2014年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

2014年，國際主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇曲折緩慢，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)正處于增長速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨明顯的下行壓力。面對嚴(yán)峻的國內(nèi)外環(huán)境和艱巨的改革發(fā)展的任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，全力深化改革開放，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出增長平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量提升、民生改善的良好態(tài)勢。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)投資增幅明顯回落，多數(shù)城市房地產(chǎn)銷售面積和銷售價(jià)格下降。隨著中央和地方保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場有效避免了大起大落，從四季度起出現(xiàn)一些新變化，商品房銷售面積和70個(gè)大中城市環(huán)比房價(jià)降幅收窄，城市間分化明顯。但從總體來看，房地產(chǎn)市場去庫存壓力依然較大，資金面偏緊的狀況還將延續(xù)。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行主要情況

（一）全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.9%），增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。

從全年走勢看，受住房需求提前釋放、企業(yè)到位資金不足、土地市場趨冷影響，開發(fā)投資缺乏動力，投資增速呈逐季回落態(tài)勢。一季度、上半年、前三季度和全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長16.8%、14.1%、12.5%和10.5%。雖然房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪調(diào)整期，但當(dāng)前開發(fā)規(guī)模依然處于歷史最高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為18.9%，比上年僅下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

四季度當(dāng)季，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26284億元，同比增長5.6%，增速為各季度最低。2014年一到四季度當(dāng)季，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長16.8%、12.6%、10.0%和5.6%。

12月份當(dāng)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8434億元，下降1.9%，11月份當(dāng)月為增長7.6%。

1．東、中、西部地區(qū)投資增速均比上年明顯回落，中部地區(qū)回落幅度最大

2014年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資52941億元，比上年增長10.4%，增速比2013年回落7.9個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資20662億元，增長8.5%，增速回落12.3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資21433億元，增長12.8%，增速回落9.8個(gè)百分點(diǎn)。

31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，5個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降，26個(gè)地區(qū)投資增長。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的5個(gè)地區(qū)為遼寧、吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古和甘肅。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快（除西藏外）的5個(gè)地區(qū)為青海、福建、新疆、湖北和重慶（見圖2—1）。

2．各類型房屋投資增速比上年均回落

2014年，住宅開發(fā)投資64352億元，比上年增長9.2%，增速比2013年回落10.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下住宅投資20335億元，增長4.6%，增速回落11.2個(gè)百分點(diǎn)；90～144平方米（不含90平方米）住宅投資34374億元，增長18.3%，增速回落9.2個(gè)百分點(diǎn)；144平方米以上住宅投資9643億元，下降7.8%,2013年為增長6.6%。

2014年，非住宅類房屋投資30683億元，比上年增長13.4%，增速比2013年回落7.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓投資5641億元，增長21.3%，增速回落16.9個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資14346億元，增長20.1%，增速回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；其他房屋投資10696億元，增長2.2%，增速回落5.1個(gè)百分點(diǎn)（見圖2—2）。

3．新開工面積比上年明顯下降

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬平方米，比上年增長9.2%，增速比2013年回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積515096萬平方米，增長5.9%。房屋新開工面積179592萬平方米，下降10.7%,2013年為增長13.5%。其中，住宅新開工面積124877萬平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，增長5.9%。受上年新開工面積增速較高影響，2014年竣工面積增速提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積80868萬平方米，增長2.7%。

4．土地購置面積比上年明顯減少

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%,2013年為增長8.8%；土地成交價(jià)款10020億元，增長1.0%，增速比2013年回落32.9個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)市場銷售和待售情況

1．新建商品房銷售下降，年底降幅有所收窄

2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%,2013年為增長17.3%；銷售額76292億元，下降6.3%，2013年為增長26.3%。

2014年年內(nèi)全國商品房銷售呈下行走勢，年底降幅有所收窄。一季度、上半年、前三季度和全年商品房銷售面積分別下降3.8%、6.0%、8.6%和7.6%，全年降幅比前三季度收窄1個(gè)百分點(diǎn)；一季度、上半年、前三季度和全年銷售額分別下降5.2%、6.7%、8.9%和6.3%，全年降幅比前三季度收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。

受大部分城市放松限購，央行房貸政策調(diào)整等因素影響，商品房銷售市場出現(xiàn)回暖跡象。四季度當(dāng)季，全國商品房銷售降幅比上季度明顯收窄。2014年一到四季度當(dāng)季商品房銷售面積分別同比下降3.8%、7.5%、12.7%和5.7%，四季度降幅比三季度收窄7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額分別下降5.2%、7.8%、12.4%和1.2%，四季度降幅比三季度收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

