2.1 土地增值理論

2.1.1 地租理論

地租理論是土地經濟學的核心，地租理論的研究可以追溯到英國古典政治經濟學的創始人威廉·配第（W.Petty，1662）的《賦稅論》。之后，杜爾格（A.R.J.Turgot，1766）、亞當·斯密（A.Smith， 1776）、大衛·李嘉圖（D.Richard，1817）、安德森（J.Andson，1777）、屠能（J.H. VonThünen，1826）等發展了地租理論。馬克思與恩格斯在批判繼承古典地租理論的基礎上，以全新的視角研究了級差地租，創造性地提出了絕對地租，創立了科學的地租理論體系。

1.馬克思的地租理論

馬克思對資本主義地租的分析是以農業地租為分析對象的。根據地租產生的原因和條件，他把地租區分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

級差地租是經營較優土地的農業資本家獲得的并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產品個別生產價格與社會生產價格的差額。因為這種地租與土地等級相聯系，故稱級差地租。（注：參見畢寶德：《土地經濟學》，北京，中國人民大學出版社，2001，第四版，第77~78頁。）資本主義級差地租產生的條件是優越的自然條件，而資本主義級差地租產生的原因是因土地有限而產生的資本主義壟斷經營。按照級差地租產生的來源，可以將其分為由土地位置和肥沃程度差別產生的超額利潤轉化成的級差地租Ⅰ和由追加投資產生的超額利潤轉化成的級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ與級差地租Ⅱ雖然有不同的表現形式，但二者在實質上是一致的，即它們都是由個別生產價格與社會生產價格之間的差額所產生的超額利潤轉化而成的。不論從歷史上來說，還是從一個特定時期內的運動來說，級差地租Ⅰ都是級差地租Ⅱ的基礎和出發點。（注：參見《馬克思恩格斯全集》，北京，人民出版社，1972，第25卷，第761、863頁。）

農地絕對地租則來源于產品價值高于生產價格的差額所形成的超額利潤，是農業工人創造的剩余價值的一部分。農業資本有機構成低于社會平均資本有機構成，是農業中能夠形成超額利潤（絕對地租實體）的條件，而土地私有權的壟斷，是使上述超額利潤保留在農業部門內部并使之轉化為絕對地租的原因。（注：參見畢寶德：《土地經濟學》，北京，中國人民大學出版社，2001，第四版，第85頁。）影響資本主義絕對地租量的因素包括：農產品的價值與生產價格之間的差額及其實現程度（農產品供求關系）、農業資本有機構成的相對水平和農業投資的總量。馬克思還有預見性地指出，隨著科學技術的進步，當農業資本有機構成等于甚至高于工業資本有機構成時，絕對地租只能來自市場價格超過價值和生產價格的余額。（注：參見《馬克思恩格斯全集》，北京，人民出版社，1972，第25卷，第761、863頁。）

壟斷地租是來源于由產品的壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產某些特別名貴而又非常稀缺的產品，這些產品可以按照大大超過其生產價格，甚至超過其價值的壟斷價格出售。壟斷價格產生的超額利潤因土地所有者對這種具有特殊性質的土地擁有所有權而轉化為壟斷地租，落入土地所有者手中。

2.市場經濟條件下的城市地租理論

城市級差地租Ⅰ：城市土地位置優劣不同，產生不同的級差生產力，較優位置土地的級差生產力轉化為超額利潤；在市場經濟條件下，土地所有權和土地使用權相分離，必然使這種超額利潤轉化為城市級差地租Ⅰ。

城市級差地租Ⅱ：城市土地和農地相同，也可以進行集約經營，即在同一塊土地上連續追加投資；由于各次追加投資的生產率不同，就形成了級差生產力，從而轉化為級差超額利潤，形成城市級差地租Ⅱ。連續不斷地追加投資包括追加城市基礎設施投資和使用者追加投資兩種。

城市絕對地租：由于城市土地所有權的壟斷而必須交納的地租就是城市絕對地租。

城市壟斷地租：壟斷地租的實質是壟斷超額利潤。壟斷地租及其數量，一方面以某塊土地的特殊稀有功能為前提條件，例如獨特的城市景觀游覽地、著名的商業區等；另一方面由購買者的購買欲望和支付能力所決定，例如具有特殊價值的房地產商品的拍賣等，因而它不是一個固定的、有規律的量。但是在進行土地價值評估時，對有特殊壟斷功能的土地必須考慮壟斷地租。

