3.所有權

(1)土地所有權

確定土地所有權和使用權的若干規定

(1995年3月11日〔1995〕國土〔籍〕字第26號 根據2010年12月3日《國土資源部關于修改部分規范性文件的決定》修訂)

第一章 總 則

第一條 為了確定土地所有權和使用權,依法進行土地登記,根據有關的法律、法規和政策,制訂本規定。

第二條 土地所有權和使用權由縣級以上人民政府確定,土地管理部門具體承辦。

土地權屬爭議,由土地管理部門提出處理意見,報人民政府下達處理決定或報人民政府批準后由土地管理部門下達處理決定。

第二章 國家土地所有權

第三條 城市市區范圍內的土地屬于國家所有。

第四條 依據1950年《中華人民共和國土地改革法》及有關規定,凡當時沒有將土地所有權分配給農民的土地屬于國家所有;實施1962年《農村人民公社工作條例修正草案》(以下簡稱《六十條》)未劃入農民集體范圍內的土地屬于國家所有。

第五條 國家建設征收的土地,屬于國家所有。

第六條 開發利用國有土地,開發利用者依法享有土地使用權,土地所有權仍屬國家。

第七條 國有鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地屬于國家所有。土改時已分配給農民所有的原鐵路用地和新建鐵路兩側未經征收的農民集體所有土地屬于農民集體所有。

第八條 縣級以上(含縣級)公路線路用地屬于國家所有。公路兩側保護用地和公路其他用地凡未經征收的農民集體所有的土地仍屬于農民集體所有。

第九條 國有電力、通訊設施用地屬于國家所有。但國有電力通訊桿塔占用農民集體所有的土地,未辦理征收手續的,土地仍屬于農民集體所有,對電力通訊經營單位可確定為他項權利。

第十條 軍隊接收的敵偽地產及解放后經人民政府批準征收、劃撥的軍事用地屬于國家所有。

第十一條 河道堤防內的土地和堤防外的護堤地,無堤防河道歷史最高洪水位或者設計洪水位以下的土地,除土改時已將所有權分配給農民,國家未征收,且迄今仍歸農民集體使用的外,屬于國家所有。

第十二條 縣級以上(含縣級)水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地屬于國家所有。水利工程管理和保護范圍內未經征收的農民集體土地仍屬于農民集體所有。

第十三條 國家建設對農民集體全部進行移民安置并調劑土地后,遷移農民集體原有土地轉為國家所有。但移民后原集體仍繼續使用的集體所有土地,國家未進行征收的,其所有權不變。

第十四條 因國家建設征收土地,農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口,其未經征收的土地,歸國家所有。繼續使用原有土地的原農民集體及其成員享有國有土地使用權。

第十五條 全民所有制單位和城鎮集體所有制單位兼并農民集體企業的,辦理有關手續后,被兼并的原農民集體企業使用的集體所有土地轉為國家所有。鄉(鎮)企業依照國家建設征收土地的審批程序和補償標準使用的非本鄉(鎮)村農民集體所有的土地,轉為國家所有。

第十六條 1962年9月《六十條》公布以前,全民所有制單位,城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農場使用的原農民集體所有的土地(含合作化之前的個人土地),迄今沒有退給農民集體的,屬于國家所有。

《六十條》公布時起至1982年5月《國家建設征用土地條例》公布時止,全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的原農民集體所有的土地,有下列情形之一的,屬于國家所有:

1.簽訂過土地轉移等有關協議的;

2.經縣級以上人民政府批準使用的;

3.進行過一定補償或安置勞動力的;

4.接受農民集體饋贈的;

5.已購買原集體所有的建筑物的;

6.農民集體所有制企事業單位轉為全民所有制或者城市集體所有制單位的。

1982年5月《國家建設征用土地條例》公布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止,全民所有制單位、城市集體所有制單位違反規定使用的農民集體土地,依照有關規定進行了清查處理后仍由全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的,確定為國家所有。

