3 樓市的問題

樓市的問題每個(gè)人都有自己的看法，畢竟關(guān)系到大家的切身利益，有房子的人希望房子能保值，沒房子的人希望價(jià)格跌得越多越好，兩者之間本來就是個(gè)矛盾的關(guān)系。本來我不愿意多講樓市的問題，但是樓市興衰畢竟和股市有莫大的關(guān)系，我是不想面對(duì)也得面對(duì)。

在2010年4月我在天涯經(jīng)濟(jì)社區(qū)論壇發(fā)表過一篇文章《立此存鑒》，里頭講的關(guān)于樓市的內(nèi)容現(xiàn)在回頭看看還是有參考價(jià)值的，在這里我把大部分內(nèi)容復(fù)制過來給大家看看。

我一直在考慮一旦地產(chǎn)崩盤將會(huì)引起什么效應(yīng)？是板塊擠壓效應(yīng)還是海嘯效應(yīng)？大家都知道，地球是由若干板塊組成的，板塊邊緣的擠壓常引發(fā)地震，而地震要么使地面下沉，要么使其上升，喜馬拉雅山就是因?yàn)橛《妊蟀鍓K在擠壓歐亞大陸板塊的過程中，印度洋板塊下沉于歐亞大陸板塊，使后者被拱高，形成世界屋脊，而這種擠壓尚未停止，導(dǎo)致喜馬拉雅山每年都在增高。而海嘯的破壞力是十分驚人的，通常是泥沙俱下，摧毀一切，甚至使島嶼永遠(yuǎn)沉沒于水下。兩者都是自然災(zāi)難，但是結(jié)果卻大不一樣。

大家都知道著名的“波浪理論”緣自艾略特在海邊觀察海浪得到的啟發(fā)，江恩的“輪中輪”也充分利用了節(jié)氣變更的規(guī)律，實(shí)際上這些理論都緣自自然界的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。股市是由于人的情緒產(chǎn)生波動(dòng)，實(shí)際上本質(zhì)也脫離不了自然界的影響，這就是我今天思考問題的根據(jù)所在。如果樓市雪崩，資金逃離出地產(chǎn)業(yè)，又找不到更好的投資去處，股市就成了最佳的投資場所，這就是板塊擠壓效應(yīng)，沉陷樓市，拱抬股市。作用的力量不再是地殼運(yùn)動(dòng)的能量，而是資金。但是如果樓市雪崩引起重大恐慌，使股市中的地產(chǎn)股跟著雪崩，同時(shí)帶動(dòng)其他股票一起下行，這就成了股市大海嘯，也是中國式的次級(jí)債危機(jī)！作為全球名列前茅的經(jīng)濟(jì)體，中國的災(zāi)難必然引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)二次探底，這點(diǎn)毫無疑問。排山倒海的資金回籠到銀行的結(jié)果是儲(chǔ)蓄資金大增，信貸出不去，壞賬急劇增加，銀行也將遭受重大虧損，甚至是滅頂之災(zāi)！

到目前為止，我還沒有看到有人提出我這樣的理論，我可以向各位保證這是我本人的原創(chuàng)，至于以前是否有人提出，我無從查證，我算是立此存鑒吧，歷史會(huì)證明這一切。我天天在絞盡腦汁思考這兩種截然不同的效應(yīng)將會(huì)給我們帶來什么樣的影響。我從不懷疑樓市崩盤的可能性，只要它是人的情緒炒起來的，情緒一退，房價(jià)自然要跌，漲得越兇，跌起來就越狠，這是最簡單的規(guī)律，不過跌得再狠也回不到2003年的水平，就像2008年的股市怎么跌也回不到2005年的998點(diǎn)，這也是規(guī)律。

