指導案例

上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案[4]

【關鍵詞】

民事 業主共有權 專項維修資金 法定義務 訴訟時效

【裁判要點】

專項維修資金是專門用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,屬于全體業主共有。繳納專項維修資金是業主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。業主拒絕繳納專項維修資金,并以訴訟時效提出抗辯的,人民法院不予支持。

【相關法條】

《中華人民共和國民法通則》第135條

《中華人民共和國物權法》第79條 、第83條第2款

《物業管理條例》第7條第4項、第54條第1款、第2款

【基本案情】

2004年3月,被告上海環亞實業總公司(以下簡稱環亞公司)取得上海市虹口區久樂大廈底層、二層房屋的產權,底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環亞公司未支付過上述房屋的專項維修資金。2010年9月,原告久樂大廈小區業主大會(以下簡稱久樂業主大會)經征求業主表決意見,決定由久樂業主大會代表業主提起追討維修資金的訴訟。久樂業主大會向法院起訴,要求環亞公司就其所有的久樂大廈底層、二層的房屋向原告繳納專項維修資金57 566.9元。被告環亞公司辯稱,其于2004年獲得房地產權證,至本案訴訟有6年之久,原告從未主張過維修資金,該請求已超過訴訟時效,不同意原告訴請。

【裁判結果】

上海市虹口區人民法院于2011年7月21日作出(2011)虹民三(民)初字第833號民事判決:被告環亞公司應向原告久樂業主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修資金57 566.9元。宣判后,環亞公司向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院于2011年9月21日作出(2011)滬二中民二(民)終字第1908號民事判決:駁回上訴,維持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判認為:《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第七十九條規定,“建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。”《物業管理條例》第五十四條第二款規定,“專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用”。《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)(以下簡稱《辦法》)第二條第二款規定,“本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”依據上述規定,維修資金性質上屬于專項基金,系為特定目的,即為住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造而專設的資金。它在購房款、稅費、物業費之外,單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。由其專用性所決定,專項維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關系,而是為了準備應急性地維修、更新或改造區分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護關乎全體業主的共同或公共利益,所以維修資金具有公共性、公益性。

《物業管理條例》第七條第四項規定,業主在物業管理活動中,應當履行按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。第五十四條第一款規定:“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”依據上述規定,繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益,即建筑物的全體業主共同利益而特別確立的一項法定義務,這種義務的產生與存在僅僅取決于義務人是否屬于區分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人。因此,繳納專項維修資金的義務是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務,其只存在補繳問題,不存在因時間經過而可以不繳的問題。

業主大會要求補繳維修資金的權利,是業主大會代表全體業主行使維護小區共同或公共利益之職責的管理權。如果允許某些業主不繳納維修資金而可享有以其他業主的維修資金維護共有部分而帶來的利益,其他業主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢,這違背了公平原則,并將對建筑物的長期安全使用,對全體業主的共有或公共利益造成損害。

基于專項維修資金的性質和業主繳納專項維修資金義務的性質,被告環亞公司作為久樂大廈的業主,不依法自覺繳納專項維修資金,并以業主大會起訴追討專項維修資金已超過訴訟時效進行抗辯,該抗辯理由不能成立。原告根據被告所有的物業面積,按照同期其他業主繳納專項維修資金的計算標準算出的被告應繳納的數額合理,據此判決被告應當按照原告訴請支付專項維修資金。