凡屬上述情況以外未辦理征地手續使用的農民集體土地,由縣級以上地方人民政府根據具體情況,按當時規定補辦征地手續,或退還農民集體。1987年《土地管理法》施行后違法占用的農民集體土地,必須依法處理后,再確定土地所有權。

第十七條 1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》發布之前,全民所有制單位、城市集體所有制單位租用農民集體所有的土地,按照有關規定處理后,能夠恢復耕種的,退還農民集體耕種,所有權仍屬于農民集體;已建成永久性建筑物的,由用地單位按租用時的規定,補辦手續,土地歸國家所有。凡已經按照有關規定處理了的,可按處理決定確定所有權和使用權。

第十八條 土地所有權有爭議,不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的,屬于國家所有。

第三章 集體土地所有權

第十九條 土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地,屬于農民集體所有;實施《六十條》時確定為集體所有的土地,屬農民集體所有。依照第二章規定屬于國家所有的除外。

第二十條 村農民集體所有的土地,按目前該村農民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。

根據《六十條》確定的農民集體土地所有權,由于下列原因發生變更的,按變更后的現狀確定集體土地所有權。

(一)由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的;

(二)由于土地開發、國家征地、集體興辦企事業或者自然災害等原因進行過土地調整的;

(三)由于農田基本建設和行政區劃變動等原因重新劃定土地所有權界線的。行政區劃變動未涉及土地權屬變更的,原土地權屬不變。

第二十一條 農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿20年的,應視為現使用者所有;連續使用不滿20年,或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的,由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。

第二十二條 鄉(鎮)或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設施用地,分別屬于鄉(鎮)或村農民集體所有。

第二十三條 鄉(鎮)或村辦企事業單位使用的集體土地,《六十條》公布以前使用的,分別屬于該鄉(鎮)或村農民集體所有;《六十條》公布時起至1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時止使用的,有下列情況之一的,分別屬于該鄉(鎮)或村農民集體所有:

1.簽訂過用地協議的(不含租借);

2.經縣、鄉(公社)、村(大隊)批準或同意,并進行了適當的土地調整或者經過一定補償的;

3.通過購買房屋取得的;

4.原集體企事業單位體制經批準變更的。

1982年國務院《村鎮建房用地管理條例》發布時起至1987年《土地管理法》開始施行時止,鄉(鎮)、村辦企事業單位違反規定使用的集體土地按照有關規定清查處理后,鄉(鎮)、村集體單位繼續使用的,可確定為該鄉(鎮)或村集體所有。

鄉(鎮)、村辦企事業單位采用上述以外的方式占用的集體土地,或雖采用上述方式,但目前土地利用不合理的,如荒廢、閑置等,應將其全部或部分土地退還原村或鄉農民集體,或按有關規定進行處理。1987年《土地管理法》施行后違法占用的土地,須依法處理后再確定所有權。

第二十四條 鄉(鎮)企業使用本鄉(鎮)、村集體所有的土地,依照有關規定進行補償和安置的,土地所有權轉為鄉(鎮)農民集體所有。經依法批準的鄉(鎮)、村公共設施、公益事業使用的農民集體土地,分別屬于鄉(鎮)、村農民集體所有。

第二十五條 農民集體經依法批準以土地使用權作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的,或者農民集體經依法批準以集體所有的土地的使用權作價入股,舉辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的,集體土地所有權不變。

第四章 國有土地使用權

第二十六條 土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人。但法律、法規、政策和本規定另有規定的除外。

第二十七條 土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用,或通過依法轉讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地的,可確定其國有土地使用權。

第二十八條 土地公有制之前,通過購買房屋或土地及租賃土地方式使用私有的土地,土地轉為國有后迄今仍繼續使用的,可確定現使用者國有土地使用權。

第二十九條 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因,已經變更了實際土地使用者的,經依法審核批準,可將土地使用權確定給實際土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地,由當地縣級以上人民政府收回土地使用權。

