2.1 土地增值理論

2.1.1 地租理論

地租理論是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心，地租理論的研究可以追溯到英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人威廉·配第（W.Petty，1662）的《賦稅論》。之后，杜爾格（A.R.J.Turgot，1766）、亞當(dāng)·斯密（A.Smith， 1776）、大衛(wèi)·李嘉圖（D.Richard，1817）、安德森（J.Andson，1777）、屠能（J.H. VonThünen，1826）等發(fā)展了地租理論。馬克思與恩格斯在批判繼承古典地租理論的基礎(chǔ)上，以全新的視角研究了級(jí)差地租，創(chuàng)造性地提出了絕對(duì)地租，創(chuàng)立了科學(xué)的地租理論體系。

1.馬克思的地租理論

馬克思對(duì)資本主義地租的分析是以農(nóng)業(yè)地租為分析對(duì)象的。根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，他把地租區(qū)分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家獲得的并最終歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)，其來源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，故稱級(jí)差地租。（注：參見畢寶德：《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001，第四版，第77~78頁。）資本主義級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是優(yōu)越的自然條件，而資本主義級(jí)差地租產(chǎn)生的原因是因土地有限而產(chǎn)生的資本主義壟斷經(jīng)營(yíng)。按照級(jí)差地租產(chǎn)生的來源，可以將其分為由土地位置和肥沃程度差別產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的級(jí)差地租Ⅰ和由追加投資產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ與級(jí)差地租Ⅱ雖然有不同的表現(xiàn)形式，但二者在實(shí)質(zhì)上是一致的，即它們都是由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的。不論從歷史上來說，還是從一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)動(dòng)來說，級(jí)差地租Ⅰ都是級(jí)差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。（注：參見《馬克思恩格斯全集》，北京，人民出版社，1972，第25卷，第761、863頁。）

農(nóng)地絕對(duì)地租則來源于產(chǎn)品價(jià)值高于生產(chǎn)價(jià)格的差額所形成的超額利潤(rùn)，是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值的一部分。農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成，是農(nóng)業(yè)中能夠形成超額利潤(rùn)（絕對(duì)地租實(shí)體）的條件，而土地私有權(quán)的壟斷，是使上述超額利潤(rùn)保留在農(nóng)業(yè)部門內(nèi)部并使之轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租的原因。（注：參見畢寶德：《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001，第四版，第85頁。）影響資本主義絕對(duì)地租量的因素包括：農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額及其實(shí)現(xiàn)程度（農(nóng)產(chǎn)品供求關(guān)系）、農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的相對(duì)水平和農(nóng)業(yè)投資的總量。馬克思還有預(yù)見性地指出，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，當(dāng)農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成等于甚至高于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成時(shí)，絕對(duì)地租只能來自市場(chǎng)價(jià)格超過價(jià)值和生產(chǎn)價(jià)格的余額。（注：參見《馬克思恩格斯全集》，北京，人民出版社，1972，第25卷，第761、863頁。）

壟斷地租是來源于由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。某些土地具有特殊的自然條件，能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品，這些產(chǎn)品可以按照大大超過其生產(chǎn)價(jià)格，甚至超過其價(jià)值的壟斷價(jià)格出售。壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)因土地所有者對(duì)這種具有特殊性質(zhì)的土地?fù)碛兴袡?quán)而轉(zhuǎn)化為壟斷地租，落入土地所有者手中。

2.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市地租理論

城市級(jí)差地租Ⅰ：城市土地位置優(yōu)劣不同，產(chǎn)生不同的級(jí)差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級(jí)差生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化為超額利潤(rùn)；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離，必然使這種超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為城市級(jí)差地租Ⅰ。

城市級(jí)差地租Ⅱ：城市土地和農(nóng)地相同，也可以進(jìn)行集約經(jīng)營(yíng)，即在同一塊土地上連續(xù)追加投資；由于各次追加投資的生產(chǎn)率不同，就形成了級(jí)差生產(chǎn)力，從而轉(zhuǎn)化為級(jí)差超額利潤(rùn)，形成城市級(jí)差地租Ⅱ。連續(xù)不斷地追加投資包括追加城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和使用者追加投資兩種。

城市絕對(duì)地租：由于城市土地所有權(quán)的壟斷而必須交納的地租就是城市絕對(duì)地租。

城市壟斷地租：壟斷地租的實(shí)質(zhì)是壟斷超額利潤(rùn)。壟斷地租及其數(shù)量，一方面以某塊土地的特殊稀有功能為前提條件，例如獨(dú)特的城市景觀游覽地、著名的商業(yè)區(qū)等；另一方面由購(gòu)買者的購(gòu)買欲望和支付能力所決定，例如具有特殊價(jià)值的房地產(chǎn)商品的拍賣等，因而它不是一個(gè)固定的、有規(guī)律的量。但是在進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估時(shí)，對(duì)有特殊壟斷功能的土地必須考慮壟斷地租。