2014年全國商品房銷售雖然下降，但絕對量仍處于僅次于2013年的高位。

2．分類型看，住宅、辦公樓銷售下降，商業(yè)營業(yè)用房銷售增速回落

2014年，住宅銷售面積105182萬平方米，比上年下降9.1%,2013年為增長17.5%；銷售額62396億元，下降7.8%,2013年為增長26.6%。辦公樓銷售面積2498萬平方米，下降13.4%,2013年為增長27.9%；銷售額2944億元，下降21.4%,2013年為增長35.1%。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9075萬平方米，增長7.2%，增速比2013年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售額8906億元，增長7.6%，增速回落10.7個(gè)百分點(diǎn)。

3．分地區(qū)看，東部地區(qū)商品房銷售下降，西部地區(qū)增速回落

2014年，東部地區(qū)商品房銷售面積54756萬平方米，比上年下降13.7%,2013年為增長19.3%；銷售額43607億元，下降11.6%,2013年為增長28.4%。中部地區(qū)商品房銷售面積33824萬平方米，下降3.9%,2013年為增長16.8%；銷售額16558億元，增長0.2%，增速比2013年回落26.7個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積32068萬平方米，增長0.6%，增速回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額16127億元，增長3.5%，增速回落16.1個(gè)百分點(diǎn)。

4．分戶型看，大戶型住宅銷售面積比上年降幅最大，年底小戶型住宅銷售降幅明顯收窄

2014年，90平方米及以下小戶型住宅銷售面積30845萬平方米，比上年下降9.3%，降幅比1—11月份收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長10.7%。90～144平方米（不含90平方米）中等戶型住宅銷售面積60344萬平方米，下降7.4%，降幅比1—11月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長24.7%。144平方米以上大戶型住宅銷售面積13994萬平方米，下降15.4%，降幅比1—11月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，2013年為增長6.8%（見圖2—3）。

5．二手房成交大幅下降

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年，二手房成交面積14887萬平方米，比上年下降25.7%。其中，二手住房成交面積12426萬平方米、142.9萬套，面積和套數(shù)均比上年下降28.1%。

2014年，在重點(diǎn)監(jiān)測的40個(gè)城市中，東部20個(gè)城市二手房成交面積9012萬平方米，比上年下降29.2%；中部8個(gè)城市二手房成交面積2508萬平方米，下降16.1%；西部12個(gè)城市二手房成交面積3367萬平方米，下降21.8%。

6．商品房待售面積快速增加，年末增幅有所回落

2014年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積62169萬平方米，比上年末增長26.1%，增加12874萬平方米。其中，住宅待售面積40684萬平方米，增長25.6%，增加8281萬平方米。與9月末相比，商品房和住宅待售面積增速分別回落1.9和2.9個(gè)百分點(diǎn)，與11月末相比分別回落1.7和2.5個(gè)百分點(diǎn)（見圖2—4）。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行情況

2014年，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格月同比上漲的城市個(gè)數(shù)上半年均為69個(gè)，下半年則呈現(xiàn)逐月減少態(tài)勢，至12月銳減至2個(gè)，下降城市個(gè)數(shù)增加至68個(gè)。四季度分月看：

1.10月份新建商品住宅銷售價(jià)格變動情況

與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。

與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有67個(gè)，上漲的城市有3個(gè)。10月份，同比價(jià)格變動中，最高漲幅為3.8%，最低為下降9.1%。

2.11月份新建商品住宅銷售價(jià)格變動情況

與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有67個(gè)，持平的城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動中，最小降幅為0.1%，最大降幅為1.4%。

與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。11月份，同比價(jià)格變動中，最高漲幅為3.0%，最低為下降9.9%。

3.12月份新建商品住宅銷售價(jià)格變動情況

與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有66個(gè)，上漲的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動中，最高漲幅為1.2%，最低為下降1.3%。

與上年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。12月份，同比價(jià)格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。

