一、抵押登記的含義

抵押登記又稱抵押權登記是指抵押權人向法律規定的有關部門將其在特定物上所設定的抵押權的事項予以記載的事實。抵押登記是導致抵押權獲取公信力的必要途徑。它對于維護市場經濟條件下交易的安全，保護抵押財產關系人和第三人的利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發生，具有重要的法律意義。

從抵押權生效的條件來看，抵押登記包括形式登記和實質登記。所謂形式登記，是指登記對抵押權的生效只具有確認或證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力。也就是說，抵押合同的生效，要以當事人雙方意思表示一致為要件。所謂實質登記，是指抵押權的生效必須經過登記，否則抵押權不能成立。也就是說，抵押合同的生效，必須具備兩大條件，其一當事人雙方意思表示一致；其二必須到有關部門進行登記。從目前世界各國立法例上看，除少數動產抵押采用形式登記之外，其他動產、不動產抵押均采用實質登記。抵押權實行實質登記的制度，其原因何在呢？從抵押權的性質及各國立法例上分析，其于兩大理由，第一，物權的公示理論；第二，物權行為理論。

二、抵押權登記的法理依據

物權的確立公示理論，是指對物權的產生，變更、消滅必須以一定的可以從外部察知的方式表示出來。公示的手段動產以支付為公示手段，不動產以登記為公示手段。物權的變動要求公示，是基于物權的基本屬性。抵押權是指為保證債的履行，對債務人或第三人提供的擔保物享有物權，但有轉移物的占有，在債務人給付延遲時，債權人有權變賣該物優先受償。抵押權是一種物權并具有物權最本質的屬性，即排他性。第一，抵押物的特定性。抵押物是由債務人或第三人向債權人提供的，特定的抵押權標的不容受到非抵押權人的制約和干預，即使抵押人依法可將抵押物轉讓、出租，但在該物上所設定的抵押權是不受影響的。第二，抵押權的順序性。當同一物之上設立兩個以上抵押權時，抵押權人可由于其抵押權登記在先而優先于在后抵押人從抵押物的變價中得到清償。在同一物上設定多個抵押權，并不因此而削弱抵押權的絕對性，反而更增加了抵押權絕對性的隱蔽性，因為一物之上數個抵押權人，誰設立在先，誰將獲得排斥其他人而優先受償的權利。因此，抵押權的變動更須公示。第三，抵押權的優先性。抵押權作為物權，優先于債權，有抵押的債權人優先于無抵押權的債權人。抵押權的排他性，對于第三人的利益影響很大。比如在買賣關系中，如果買受人對買賣的標的物是否設立抵押權不了解，買受人的所有權就會處在不穩定的狀態中，如果公示，買受人就會審慎決定自己的行為，而盡可能減少自己的風險。因此，為了維護交易的安全，應當有表現抵押權存在的外形，要對抵押權的產生以一定的方式表示出來，讓公眾查知，其公示的方式對抵押權來說應是登記。

物權行為理論是由德國歷史法學派薩維尼提出來的。該理論認為，當事人之間以物作為標的所訂立的契約，所產生的標的物的轉移，實質上包含著兩大法律關系，其一是基于債而產生的債權契約；其二是物權契約，即專門以物權變動為目的而成立的與債沒有關系的另一個契約。債權契約的效力，僅在當事人之間產生一定的債權債務關系，并不發生物權的變動，如發生物權的變動，除債權契約外，還需要有使物權發生變動的法律行為，即物權契約。這種物權契約必須有其外在表現形式，以證明它的成立，這種表現的最好形式對不動產而言就是登記。抵押權作為一種物權且又是擔保物權，其于債權而產生并與債權有著不可分割的聯系，這種聯系表現在抵押權設立時，其目的不在于對物的實際使用收益，而在于當債權不能實現時對他人所有物有取得利益的權利。這就要求基于“債權契約”而產生的“抵押權物權契約”自“債權契約”成立之時，就能對抗第三人，且應處在比較安全的境地。所以，對于抵押權的設立、變更、消滅不僅要有當事人雙方的合意，且要進行登記，以示包含其中的“物權契約”的生效。

中國學者通過綜合運用歷史的、比較的、系統化等多種研究方法，對物權行為理論的起源、制度構成、存在價值、發展趨勢等都作出了一定的分析與研究。學者論述在最后一般均聚焦于中國民法是否承認物權行為以及中國未來民法典應否承認物權行為這兩個問題上，對這兩個問題的不同回答形成了物權行為理論研究的兩大直接對立的陣營，[103]本書認為物權行為理論不適宜中國的國情，法律實務人員與一般民眾很難接受。