2.1.2 土地價(jià)值理論

地價(jià)是土地價(jià)值或土地價(jià)格的簡(jiǎn)稱。與地租理論相同，地價(jià)問題的研究也是農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配研究的基礎(chǔ)理論。由于土地具有的特殊屬性，現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的“價(jià)值理論”無法從本質(zhì)上說明什么是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的土地價(jià)值，也不能說明土地的內(nèi)在價(jià)值，只能通過效用價(jià)值、均衡價(jià)值和收益轉(zhuǎn)變價(jià)值等理論說明土地價(jià)格如何決定。研究土地價(jià)值的內(nèi)在本質(zhì)，還需要借助馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論。

馬克思“把土地物質(zhì)和土地資本區(qū)別開來”的思想，是解決土地價(jià)值問題的關(guān)鍵。他指出：“資本能夠固定在土地上……成為土地資本，它屬于固定資本的范疇。”（注：《馬克思恩格斯選集》，北京，人民出版社，1972，第25卷，第698頁。）“人們只要對(duì)變成生產(chǎn)資料的土地進(jìn)行新的投資，也就是在不增加土地的物質(zhì)即土地面積的情況下增加土地資本。”（注：《馬克思恩格斯選集》，北京，人民出版社，1972，第1卷，第152頁。）由此可見，經(jīng)過人類開發(fā)的土地，由土地物質(zhì)（即土地本身）和土地資本兩部分構(gòu)成。基于土地構(gòu)成的二元性，土地價(jià)值也具有二元性，即土地價(jià)值包括了土地物質(zhì)價(jià)格（虛擬價(jià)值）和土地資本價(jià)值。土地價(jià)值的二元性，客觀上要求二元之間相互影響，共同作用于土地，不能以其中任何一元代替另一元。認(rèn)識(shí)了土地價(jià)值的二元性，就可以進(jìn)一步認(rèn)清土地價(jià)格的屬性和特征。把土地的自然資源價(jià)格和土地的固定資產(chǎn)價(jià)格結(jié)合起來，就會(huì)得到完整的土地價(jià)格，土地價(jià)格的自身特點(diǎn)包括以下方面。

第一，二元性對(duì)地價(jià)的作用受市場(chǎng)供求狀況的影響。土地價(jià)格由土地自然資源的虛幻價(jià)格和土地固定資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格所組成，但二者對(duì)地價(jià)的作用不同：在土地供過于求的地方，如遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村地區(qū)，土地自然資源的價(jià)格就會(huì)很低甚至接近于零，土地總價(jià)格主要或完全取決于土地固定資產(chǎn)的價(jià)格；反之，在土地供不應(yīng)求的地方，如城市及其郊區(qū)的土地，土地總價(jià)格主要取決于土地資源的價(jià)格，從而使得在量上相對(duì)固定的土地固定資產(chǎn)的價(jià)格失去其重要性，有時(shí)甚至變得無足輕重。（注：參見周誠(chéng)：《土地價(jià)值論》，《中國(guó)土地科學(xué)》1992年第3期，第10~16頁。）

第二，土地價(jià)格呈現(xiàn)不斷上升的總趨勢(shì)。由于各類建設(shè)用地（主要是城市用地）的經(jīng)濟(jì)供給具有明顯的稀缺性，所以土地價(jià)格在波動(dòng)中呈現(xiàn)不斷上升的總趨勢(shì)，而在農(nóng)地非農(nóng)化增值過程中起主導(dǎo)甚至決定性作用的是土地的自然資源價(jià)格。

第三，土地 “價(jià)值規(guī)律”的特殊性。由于土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成，一方面，土地價(jià)格必然在土地資本價(jià)值的基礎(chǔ)上，隨土地固定資本的增加而增加；另一方面，土地價(jià)格隨土地資源的供求狀況而變動(dòng)，而且主要取決于土地供求狀況。因此，土地資本增加是土地價(jià)格逐步上升的基礎(chǔ)，土地資源價(jià)格是其價(jià)格變動(dòng)的決定因素。（注：參見周誠(chéng)：《土地價(jià)值論》，《中國(guó)土地科學(xué)》1992年第3期，第10~16頁。）