（四）房地產(chǎn)信貸與開發(fā)資金來源情況

1．房地產(chǎn)貸款余額增速比上年末略有回落

2014年，央行繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，在保持定力的同時(shí)，適時(shí)下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)堅(jiān)持“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”，推行定向降準(zhǔn)和降息，不斷創(chuàng)新流動性調(diào)節(jié)工具，銀行體系流動性保持充裕。截至2014年12月末，全國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為17.37萬億元，比年初新增27480億元，比上年末增長18.9%，增幅同比回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，全年房地產(chǎn)貸款增速在高位小幅波動，3月末同比增長18.8%,6月末為19.2%,9月末為18.2%，12月末為18.9%。2014年，房地產(chǎn)貸款增長快于金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款增長。3月末房地產(chǎn)貸款同比增速比金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款高4.9個(gè)百分點(diǎn)，6月末高5.2個(gè)百分點(diǎn)，9月末高5.0個(gè)百分點(diǎn)，12月末高5.3個(gè)百分點(diǎn)。12月末，房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款的比重為21.3%，同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。從新增貸款看，2014年房地產(chǎn)新增貸款占金融機(jī)構(gòu)人民幣新增貸款總額比重為28.1%，與2013年基本持平。

2．從房地產(chǎn)貸款構(gòu)成看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長較快，購房貸款增速低于房地產(chǎn)貸款增速，證券化的房地產(chǎn)貸款同比下降

12月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款56279億元，比年初新增10224億元，同比增長22.6%，增幅同比提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款13492億元，比年初增加2736億元，增長25.7%；房產(chǎn)開發(fā)貸款42787億元，比年初增加7488億元，增長21.7%。在房產(chǎn)開發(fā)貸款中，住房開發(fā)貸款32614億元，比年初增加6299億元，增長24.4%，其中，保障性住房開發(fā)貸款11410億元，同比增長57.2%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占房地產(chǎn)貸款的比重為32.4%，比上年同期提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。

12月末，購房貸款余額為117431億元，比年初新增17256億元，同比增長17.2%，增幅同比回落4.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，企業(yè)購房貸款2262億元，比年初新增61億元，增長5.7%；機(jī)關(guān)團(tuán)體購房貸款4億元，與年初持平；個(gè)人購房貸款115165億元，比年初新增17195億元，同比增長17.5%。個(gè)人購房貸款中，個(gè)人商業(yè)用房貸款9117億元，比年初新增1256億元，同比增長15.8%；個(gè)人住房貸款106049億元，比年初新增15939億元，同比增長17.6%。購房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重為67.6%，比上年回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。

12月末，證券化的房地產(chǎn)貸款余額為13億元，比年初減少1億元，同比下降4.4%。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)回落，全年轉(zhuǎn)為下降

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，比上年下降0.1%,2013年為增長26.5%。其中，國內(nèi)貸款21243億元，增長8.0%；利用外資639億元，增長19.7%；自籌資金50420億元，增長6.3%；其他資金49690億元，下降8.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款30238億元，下降12.4%；個(gè)人按揭貸款13665億元，下降2.6%。

分季度看，一季度到位資金增長6.6%，上半年增長3.0%，前三季度增長2.3%，全年下降0.1%，年內(nèi)增速整體呈回落走勢。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）呈下行走勢。全年最高點(diǎn)為2月份，指數(shù)為96.91，最低點(diǎn)為12月份，指數(shù)為93.93。12月份指數(shù)比2013年12月份回落3.28個(gè)點(diǎn)。

二、對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本判斷

當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)的下行調(diào)整，一個(gè)主要原因是2013年銷售面積基數(shù)較高，市場需求提前釋放。與歷史同期相比，2014年商品房銷售面積總量僅低于2013年，全國商品房銷售均價(jià)仍高于2013年的水平。從市場走勢判斷，目前出現(xiàn)的量價(jià)下行主要是房地產(chǎn)在市場作用下的正?；貧w，有助于我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整、結(jié)構(gòu)升級和優(yōu)化。量價(jià)增速回調(diào)也是房地產(chǎn)市場回歸理性的表現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)均呈下行調(diào)整走勢

1．商品房銷售持續(xù)下降

2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月同比下降，年底前期政策累積效果開始顯現(xiàn)，銷售降幅有所收窄。其中住宅銷售面積105182萬平方米，下降9.1%。商品房平均銷售價(jià)格（銷售額/銷售面積，含價(jià)格變化以外的結(jié)構(gòu)因素）6324元/平方米，比上年上漲1.4%，年內(nèi)連續(xù)10個(gè)月下降，自11月份起轉(zhuǎn)為同比上漲。其中住宅平均銷售價(jià)格5932元/平方米，上漲1.4%（見圖2—5）。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回落，到位資金轉(zhuǎn)為下降，兩者增速差持續(xù)在10個(gè)百分點(diǎn)以上

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，下降0.1%,2013年為增長26.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速明顯低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。一季度到位資金增速比同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低10.2個(gè)百分點(diǎn)，上半年低11.1個(gè)百分點(diǎn)，前三季度低10.2個(gè)百分點(diǎn)，全年低10.6個(gè)百分點(diǎn)。

