一、如何判斷本約與預(yù)約

案例1 浙江省××醫(yī)院與長(zhǎng)興××然××有限公司、長(zhǎng)興××然××開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛上訴案

王欽

關(guān)鍵詞：回購(gòu)；預(yù)訂；預(yù)約；本約

案件索引：一審案號(hào)：浙江省湖州市長(zhǎng)興縣人民法院（2009）湖長(zhǎng)民初字第510號(hào)

二審案號(hào)：浙江省湖州市中級(jí)人民法院（2009）浙湖民終字第314號(hào)

判決結(jié)果

一審：1.長(zhǎng)興××然××有限公司于判決生效后十日內(nèi)向浙江省 ××醫(yī)院交付坐落于甲縣雉城鎮(zhèn)解乙路皇家灣名邸2號(hào)樓一樓營(yíng)業(yè)房88號(hào)、90號(hào)兩間和二樓東面營(yíng)業(yè)房六間；2.長(zhǎng)興 ××然××有限公司賠償浙江省××醫(yī)院損失477701元，限于判決生效后十日內(nèi)付清；3.駁回浙江省 × ×醫(yī)院其余的訴訟請(qǐng)求。

二審：1.維持長(zhǎng)興縣人民法院（2009）湖長(zhǎng)民初字第510號(hào)民事判決書(shū)第1項(xiàng)、第3項(xiàng)；2.變更長(zhǎng)興縣人民法院（2009）湖長(zhǎng)民初字第510號(hào)民事判決書(shū)第2項(xiàng)為，長(zhǎng)興××然××有限公司賠償浙江省 ××醫(yī)院損失26669元，定于本判決生效后十日內(nèi)付清。

案情簡(jiǎn)介

上訴人（原審被告）：長(zhǎng)興 ××然××有限公司

被上訴人（原審原告）：浙江省××醫(yī)院

原審被告：長(zhǎng)興縣××然××開(kāi)發(fā)有限公司

2002年4月30日，華裕某某作為拆遷人，與被拆遷人浙江省 ××醫(yī)院簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》一份，該協(xié)議約定華裕某某拆遷浙江省 ××醫(yī)院坐落于甲縣雉城鎮(zhèn)皇家灣新港弄2號(hào)房屋，建筑面積為1108.08平方米，支付浙江省 ××醫(yī)院各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)1395562.46元。同日，華裕某某與浙江省 × ×醫(yī)院簽訂了《營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》一份，該協(xié)議約定的主要內(nèi)容如下：1.華裕某某拆除浙江省 × ×醫(yī)院坐落于甲縣雉城鎮(zhèn)解甲路68號(hào)營(yíng)業(yè)房，建筑面積122.29平方米，華裕某某已按拆遷政策予以貨幣安置；2.華裕某某同意浙江省××醫(yī)院回購(gòu)營(yíng)業(yè)房，回購(gòu)面積122.29平方米，回購(gòu)價(jià)格每平方米6000元，計(jì)733740元。如不足面積由華裕某某按拆遷補(bǔ)償價(jià)格每平方米2850元退賠給浙江省 ××醫(yī)院，超出面積由華裕某某按市場(chǎng)價(jià)格與浙江省 ××醫(yī)院結(jié)算；3.華裕某某同意浙江省××醫(yī)院在二樓購(gòu)買(mǎi)醫(yī)療用房，面積、價(jià)格另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議；4.華裕某某將根據(jù)浙江省 ××醫(yī)院要求在原地段臨近安排回購(gòu)營(yíng)業(yè)房；5.具體結(jié)算辦法：華裕某某交房時(shí)，回購(gòu)房款及二樓房款在浙江省 ××醫(yī)院的總安置補(bǔ)償費(fèi)1395562.46元中扣除，多退少補(bǔ)，并辦理正式購(gòu)房手續(xù)；6.華裕某某原則上在2004年12月底前交房，延期按安置補(bǔ)償費(fèi)總額計(jì)息（銀行同期利息）。2002年5月8日，華裕某某又與浙江省 ××醫(yī)院簽訂了《回購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》一份，該協(xié)議系在2002年4月30日簽訂的營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議的基礎(chǔ)上，對(duì)部分未盡事宜達(dá)成協(xié)議如下：1.華裕某某同意浙江省 ××醫(yī)院在原拆遷地段臨近購(gòu)買(mǎi)二樓醫(yī)療用房，面積500平方米，價(jià)格每平方米1800元，計(jì)900000元；2.結(jié)算方式：自本協(xié)議簽訂之日起五日內(nèi)，一次性支付總補(bǔ)償款中的50％，剩余50％作為回購(gòu)房預(yù)付定金；3.原協(xié)議與本協(xié)議相抵觸部分以本協(xié)議為準(zhǔn)。上述協(xié)議簽訂后，長(zhǎng)興縣拆遷事務(wù)所于2002年5月17日支付浙江省 × ×醫(yī)院拆遷款的50％，即697781.23元，其余的50％拆遷款作為浙江省 × ×醫(yī)院支付回購(gòu)房的定金。長(zhǎng)興縣公證處于2002年5月27日對(duì)《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》進(jìn)行了公證。

另查明，2003年5月8日，華裕某某向長(zhǎng)興縣建設(shè)局遞交《關(guān)于要求接轉(zhuǎn)皇家灣舊城改造項(xiàng)目報(bào)告》一份，該報(bào)告中載明經(jīng)華裕某某全體股東商量，要求將皇家灣舊城改造項(xiàng)目接轉(zhuǎn)給蕭某某公司全權(quán)開(kāi)發(fā)。2003年5月15日，長(zhǎng)興縣發(fā)展計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)委員會(huì)下發(fā)了長(zhǎng)計(jì)經(jīng)發(fā)（2003）358號(hào)文件《關(guān)于皇家灣小區(qū)舊城改造調(diào)整項(xiàng)目業(yè)主的批復(fù)》，同意皇家灣小區(qū)舊城改造建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主調(diào)整為蕭某某公司，其他內(nèi)容不變。