以深圳為例，2003年福田區(qū)房子均價(jià)是5000元/平方米，7年來中國經(jīng)濟(jì)平均每年增長幅度按照10%計(jì)算，如果房價(jià)與經(jīng)濟(jì)同步增長，疊加計(jì)算結(jié)果是9750元/平方米，這是目前的結(jié)果，明年是10720元/平方米，后年是11790元/平方米，這個(gè)價(jià)位就是一旦地產(chǎn)發(fā)生雪崩時(shí)的下跌極限，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格具有投資價(jià)值（相當(dāng)于大盤2000點(diǎn)），所以可以經(jīng)得住考驗(yàn)。目前福田區(qū)房價(jià)2萬元/平方米以上的比比皆是，四五萬元/平方米的也有不少，跌起來空間還是挺大的。

我們的國民普遍不具備一套衡量價(jià)值的思維模式，一切都是情緒在起作用，股市雪崩的時(shí)候明明到2000多點(diǎn)已經(jīng)很有投資價(jià)值了，可還是繼續(xù)往下猛跌到1664點(diǎn)，5000點(diǎn)以上已經(jīng)是巨大的泡沫了，大家卻不停地追逐。樓市其實(shí)也是一樣，現(xiàn)在明明已經(jīng)嚴(yán)重超出大家的承受能力，泡沫非常巨大，卻有人不停地追擊，一旦跌起來，在買漲不買跌的心理作用下，房子要在下跌30%的地方剎住車是絕對(duì)不可能的，用我上面的價(jià)值估算方法算出來的底點(diǎn)我懷疑都會(huì)達(dá)到，殺過頭也不奇怪。

上面兩種效應(yīng)，我個(gè)人更傾向于板塊擠壓效應(yīng)多點(diǎn)，也就是說樓市下去了，股市可能會(huì)上來，只有這樣才能避免世界性的災(zāi)難，配合人民幣升值，“熱錢”涌進(jìn)股市，大盤股那么多，農(nóng)行也上來圈錢（注意我的用詞是圈錢，不是上來給大家投資的，我看不出農(nóng)行有任何投資價(jià)值），農(nóng)行雖大，卻不可能重蹈中國石油的覆轍，沒準(zhǔn)還會(huì)被用來熱炒一把，所以我說股市死不了。地產(chǎn)股算什么，一只中國石油一拉動(dòng)，指數(shù)立刻狂飆，不行還有中國石化呢，權(quán)重那么大，整個(gè)地產(chǎn)板塊猛殺最多是影響了深圳成指，對(duì)滬深300指數(shù)的影響力都很有限，如果大家把樓市的錢撤出來買地產(chǎn)股，那就更好玩了，絕對(duì)是千古奇觀。

2010年4月寫這個(gè)篇章的時(shí)候，房價(jià)還在節(jié)節(jié)上漲，并沒有任何下跌的意思，雖然政府開始搞保障房向市場提供容量，像股票擴(kuò)容一樣，可是進(jìn)度比起股市擴(kuò)容要慢得太多，所以作用是很有限的，調(diào)控不但沒有把房價(jià)壓下來，反而火上澆油促使房價(jià)進(jìn)一步上漲。今年以來全國各地的房價(jià)倒是開始下跌，這回是真跌，但剛開始的速度也很緩慢，現(xiàn)在還沒有到加速下跌的過程，畢竟還沒引起投機(jī)者的恐慌。房子畢竟是個(gè)實(shí)實(shí)在在的有形資產(chǎn)，不像股票屬于虛擬資產(chǎn)，有形資產(chǎn)可以從心理上給人莫大的鎮(zhèn)靜作用，所以要引起恐慌并不容易，這需要足夠嚴(yán)重的輿論造勢。政府顯然也不想這么做，所以緩慢下跌會(huì)持續(xù)很長一段時(shí)間，這個(gè)過程也顯得特別漫長。