3．反映未來供給的新開工面積走勢與反映當(dāng)期需求的銷售指標(biāo)同步下行

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積179592萬平方米，比上年下降10.7%，商品房銷售面積下降7.6%。從本年度減少的絕對量來看，新開工面積比上年減少21615萬平方米，商品房銷售面積減少9902萬平方米，新開工面積減少量遠(yuǎn)大于銷售面積減少量。說明房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場形勢，相應(yīng)調(diào)整投資開工策略，著力于壓縮庫存，防范風(fēng)險(xiǎn)。

4．土地市場持續(xù)低迷，企業(yè)待開發(fā)土地面積仍較多

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，為2004年我國全面實(shí)行土地“招拍掛”制度以來的第二低點(diǎn)（最低點(diǎn)為2009年，31909萬平方米），比上年下降14.0%。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2014年全國300個(gè)城市共成交土地27907宗，比上年減少28%（見圖2—6）。土地市場低迷一方面表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對后市發(fā)展不樂觀，另一方面與當(dāng)前地價(jià)較高，企業(yè)待開發(fā)土地面積仍較多有一定關(guān)系。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款10020億元，在成交量大幅下降的情況下，仍比上年增長1.0%，說明土地均價(jià)仍有所上漲；待開發(fā)土地面積42136萬平方米，為2004年以來的第三高點(diǎn)（第一和第二高點(diǎn)分別為2008年和2013年），比上年微降0.3%。

（二）市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化特點(diǎn)

1．重點(diǎn)城市市場降幅企穩(wěn)，非重點(diǎn)城市下行壓力大

重點(diǎn)監(jiān)測城市商品房銷售降幅收窄，非重點(diǎn)城市銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，重點(diǎn)監(jiān)測城市商品房銷售面積45834萬平方米，比上年下降6.6%，自四季度起降幅呈收窄走勢；非重點(diǎn)城市商品房銷售面積74815萬平方米，下降8.2%，降幅總體呈持續(xù)擴(kuò)大走勢（見圖2—7）。從三季度市場調(diào)研情況來看，部分三四線城市企業(yè)因銷售不暢，出現(xiàn)延緩工程進(jìn)度甚至停工現(xiàn)象，市場表現(xiàn)不樂觀。

非重點(diǎn)城市商品房待售面積總量及增速高于重點(diǎn)城市。2014年，非重點(diǎn)城市商品房待售面積37320萬平方米，比上年增長28.2%，比重點(diǎn)城市商品房待售面積多12471萬平方米，增速高5.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，非重點(diǎn)城市住宅待售面積26179萬平方米，增長26.8%，比重點(diǎn)城市多11674萬平方米，增速高3.4個(gè)百分點(diǎn)。

2．小戶型住宅需求較強(qiáng)，但該類房屋投資比重下降

2014年，在國家分類調(diào)控政策的指導(dǎo)下，自住型需求比較穩(wěn)定，中小戶型商品住宅銷售降幅明顯小于大戶型。2014年，中（90～144平方米）、小（90平方米及以下）戶型住宅銷售面積分別比上年下降7.4%和9.3%，大大低于大戶型（144平方米以上）住宅15.4%的降幅。從均價(jià)看，小戶型住宅的均價(jià)漲幅最大。2014年，小戶型住宅平均銷售價(jià)格5787元/平方米，比上年上漲3.8%；中等戶型住宅均價(jià)5359元/平方米，上漲1.5%；大戶型住宅均價(jià)8722元/平方米，僅上漲0.9%。說明市場對小戶型住宅的需求仍較好。而對比市場供給結(jié)構(gòu)，則出現(xiàn)中等戶型比重提高、兩頭比重下降的態(tài)勢。2014年，小戶型住宅投資占各類住宅的比重為31.6%，比上年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，大戶型住宅投資占15.0%，比重下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；中等戶型投資占53.4%，比重提高4.1個(gè)百分點(diǎn)。在供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)偏差的情況下，未來有可能出現(xiàn)小戶型住宅的結(jié)構(gòu)性短缺。

3．中小企業(yè)資金狀況更為困難

在重點(diǎn)企業(yè)電話調(diào)查和市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，大型房企受益央行“9·30”新政較多，且融資渠道更為多樣，資金相對較充足。中小房企受政策執(zhí)行效果影響，融資環(huán)境未見明顯改善。2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)25584億元，比上年上漲19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的26.9%（反映企業(yè)開發(fā)投資與應(yīng)付未付款間的比例關(guān)系，并不直接反映企業(yè)資金短缺程度），占比較2013年提高2個(gè)百分點(diǎn)。大型房企應(yīng)付款占投資比例為15.3%，占比最低；中型企業(yè)這一比例為29.8%；微型企業(yè)為39.4%；小型企業(yè)為53.3%。可見，小型和微型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資押賬和乙方墊資的現(xiàn)象比較突出，如果房地產(chǎn)市場持續(xù)滯銷，有可能導(dǎo)致部分中小企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)尚處于可控范圍