三、抵押登記的作用

抵押權的生效以登記為要件，那么抵押登記又有什么作用呢？概括起來其作用表現在以下兩個方面。

（一）抵押權的公示及生效的作用

抵押權屬于對世權，因此對抵押權的設立應進行公示，抵押權的公示，無論抵押權的標的是動產，還是不動產，其公示手段均可以是登記。所以登記首先向社會公眾展示抵押權的設立、變更及消滅的法律狀況；其次，登記對不動產抵押權的生效起著決定性的作用，如前所述，不動產抵押權的生效均以登記為必要條件。

（二）警示效力

抵押登記的目的在于告訴公眾在該物上抵押權設立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權的變動情況，然后，自己決定是否進行交易的法律行為。因為，根據民法的意思自治原則，法律對債權人對自己是否成為抵押權人以及成為第幾順序的抵押權人的事宜無權作出禁止性規定。如果在抵押物上已經存在著順位優先的抵押權，抵押權人的權利實現就會受到障礙，就會有風險，但如果進行抵押權登記，就可以給抵押權取得人提供足夠的警示，使之了解設立后順位抵押權的風險，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由于抵押權登記的警示功能，各國法律都規定，在同一物上可以設定多個抵押權，且不考慮該物的價值是否低于債權人的債權數額。從這點上看，《擔保法》第35條的規定顯然是有缺陷的。該條規定有兩層含義：其一，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值；其二，財產抵押后，該財產的價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。該條規定實質上是對在同一物上設立多個抵押權作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護債權人的利益，但有些僵硬。其實，從法理上看，這種限制是沒有必要的，無論是對債權人，還是對債務人都有些“畫蛇添足”。因為登記已給后順位的抵押權人提供了足夠的警示，抵押權人完全能夠對自己的權利地位有明確的了解，依權利意思自治原則，是否設立后順位的抵押權應當完全由當事人自己決定。從抵押權的性質上看，抵押的目的并不是代替債務的履行，而是為債權的實現提供擔保，債務人必須履行其義務。當優先順位的抵押權人因債務人履行債務而實現債權時，后順位的抵押權人的債權，即使是超過了抵押物的價值，也可以依“次序遞升原則”上升到第一順位的抵押權人的而得到清償。設定抵押權的債權人即使是后順位的，也比沒有設立抵押的一般債權享有優先權。從上述分析可以得出，即使是后順位的抵押權人，或者是后順位的抵押權人所擔保的債權超出先順位抵押權人所擔保債權的余額，因為有抵押權登記的保護，設定抵押權的權利人仍比一般債權人享有優先權，仍有獲得優先清償的機會，因此，設立這種抵押權完全合于法理，法律上無須限制，應把這種權利的選擇完全讓予當事人。

四、抵押登記機關

既然抵押權登記具有如此大的作用，那么，由誰來主管抵押權的登記工作呢？即抵押權的登記機關是誰呢？從世界各國立法例上看，抵押權登記機關的設定，應遵循兩大規則：第一，登記機關的司法性質。即登記機關是司法機構而非行政機構。因為抵押權的登記，具有直接決定著當事人的權利義務關系，決定抵押權的設立，具有直接決定著當事人的權利義務關系，決定抵押權的設立、變更和終止的司法意義，所以，各國法律均把抵押權的登記機關作為司法機構之一。例如，德國為屬于地方法院的土地登記司；日本為司法行政機關法務局、地方法務局及其派出所。第二，登記機關的統一性。即在一國范圍內或一個統一的司法區域內，抵押權的登記機關應是統一的，其目的是為了保證抵押權登記司法上的統一性和登記制度的統一性。從《擔保法》規定上看，中國抵押權的登記機關，顯然與國際上通用的規則不一致。依《擔保法》第42條的規定，抵押權的登記機關均是行政機關且不統一，其管理登記的權限及物理上的四至界限不明確。