雖然土地價(jià)值和價(jià)格具有二元性，但是對(duì)土地所有者或購(gòu)買者而言，投資于土地與投資于其他固定資產(chǎn)是相同的。地價(jià)的本質(zhì)可從兩個(gè)方面來理解：法律意義上的地價(jià)，主要是指土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益價(jià)格；經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的地價(jià)，是指土地未來收益（地租）的資本化價(jià)格，此時(shí)的土地價(jià)格并不是土地本身的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格，即地價(jià)是由地租和土地的資本化率共同決定的。

2.1.3 土地區(qū)位理論

1.區(qū)位理論的含義

區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。自然地理區(qū)位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河流、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中創(chuàng)造的人地關(guān)系。就城市整體而言，是指一個(gè)城市在特定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)所處的位置及其與其他市鎮(zhèn)或農(nóng)村居民點(diǎn)之間在經(jīng)濟(jì)上的相互關(guān)系；就城市內(nèi)部而言，是指某一街區(qū)或某一地段在城市中的具體方位，以及它與其他街區(qū)或其他地段之間的相對(duì)地理位置和相互之間在社交、工作、購(gòu)物、娛樂等方面的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系。交通地理區(qū)位是指某城市或市內(nèi)某地段與交通線路和交通設(shè)施的關(guān)系。（注：參見周一星：《城市地理學(xué)》，北京，商務(wù)印書館，1995。）

2.農(nóng)業(yè)區(qū)位論

土地區(qū)位的研究是從農(nóng)業(yè)區(qū)位理論開始的，德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家屠能于1826年出版了《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》一書，提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位論，該書不僅對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)位的實(shí)踐發(fā)揮了重要指導(dǎo)作用，而且對(duì)整個(gè)土地區(qū)位經(jīng)濟(jì)的理論和實(shí)踐都具有難以估量的影響。孤立國(guó)理論闡明了農(nóng)業(yè)土地的不同經(jīng)營(yíng)方式，認(rèn)為農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營(yíng)方式不僅取決于土地的自然特性（如肥力狀況），而且依賴其社會(huì)經(jīng)濟(jì)的空間要求，其中尤以農(nóng)業(yè)土地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地（市場(chǎng)）的空間距離的影響最為突出。為了確保研究的清晰和完整，屠能以均質(zhì)的、單中心的、自由競(jìng)爭(zhēng)的、等距離運(yùn)輸費(fèi)用的封閉區(qū)域?yàn)檠芯康募僭O(shè)前提，并從農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本和利潤(rùn)的均衡關(guān)系出發(fā)，最終推導(dǎo)出圍繞著封閉的市場(chǎng)中心，農(nóng)業(yè)土地的經(jīng)營(yíng)方式按集約化程度的高低呈同心圓狀的空間規(guī)律（見圖2—1），即屠能圈。其中，Ⅰ為自由農(nóng)作區(qū)，主要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品；Ⅱ?yàn)榱謽I(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民烹飪、取暖所需的薪材，以及提供建筑和家具的用材；Ⅲ為輪作式農(nóng)業(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)糧食；Ⅳ為谷草式農(nóng)業(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)糧食和畜產(chǎn)品；Ⅴ為三圃式農(nóng)業(yè)區(qū)，即本圈三分之一的土地種黑麥，三分之一的土地種大麥，三分之一的土地休閑輪作；Ⅵ為放牧區(qū)或家畜飼養(yǎng)區(qū)。之后的工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論等都是以孤立國(guó)理論為基礎(chǔ)逐步向縱深發(fā)展的。

3.工業(yè)區(qū)位論

從19世紀(jì)下半葉起，工業(yè)區(qū)位理論逐漸成為古典區(qū)位理論研究的主流，其中以德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯（A. Weber，1868—1958）為代表。同農(nóng)業(yè)區(qū)位理論相比，工業(yè)區(qū)位理論開始引入?yún)^(qū)位因子的分析概念，對(duì)更為復(fù)雜的近現(xiàn)代工業(yè)企業(yè)布局進(jìn)行了更為嚴(yán)密的分析。依據(jù)對(duì)不同區(qū)位因子（原材料、市場(chǎng)、運(yùn)輸費(fèi)用、勞動(dòng)力、集聚經(jīng)濟(jì)、外部經(jīng)濟(jì)、企業(yè)家行為、場(chǎng)地費(fèi)用和政府干預(yù)程度）的重視程度的不同，工業(yè)區(qū)位理論又可進(jìn)一步分為最低成本學(xué)派、運(yùn)輸費(fèi)用學(xué)派、市場(chǎng)區(qū)位學(xué)派和社會(huì)行為學(xué)派四類，其中以最低成本學(xué)派影響最大。