第三十條 原宗教團體、寺觀教堂宗教活動用地,被其他單位占用,原使用單位因恢復宗教活動需要退還使用的,應按有關規定予以退還。確屬無法退還或土地使用權有爭議的,經協商、處理后確定土地使用權。

第三十一條 軍事設施用地(含靶場、試驗場、訓練場)依照解放初土地接收文件和人民政府批準征收或劃撥土地的文件確定土地使用權。土地使用權有爭議的,按照國務院、中央軍委有關文件規定處理后,再確定土地使用權。

國家確定的保留或地方代管的軍事設施用地的土地使用權確定給軍隊,現由其他單位使用的,可依照有關規定確定為他項權利。

經國家批準撤銷的軍事設施,其土地使用權依照有關規定由當地縣級以上人民政府收回并重新確定使用權。

第三十二條 依法接收、征收、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設施用地,現仍由鐵路單位使用的,其使用權確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側依法取得使用權的保護用地,使用權確定給鐵路單位。

第三十三條 國家水利、公路設施用地依照征收、劃撥文件和有關法律、法規劃定用地界線。

第三十四條 駐機關、企事業單位內的行政管理和服務性單位,經政府批準使用的土地,可以由土地管理部門商被駐單位規定土地的用途和其他限制條件后分別確定實際土地使用者的土地使用權。但租用房屋的除外。

第三十五條 原由鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地,1982年5月《國家建設征用土地條例》公布之前,已經轉由其他單位或個人使用的,除按照國家法律和政策應當退還的外,其國有土地使用權可確定給實際土地使用者,但嚴重影響上述部門的設施安全和正常使用的,暫不確定土地使用權,按照有關規定處理后,再確定土地使用權。1982年5月以后非法轉讓的,經依法處理后再確定使用權。

第三十六條 農民集體使用的國有土地,其使用權按縣級以上人民政府主管部門審批、劃撥文件確定;沒有審批、劃撥文件的,依照當時規定補辦手續后,按使用現狀確定;過去未明確劃定使用界線的,由縣級以上人民政府參照土地實際使用情況確定。

第三十七條 未按規定用途使用的國有土地,由縣級以上人民政府收回重新安排使用,或者按有關規定處理后確定使用權。

第三十八條 1987年1月《土地管理法》施行之前重復劃撥或重復征收的土地,可按目前實際使用情況或者根據最后一次劃撥或征收文件確定使用權。

第三十九條 以土地使用權為條件與其他單位或個人合建房屋的,根據批準文件、合建協議或者投資數額確定土地使用權,但1982年《國家建設征用土地條例》公布后合建的,應依法辦理土地轉讓手續后再確定土地使用權。

第四十條 以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續后作為資產入股的,土地使用權確定給股份制企業。

國家以土地使用權作價入股的,土地使用權確定給股份制企業。

國家將土地使用權租賃給股份制企業的,土地使用權確定給股份制企業。企業以出讓方式取得的土地使用權或以劃撥方式取得的土地使用權補辦出讓手續后,出租給股份制企業的,土地使用權不變。

第四十一條 企業以出讓方式取得的土地使用權,企業破產后,經依法處置,確定給新的受讓人;企業通過劃撥方式取得的土地使用權,企業破產時,其土地使用權由縣級以上人民政府收回后,根據有關規定進行處置。

第四十二條 法人之間合并,依法屬于應當以有償方式取得土地使用權的,原土地使用權應當辦理有關手續,有償取得土地使用權;依法可以以劃撥形式取得土地使用權的,可以辦理劃撥土地權屬變更登記,取得土地使用權。

第五章 集體土地建設用地使用權

第四十三條 鄉(鎮)村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的,可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多占少用、占而不用的,其閑置部分不予確定使用權,并退還農民集體,另行安排使用。