其實(shí)，調(diào)控房價(jià)有兩種方式：一種是比較低級(jí)的，就是直接讓價(jià)格往下跌，但這樣一來會(huì)引發(fā)很多社會(huì)問題，處理起來也很棘手，但這種方式對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)而言是比較安全的，只是必須在“維穩(wěn)”的問題上多付出一些代價(jià)。另一種方式比較高級(jí)，那就是印貨幣，2012年6月公布的廣義貨幣已經(jīng)超過90萬億元，2002年3月的數(shù)字是162301億元，2007年3月是364105億元，10年的時(shí)間印了74萬億元出來，增速4.6倍，和房價(jià)的漲速差不多，固定資產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著貨幣的貶值而升值（我們的物價(jià)也以同樣的速度飛漲），廣義貨幣的增速照這樣的速度發(fā)展下去，房價(jià)只要維持在現(xiàn)在的水平上不漲，用不了5年它的泡沫就會(huì)被完全稀釋，等于下跌50%，但是價(jià)格沒變，大家就不會(huì)感覺到心痛，所以也就不鬧事了，甚至你會(huì)因?yàn)槭稚系腻X多了而對(duì)政府感恩戴德，但這種貨幣高速貶值勢必引起惡性通貨膨脹，會(huì)摧毀國家經(jīng)濟(jì)。我們現(xiàn)在所看到的情況是兩手齊抓：一邊廣義貨幣數(shù)字還在高速增長，一邊房價(jià)開始下跌，這兩者結(jié)合在一起的調(diào)控方式絕對(duì)是要出大問題的。

2012年第一季度隨著房價(jià)的下跌，股市的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，持續(xù)上漲了兩三個(gè)月，市場總體上出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。進(jìn)攻型的板塊表現(xiàn)出色，像有色金屬、煤炭、地產(chǎn)幾個(gè)板塊的漲勢喜人，值得一提的是地產(chǎn)股的表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，并不因?yàn)榉績r(jià)的下跌而跟著大跌，而是反向上漲，我兩年前提出來的板塊擠壓效應(yīng)得到市場的驗(yàn)證。

樓市之所以炒起來，我認(rèn)為市場投機(jī)情緒的內(nèi)在以外，還有一個(gè)確實(shí)存在的剛需問題，這是外在的因素，也是輿論導(dǎo)向中最有力的一個(gè)多頭證據(jù)。我們中國的人口問題大家都很清楚，我是生于80后的一代人，我們這代人的父母是50后、60初，那個(gè)時(shí)候是一個(gè)中國人口爆炸性增長的時(shí)期，其形成的原因大家都很清楚，我就不多說了。這是兩個(gè)人口增速的高峰，樓市的爆炸性上漲發(fā)生于2003—2010年，正好是我們這代人集體跨入婚姻殿堂的時(shí)期，我還沒進(jìn)去，但我周圍的同學(xué)、朋友基本都進(jìn)了，我是屬于少數(shù)群體。結(jié)婚必須有房子，這是大家的共識(shí)，也成了房價(jià)上漲的最重要的理由，這個(gè)理由顯得最體面。現(xiàn)在我們這代人絕大多數(shù)都已經(jīng)結(jié)婚了，剩下的人對(duì)房價(jià)的影響已經(jīng)可以忽略。90后的人數(shù)已經(jīng)下降了許多，而且這代人的父母對(duì)應(yīng)的是60末、70初那一代人，人口比之前的要少許多，而且都趕上改革開放的好環(huán)境，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)要好得多，思想也更開化一些，所以房子的重要性問題會(huì)漸漸被大家淡化。至于00后的人口規(guī)模就更小了，后面的一個(gè)人口高峰就是我們這代人的后代，但是比起20多年前，這次峰值要低多了，而我們這代人的后代再過20幾年結(jié)婚的規(guī)模顯著減少，峰值會(huì)更低。而那時(shí)候我們的父輩正好處于死亡期，那時(shí)候死亡人數(shù)的規(guī)模也是空前的，和出生時(shí)的峰值速升一樣，到時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)兩波峰值較高的時(shí)期，等我們這代人也死了，中國的人口將會(huì)嚴(yán)重減少（前提是不再有政策性的增長刺激）。現(xiàn)在就是中國人口的最高峰期，對(duì)房子的需求量也最多，往后就是不用建房子也綽綽有余了，正常情況下房子的壽命比我們?nèi)说膲勖鼤?huì)長許多。