又查明，蕭某某公司接轉(zhuǎn)皇家灣舊城改造項(xiàng)目后，對(duì)該地塊樓盤(pán)進(jìn)行了分期開(kāi)發(fā)建設(shè)。2004年7月，前期樓盤(pán)辦理了商品房預(yù)售證，開(kāi)始預(yù)售房屋。該地塊的后期樓盤(pán)于2008年5月、11月辦理商品房預(yù)售證，開(kāi)始預(yù)售房屋。2009年3月21日，浙江省 × ×醫(yī)院委托浙江興長(zhǎng)律師事務(wù)所發(fā)函，要求華裕某某、蕭某某公司履行交房義務(wù)，但華裕某某、蕭某某公司均置之不理。浙江省 ××醫(yī)院訴至法院，請(qǐng)求華裕某某、蕭某某公司立即向浙江省 ××醫(yī)院履行《營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》及《回購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定的一樓營(yíng)業(yè)房面積為122.29平方米、二樓醫(yī)療用房面積500平方米的交房義務(wù)；賠償浙江省 × ×醫(yī)院損失444525.57元（自2005年1月1日至2008年12月31日止，按月利率6.636‰計(jì)算，之后的利息損失計(jì)算至履行交房義務(wù)時(shí)止）。訴訟中，長(zhǎng)興法院進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，目前蕭某某公司開(kāi)發(fā)的后期樓盤(pán)坐落于甲縣雉城鎮(zhèn)解乙路皇家灣名邸2號(hào)樓一樓營(yíng)業(yè)房88號(hào)、90號(hào)兩間和二樓東面營(yíng)業(yè)房六間尚未銷售。法院已對(duì)上述房屋采取了保全措施。

二審查明：涉案房屋一層營(yíng)業(yè)房建筑面積為142.1平方米，夾層為22.17平方米，二樓營(yíng)業(yè)房的建筑面積為492.81平方米。2009年5月，涉案房屋一樓營(yíng)業(yè)房的市場(chǎng)價(jià)為34000元/平方米，夾層的市場(chǎng)價(jià)為17000元/平方米左右。

各方觀點(diǎn)

上訴人蕭某某公司觀點(diǎn)：一、浙江省××醫(yī)院與華裕某某所簽訂的《營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》及《回購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》從性質(zhì)上應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的預(yù)約合同，而非正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》）的規(guī)定，認(rèn)定預(yù)訂協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須具備兩個(gè)條件，一是合同內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條中規(guī)定的主要內(nèi)容；二是已按約定收取購(gòu)房款。本案中所涉上述回購(gòu)協(xié)議與回購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有確定房屋的基本情況，如房屋位置、幢號(hào)、房號(hào)等，還缺少《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的諸多必備條款，如商品房銷售方式、交付使用條件等有關(guān)事宜。所以應(yīng)屬于預(yù)約合同。浙江省 ××醫(yī)院所支付的款項(xiàng)不是購(gòu)房款，一審法院對(duì)該款項(xiàng)認(rèn)定有誤。二、一審認(rèn)定華裕某某對(duì)浙江省 ××醫(yī)院的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給蕭某某公司，從而確定由蕭某某公司對(duì)浙江省 ××醫(yī)院承擔(dān)民事責(zé)任錯(cuò)誤。蕭某某公司系浙江省××醫(yī)院的房屋被拆遷之后由浙江蕭某工貿(mào)有限公司與浙江中秦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資新設(shè)，與華裕某某不存在法律上的改制、合并、分立或其他形式的承接關(guān)系。蕭某某公司也不存在約定的繼承華裕某某的房產(chǎn)債權(quán)債務(wù)關(guān)系。一審中，浙江省 ××醫(yī)院所提供的一份華裕某某與蕭某某公司簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議系復(fù)印件，也沒(méi)有其他證據(jù)佐證，故該證據(jù)不應(yīng)予以認(rèn)定。蕭某某公司實(shí)際從華裕某某處承接的是“皇家灣項(xiàng)目”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，而不是承接其債權(quán)債務(wù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)移并不會(huì)引起債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移的法律后果。三、原審法院認(rèn)定浙江省××醫(yī)院的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定房屋交付的期限為2004年12月底，否則不會(huì)產(chǎn)生違約賠償問(wèn)題。既然確定了最后交付期限，訴訟時(shí)效應(yīng)從2005年1月1日開(kāi)始計(jì)算，至2007年1月1日止。浙江省××醫(yī)院于2009年才向法院起訴，向上訴人主張怠于行使民事權(quán)利，超過(guò)訴訟時(shí)效期間，相應(yīng)民事權(quán)利不應(yīng)得到法律的保護(hù)。四、一審法院存在超越本案審理范圍進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定等情形，客觀上會(huì)產(chǎn)生損害蕭某某公司的法律后果。一審法院根據(jù)其所查封的房屋來(lái)確定本案雙方交易的房屋標(biāo)的物，明顯違背了當(dāng)事人的意思自治原則，而且一審直接認(rèn)定蕭某某公司承擔(dān)配合過(guò)戶的義務(wù)，超越了浙江省 ××醫(yī)院的訴請(qǐng)范圍，有可能導(dǎo)致浙江省 ××醫(yī)院在未能付清房款的情況下，蕭某某公司無(wú)法行使先履行抗辯權(quán)，從而損害了蕭某某公司的合法利益。五、如法院認(rèn)定涉案合同屬于商品房預(yù)售合同，對(duì)于違約金也應(yīng)當(dāng)自浙江省 × ×醫(yī)院主張要求交房之日起計(jì)算，即從2009年3月開(kāi)始計(jì)算。故請(qǐng)求二審法院撤銷原判，改判駁回浙江省 ××醫(yī)院的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人浙江省××醫(yī)院觀點(diǎn)：本案所涉兩份協(xié)議書(shū)符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)要件，也符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第五條規(guī)定，房屋標(biāo)的物坐落地點(diǎn)明確，所以并不屬于購(gòu)房意向書(shū)，而且被上訴人已支付了預(yù)付房款，上訴人認(rèn)為支付款項(xiàng)不是購(gòu)房款沒(méi)有相應(yīng)依據(jù)。一審中被上訴人所提交的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是浙江省××醫(yī)院的委托代理人從長(zhǎng)興縣工商行政管理局的工商檔案中調(diào)取的，屬于原件，該協(xié)議明確約定了債權(quán)債務(wù)的處理方式，由此可以認(rèn)定蕭某某公司承接了華裕某某相關(guān)的債權(quán)債務(wù)。涉案協(xié)議雖約定了上訴人應(yīng)在2004年年底交房，但屬于原則性約定，雙方在合同履行過(guò)程中可以做變更調(diào)整，所以被上訴人主張履行營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議時(shí)并未超過(guò)訴訟時(shí)效。綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審維持原判。