第四十四條 依照本規定第二十五條規定的農民集體土地,集體土地建設用地使用權確定給聯營或股份企業。

第四十五條 1982年2月國務院發布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房占用的宅基地,超過當地政府規定的面積,在《村鎮建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的,可以暫按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十六條 1982年2月《村鎮建房用地管理條例》發布時起至1987年1月《土地管理法》開始施行時止,農村居民建房占用的宅基地,其面積超過當地政府規定標準的,超過部分按1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理后,按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十七條 符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民,其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的,可按現有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。

第四十八條 非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地,房屋產權沒有變化的,可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的,土地使用權由集體收回。

第四十九條 接受轉讓、購買房屋取得的宅基地,與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準,按照有關規定處理后允許繼續使用的,可暫確定其集體土地建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地,可確定集體土地建設用地使用權。

第五十條 農村專業戶宅基地以外的非農業建設用地與宅基地分別確定集體土地建設用地使用權。

第五十一條 按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時,其面積超過當地政府規定標準的,可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,按當地政府規定的面積標準重新確定使用權,其超過部分退還集體。

第五十二條 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不確定土地使用權。已經確定使用權的,由集體報經縣級人民政府批準,注銷其土地登記,土地由集體收回。

第六章 附 則

第五十三條 一宗地由兩個以上單位或個人共同使用的,可確定為共有土地使用權。共有土地使用權面積可以在共有使用人之間分攤。

第五十四條 地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的(樓房除外),土地使用權確定給地面使用者,空中和地下可確定為他項權利。

平面交叉使用土地的,可以確定為共有土地使用權;也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位,次要和服從使用單位可確定為他項權利。

上述兩款中的交叉用地,如屬合法批準征收、劃撥的,可按批準文件確定使用權,其他用地單位確定為他項權利。

第五十五條 依法劃定的鐵路、公路、河道、水利工程、軍事設施、危險品生產和儲存地、風景區等區域的管理和保護范圍內的土地,其土地的所有權和使用權依照土地管理有關法規確定。但對上述范圍內的土地的用途,可以根據有關的規定增加適當的限制條件。

第五十六條 土地所有權或使用權證明文件上的四至界線與實地一致,但實地面積與批準面積不一致的,按實地四至界線計算土地面積,確定土地的所有權或使用權。

第五十七條 他項權利依照法律或當事人約定設定。他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定,也可在土地所有權或使用權確定之后增設。

第五十八條 各級人民政府或人民法院已依法處理的土地權屬爭議,按處理決定確定土地所有權或使用權。

第五十九條 本規定由國家土地管理局負責解釋。

第六十條 本規定自1995年5月1日起施行。1989年7月5日國家土地管理局印發的《關于確定土地權屬問題的若干意見》同時停止執行。

土地權屬爭議調查處理辦法

(2003年1月3日國土資源部令第17號公布 根據2010年11月30日《國土資源部關于修改部分規章的決定》修訂)

第一條 為依法、公正、及時地做好土地權屬爭議的調查處理工作,保護當事人的合法權益,維護土地的社會主義公有制,根據《中華人民共和國土地管理法》,制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地權屬爭議,是指土地所有權或者使用權歸屬爭議。

第三條 調查處理土地權屬爭議,應當以法律、法規和土地管理規章為依據。從實際出發,尊重歷史,面對現實。

第四條 縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權屬爭議案件(以下簡稱爭議案件)的調查和調解工作;對需要依法作出處理決定的,擬定處理意見,報同級人民政府作出處理決定。

縣級以上國土資源行政主管部門可以指定專門機構或者人員負責辦理爭議案件有關事宜。

第五條 個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發生的爭議案件,由爭議土地所在地的縣級國土資源行政主管部門調查處理。

前款規定的個人之間、個人與單位之間發生的爭議案件,可以根據當事人的申請,由鄉級人民政府受理和處理。

第六條 設區的市、自治州國土資源行政主管部門調查處理下列爭議案件:

(一) 跨縣級行政區域的;