《擔保法》第42條規定：“辦理抵押登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；（五）以企業的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。”第43條又規定：“當事人以其他財產抵押的……登記部門為抵押人所在的公證部門。”上述有關抵押登記機構的規定，顯然存在著極大的缺陷，其缺陷表現在：第一，增加當事人進行抵押登記的成本。由于登記機關多頭且是依抵押權的標的來劃分的，那么如同一債務人就不同的抵押物向債權人提供擔保，就會出現設立一個抵押權而分向不同機構登記的狀況，無形中加大了當事人的進行抵押權登記的成本，會妨礙抵押登記制度的實行。第二，登記機關多頭導致抵押權登記制度的不統一。例如，國家工商行政管理總局制定并頒布了《動產抵押登記辦法》[104]，公安部制定并頒布了《機動車登記規定》[105]，國務院辦公廳頒布了《中華人民共和國船舶登記辦法》[106]等。顯然，上述第一個規章只適用“動產抵押登記”，按此推理，其他標的抵押登記辦法，也會由相應的登記部門制定，這樣有關抵押權的登記，就出現6個以上不同的登記規定。第三，登記機關多頭，不利于登記公示、警示功能的發揮。這種登記機關的不統一，登記制度的不統一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押權這種擔保制度充分發揮其牢固作用。克服上述缺陷的唯一辦法，是統一抵押權登記機關，建立統一的抵押權登記制度。

1995年至2015年在中國大陸及海南省，不動產物權變動登記包括抵押登記的事務，主要由有關行政機關及其設立的事業單位負責，登記機構比較多。2007年10月1日生效的《物權法》第10條第2款規定，“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

自2015年3月1日起施行的《中華人民共和國不動產登記暫行條例[107]（以下簡稱《不動產登記暫行條例》）規定，不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。中國自此開始對不動產抵押登記機構進行了統一。

五、抵押登記的效力

長久以來，《擔保法》對抵押權登記制度的規定無論是立法理念還是立法技術上都存在著瑕疵，難以充分發揮抵押權的法律效力和法律權威。《物權法》的制定是中國民主法治建設的里程碑。《物權法》的“擔保物權編”在《擔保法》的基礎上，作出了新的規定，并對許多不合時宜的條文進行了修改。有關抵押權登記的規定，《物權法》與《擔保法》兩部法律存在著并存適用的局面，難免出現條文競合的情況。下文將在綜合《擔保法》和《物權法》對抵押登記規定的基礎上對抵押登記的效力進行分析。通過抵押權登記的基本概述，了解其產生的原因、實質，進而論述抵押權登記的效力、范圍、原則等，闡述了中國現行抵押權登記的效力問題。

（一）抵押登記效力概述

抵押登記效力，指當事人設定抵押權時是否辦理登記將對抵押權發揮的作用。以是否辦理抵押登記可以分為兩類：首先，未辦理抵押登記，設定的抵押權有什么法律后果；其次，如果辦理了抵押登記，那么又會對抵押權的設定起到何種作用。優先受償權作為抵押權人的主要權利，自然受到抵押登記的影響。優先受償權指多個權利同時存在于同一抵押物上時，抵押權人可以優先于其他權利人就該財產優先受償，在抵押權人的權利實現之前，其他權利人無權就該抵押物行使各自的權利。而在抵押權辦理登記后，抵押權人可以對抗一切的第三人，該種效力理論上稱為“抵押權的次序權”或者“抵押權的順位”，主要表現為：

1.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償

確定順位的基本依據，是登記的先后。以抵押權登記時間的先后順序為標準清償抵押權債權，也是世界各國抵押擔保制度中的通行規則，登記作為權利設定的標志，只要符合法定條件即可生成，在生成后非經當事人協議改變或者非由法律強行變更，即具有確定性。可見，登記對于抵押權的標記，已經單純化為客觀存在的事實。因此，《物權法》在抵押權已登記且登記的先后順序不同的情況下，采用權利功利主義模式，以登記時間的先后順序清償；在抵押權已登記但登記順序相同的情況下，則采用平等主義模式，在各抵押權之間按債權比例分配。

2.抵押權已登記的先于未登記的受償

抵押合同雖然約定設立抵押權，但抵押權未進行登記的情形下，根據《物權法》之規定，要么該抵押權尚未生效，要么該抵押權不能對抗第三人。因此，該抵押權僅僅在當事人之間產生法律拘束力。由于登記的公示價值，尚未登記的抵押權還不被他人知悉，因此不能影響第三人的權利義務狀況，不能對其他物權產生對抗效力和排他性。所以《物權法》賦予已登記的抵押權較未登記的抵押權以更為優先的效力。