原審被告華裕某某觀點(diǎn)：拆遷房屋地塊的樓盤(pán)已經(jīng)由相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整給蕭某某公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，故涉及該地塊的債權(quán)債務(wù)也應(yīng)由蕭某某公司承擔(dān)，其不承擔(dān)任何責(zé)任。其與浙江省 ××醫(yī)院所簽訂的房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議已履行完畢，至于浙江省××醫(yī)院所主張履行營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)由蕭某某公司承擔(dān)。

法院觀點(diǎn)

本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

一、浙江省××醫(yī)院與華裕某某所簽訂的《營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》及《回購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》是屬于商品房預(yù)約合同還是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第一條規(guī)定，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的、數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。本案中雙方當(dāng)事人對(duì)上述兩份協(xié)議的真實(shí)性均無(wú)異議，而且協(xié)議對(duì)雙方當(dāng)事人的名稱、房屋的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、付款方法、原則交付時(shí)間、違約責(zé)任等均作了較為明確的約定，同時(shí)浙江省 ××醫(yī)院將應(yīng)得的拆遷補(bǔ)償款的一半即697781.23元以預(yù)付款的形式予以了支付，這說(shuō)明被上訴人也已經(jīng)在積極履行上述協(xié)議確定的合同義務(wù)。所以雙方所簽訂協(xié)議中對(duì)于標(biāo)的物及數(shù)量約定基本明確，具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立條件，可以認(rèn)定合同依法成立。該合同是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容也不違反我國(guó)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為合法有效。關(guān)于上訴人蕭某某公司認(rèn)為上述協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)屬于預(yù)約合同，尚不符合買(mǎi)賣(mài)合同的要件的主張，本院認(rèn)為協(xié)議中對(duì)于交付房屋的具體位置雖未作明確約定，但華裕某某或上訴人蕭某某公司在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)部門(mén)的審批，在原拆遷地段建造了合同所約定的相關(guān)營(yíng)業(yè)用房，雙方約定的合同標(biāo)的物可以交付履行，同時(shí)該標(biāo)的物的數(shù)量、價(jià)格、交房時(shí)間等均做了具體約定，兩份協(xié)議在性質(zhì)上已經(jīng)符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要件，不屬于商品房預(yù)約合同，上訴人的該上訴意見(jiàn)本院不予采納。

二、蕭某某公司是否應(yīng)當(dāng)承接華裕某某的債權(quán)債務(wù)。雙方當(dāng)事人對(duì)于蕭某某公司將原華裕某某的皇家灣項(xiàng)目承接轉(zhuǎn)讓的事實(shí)并無(wú)異議。但蕭某某公司認(rèn)為其承接的是華裕某某關(guān)于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，而不涉及債權(quán)債務(wù)。浙江省××醫(yī)院則認(rèn)為該項(xiàng)目所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)應(yīng)由蕭某某公司承擔(dān)。本院認(rèn)為，蕭某某公司系由浙江蕭某某公司與浙江中秦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資設(shè)立的，經(jīng)營(yíng)范圍主要為長(zhǎng)興縣雉城鎮(zhèn)皇家灣地塊舊城改造建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。其投資主體浙江蕭某某公司于2003年4月16日與華裕某某的投資主體所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定，浙江蕭某某公司接受股份后，承擔(dān)皇家灣項(xiàng)目所發(fā)生的一切正常費(fèi)用并承擔(dān)一切債權(quán)債務(wù)。浙江蕭某某公司與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方所簽訂的合同以及合同中所約定的義務(wù)自然對(duì)于蕭某某公司也具有法律約束力。而華裕某某為了皇家灣項(xiàng)目的正常進(jìn)行，與浙江省 ××醫(yī)院簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)、營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)、回購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)等行為，并由此產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，屬于皇家灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成的債權(quán)債務(wù)，依據(jù)合同約定應(yīng)由蕭某某公司承擔(dān)。因此華裕某某對(duì)浙江省 ××醫(yī)院的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給蕭某某公司，應(yīng)由蕭某某公司承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。上訴人蕭某某公司認(rèn)為其從華裕某某處承接的是“皇家灣項(xiàng)目”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，而不是承接其債權(quán)債務(wù)的上訴意見(jiàn)與查明的事實(shí)不符，本院不予采納。

三、浙江省 ××醫(yī)院的訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效。《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。本案中雙方當(dāng)事人間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，屬于合同債權(quán)，適用二年訴訟時(shí)效期間。浙江省 ××醫(yī)院與華裕某某所簽訂的營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)第6條約定，華裕某某原則在2004年12月底交房。該約定表明合同雙方對(duì)于交房的時(shí)間并未做硬性的、一成不變的規(guī)定，而僅僅做了一個(gè)時(shí)間范圍的大致約定。事實(shí)上蕭某某公司在開(kāi)發(fā)皇家灣項(xiàng)目過(guò)程中，可以交房的時(shí)間在2004年之后，第二、三期的房屋預(yù)售證直到2008年才取得，而且蕭某某公司也未提供證據(jù)證明其在2004年年底已經(jīng)完工、符合交房條件，要求浙江省××醫(yī)院來(lái)領(lǐng)取房屋、付清房款的證據(jù)，所以實(shí)際交付房屋的時(shí)間認(rèn)定在浙江省××醫(yī)院于2009年3月主張要求交房時(shí)更為客觀合理。浙江省 × ×醫(yī)院主張合同權(quán)利的時(shí)間并未超過(guò)訴訟時(shí)效期間，其要求交房的民事權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。上訴人認(rèn)為浙江省 ××醫(yī)院主張已過(guò)訴訟時(shí)效期間的上訴意見(jiàn)也不能成立。

