第2章 商品房住宅的均衡價(jià)格決定

2.1 引言

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格決定，目前學(xué)術(shù)界罕有提及，更多的研究?jī)H針對(duì)房地產(chǎn)的“基礎(chǔ)價(jià)格”。本章所研究的商品房住宅均衡價(jià)格是一個(gè)相對(duì)于基礎(chǔ)價(jià)格而言更為一般性的定義。它所代表的價(jià)格決定機(jī)理不僅包含商品房住宅的基本面變量，還包含商品房住宅的可租賃屬性所隱含的價(jià)值。簡(jiǎn)單地說(shuō)，商品房住宅均衡價(jià)格應(yīng)當(dāng)是商品房住宅基礎(chǔ)價(jià)格加上租金折現(xiàn)。

根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)，商品房住宅的平均價(jià)格若顯著高于其基礎(chǔ)價(jià)格，則認(rèn)為商品房住宅市場(chǎng)中存在一定程度的價(jià)格泡沫。由此亦可拓展至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，即平均價(jià)格泡沫應(yīng)由房地產(chǎn)市場(chǎng)名義價(jià)格與其基礎(chǔ)價(jià)格作簡(jiǎn)單的減法得到。這是對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的、在2005年之后加速的價(jià)格躍升現(xiàn)象的典型研究方法，即對(duì)一組變量構(gòu)建回歸模型并分析每一變量對(duì)價(jià)格變化的影響。其研究結(jié)論有相互矛盾的兩種：第一，住房?jī)r(jià)格的高漲與房地產(chǎn)政策的變化高度相關(guān)，價(jià)格高漲的主要原因是價(jià)格投機(jī)導(dǎo)致的非理性行為。于華義（Yu， 2011）對(duì)中國(guó)35個(gè)城市從1999年至2010年的數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行分析，分解了這些城市的房地產(chǎn)泡沫，結(jié)論為價(jià)格泡沫中的絕大部分是非理性泡沫而不是理性的內(nèi)生泡沫。因此，在北京、上海等住房?jī)r(jià)格泡沫快速膨脹的城市施行調(diào)控政策是抑制非理性投機(jī)合理、有效的方式。第二，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)2005—2010年確實(shí)有中度的偏離基礎(chǔ)價(jià)值的情況，但這種偏離仍處于早期階段，且與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在2007—2008年的情況不同，考慮到中國(guó)實(shí)際利率長(zhǎng)期位于低水平、可替代投資品不足、抵押貸款占GDP比率快速增長(zhǎng)等實(shí)際情況，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格仍將繼續(xù)快速增長(zhǎng)。這一結(jié)論由Ahuja et al.（2010）提出，他們基于一系列基本面分析，計(jì)算了住房?jī)r(jià)格與由經(jīng)濟(jì)基本面因素（如地區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、土地價(jià)格、人口密度和利率）決定的基礎(chǔ)價(jià)值的偏離程度。該研究結(jié)論表明中國(guó)部分城市（尤其是一線城市）自2010年以來(lái)大力實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫政策是有消極作用的。鄒至莊和牛琳霖（Chow and Niu， 2010）的研究結(jié)論也支持這一觀點(diǎn)，他們將耐用消費(fèi)品的標(biāo)準(zhǔn)供求理論應(yīng)用于住房市場(chǎng)，基于截止到2006年初的數(shù)據(jù)集計(jì)算了住房的均衡價(jià)格。其模型表明中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格的上漲主要是由可支配收入和建筑成本的增加造成的，而非投機(jī)導(dǎo)致的，因此在1987—2006年期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫。但該模型分析的是整個(gè)中國(guó)住房市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)，不排除個(gè)別城市存在住房?jī)r(jià)格泡沫的可能性。

盡管所有的基本面分析都試圖找到商品房住宅的基礎(chǔ)價(jià)格，但多數(shù)研究的基本假設(shè)都是將人們購(gòu)買(mǎi)自有住房作為獲取居住權(quán)的唯一方式。因此，回歸模型中所有解釋變量的統(tǒng)計(jì)顯著性都僅能解釋住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)性，而無(wú)法解釋人們?yōu)楂@取居住權(quán)而實(shí)際發(fā)生的其他住房搜尋行為（如租賃等）對(duì)房?jī)r(jià)的影響。中國(guó)一線城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及住房總供給的相對(duì)不足必然會(huì)導(dǎo)致商品房住宅價(jià)格的上漲，這種上漲既包含基礎(chǔ)價(jià)格和租賃需求共同拉動(dòng)的上漲，也包含投機(jī)導(dǎo)致的非理性?xún)r(jià)格泡沫。如何剝離這幾方面的需求，進(jìn)而探討商品房銷(xiāo)售—租賃雙市場(chǎng)均衡的價(jià)格決定機(jī)制即是本章的研究?jī)?nèi)容。