3.抵押權未登記的，按照債權比例清償

由于對于不動產抵押實行的是登記生效主義，未登記的抵押權尚未生效，只能按照抵押合同所產生的債權來主張，而債權具有平等性，因此應按債權比例清償；對于動產抵押實行登記對抗主義，抵押權均未辦理登記時不能對抗善意第三人的效力，因此當然不具有對抗后成立的抵押權的抵押權人的效力，此時數個未登記的動產抵押權效力層級相同，彼此不存在優先性，只能按照平均主義之原則，與數個債權之間的平等關系一樣，按照債權比例來受償。

中國大陸學者曾為抵押權的效力下了一個概括性的定義，即所謂抵押權的效力是指“抵押權人就一定范圍的債權從一定的抵押物中獲得優先受償的支配處分力以及對與抵押物有關的其他財產權的影響力。”

以案說法

僅辦理抵押預告登記，沒有辦理抵押登記，債權人不能享有抵押物優先受償權

遼寧大連中院（2015）大審民再終字第42號“某銀行與巴某等借款合同糾紛案”，2004年，巴某配合開發公司，簽訂虛假購房合同，據此向銀行申請12萬元貸款，銀行辦理抵押預告登記。2005年，開發公司將該房另售劉某并收取全款。2014年，銀行訴請巴某償還余款10萬余元。

大連中院認為：以虛假房屋買賣合同辦理銀行貸款的，房屋買賣合同無效，貸款合同有效。名義借款人負有還款義務，名義借款人與實際借款人之間的權利義務關系應另行處理。故本案銀行與巴某所簽抵押貸款合同中貸款部分不存在合同無效法定情形，銀行請求巴某償還借款本息有事實根據和法律依據。[108]依《物權法》第187條規定，建筑物或在建建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。該法第20條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。本案中，案涉房屋僅辦理抵押預告登記，該預告登記并不直接導致擔保物權設立或變更，而是銀行對將來擔保物權設立享有請求權。在銀行對案涉房屋并未取得現實抵押權情況下，其主張享有抵押物優先受償權無法律依據，判決銀行與巴某所簽借款合同有效，巴某應償還銀行借款本金10萬余元及利息。

僅辦理抵押預告登記，尚未實際取得抵押權，涉及第三人合法權益的，預告登記主體不能享有抵押物優先受償權，其享有的債權為一般債權。

六、中國法律抵押登記采取的原則，以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔

《物權法》對《擔保法》第41條、第42條進行了修正，《物權法》規定應當進行抵押登記的而沒有登記，抵押合同仍然有效，但不能取得抵押權。

對抵押權之登記效力的主張，有登記要件主義和登記對抗主義兩種。登記要件主義是指抵押權的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產生抵押權成立之效力；登記對抗主義是指抵押權的成立只需在當事人間達成抵押合意即可。但對第三人不產生公信力，若要對抗善意第三人，可以進行抵押權登記。中國法律采取了以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的原則。

（1）以建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經營權；正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時發生效力。

（2）以生產設備、原材料、半成品、產品；交通運輸工具或者正在建造的船舶、飛行器抵押的，抵押權自抵押合同生效時發生效力；未經登記，不得對抗善意第三人。

（3）企業、個體工商戶、農業生產經營者以現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品和產品進行動產抵押的，應當向動產所在地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時發生效力；未經登記，不得對抗善意第三人，也不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

（一）登記要件主義

1.登記要件主義的含義及由來

登記要件主義又叫登記生效主義，以登記作為不動產物權變動的要件。指不動產物權依法律行為變動時，需要當事人具備物權變動的意思表示，并且必須將該意思表示予以登記，并自登記時該物權變動行為方可生效。德國法采此主義。

此外，大多數英美法系國家采取地券交付主義。根據這一主義，在初次登記不動產物權時，登記機關依一定的程序確定不動產的權利狀態，制成地券。讓與不動產時，當事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機關，經登記機關審查后，在登記簿上記載權利的移轉。對于受讓人則交付新地券或在原地券上記載權利的移轉，從而使第三人能從該地券中了解不動產的權利狀態。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯（Robert Torrens）所創，故稱為“托倫斯主義”。

2.中國法律、法規的相關規定

根據《物權法》第9條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。在中國，不動產登記，由不動產所在地的登記機構予以辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