四、一審判決是否超越本案審理范圍。在一審過(guò)程中，法院依據(jù)浙江省××醫(yī)院的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，對(duì)蕭某某公司所有的坐落于甲縣雉城鎮(zhèn)解乙路皇家灣名邸2號(hào)樓一樓營(yíng)業(yè)房88號(hào)、90號(hào)兩間和二樓東面營(yíng)業(yè)房六間進(jìn)行了查封。由于蕭某某公司并不能提供其他一、二層營(yíng)業(yè)房來(lái)履行本案所涉的兩份合同，在法院征詢浙江省 ××醫(yī)院的意見(jiàn)后，把審理期間所查封的房屋作為本案合同標(biāo)的物既不違反雙方合同的約定，也有利于本案雙方糾紛的徹底解決，所以一審法院判決蕭某某公司將坐落于甲縣雉城鎮(zhèn)解乙路皇家灣名邸2號(hào)樓一樓營(yíng)業(yè)房88號(hào)、90號(hào)兩間和二樓東面營(yíng)業(yè)房六間交付給浙江省 × ×醫(yī)院的處理意見(jiàn)并無(wú)不當(dāng)之處。由于上述房屋的實(shí)際面積與合同約定交付房屋的面積并不一致且又屬于無(wú)法再予分割的整體房屋，根據(jù)合同約定，對(duì)于超出合同約定的面積應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格雙方進(jìn)行結(jié)算。二審中，上訴人蕭某某公司提供了與涉案房屋相同地段的有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，浙江省 ××醫(yī)院也表示至少應(yīng)當(dāng)以一審判決時(shí)間即2009年6月21日前房屋實(shí)際銷售價(jià)格對(duì)超面積部分房屋的價(jià)款進(jìn)行結(jié)算，據(jù)此，本院確定涉案房屋超面積部分一層營(yíng)業(yè)房的價(jià)格為34000元/平方米，夾層的價(jià)格為17000元/平方米。在房屋交付時(shí)，浙江省 × ×醫(yī)院就合同約定價(jià)款與超面積部分的價(jià)款應(yīng)當(dāng)一并支付給蕭某某公司。

五、上訴人是否存在延期交房及如何確定違約損失。根據(jù)前述分析認(rèn)定，華裕某某與浙江省 ××醫(yī)院所簽訂的兩份協(xié)議均可認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。回購(gòu)協(xié)議書(shū)第6條雙方約定，華裕某某原則在2004年12月底前交房，延期按安置補(bǔ)償費(fèi)總額計(jì)息（銀行同期利息）。此條款應(yīng)當(dāng)理解為雙方就交房時(shí)間和延期交房違約責(zé)任的約定。由于該條款對(duì)交房時(shí)間僅僅做了初步、原則的約定，并不屬于明確具體固定的交房時(shí)間約定。延期交房時(shí)間也應(yīng)當(dāng)理解為 ××公司具備交房條件，浙江省 ××醫(yī)院主張要求交房后仍未交房的遲延履行交付房屋的時(shí)間。蕭某某公司于2009年3月21日收到浙江省 ××醫(yī)院委托律師發(fā)送的要求交付房屋函告時(shí)，已完全具備交付房屋的條件，應(yīng)當(dāng)立即履行交房義務(wù)，但其未實(shí)際交房，已構(gòu)成延期交房，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，違約時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2009年3月21日至一審判決時(shí)2009年6月21日止，按每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)，應(yīng)為26669元。對(duì)于其余浙江省 × ×醫(yī)院所主張的逾期違約損失，本院不予支持。一審對(duì)于違約損失認(rèn)定不符本案實(shí)際情況，本院予以糾正。

綜上，一審法院認(rèn)定浙江省××醫(yī)院與華裕某某間的協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，蕭某某公司承擔(dān)交房義務(wù)及浙江省 ××醫(yī)院主張交房時(shí)并未超過(guò)訴訟時(shí)效是正確的，但認(rèn)定違約損失有誤。

律師點(diǎn)評(píng)：

商品房買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中，或因商品房尚不具備預(yù)售、出售條件，或因其他特殊原因，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、售房者常常簽訂各類預(yù)訂、預(yù)購(gòu)、認(rèn)籌、回購(gòu)等協(xié)議。對(duì)于這類協(xié)議，通常認(rèn)為系預(yù)約合同。由于預(yù)約合同系約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，明確雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容，并不能據(jù)此要求轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)等，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的確定影響極大。故當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛時(shí)，往往首先爭(zhēng)議的是這類協(xié)議是預(yù)約合同還是本約合同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”根據(jù)該解釋，預(yù)約合同是否被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，即本約合同，關(guān)鍵看兩點(diǎn)。一是是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容；二是出賣(mài)人是否已按約定收受了購(gòu)房款。其中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容一般包括交易雙方的名稱、商品房的基本狀況、價(jià)款確定方式、總價(jià)款、付款方式及時(shí)間、交付條件及時(shí)間、違約責(zé)任等。同時(shí)，在具體認(rèn)定中，也應(yīng)判斷雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，否則即便有關(guān)協(xié)議、合同約定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，也有可能被認(rèn)定為具備了主要條款的預(yù)約合同。

本案中，當(dāng)事人簽訂的《營(yíng)業(yè)房回購(gòu)協(xié)議書(shū)》及《回購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》已對(duì)各方的名稱、房屋的地點(diǎn)、面積、總價(jià)款、付款方式、交付時(shí)間等做了約定，具備了履行商品房買(mǎi)賣(mài)義務(wù)的可能性。同時(shí)，浙江省 ××醫(yī)院也已按協(xié)議約定支付了部分購(gòu)房款并被開(kāi)發(fā)商接受，雙方具備建立商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的真實(shí)意思的表示。故本案中，當(dāng)事人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系已實(shí)際成立，有關(guān)協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方應(yīng)據(jù)此履行付款義務(wù)及房屋交付義務(wù)。

除了各類預(yù)訂、預(yù)購(gòu)等協(xié)議外，實(shí)踐中還存在通過(guò)投資合作等名目進(jìn)行商品房交易的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十五條規(guī)定，“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同”。

綜上所述，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商在簽訂各種名目的預(yù)訂、預(yù)購(gòu)、認(rèn)籌協(xié)議時(shí)，都應(yīng)當(dāng)意識(shí)到此類協(xié)議可能存在的性質(zhì)爭(zhēng)議，進(jìn)而評(píng)估自身相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)定金的處理

