及履行了付款義務(wù)。需要指出的是，與一般合同糾紛不同，由于雙方之間可能存在串通，因而僅憑出賣人出具的收條不足以證明付款情況，應(yīng)結(jié)合銀行轉(zhuǎn)賬憑證或取款證明等其他證據(jù)和交易習(xí)慣綜合進(jìn)行判斷。

編寫人：北京市房山區(qū)人民法院 何雙全