2.1.2 土地價值理論

地價是土地價值或土地價格的簡稱。與地租理論相同，地價問題的研究也是農地非農化增值收益分配研究的基礎理論。由于土地具有的特殊屬性，現代西方經濟學的“價值理論”無法從本質上說明什么是經濟學意義上的土地價值，也不能說明土地的內在價值，只能通過效用價值、均衡價值和收益轉變價值等理論說明土地價格如何決定。研究土地價值的內在本質，還需要借助馬克思的勞動價值論。

馬克思“把土地物質和土地資本區別開來”的思想，是解決土地價值問題的關鍵。他指出：“資本能夠固定在土地上……成為土地資本，它屬于固定資本的范疇。”（注：《馬克思恩格斯選集》，北京，人民出版社，1972，第25卷，第698頁。）“人們只要對變成生產資料的土地進行新的投資，也就是在不增加土地的物質即土地面積的情況下增加土地資本。”（注：《馬克思恩格斯選集》，北京，人民出版社，1972，第1卷，第152頁。）由此可見，經過人類開發的土地，由土地物質（即土地本身）和土地資本兩部分構成。基于土地構成的二元性，土地價值也具有二元性，即土地價值包括了土地物質價格（虛擬價值）和土地資本價值。土地價值的二元性，客觀上要求二元之間相互影響，共同作用于土地，不能以其中任何一元代替另一元。認識了土地價值的二元性，就可以進一步認清土地價格的屬性和特征。把土地的自然資源價格和土地的固定資產價格結合起來，就會得到完整的土地價格，土地價格的自身特點包括以下方面。

第一，二元性對地價的作用受市場供求狀況的影響。土地價格由土地自然資源的虛幻價格和土地固定資產的真實價格所組成，但二者對地價的作用不同：在土地供過于求的地方，如遠離城市的農村地區，土地自然資源的價格就會很低甚至接近于零，土地總價格主要或完全取決于土地固定資產的價格；反之，在土地供不應求的地方，如城市及其郊區的土地，土地總價格主要取決于土地資源的價格，從而使得在量上相對固定的土地固定資產的價格失去其重要性，有時甚至變得無足輕重。（注：參見周誠：《土地價值論》，《中國土地科學》1992年第3期，第10~16頁。）

第二，土地價格呈現不斷上升的總趨勢。由于各類建設用地（主要是城市用地）的經濟供給具有明顯的稀缺性，所以土地價格在波動中呈現不斷上升的總趨勢，而在農地非農化增值過程中起主導甚至決定性作用的是土地的自然資源價格。

第三，土地 “價值規律”的特殊性。由于土地由土地物質和土地資本構成，一方面，土地價格必然在土地資本價值的基礎上，隨土地固定資本的增加而增加；另一方面，土地價格隨土地資源的供求狀況而變動，而且主要取決于土地供求狀況。因此，土地資本增加是土地價格逐步上升的基礎，土地資源價格是其價格變動的決定因素。（注：參見周誠：《土地價值論》，《中國土地科學》1992年第3期，第10~16頁。）

雖然土地價值和價格具有二元性，但是對土地所有者或購買者而言，投資于土地與投資于其他固定資產是相同的。地價的本質可從兩個方面來理解：法律意義上的地價，主要是指土地產權人的權益價格；經濟領域中的地價，是指土地未來收益（地租）的資本化價格，此時的土地價格并不是土地本身的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，即地價是由地租和土地的資本化率共同決定的。

2.1.3 土地區位理論

1.區位理論的含義

區位是自然地理區位、經濟地理區位和交通地理區位在空間地域上有機結合的具體表現。自然地理區位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河流、海洋等自然環境的空間位置關系，以及該位置上的地質、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。經濟地理區位是指地球上某一事物在人類經濟活動中創造的人地關系。就城市整體而言，是指一個城市在特定的經濟區域內所處的位置及其與其他市鎮或農村居民點之間在經濟上的相互關系；就城市內部而言，是指某一街區或某一地段在城市中的具體方位，以及它與其他街區或其他地段之間的相對地理位置和相互之間在社交、工作、購物、娛樂等方面的社會經濟活動關系。交通地理區位是指某城市或市內某地段與交通線路和交通設施的關系。（注：參見周一星：《城市地理學》，北京，商務印書館，1995。）