案例2 黃永金與富陽(yáng)復(fù)潤(rùn)置業(yè)有限公司定金合同糾紛房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

胡夢(mèng)平

關(guān)鍵詞：定金；雙倍；認(rèn)購(gòu)協(xié)議

案件索引：富陽(yáng)市人民法院（2015）杭富商外初字第14號(hào)

判決結(jié)果

一、解除原告黃永金與被告富陽(yáng)復(fù)潤(rùn)置業(yè)有限公司于2014年9月15日簽訂的《復(fù)城國(guó)際中心商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》；

二、被告富陽(yáng)復(fù)潤(rùn)置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)雙倍返還原告黃永金定金200000元。

案情簡(jiǎn)介

原告：黃永金。

被告：富陽(yáng)復(fù)潤(rùn)置業(yè)有限公司。

2014年9月15日，原告（乙方、預(yù)購(gòu)方）與被告（甲方、賣(mài)方）在原富陽(yáng)市金橋北路69號(hào)復(fù)城國(guó)際展示中心簽訂《復(fù)城國(guó)際中心商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，就原告向被告預(yù)定商鋪事宜，訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)，具體約定如下：“一、乙方認(rèn)購(gòu)復(fù)城國(guó)際中心19號(hào)202室商鋪。甲方已領(lǐng)取該房屋商品房銷售許可證（證書(shū)號(hào)：現(xiàn)房售備字〔2014〕第006號(hào)）并經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)，該商鋪建筑面積為89.88平方米。二、甲乙雙方約定按下述方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：按實(shí)測(cè)面積計(jì)算，該商鋪單價(jià)為每平方米17771元人民幣，總金額為人民幣1597295元整。三、乙方同意簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，支付定金人民幣100000元，作為甲乙雙方當(dāng)事人訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的擔(dān)保，在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，乙方支付的定金直接轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。四、甲乙雙方約定，乙方于2014年9月15日（以下簡(jiǎn)稱合同簽訂日）前到富陽(yáng)市金橋北路69號(hào)復(fù)城國(guó)際展示中心與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、簽署銀行按揭《貸款合同》的手續(xù)，甲方已向乙方告知并解釋本認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)條款且提醒乙方注意，在乙方理解并確認(rèn)的前提下雙方簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)。五、甲方發(fā)布或提供的廣告、售樓書(shū)、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況僅作為銷售展示及演示用途，房屋實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)由雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充合同、合同附件中另行約定，并以雙方最終簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其補(bǔ)充合同、合同附件為準(zhǔn)。六、除認(rèn)購(gòu)書(shū)第七條約定的情形外，若乙方在雙方約定合同簽訂日后15天內(nèi)未至本認(rèn)購(gòu)書(shū)約定地點(diǎn)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，甲方有權(quán)向第三方出售該套房屋，并不予退還乙方所繳納的定金。七、如有下列情況的，乙方拒絕簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。甲乙雙方簽訂本協(xié)議后、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。八、如果甲方拒絕按照本認(rèn)購(gòu)書(shū)第四條約定的合同簽訂日與乙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，則甲方應(yīng)當(dāng)雙倍返還已收取乙方繳納的定金。……”認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂當(dāng)日，原告向被告交付100000元，發(fā)票載明系“預(yù)售定金”。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂后，原、被告之間至今未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。關(guān)于未簽訂的原因，原告認(rèn)為，涉案房屋在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)已被抵押，導(dǎo)致雙方遲遲無(wú)法簽訂合同，未簽訂合同的責(zé)任在被告方；被告則認(rèn)為，原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)當(dāng)日未向被告提出要求簽訂合同，且原告事后也未向被告主張要求雙倍返還定金，反而是繼續(xù)與被告協(xié)商簽訂合同事宜，后因雙方對(duì)合同條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)而未簽訂，故未簽訂合同的責(zé)任在原告方。

2015年3月20日，被告向原告郵寄《簽約通知書(shū)》，載明：“尊敬的黃永金，您于2014年9月15日認(rèn)購(gòu)復(fù)城國(guó)際中心富春街道金平路19號(hào)202室商鋪。依據(jù)您與我公司簽訂的《復(fù)城國(guó)際中心商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定，應(yīng)于2014年9月28日前，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。因前期政府部門(mén)對(duì)房產(chǎn)權(quán)證審批手續(xù)滯后，導(dǎo)致房屋不具備房管部門(mén)現(xiàn)房銷售簽約規(guī)定，故簽約延緩。我公司及時(shí)辦理各項(xiàng)手續(xù)，現(xiàn)該房已具備簽約條件，請(qǐng)您于2015年3月27日前至富陽(yáng)市金橋北路東方茂購(gòu)物中心 D座東方金街租售展示中心與我公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。若您如期至上述地點(diǎn)與我公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則認(rèn)購(gòu)期間優(yōu)惠仍有效；若您未能如期至上述地點(diǎn)與我公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，則我公司有權(quán)不予退還認(rèn)購(gòu)所繳納定金。特此通知！”原告自認(rèn)收到該通知書(shū)。2015年4月30日，被告向原告郵寄《關(guān)于復(fù)城國(guó)際中心金平路19號(hào)202室商鋪認(rèn)購(gòu)業(yè)主定金沒(méi)收的通知函》，載明：“致黃永金先生：我公司已于2015年3月20日向您發(fā)出《簽約通知書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱該通知書(shū)），告知您應(yīng)于2015年3月27日前前往我公司富陽(yáng)市金橋北路東方茂購(gòu)物中心 D座東方金街租售展示中心與我公司簽訂復(fù)城國(guó)際中心金平路19號(hào)202室商鋪（以下簡(jiǎn)稱該商鋪）的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。但令人遺憾的是，您至今未前往我公司銷售現(xiàn)場(chǎng)，也未與我公司相關(guān)工作人員聯(lián)絡(luò)。經(jīng)主動(dòng)與您電話溝通了解情況后方得知，您至今仍未應(yīng)允完成合同簽訂及辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。現(xiàn)該商鋪已有多位意向客戶向我公司咨詢可售情況并明確表示具有購(gòu)買(mǎi)意向，鑒于市場(chǎng)需求及對(duì)其他客戶平等商業(yè)機(jī)會(huì)的考量，萬(wàn)般無(wú)奈下，我公司不得不通知您，我公司于本函落款之日沒(méi)收您已繳納的認(rèn)購(gòu)定金人民幣100000元，并將您認(rèn)購(gòu)的復(fù)城國(guó)際中心金平路19號(hào)202室商鋪房屋另行出售給第三方。特此函告！”