韋伯于1909年出版了《工業(yè)區(qū)位論》一書，標(biāo)志著最低成本學(xué)派工業(yè)區(qū)位論的形成。該理論研究的核心是通過對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力、集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，并將其作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。韋伯試圖建立一個(gè)適用于任何工業(yè)部門和政治經(jīng)濟(jì)制度的具有普遍意義的工業(yè)區(qū)位“純理論”，提出了影響工業(yè)布局的區(qū)位因素（即在地理點(diǎn)上能對(duì)工業(yè)企業(yè)起積極作用和吸引作用的各種因素）的概念，并通過連續(xù)舍棄法推導(dǎo)出一般性的區(qū)位因素僅為運(yùn)輸成本、勞動(dòng)力成本和集聚力三項(xiàng)。（注：參見郭鴻懋：《城市空間經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2002。）

韋伯的工業(yè)區(qū)位論的突出貢獻(xiàn)是：第一次引入了區(qū)位因素的概念，并對(duì)其進(jìn)行了全面的分類研究；提出了原材料系數(shù)概念，對(duì)運(yùn)輸成本的區(qū)位多邊形進(jìn)行了透徹的分析；創(chuàng)造了等成本線的研究方法，并首次指出了集聚力的重要影響。

4.中心地理論

正如屠能和韋伯分別提出了農(nóng)業(yè)和工業(yè)區(qū)位的中心理論，商業(yè)服務(wù)區(qū)位理論領(lǐng)域也存在著一個(gè)中心理論，即由德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒（W. Christaller，1933）提出的中心地理論。克里斯塔勒的理論的假設(shè)條件為：研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其人口分布均勻，居民的收入和消費(fèi)方式完全一致；有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一個(gè)等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比；廠商和消費(fèi)者是經(jīng)濟(jì)人；平原上的貨物可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或關(guān)稅壁壘的限制。（注：參見阿瑟·奧沙利文（美）：《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》，北京，中信出版社，第四版，2003。）

中心地商品和勞務(wù)的需求門檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍是與中心地的規(guī)模、人口密度、居民收入及商品與服務(wù)的種類密切相關(guān)的。例如，在一個(gè)規(guī)模較小、人口密度和居民收入都較低的中心地，其單位面積內(nèi)的商品和銷售量、服務(wù)需求也少。不同規(guī)模的中心地，其需求門檻和銷售范圍也是不同的。它們?cè)诳臻g地域上的這些差異，經(jīng)過相互作用和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干擾，就形成了規(guī)律有序的中心地—市場(chǎng)等級(jí)體系。

中心地理論沿用了“孤立國(guó)”式的封閉均質(zhì)區(qū)域假設(shè)，首先，該理論界定了中心地、中心地功能和中心度的概念，提出了不同等級(jí)的中心度劃分的基本依據(jù)；其次，該理論分析了不同商品和服務(wù)由中心地維持供應(yīng)在空間上的銷售范圍（最大距離）和市場(chǎng)規(guī)模上的需求門檻（最低閾值），建立了銷售利潤(rùn)與需求門檻和銷售范圍的關(guān)系，推導(dǎo)出了六邊形銷售服務(wù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)合理性。

5.區(qū)位理論對(duì)農(nóng)地非農(nóng)化增值的意義

區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的相互聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。土地作為人類一切活動(dòng)的場(chǎng)所和載體，雖不可移動(dòng)，但因其承擔(dān)的人類活動(dòng)不同，其在空間上表現(xiàn)出的利用類型也不同，相應(yīng)地，地價(jià)也隨之變化和演替，以至于不同質(zhì)量的地塊的地租和地價(jià)不僅具有距離和方位特征，而且還具有確定的空間分布規(guī)律。而這些空間分布規(guī)律、變化演替過程及區(qū)位特征又都與各種地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響有密切聯(lián)系。因此，把土地作為區(qū)位理論研究的客體，把各種已有的地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以及它們相互組合對(duì)土地產(chǎn)生的綜合影響和作用，就可以揭開土地由農(nóng)業(yè)用途向建設(shè)用途轉(zhuǎn)變的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特征，從而根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，確定地租和土地價(jià)格。

區(qū)位是決定各類土地的利用價(jià)值的重要因素。從區(qū)位理論來看，區(qū)位對(duì)城市土地和近郊農(nóng)地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區(qū)位不同，土地的使用價(jià)值和價(jià)值不同，同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益相差很大，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益相差也很大。在城市近郊的農(nóng)地具有易于開發(fā)建設(shè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因而具有比其外圍農(nóng)地更大的增值潛力。