(二) 同級人民政府、上級國土資源行政主管部門交辦或者有關部門轉送的。

第七條 省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門調查處理下列爭議案件:

(一) 跨設區的市、自治州行政區域的;

(二) 爭議一方為中央國家機關或者其直屬單位,且涉及土地面積較大的;

(三) 爭議一方為軍隊,且涉及土地面積較大的;

(四) 在本行政區域內有較大影響的;

(五) 同級人民政府、國土資源部交辦或者有關部門轉送的。

第八條 國土資源部調查處理下列爭議案件:

(一) 國務院交辦的;

(二) 在全國范圍內有重大影響的。

第九條 當事人發生土地權屬爭議,經協商不能解決的,可以依法向縣級以上人民政府或者鄉級人民政府提出處理申請,也可以依照本辦法第五、六、七、八條的規定,向有關的國土資源行政主管部門提出調查處理申請。

第十條 申請調查處理土地權屬爭議的,應當符合下列條件:

(一) 申請人與爭議的土地有直接利害關系;

(二) 有明確的請求處理對象、具體的處理請求和事實根據。

第十一條 當事人申請調查處理土地權屬爭議,應當提交書面申請書和有關證據材料,并按照被申請人數提交副本。

申請書應當載明以下事項:

(一) 申請人和被申請人的姓名或者名稱、地址、郵政編碼、法定代表人姓名和職務;

(二) 請求的事項、事實和理由;

(三) 證人的姓名、工作單位、住址、郵政編碼。

第十二條 當事人可以委托代理人代為申請土地權屬爭議的調查處理。委托代理人申請的,應當提交授權委托書。授權委托書應當寫明委托事項和權限。

第十三條 對申請人提出的土地權屬爭議調查處理的申請,國土資源行政主管部門應當依照本辦法第十條的規定進行審查,并在收到申請書之日起7個工作日內提出是否受理的意見。

認為應當受理的,在決定受理之日起5個工作日內將申請書副本發送被申請人。被申請人應當在接到申請書副本之日起30日內提交答辯書和有關證據材料。逾期不提交答辯書的,不影響案件的處理。

認為不應當受理的,應當及時擬定不予受理建議書,報同級人民政府作出不予受理決定。

當事人對不予受理決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

同級人民政府、上級國土資源行政主管部門交辦或者有關部門轉辦的爭議案件,按照本條有關規定審查處理。

第十四條 下列案件不作為爭議案件受理:

(一) 土地侵權案件;

(二) 行政區域邊界爭議案件;

(三) 土地違法案件;

(四) 農村土地承包經營權爭議案件;

(五) 其他不作為土地權屬爭議的案件。

第十五條 國土資源行政主管部門決定受理后,應當及時指定承辦人,對當事人爭議的事實情況進行調查。

第十六條 承辦人與爭議案件有利害關系的,應當申請回避;當事人認為承辦人與爭議案件有利害關系的,有權請求該承辦人回避。承辦人是否回避,由受理案件的國土資源行政主管部門決定。

第十七條 承辦人在調查處理土地權屬爭議過程中,可以向有關單位或者個人調查取證。被調查的單位或者個人應當協助,并如實提供有關證明材料。

第十八條 在調查處理土地權屬爭議過程中,國土資源行政主管部門認為有必要對爭議的土地進行實地調查的,應當通知當事人及有關人員到現場。必要時,可以邀請有關部門派人協助調查。

第十九條 土地權屬爭議雙方當事人對各自提出的事實和理由負有舉證責任,應當及時向負責調查處理的國土資源行政主管部門提供有關證據材料。

第二十條 國土資源行政主管部門在調查處理爭議案件時,應當審查雙方當事人提供的下列證據材料:

(一) 人民政府頒發的確定土地權屬的憑證;

(二) 人民政府或者主管部門批準征收、劃撥、出讓土地或者以其他方式批準使用土地的文件;

(三) 爭議雙方當事人依法達成的書面協議;

(四) 人民政府或者司法機關處理爭議的文件或者附圖;