被告名下包括涉案房屋在內(nèi)坐落于杭州市富陽(yáng)區(qū)富春街道金平路19號(hào)建筑面積4098.96平方米的房產(chǎn)于2014年1月21日辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為交通銀行股份有限公司杭州眾安支行，該筆抵押權(quán)已于2014年12月26日辦理注銷登記。

各方觀點(diǎn)

原告黃永金觀點(diǎn)：原告經(jīng)多方尋找并通過(guò)被告產(chǎn)品推介會(huì)的介紹，在2014年9月15日與被告簽訂《復(fù)城國(guó)際中心商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》1份，并繳納定金100000元。因原告已找好了愿意承租該商鋪的租房人，故當(dāng)時(shí)就準(zhǔn)備了相應(yīng)的資金確切要購(gòu)買(mǎi)協(xié)議書(shū)確認(rèn)的被告位于杭州市富陽(yáng)區(qū)富春街道金平路19號(hào)202室商鋪。但原告在約定的時(shí)間準(zhǔn)備簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，卻被被告的工作人員告知無(wú)法與原告簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此后，原告多次到被告工作場(chǎng)所詢問(wèn)簽訂合同事宜，但多次無(wú)果。因無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)簽訂合同，導(dǎo)致原告談下的商業(yè)項(xiàng)目及租房事宜也一再擱淺，并最終導(dǎo)致承租人另行尋找商鋪。被告的上述行為顯然已違約并造成了原告的損失，故原告要求按雙方簽訂的《復(fù)城國(guó)際中心商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的約定解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，雙倍返還定金。

被告富陽(yáng)復(fù)潤(rùn)置業(yè)有限公司觀點(diǎn)：原告認(rèn)為被告違約缺乏依據(jù)。2014年7月30日前雙方不能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的原因不是被告拒絕簽訂，而是因?yàn)楹贾菔姓?月23日出臺(tái)了樓市限價(jià)令，實(shí)際成交價(jià)格低于備案價(jià)格的85％將限制網(wǎng)簽。本案涉案房屋的備案價(jià)格1809330元，成交價(jià)格1470000元，比例只有81％，因此低于85％，這個(gè)情況是屬于不能歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，因此被告只需要承擔(dān)返還定金的責(zé)任。原告訴稱多次催促辦理簽約不是事實(shí)，相反雙方在4月27日簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議與政府限價(jià)令相差近一個(gè)月的期間內(nèi)被告多次催促原告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，且原告應(yīng)該在三天內(nèi)提交相關(guān)審核材料，但是原告一直沒(méi)有提交，因此是原告違約，按照訂購(gòu)協(xié)議，定金不予返還。原告的真實(shí)意圖不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而是希望解除訂購(gòu)協(xié)議歸還定金，因?yàn)楫?dāng)年樓市不是很好，樓房都降價(jià)銷售，因此被告認(rèn)為原告的目的在于此。而且雙方溝通中原告也多次表示如果可以退定金，可以出2萬(wàn)元給售樓小姐。7月29日，原告聯(lián)系被告要求簽約，此時(shí)原告明知不符合政府限價(jià)令，原告此時(shí)提出是想將不能簽約的責(zé)任推到被告身上，要求雙倍返還定金。8月29日之后被告已經(jīng)完成修改備案價(jià)格的手續(xù)，此時(shí)被告和原告是可以簽約的，被告通知原告來(lái)簽約，但原告不同意，原告的真實(shí)意圖是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而要取消預(yù)訂。

法院觀點(diǎn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條約定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”原告黃永金與被告富陽(yáng)復(fù)潤(rùn)置業(yè)有限公司于2014年9月15日簽訂的《復(fù)城國(guó)際中心商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)當(dāng)日交付被告定金100000元，并約定“如果甲方（指被告，下同）拒絕按照本認(rèn)購(gòu)書(shū)第四條約定的合同簽訂日與乙方（指原告，下同）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，則甲方應(yīng)當(dāng)雙倍返還已收取乙方繳納的定金”。且原告已于當(dāng)日交付該定金，故該約定系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按該約定履行。現(xiàn)原告訴請(qǐng)要求解除該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，被告對(duì)該訴請(qǐng)沒(méi)有異議，本院予以準(zhǔn)許。

根據(jù)原、被告的訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：一、原告有無(wú)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的期限內(nèi)向被告提出要求簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；二、被告有無(wú)拒絕按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的合同簽訂日與原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，原、被告在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定，原告應(yīng)于2014年9月15日即簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)當(dāng)日前往位于原富陽(yáng)市金橋北路69號(hào)復(fù)城國(guó)際展示中心與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)原告雖無(wú)直接證據(jù)證明其已于當(dāng)日要求與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但鑒于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂的地點(diǎn)與認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂地點(diǎn)一致，而認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂的日期與認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中約定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂日期也一致，根據(jù)被告于2015年3月20日向原告發(fā)出的《簽約通知書(shū)》可推斷，原告在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽訂后確與被告協(xié)商過(guò)簽約事宜，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的同時(shí)向被告提出要求簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)屬常理，原告實(shí)無(wú)必要在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后離開(kāi)，然后于一定日期返回簽訂地再要求與被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，故本院認(rèn)定原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)當(dāng)日已向被告提出簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同事宜。針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，被告向原告發(fā)出的《簽約通知書(shū)》載明“因前期政府部門(mén)對(duì)房產(chǎn)權(quán)證審批手續(xù)滯后，導(dǎo)致房屋不具備房管部門(mén)現(xiàn)房銷售簽約規(guī)定，故簽約延緩。我公司及時(shí)辦理各項(xiàng)手續(xù)，現(xiàn)該房已具備簽約條件，請(qǐng)您于2015年3月27日前至富陽(yáng)市金橋北路東方茂購(gòu)物中心D座東方金街租售展示中心與我公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》”，從中可推斷涉案房屋在2015年3月27日前尚無(wú)法簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且涉案房屋在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定的簽訂日尚處于被抵押狀態(tài)，被告未將該情形告知原告，導(dǎo)致雙方在約定日無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任歸咎于被告，應(yīng)認(rèn)定被告拒絕簽約。至于被告提出的原告在起訴前并未向被告提出要求雙倍返還定金、仍繼續(xù)與被告協(xié)商簽約事宜，該情形的存在，并不表明雙方已變更合同條款，原告仍可按雙方原約定主張權(quán)利。綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求，有理有據(jù)，本院予以支持。被告的辯稱意見(jiàn)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。