區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺。土地使用者在選擇用地時(shí)，必須把自己在該土地上所能獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進(jìn)行比較，然后選擇與其經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的地段，從而使土地利用在地租、地價(jià)這一經(jīng)濟(jì)杠桿的自發(fā)調(diào)節(jié)下，理性地進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳水平的合理的空間結(jié)構(gòu)。

因此，從微觀來看，農(nóng)地非農(nóng)化增值研究應(yīng)該從土地區(qū)位條件入手，分析不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下形成的區(qū)位類型（自然、經(jīng)濟(jì)、交通）對(duì)不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價(jià)值和價(jià)值及市場(chǎng)交易形成的地價(jià)和土地收益，從而比較準(zhǔn)確地把握農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地價(jià)格的變動(dòng)。

2.1.4 土地競(jìng)租理論

就本質(zhì)而言，土地競(jìng)租理論屬于地租理論的范疇，但是因具有特有的對(duì)地租的空間分析功能而受到特別關(guān)注。現(xiàn)代西方城市地租理論中的地租范疇主要包括地租、經(jīng)濟(jì)地租和競(jìng)標(biāo)地租。其中競(jìng)標(biāo)地租是指人們?cè)敢庀虿煌恢玫耐恋刂Ц兜淖罡哔M(fèi)用，它是競(jìng)標(biāo)者為了某項(xiàng)用途而利用該塊土地所愿意支付的最高費(fèi)用。在西方城市地租范疇體系中，盡管經(jīng)濟(jì)地租是一個(gè)核心的范疇，它內(nèi)在地規(guī)定著契約地租的量和競(jìng)標(biāo)地租的量，但相比較而言，契約地租和競(jìng)標(biāo)地租是更現(xiàn)實(shí)的范疇。契約地租具體表現(xiàn)在租賃契約之中，在租約期內(nèi)基本保持不變；競(jìng)標(biāo)地租則具體體現(xiàn)在城市土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中。因此，對(duì)競(jìng)標(biāo)地租的研究成為西方城市地租理論的重點(diǎn)。（注：參見江曼琦：《對(duì)西方競(jìng)標(biāo)地租理論的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)》，《南開經(jīng)濟(jì)研究》1997年第6期。）

有關(guān)競(jìng)標(biāo)地租的理論最早出現(xiàn)在屠能的著作中，其后以美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿朗索（Alonso）為代表的西方城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)一步完善了這一理論。1964年，阿朗索把級(jí)差地租理論應(yīng)用于城市土地，提出了競(jìng)標(biāo)函數(shù)（Bid Rent Function）的觀點(diǎn)。所謂競(jìng)標(biāo)函數(shù)，是個(gè)人或企業(yè)因?yàn)橥恋匚恢玫牟町悾瑢?duì)不同區(qū)位的土地愿意支付的地租的差異的表達(dá)。阿朗索的競(jìng)標(biāo)地租模型先根據(jù)城市土地的用地性質(zhì)把用地劃分為農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地等，然后分別分析每種用地的城市土地使用者之間的競(jìng)爭(zhēng)所形成的競(jìng)標(biāo)地租，在這個(gè)基礎(chǔ)上，將同一城市地區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地的競(jìng)標(biāo)地租曲線重疊在一起，得到在競(jìng)爭(zhēng)的自由市場(chǎng)中整個(gè)城市的市場(chǎng)均衡地租曲線（見圖2—2），這些曲線描述了各種用途之間的競(jìng)爭(zhēng)是如何確定一個(gè)城市的總體均衡地租水平的。

市場(chǎng)均衡地租曲線是城市各種用地競(jìng)標(biāo)地租曲線的包絡(luò)線，它與各種用地的最高競(jìng)標(biāo)地租是相一致的。在市場(chǎng)均衡地租曲線的每一點(diǎn)上，土地的需求量與供給量相等，在市場(chǎng)均衡地租曲線下，城市土地需求者不論個(gè)人或企業(yè)都不再選擇另外的地點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)比現(xiàn)在更高的效用或利潤(rùn)，在最高競(jìng)標(biāo)地租下，城市土地使用者使土地的效用或利潤(rùn)達(dá)到最大，各土地所有者的地租收入也達(dá)到最大，因此，在市場(chǎng)均衡地租曲線下，城市土地市場(chǎng)上的一切都處于均衡狀態(tài)。城市土地資源由此也實(shí)現(xiàn)了最佳的配置。