3.對登記要件主義的分析

對于這一物權變動模式有一點非常值得我們注意，中國在基于法律行為引起的物權變動的立法模式上屬于債權形式主義，[109]不承認無因的物權行為，這與德國所采用的物權形式主義[110]不同。在德國，物權變動除債權合意外，還需當事人另外就物權變動作出一個物權合意，并履行登記或交付的公示方法。債權合意和物權合意分離，那么債權合意只要雙方當事人意思表示自由即可成立，與登記無關；而物權合意則是完全獨立的，在登記以后發生效力，物權合意發生效力的結果是物權實現變動。物權變動由獨立的物權行為引起，在債權意思外存在獨立的、無因的物權變動意思和外在表現形式。在中國，物權因法律行為產生變動時，除當事人之間有債權合意之外，僅需另外踐行登記的公示方式，即可產生物權變動的效力。那么在這一過程中，登記究竟起了什么作用呢？筆者認為，在債權形式主義的立法模式下，登記是物權變動的要件，而不是債權合同成立的要件。換言之，只要買賣雙方意思表示成立，債權合同即可成立生效，與是否登記無關，登記雖然作為債權合同的施行結果，但登記與否不影響債權合同的成立，只決定物權變動與否。同時，中國也不承認獨立無因的物權行為，因此登記是債權合同的履行結果，而非物權行為的外在表現形式，登記與債權合同共同構成了物權的變動。

（二）登記對抗主義

1.登記對抗主義的含義及由來

登記對抗主義是指登記對于不動產物權變更的行為只具有確認或者證明的公示效力，而沒有決定其是否生效的效力，不經登記不得對抗善意第三人。物權的變動，只跟買賣雙方的合意有關，與是否登記無關。這一物權變動模式最早是在法國大革命精神的基石上建起來的，它充分強調了人民的自由，強調了效率，強調了限制政府權力。而在中國，采用這一模式的主要有特殊動產，比如船舶、航空器和機動車等。登記對抗主義一方面維持交易之便捷，一方面亦使當事人能斟酌情勢，決定是否申請登記，以保障自己的權效力。因該項制度為法國首創，所以又稱為“法國登記制”。世界大多數國家均采此制，如美國、意大利等。

在這種情況下，當事人之間只需達成合意，抵押權即設定，但如果未進行登記，不會產生對抗第三人的效力。即當事人之間達成合意設定的未經登記的抵押權對于第三人并非完全無效，僅是當事人的權利受到一定的限制，即在善意第三人取得抵押物的情況下，抵押權人無權追償，只能要求債務人償還債務或者重新提供擔保。經過登記之后，抵押權則會產生可以對抗第三人的絕對效力，即抵押權人可以排除第三人的善意取得，換言之，未經抵押權人同意的轉讓行為無效，第三人不得主張善意受讓而取得權利，也不能排除權利人行使優先受償權或其他權利，僅能向債務人請求損害賠償，在登記對抗主義的情況下，登記機關進行的僅是形式審查，因此登記的公信力較低。

2.中國法律、法規的相關規定

采用這一模式的登記規則有《物權法》第24條關于特殊動產之物權變動的規定，第127條和第129條關于土地承包經營權的規定，第158條和第169條關于地役權的規定，第188條關于動產抵押權的規定，第189條關于動產浮動抵押的規定。此外還有宅基地使用權，雖然法條并沒有像對土地承包經營權那樣明確規定它屬于登記對抗模式，只是將它指向了《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）等其他法律法規，但仔細分析現行的《土地管理法》會發現，這一部分顯然并不能完全歸入登記生效模式的范圍。

3.對登記對抗主義的分析

在登記對抗主義這種法律模式下，登記并不是物權變動的生效要件，登記也并不產生公信力，僅產生對抗力。其缺點是因不動產物權的變動缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受損，容易形成在不動產之上的多種權利狀態。登記對抗主義在理論上和司法實務中產生了一系列弊端，如被對抗的第三人的范圍具有不確定性；賦予登記對抗力的本意是為了彌補意思主義缺乏外部表征、有礙交易安全的弊端，然而其結果由于對抗力造成依意思表示已合法成立的一系列物權變動關系被推翻，反而阻礙了財產流通速度，不利于交易安全等。這些弊端，在意思主義[111]的物權變動模式之下，是難以克服的。登記生效主義中，抵押權如果未登記即不生效；登記對抗主義中，未登記依然生效。