(五) 其他有關證明文件。

第二十一條 對當事人提供的證據材料,國土資源行政主管部門應當查證屬實,方可作為認定事實的根據。

第二十二條 在土地所有權和使用權爭議解決之前,任何一方不得改變土地利用的現狀。

第二十三條 國土資源行政主管部門對受理的爭議案件,應當在查清事實、分清權屬關系的基礎上先行調解,促使當事人以協商方式達成協議。調解應當堅持自愿、合法的原則。

第二十四條 調解達成協議的,應當制作調解書。調解書應當載明以下內容:

(一) 當事人的姓名或者名稱、法定代表人姓名、職務;

(二) 爭議的主要事實;

(三) 協議內容及其他有關事項。

第二十五條 調解書經雙方當事人簽名或者蓋章,由承辦人署名并加蓋國土資源行政主管部門的印章后生效。

生效的調解書具有法律效力,是土地登記的依據。

第二十六條 國土資源行政主管部門應當在調解書生效之日起15日內,依照民事訴訟法的有關規定,將調解書送達當事人,并同時抄報上一級國土資源行政主管部門。

第二十七條 調解未達成協議的,國土資源行政主管部門應當及時提出調查處理意見,報同級人民政府作出處理決定。

第二十八條 國土資源行政主管部門應當自受理土地權屬爭議之日起6個月內提出調查處理意見。因情況復雜,在規定時間內不能提出調查處理意見的,經該國土資源行政主管部門的主要負責人批準,可以適當延長。

第二十九條 調查處理意見應當包括以下內容:

(一) 當事人的姓名或者名稱、地址、法定代表人的姓名、職務;

(二) 爭議的事實、理由和要求;

(三) 認定的事實和適用的法律、法規等依據;

(四) 擬定的處理結論。

第三十條 國土資源行政主管部門提出調查處理意見后,應當在5個工作日內報送同級人民政府,由人民政府下達處理決定。

國土資源行政主管部門的調查處理意見在報同級人民政府的同時,抄報上一級國土資源行政主管部門。

第三十一條 當事人對人民政府作出的處理決定不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

在規定的時間內,當事人既不申請行政復議,也不提起行政訴訟,處理決定即發生法律效力。

生效的處理決定是土地登記的依據。

第三十二條 在土地權屬爭議調查處理過程中,國土資源行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,構成犯罪的,依法追究刑事責任;不構成犯罪的,由其所在單位或者其上級機關依法給予行政處分。

第三十三條 鄉級人民政府處理土地權屬爭議,參照本辦法執行。

第三十四條 調查處理爭議案件的文書格式,由國土資源部統一制定。

第三十五條 調查處理爭議案件的費用,依照國家有關規定執行。

第三十六條 本辦法自2003年3月1日起施行。1995年12月18日原國家土地管理局發布的《土地權屬爭議處理暫行辦法》同時廢止。

(2)建筑物區分所有權

物業管理條例

(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布根據2007年8月26日《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》第一次修訂 根據2016年2月6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》第二次修訂 根據2018年3月19日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》第三次修訂)

第一章 總 則

第一條 【立法宗旨】為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。

第二條 【物業管理定義】本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 【選擇物業服務企業的方式】國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條 【物業管理發展的途徑】國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

第五條 【物業管理的監管機關】國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章 業主及業主大會

第六條 【業主定義及權利】房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第七條 【業主的義務】業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第八條 【業主大會代表業主合法權益】物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條 【物業管理區域的劃分】一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條 【業主大會成立方式】同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條 【業主共同決定事項】下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務企業;

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條 【業主大會會議的召開方式及決定】業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條 【業主大會的會議類型及其啟動方式】業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條 【業主大會會議的通知及記錄】召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條 【業主委員會的性質和職責】業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(四)監督管理規約的實施;