首先，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中的比重并不高。2014年末，全國房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的21.3%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的6.9%；個(gè)人購房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的14.4%，占2013年GDP的比例為18.5%，大大低于美國及歐洲主要國家。其次，不良貸款率雖然略有上升，但總體來看，不良貸款率仍處于低水平。根據(jù)銀監(jiān)會公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年末、2014年一季度末和上半年，我國商業(yè)銀行不良貸款率分別為1%、1.04%和1.08%,2014年末上升至1.29%。

從貸款主體看，我國居民家庭的負(fù)債率低，居民償債能力較強(qiáng)。首先，我國居民長期以來儲蓄傾向較高，居民家庭的負(fù)債率一直處于較低水平。2014年末，我國個(gè)人住房貸款余額為106049億元，占居民人民幣儲蓄存款的比率為21.9%，負(fù)債率較低。其次，住房按揭貸款是我國居民貸款的主體，其他類型的消費(fèi)信貸規(guī)模很小。到2014年12月末，我國人民幣個(gè)人短期消費(fèi)貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人全部貸款的比例分別為21.1%和14.0%，占2014年GDP的比重僅為5.1%。我國居民負(fù)債水平低，償債能力強(qiáng)，即使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的波動或回落，對銀行資產(chǎn)的安全性影響也不大。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源看，目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金增長緩慢，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金受宏觀調(diào)控政策影響明顯，增速波動較大。2008年10月，受國際金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金出現(xiàn)大幅下滑，于2009年1—2月下降到6.9%。隨后在擴(kuò)大投資的政策刺激下，從3月開始逐月回升，2010年1—2月，到位資金增速達(dá)到69.5%，隨后逐漸從高位回落，2010年、2011年、2012年和2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金分別增長26.2%、17.5%、12.7%和26.5%。2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金增速回落明顯，一季度、上半年和前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金分別增長6.6%、3.0%和2.3%，全年為下降0.1%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款所占比重較高，2014年12月末，這三項(xiàng)比重分別為17.4%、41.3%和24.8%。從資金來源增長情況看，2014年，國內(nèi)貸款增長8.0%，其中，銀行貸款增長5.2%，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款增長較快，增長27.2%；個(gè)人按揭貸款下降2.6%。盡管房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)融資難與個(gè)人購房貸款難會有所緩解，但在宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在較大下行壓力的情況下，房地產(chǎn)市場銷售回暖的過程緩慢，房地產(chǎn)資金面緊張狀況還將延續(xù)。但從房地產(chǎn)市場總體來看，短期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)大面積貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。

三、2015年展望

2014年出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)下降、投資增速明顯回落，主要是房地產(chǎn)在市場作用下的正常調(diào)整。為了應(yīng)對新的房地產(chǎn)市場形勢，黨中央、國務(wù)院沉著應(yīng)對、科學(xué)決策，分類指導(dǎo)，落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責(zé)任。根據(jù)地區(qū)差異，采取“點(diǎn)對點(diǎn)”調(diào)控措施，及時(shí)取消住房限購、限價(jià)等行政性干預(yù)政策，適時(shí)調(diào)整完善差別化信貸政策，確保全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。進(jìn)入2015年，中央1號文件中關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的內(nèi)容，也被理解為又一利好。但行業(yè)對房地產(chǎn)市場走勢趨于謹(jǐn)慎樂觀，房地產(chǎn)市場下行壓力可能仍將繼續(xù)。

在銷售市場方面，預(yù)計(jì)一二線城市銷售有所回溫，三四線城市仍以去庫存為主，全年銷售與2014年相比基本持平或小幅下降。在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會繼續(xù)回落。在土地購置方面，重點(diǎn)企業(yè)將土地購置重心轉(zhuǎn)移至一線城市和二線熱點(diǎn)城市，三四線城市土地購置規(guī)模進(jìn)一步下滑。重點(diǎn)企業(yè)電話調(diào)查結(jié)果也顯示僅一成企業(yè)表示2015年有購地計(jì)劃，預(yù)計(jì)全年企業(yè)土地購置面積仍為負(fù)增長。