圖1—6是我們國家過去80年間的每年出生人口數(shù)量曲線圖。1949年以后由于國策的作用，出生人口快速增長，在1957—1961年這幾年的時(shí)間里有一個(gè)快速下跌過程，原因大家都清楚，我不方便多說，然后就是一個(gè)強(qiáng)勁的脈沖，出現(xiàn)歷史峰值，中間有十幾年的時(shí)間一直呈現(xiàn)下坡態(tài)勢，國策沒變，對(duì)應(yīng)的是1957—1961年那些年出生人口銳減，少了這部分人的生育，所以對(duì)應(yīng)的下坡是再正常不過了。80后這部分又是一個(gè)高峰期，90后發(fā)生的這一輪長時(shí)間下坡有兩個(gè)原因：一是計(jì)劃生育政策的作用，二是對(duì)應(yīng)了70年代的那一次下降周期。2000年后有幾年快速上升周期，對(duì)應(yīng)的是我們這代人，當(dāng)時(shí)是一個(gè)高峰，現(xiàn)在我們都20多歲了，陸續(xù)結(jié)婚，開始生育。我們可以看到，基本上20年就是一個(gè)周期的重復(fù)，無論是上升還是下降，基本是對(duì)應(yīng)的，但是有一點(diǎn)必須注意到，就是后面的脈沖高峰值比前面一波要低一些，第3次脈沖顯然強(qiáng)度已經(jīng)非常低了，計(jì)劃生育真正地發(fā)揮了作用，我想后面除非國策改變，否則不會(huì)再有強(qiáng)勁的脈沖波，人口出生數(shù)量會(huì)趨向平穩(wěn)。出生人口脈沖波自然對(duì)應(yīng)的是死亡人口脈沖波，這是無可避免的，現(xiàn)在還沒有真正開始。按照平均70歲的壽命計(jì)算，最強(qiáng)的死亡人數(shù)脈沖峰值要到2030年，還挺久的。

我想，出生人口脈沖波和結(jié)婚數(shù)量脈沖波應(yīng)該是重疊的，也就是說，上面的出生高峰期也正是房子需求（也就是人們所說的“剛需”）的高峰期，中國人的傳統(tǒng)是結(jié)婚得有房子，租的一般還過不了關(guān)。前面2波脈沖房價(jià)沒漲起來的主要原因是，那時(shí)候國家政策還沒放開，還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段，想投機(jī)，沒門，而房子真正的上漲被我們80后這代人趕了個(gè)正著。2003年以前房子都沒怎么漲，因?yàn)榍懊媸畮啄瓿錾丝谝恢痹谧呦缕拢淮嬖诿}沖式的剛需，說到底還是因?yàn)槲覀兊膰椋喝丝诙啵Y源少，供應(yīng)量平穩(wěn)而需求猛增的時(shí)候必然導(dǎo)致價(jià)格上漲，再加上一些人從中投機(jī)獲利，漲起來就更兇猛了。后面不會(huì)再有過去十年的房價(jià)猛漲的行情了，就算國家不調(diào)控，這個(gè)問題也不必?fù)?dān)心，人口問題擺在那，看看上面的圖就明白了。