律師點(diǎn)評(píng)

在本案中，法院認(rèn)為原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)當(dāng)日已向被告提出簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同事宜，原、被告未能如約簽訂買(mǎi)賣(mài)合同系因被告違約所致，因此支持原告解除協(xié)議并雙倍返還定金的請(qǐng)求。下面筆者結(jié)合本案的事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于本案所涉及的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析和探討。

一、主張雙倍返還定金的條件

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金為訂立主合同擔(dān)保的，接收定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，若導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議解除的原因歸屬開(kāi)發(fā)商一方，則購(gòu)房者有權(quán)主張雙倍返還定金。

在實(shí)務(wù)中，明顯屬于開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)的主要包括以下幾種情形：開(kāi)發(fā)商無(wú)故拖延未在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)與購(gòu)房者簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后擅自將該房屋出售、抵押給他人；開(kāi)發(fā)商在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣(mài)給第三人或者該房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋或其他限制交易的房屋的事實(shí)。其他因政策原因或自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法正常簽訂或履行的，購(gòu)房者主張雙倍返還定金的，法院不會(huì)予以支持。必須說(shuō)明的是，定金合同屬于實(shí)踐合同，需實(shí)際支付定金后才成立，因此購(gòu)房者主張雙倍返還的定金基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是其實(shí)際已經(jīng)支付的定金數(shù)額。

二、違約金與定金雙倍返還只能擇一

一般來(lái)說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議或者意向合同書(shū)在違約責(zé)任條款中既會(huì)約定違約金條款又會(huì)約定定金雙倍返還條款，雖然定金與違約金的性質(zhì)不同，定金是一種擔(dān)保方式，而違約金是對(duì)違約的一種制裁和補(bǔ)償手段，但這些條款實(shí)質(zhì)上都是對(duì)違約責(zé)任的約定，適用的情形范圍存在重疊性。在合同約定中，往往上述兩種違約責(zé)任條款并未明確寫(xiě)明二選一，但是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”因此，法律已經(jīng)明確了在主張對(duì)方違約責(zé)任時(shí)，違約金與定金雙倍返還只能擇一，不能并用，法律將違約金與定金雙倍返還的選擇權(quán)給予守約方，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條對(duì)違約金過(guò)高、過(guò)低的調(diào)整，既保護(hù)了守約方的利益，又防止違約方承擔(dān)過(guò)重的違約責(zé)任。

三、能否一并主張定金利息

實(shí)踐中，不少購(gòu)房者在主張雙倍返還定金的同時(shí)，要求被告支付定金占有期間的利息，但是均未得到支持，原因有二：（一）定金與購(gòu)房款不同，屬于立約保證金，不直接發(fā)生支付的效應(yīng)，法官往往以定金利息無(wú)法律依據(jù)為由進(jìn)行否定，因此往往購(gòu)房款的利息得以支持而定金利息不予支持；（二）若屬于開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)得以雙倍返還定金，則購(gòu)房者實(shí)際已經(jīng)通過(guò)定金罰則得到賠償，在此基礎(chǔ)上若開(kāi)發(fā)商還需賠償定金利息損失，不符合合同法原則，若未雙倍返還定金，說(shuō)明被告不存在過(guò)錯(cuò)，更不可能要求被告支付利息損失。

四、認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確約定轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的定金能否再主張雙倍返還

若認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確約定，定金在雙方簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同后抵作購(gòu)房款，即使是約定抵作最后一期的購(gòu)房款，雙方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，購(gòu)房者也不能再以定金罰則要求雙倍返還定金。因?yàn)槎ń鸬男再|(zhì)是立約保證，在雙方簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，定金的作用已經(jīng)達(dá)成，此時(shí)就算雙方對(duì)定金的返還方式約定為抵作購(gòu)房款，此定金已經(jīng)非彼定金，應(yīng)當(dāng)直接認(rèn)定為購(gòu)房款，然后按照法律約定根據(jù)具體案情處理，不能將該筆款項(xiàng)從購(gòu)房款中扣除后以定金性質(zhì)主張適用定金罰則。

三、未取得預(yù)售許可證預(yù)售合同的效力

案例3 浙江融華置業(yè)有限公司與余其強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛上訴案

王欽

關(guān)鍵詞：預(yù)售許可證；無(wú)效

案件索引：原審案號(hào)：浙江省義烏市人民法院（2011）金義民初字第3188號(hào)

再審案號(hào)：浙江省高級(jí)人民法院（2013）浙金民提字第5號(hào)

判決結(jié)果

原審：被告浙江融華置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告余其強(qiáng)購(gòu)房暫收款人民幣120萬(wàn)元并賠償利息損失（其中，50萬(wàn)元自2010年11月22日起，另70萬(wàn)元自2011年3月9日起，均按中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付至本判決指定的履行之日止）。

再審：維持義烏市人民法院（2011）金義民初字第3188號(hào)民事判決。

案情簡(jiǎn)介

再審申請(qǐng)人（原審被告）：浙江融華置業(yè)有限公司

被申請(qǐng)人（原審原告）：余其強(qiáng)

浙江融華置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融華公司）系坐落于義烏江東街道商博路“商博國(guó)際”樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。2010年11月中旬，余其強(qiáng)、融華公司就前述樓盤(pán)的商品房預(yù)售事宜達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向。2010年11月22日、2011年3月9日，余其強(qiáng)分別向融華公司支付了預(yù)付款50萬(wàn)元、70萬(wàn)元。現(xiàn)余其強(qiáng)得知，融華公司至今仍未取得該樓盤(pán)的商品房預(yù)售許可證。融華公司在未獲商品房預(yù)售許可證的情形下兜售該房的行為是違法的，融華公司應(yīng)當(dāng)全額返還余其強(qiáng)已付的購(gòu)房款。請(qǐng)求判令：融華公司返還預(yù)付款人民幣120萬(wàn)元并按銀行同期貸款利率支付利息（其中，50萬(wàn)元自2010年11月22日計(jì)息至實(shí)際返還之日止；其中70萬(wàn)元自2011年3月9日計(jì)息至實(shí)際返還之日止）。