(五)業主大會賦予的其他職責。

第十六條 【業主委員會的登記備案制度及其成員資格】業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

第十七條 【管理規約】管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第十八條 【業主大會議事規則】業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條 【業主大會、業主委員會的職責限制】業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

第二十條 【業主大會、業主委員會與相關單位的關系】業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第二十一條 【前期物業服務合同】在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條 【臨時管理規約】建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條 【關于對臨時管理規約的說明義務以及承諾遵守的義務】建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條 【前期物業管理招投標】國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第二十五條 【買賣合同內容包含前期物業服務合同內容】建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條 【前期物業服務合同期限】前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第二十七條 【建設單位不得擅自處分業主共有或者共用的物業】業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

第二十八條 【共用物業的承接驗收】物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條 【物業承接驗收時應移交的資料】在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條 【物業管理用房】建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條 【建設單位的物業保修責任】建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十二條 【物業管理企業的性質、資質】從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制,加強行業誠信管理。

第三十三條 【物業管理區域統一管理】一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十四條 【物業服務合同】業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十五條 【物業服務企業的義務和責任】物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條 【物業驗收和資料移交】物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十七條 【物業管理用房所有權屬和用途】物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十八條 【合同終止時物業服務企業的義務】物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十九條 【專項服務業務的轉委托】物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十條 【物業服務收費】物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

第四十一條 【物業服務費交納】業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。

第四十二條 【物業服務收費監督】縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。

第四十三條 【業主特約服務】物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

第四十四條 【公用事業單位收費】物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十五條 【對違法行為的制止、報告】對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條 【物業服務企業的安全防范義務及保安人員的職責】物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。

第四十七條 【物業使用人的權利義務】物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。

第四十八條 【關于物業管理的投訴】縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

第五章 物業的使用與維護

第四十九條 【改變公共建筑及共用設施用途的程序】物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。

第五十條 【公共道路、場地的占用、挖掘】業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

第五十一條 【公用事業設施維護責任】供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

第五十二條 【關于房屋裝飾、裝修的告知義務】業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十三條 【專項維修資金】住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十四條 【對共用部位、共用設備設施經營的收益】利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

第五十五條 【責任人的維修養護義務】物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第五十六條 【建設單位違法選聘物業服務企業的責任】違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十七條 【建設單位擅自處分共用部位的責任】違反本條例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十八條 【拒不移交資料的行政責任】違反本條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條 【違反委托管理限制的責任】違反本條例的規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第六十條 【挪用專項維修資金的責任】違反本條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十一條 【建設單位不配置物業管理用房的責任】違反本條例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十二條 【擅自改變物業管理用房的用途的責任】違反本條例的規定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

第六十三條 【擅自行為的責任】違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:

(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十四條 【逾期不交納物業服務費的責任】違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十五條 【業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的責任】業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第六十六條 【公務人員違法行為的責任】違反本條例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。

第七章 附 則

第六十七條 【施行時間】本條例自2003年9月1日起施行。

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過 2009年5月14日最高人民法院公告公布 自2009年10月1日起施行 法釋〔2009〕7號)

為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:

(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;

(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:

(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;

(二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地,依法由業主共同享有建設用地使用權,但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項,應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認定:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

第九條 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數,可以按照下列方法認定:

(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:

(一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

(二)管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;

(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;

(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

(五)其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約,或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定,實施下列行為的,可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”:

(一)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;

(二)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;

(三)違反規定進行房屋裝飾裝修;

(四)違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的,參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位,包括包銷期滿,按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后,以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中,涉及有關物權歸屬爭議的,應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件,適用本解釋。

本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過 2009年5月15日最高人民法院公告公布 自2009年10月1日起施行 法釋〔2009〕8號)

為正確審理物業服務糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一,業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的,人民法院應予支持:

(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同;

(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。

第六條 經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。

第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后,業主委員會請求解除物業服務合同的,人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的,人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止后,業主請求物業服務企業退還已經預收,但尚未提供物業服務期間的物業費的,人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的,按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定,適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同,以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛,人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。