對于特殊動產，如船舶、航空器和機動車等這類動產價值大，交易不方便，從某種意義上講介于動產與不動產之間，因此在交易時，雖然遵循了動產以交付為公示方式并產生物權變動的原則，《物權法》第24條又規定：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”除此之外，中國地役權、土地承包經營權、非依法律行為引起的物權變動也都采用這一物權變動模式。地役權和土地承包經營權主要存在于農村集體所有的土地上，由于中國幅員遼闊，農村集體土地面積巨大，要對全國農村的集體所有土地進行登記，并將登記作為物權變動的要件的話，成本高、難度大，短時間內難以實現。且農民在長期的生產生活實踐中，已經形成了一定的生產習慣，短時間內也難以習慣登記制度。綜上，對地役權、土地承包經營權等土地使用權實行登記要件主義并不合理，采用登記對抗主義更能保護當事人的合法權益，也更符合中國的實際情況。第三類是《物權法》第28條至第30條規定的非基于法律行為發生的物權變動，這一類物權的變動都因事實行為引起，而事實行為一旦完成，物權就脫離了原來物權所有人的控制，若把登記作為物權變動的要件而實行登記要件主義，則物權的歸屬在事實行為完成之后、登記公示之前出現了真空，此時的物成了無主物，非依法律行為取得物權的人的權利就得不到保障，因此，采用登記對抗主義不僅保護了交易安全，還保護了物權所有人的合法權益。

（三）兩種模式的比較

不管是登記要件主義還是登記對抗主義，實際上都把登記作為一種公示的方法并以此來保護交易的安全，降低交易的風險。但登記在兩者中的效力是不同的，前者在登記之前無法取得物權，后者在登記之前即可取得物權。兩者的區別主要體現在以下幾點上：

1.登記在不同模式中的作用和地位不同

在登記要件主義模式下，登記的主要作用是引起物權變動，次要作用是對抗第三人，引起物權變動是當事人登記的原因，這一作用是主要的、主導的、主動的，而對抗第三人的作用則是次要的、附帶的、被動的；在登記對抗主義模式下，登記的作用僅為對抗第三人的公示作用。登記在前者的地位和重要性顯然高于后者。

2.登記的履行程度不同

在登記要件主義模式下，所有的當事人都會在交易最終完成前進行登記，因為登記是交易完成的必要條件，不經登記他們便無法履行合同；而在登記對抗主義模式下，登記成了選擇性的條件，不登記仍不影響合同的履行，而且登記程序往往比較煩瑣，因此登記雖然被提倡并有利于保護交易安全，有時仍不被當事人所采納。

3.登記機關審查登記的內容和強度不同

在登記要件主義模式下，登記機關審查內容首先為實質內容，即雙方當事人實際的權利義務是否符合法律規定，除此之外，還要對登記程序本身進行審查，這種模式下審查的強度更大。在登記對抗主義模式下，登記機關僅審查程序內容，對于雙方當事人實質的權利義務關系則不予過問，只要申請登記的程序合法即予以登記，審查強度就弱得多。

4.登記在保護交易安全的程度上不同

在登記要件主義模式下，未登記交易就未完成，雙方當事人為了確保交易的安全與順利完成，一般都會選擇盡快登記，一旦登記完成，交易就完成，其他人也可以根據登記來確定物權歸屬，可謂清晰明確，再無風險。而在登記對抗主義模式下，登記之前合同生效物權已經轉移，雙方當事人出于效率方面的考慮，往往推遲登記，這時一物二賣的風險就很大，極有可能出現出賣人以更高的價格將同一物賣給不知情的第三甚至第四、第五人，而此時法律承認多個受買人同時享有此物的所有權。第一受買人也冒著已經取得物權所有權最后其合法權益卻還是落空，合同得不到履行，自己雖無過錯卻要承擔損失的風險。

綜上所述，《物權法》中規定的擔保物權的種類更廣泛；擔保物權的設定比以前更迅速、簡單，相對降低了融資成本；在非移轉占有型擔保中，擔保人不喪失對擔保物的占有，可以充分利用擔保物，從而實現擔保物的價值；擔保物權能以比以前更為有效的方法予以公示；明確了擔保物上競存權利之間的優先順位而提高了擔保物權人權利的可預見性，制定了更為有效、迅速的擔保物權實行程序等。因此可以說，《物權法》擔保物權編必將更能促進經濟發展。《物權法》對《擔保法》中的缺陷、遺憾和不足予與補充、修改和完善，從而使擔保物權在《物權法》中展示出新的突破性。

中國采取了以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的原則，其優點在于根據抵押物重要性的不同而對抵押登記提出不同的要求。對以重要財產設定抵押的，采取登記要件主義，既可以避免糾紛又能維護公共利益；對于非重要的財產，不以登記作為抵押權成立的要件，則簡化了抵押權設立的程序，降低了交易成本，保證了交易便捷。