國家高層一直在喊刺激消費(fèi)，實(shí)際上喊也白喊，也無須喊。我們中國人最大的一項(xiàng)消費(fèi)是房子，普通人這一項(xiàng)消費(fèi)直接透支了至少三代人的財(cái)富，一般的白領(lǐng)不吃不喝要工作三四十年才能買到一套適合自己居住的房子，還不能奢望比較好的那些高級(jí)住宅，如果扣除日常開銷，一輩子也休想買一套房子。根據(jù)我的見聞，我周圍那些同齡人買房子的基本沒有靠自己，至少需要父母或者兄弟姐妹在首付上給予大額資金的支持，然后再向銀行貸款，靠自己的工資對(duì)付每月的月供。房子的問題直接抑制了大家的消費(fèi)能力，房價(jià)的問題不解決，靠喊口號(hào)刺激消費(fèi)是毫無意義的。我們的房子價(jià)值在普通人的一生所創(chuàng)造的財(cái)富中占據(jù)絕對(duì)的比例，至少是70%。我們的汽車因?yàn)榉敝氐亩愂諉栴}賣得比國外貴得多得多得多，我們油也比美國貴，如果普通家庭配置了車，就算沒有按揭，養(yǎng)車的費(fèi)用也可以消耗掉一個(gè)人的工資。這些都是很現(xiàn)實(shí)的問題，別說擔(dān)憂花完了錢沒有社會(huì)保障，就是當(dāng)下你想花錢也拿不出來了，我們可支配的資金實(shí)在太少了，然后生病的巨大開銷又是一項(xiàng)令人頭疼的問題。美國人可以三個(gè)月?lián)Q一次窗簾，我們的窗簾裝上去五六年我看都不會(huì)換一次，這就是差別。我們哪來的條件更換？能用就用著，得過且過，這樣一來還談什么刺激消費(fèi)呢？

如果房價(jià)跌下來，解放了最大的一塊資金，其他的問題就好辦多了，有條件了誰不想提高生活質(zhì)量？根本不需要政府喊口號(hào)，這是人的本能反應(yīng)，所以，房子的問題關(guān)系到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型能否成功，這是問題的癥結(jié)所在。從過去一年的調(diào)控看來，政府顯然還是意識(shí)到了這個(gè)問題，但是壓房價(jià)牽動(dòng)各方利益，不是那么容易對(duì)付的。時(shí)不時(shí)有關(guān)于業(yè)主因?yàn)榉績r(jià)下降而集體打砸售樓處要求賠償差價(jià)的報(bào)道，每當(dāng)看到這個(gè)，我總是感到可恥！這種行為和土匪、強(qiáng)盜無異，想想股市下跌的時(shí)候虧的錢還少嗎？沒見有股民去打砸上市公司或者交易所，連去門口打醬油都沒有，這就是素質(zhì)的體現(xiàn)，中國的股民應(yīng)該是全世界最能克制的群體了，要是在美國，像2008年那樣的跌法早就有人去白宮門口游行示威了。我們每個(gè)人在作出每一項(xiàng)決策的時(shí)候應(yīng)當(dāng)為自己的行為負(fù)責(zé)，無論是買一棵白菜還是買一套房子，時(shí)價(jià)你能接受你就買了，后面漲和跌就看你的眼光和運(yùn)氣了，誰規(guī)定房價(jià)必須上漲，不能下跌了？房價(jià)節(jié)節(jié)上漲的時(shí)候偷著樂，躲被窩里數(shù)錢，下跌的時(shí)候打砸謾罵，要求賠償差價(jià)，這叫什么？這叫強(qiáng)盜邏輯。地產(chǎn)企業(yè)炒高房價(jià)固然可恨，投機(jī)分子難道就沒有罪過嗎？每個(gè)買房子的人都希望房價(jià)在買了之后繼續(xù)上漲，享受升值的好處，可是你們有沒有想過那些買不起房子的人怎么辦？一個(gè)真正強(qiáng)大的人不在于凌弱，而是在于包容、尊重和照顧比自己弱小的人或者動(dòng)物，考慮或謀劃每個(gè)生命的福祉。那些企求以自己的繁榮來彰顯優(yōu)越感的人其實(shí)是真正貧窮的人，他們殷實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)改變不了精神匱乏的狀況，這是真正的可悲。