2.農業區位論

土地區位的研究是從農業區位理論開始的，德國經濟學家屠能于1826年出版了《孤立國同農業和國民經濟的關系》一書，提出了農業區位論，該書不僅對農業區位的實踐發揮了重要指導作用，而且對整個土地區位經濟的理論和實踐都具有難以估量的影響。孤立國理論闡明了農業土地的不同經營方式，認為農業土地的經營方式不僅取決于土地的自然特性（如肥力狀況），而且依賴其社會經濟的空間要求，其中尤以農業土地到農產品消費地（市場）的空間距離的影響最為突出。為了確保研究的清晰和完整，屠能以均質的、單中心的、自由競爭的、等距離運輸費用的封閉區域為研究的假設前提，并從農產品的銷售價格、生產成本、運輸成本和利潤的均衡關系出發，最終推導出圍繞著封閉的市場中心，農業土地的經營方式按集約化程度的高低呈同心圓狀的空間規律（見圖2—1），即屠能圈。其中，Ⅰ為自由農作區，主要生產易腐難運的農產品；Ⅱ為林業區，主要生產木材，以解決城市居民烹飪、取暖所需的薪材，以及提供建筑和家具的用材；Ⅲ為輪作式農業區，主要生產糧食；Ⅳ為谷草式農業區，主要生產糧食和畜產品；Ⅴ為三圃式農業區，即本圈三分之一的土地種黑麥，三分之一的土地種大麥，三分之一的土地休閑輪作；Ⅵ為放牧區或家畜飼養區。之后的工業區位論、城市區位論等都是以孤立國理論為基礎逐步向縱深發展的。

3.工業區位論

從19世紀下半葉起，工業區位理論逐漸成為古典區位理論研究的主流，其中以德國經濟學家韋伯（A. Weber，1868—1958）為代表。同農業區位理論相比，工業區位理論開始引入區位因子的分析概念，對更為復雜的近現代工業企業布局進行了更為嚴密的分析。依據對不同區位因子（原材料、市場、運輸費用、勞動力、集聚經濟、外部經濟、企業家行為、場地費用和政府干預程度）的重視程度的不同，工業區位理論又可進一步分為最低成本學派、運輸費用學派、市場區位學派和社會行為學派四類，其中以最低成本學派影響最大。

韋伯于1909年出版了《工業區位論》一書，標志著最低成本學派工業區位論的形成。該理論研究的核心是通過對運輸、勞動力、集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，并將其作為配置工業企業的理想區位。韋伯試圖建立一個適用于任何工業部門和政治經濟制度的具有普遍意義的工業區位“純理論”，提出了影響工業布局的區位因素（即在地理點上能對工業企業起積極作用和吸引作用的各種因素）的概念，并通過連續舍棄法推導出一般性的區位因素僅為運輸成本、勞動力成本和集聚力三項。（注：參見郭鴻懋：《城市空間經濟學》，北京，經濟科學出版社，2002。）

韋伯的工業區位論的突出貢獻是：第一次引入了區位因素的概念，并對其進行了全面的分類研究；提出了原材料系數概念，對運輸成本的區位多邊形進行了透徹的分析；創造了等成本線的研究方法，并首次指出了集聚力的重要影響。

4.中心地理論

正如屠能和韋伯分別提出了農業和工業區位的中心理論，商業服務區位理論領域也存在著一個中心理論，即由德國地理學家克里斯塔勒（W. Christaller，1933）提出的中心地理論。克里斯塔勒的理論的假設條件為：研究的區域是一塊均質的平原，其人口分布均勻，居民的收入和消費方式完全一致；有一個統一的交通系統，對同一個等級規模的城市的便捷性相同，交通費用和距離成正比；廠商和消費者是經濟人；平原上的貨物可以完全自由地向各方向流動，不受任何關稅或關稅壁壘的限制。（注：參見阿瑟·奧沙利文（美）：《城市經濟學》，北京，中信出版社，第四版，2003。）

中心地商品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍是與中心地的規模、人口密度、居民收入及商品與服務的種類密切相關的。例如，在一個規模較小、人口密度和居民收入都較低的中心地，其單位面積內的商品和銷售量、服務需求也少。不同規模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們在空間地域上的這些差異，經過相互作用和人類經濟活動的干擾，就形成了規律有序的中心地—市場等級體系。

中心地理論沿用了“孤立國”式的封閉均質區域假設，首先，該理論界定了中心地、中心地功能和中心度的概念，提出了不同等級的中心度劃分的基本依據；其次，該理論分析了不同商品和服務由中心地維持供應在空間上的銷售范圍（最大距離）和市場規模上的需求門檻（最低閾值），建立了銷售利潤與需求門檻和銷售范圍的關系，推導出了六邊形銷售服務區的經濟合理性。

5.區位理論對農地非農化增值的意義

區位理論是研究特定區域內人類經濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互聯系和空間分布規律的理論。土地作為人類一切活動的場所和載體，雖不可移動，但因其承擔的人類活動不同，其在空間上表現出的利用類型也不同，相應地，地價也隨之變化和演替，以至于不同質量的地塊的地租和地價不僅具有距離和方位特征，而且還具有確定的空間分布規律。而這些空間分布規律、變化演替過程及區位特征又都與各種地理要素和社會經濟活動的影響有密切聯系。因此，把土地作為區位理論研究的客體，把各種已有的地理要素和社會經濟活動的空間配置作為區位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點，以及它們相互組合對土地產生的綜合影響和作用，就可以揭開土地由農業用途向建設用途轉變的空間變化規律及其數量特征，從而根據土地區位條件造成的區位空間差異，確定地租和土地價格。

區位是決定各類土地的利用價值的重要因素。從區位理論來看，區位對城市土地和近郊農地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區位不同，土地的使用價值和價值不同，同類行業在不同的區位上獲得的經濟效益相差很大，不同行業在同一位置上的經濟收益相差也很大。在城市近郊的農地具有易于開發建設的區位優勢，因而具有比其外圍農地更大的增值潛力。

區位是衡量地租、地價的主要標尺。土地使用者在選擇用地時，必須把自己在該土地上所能獲得的區位收益與所需支付的區位地租進行比較，然后選擇與其經濟水平相適應的地段，從而使土地利用在地租、地價這一經濟杠桿的自發調節下，理性地進行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳水平的合理的空間結構。

因此，從微觀來看，農地非農化增值研究應該從土地區位條件入手，分析不同社會經濟條件下形成的區位類型（自然、經濟、交通）對不同區位土地產生的影響，其在空間上表現出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，從而比較準確地把握農地非農化過程中土地價格的變動。

2.1.4 土地競租理論

就本質而言，土地競租理論屬于地租理論的范疇，但是因具有特有的對地租的空間分析功能而受到特別關注。現代西方城市地租理論中的地租范疇主要包括地租、經濟地租和競標地租。其中競標地租是指人們愿意向不同位置的土地支付的最高費用，它是競標者為了某項用途而利用該塊土地所愿意支付的最高費用。在西方城市地租范疇體系中，盡管經濟地租是一個核心的范疇，它內在地規定著契約地租的量和競標地租的量，但相比較而言，契約地租和競標地租是更現實的范疇。契約地租具體表現在租賃契約之中，在租約期內基本保持不變；競標地租則具體體現在城市土地市場的競爭中。因此，對競標地租的研究成為西方城市地租理論的重點。（注：參見江曼琦：《對西方競標地租理論的幾點認識》，《南開經濟研究》1997年第6期。）

有關競標地租的理論最早出現在屠能的著作中，其后以美國經濟學家阿朗索（Alonso）為代表的西方城市土地經濟學家進一步完善了這一理論。1964年，阿朗索把級差地租理論應用于城市土地，提出了競標函數（Bid Rent Function）的觀點。所謂競標函數，是個人或企業因為土地位置的差異，對不同區位的土地愿意支付的地租的差異的表達。阿朗索的競標地租模型先根據城市土地的用地性質把用地劃分為農業用地、商業用地和住宅用地等，然后分別分析每種用地的城市土地使用者之間的競爭所形成的競標地租，在這個基礎上，將同一城市地區內的農業用地、商業用地和住宅用地的競標地租曲線重疊在一起，得到在競爭的自由市場中整個城市的市場均衡地租曲線（見圖2—2），這些曲線描述了各種用途之間的競爭是如何確定一個城市的總體均衡地租水平的。

市場均衡地租曲線是城市各種用地競標地租曲線的包絡線，它與各種用地的最高競標地租是相一致的。在市場均衡地租曲線的每一點上，土地的需求量與供給量相等，在市場均衡地租曲線下，城市土地需求者不論個人或企業都不再選擇另外的地點來實現比現在更高的效用或利潤，在最高競標地租下，城市土地使用者使土地的效用或利潤達到最大，各土地所有者的地租收入也達到最大，因此，在市場均衡地租曲線下，城市土地市場上的一切都處于均衡狀態。城市土地資源由此也實現了最佳的配置。