再審另查明，2010年11月22日，余其強(qiáng)與融華公司簽訂了商博國(guó)際房號(hào)確認(rèn)單，內(nèi)容為“本人愿在開(kāi)發(fā)商指定的時(shí)間地點(diǎn)補(bǔ)足余款，簽訂購(gòu)房合同，并辦理好按揭手續(xù)。若逾期未辦理，開(kāi)發(fā)商有權(quán)處置該房源，并沒(méi)收30％的預(yù)約款作為違約金。如由于本人原因不能辦理按揭貸款，本人愿意在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全額付清余款。若規(guī)定時(shí)間未能付清，開(kāi)發(fā)商有權(quán)處置該房源，并沒(méi)收已付款的30％為違約金。所有對(duì)外資料以本次確認(rèn)為準(zhǔn)，但規(guī)劃、面積及圖文信息、數(shù)據(jù)資料以政府部門(mén)批文為準(zhǔn)，以上內(nèi)容經(jīng)本人確認(rèn)無(wú)誤”。

各方觀點(diǎn)

再審申請(qǐng)人融華公司觀點(diǎn)：一、原判決認(rèn)為融華公司與余其強(qiáng)并未成立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，明顯與事實(shí)不符。從余其強(qiáng)提交的證據(jù)和其簽字確認(rèn)的房號(hào)確認(rèn)單可以明確，融華公司已與余其強(qiáng)就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成了以下幾點(diǎn)共識(shí)：1.明確了買(mǎi)賣(mài)雙方的主體；2.確定了合同標(biāo)的房屋為商博國(guó)際3-901號(hào)；3.房屋單價(jià)為23500元每平方米，面積以測(cè)繪部分為準(zhǔn)；4.約定了違約責(zé)任。由此，可以得知雙方當(dāng)事人之間通過(guò)協(xié)商確定的內(nèi)容已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。融華公司和余其強(qiáng)達(dá)成的商品房預(yù)訂協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系已成立。二、合同解除是建立在合同有效的基礎(chǔ)上，原審判決實(shí)際確認(rèn)了合同效力，但本案并不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除的法定事由，本案原合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，余其強(qiáng)應(yīng)當(dāng)與融華公司簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原審法院判決解除預(yù)訂合同，于法無(wú)據(jù)。綜上所述，請(qǐng)求：1.撤銷義烏市人民法院（2011）金義民初字第3188號(hào)民事判決，并駁回余其強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求；2.依法改判余其強(qiáng)承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

被申請(qǐng)人余其強(qiáng)觀點(diǎn)：一、余其強(qiáng)在2010年11月22日僅向融華公司預(yù)訂了商品房，雙方并未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，也沒(méi)有簽署其他完全具備商品房買(mǎi)賣(mài)要素的協(xié)議。雙方根本未約定房屋的交付時(shí)間、交付條件、裝修標(biāo)準(zhǔn)、面積差異處理辦法、產(chǎn)權(quán)登記辦理等一系列買(mǎi)賣(mài)合同所必備的要素，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條和最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋之規(guī)定，雙方所簽署之協(xié)議不能構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。二、2011年3月，余其強(qiáng)在交齊120萬(wàn)元后要求簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但融華公司拒絕協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款，也拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。余其強(qiáng)見(jiàn)融華公司的地塊遲遲未破土施工，在多次交涉未果的情況下，感覺(jué)到受騙上當(dāng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)此預(yù)約合同的購(gòu)房目的，故而于2011年10月28日向義烏市人民法院起訴。而融華公司是在起訴后（2011年11月14日）才取得商品房預(yù)售證，所以本案的情形是預(yù)約合同在起訴后取得預(yù)售證，而不是買(mǎi)賣(mài)合同在起訴后取得預(yù)售證。故融華公司之再審申請(qǐng)的理由不能成立。請(qǐng)求駁回融華公司的再審申請(qǐng)。

法院觀點(diǎn)

余其強(qiáng)與融華公司簽訂的商博國(guó)際房號(hào)確認(rèn)單的內(nèi)容并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，因此，不能認(rèn)定該協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且在簽訂該協(xié)議時(shí)，融華公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，依照國(guó)家法律相關(guān)規(guī)定，對(duì)商品房屋預(yù)售必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得商品房的預(yù)售許可資格后才能對(duì)外進(jìn)行，否則不能進(jìn)行商品房的買(mǎi)賣(mài)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條亦規(guī)定了“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。在本案起訴前，融華公司仍未取得商品房預(yù)售許可證，則該商品房的買(mǎi)賣(mài)行為屬于無(wú)效的民事行為。融華公司因無(wú)商品房預(yù)售房屋資格而與余其強(qiáng)進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效的責(zé)任在于融華公司，融華公司依法應(yīng)當(dāng)退還余其強(qiáng)的購(gòu)房款并賠付資金占用的利息損失。原審法院的“雙方至今未簽訂商品房預(yù)售合同致余其強(qiáng)不能達(dá)到購(gòu)買(mǎi)商品房的目的，該預(yù)訂合同應(yīng)予解除”的裁判理由存在瑕疵，應(yīng)予以糾正，但實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。融華公司的再審申請(qǐng)，理由不能成立，本院不予支持。

律師點(diǎn)評(píng)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）第二條規(guī)定，“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。該條款明確了商品房銷售應(yīng)當(dāng)具備的條件——取得商品房預(yù)售許可證明。

然而，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商為盡快銷售房產(chǎn)、籌集資金，在未取得預(yù)售許可證的情況下，時(shí)常以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)卡等方式向買(mǎi)受人收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，規(guī)避有關(guān)法律規(guī)范的限制，并在實(shí)質(zhì)上進(jìn)行商品房的提前銷售。

本案中，雖然余其強(qiáng)與融華公司簽訂確認(rèn)單雖不符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第五條的規(guī)定，不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但雙方實(shí)際上已實(shí)行了商品房買(mǎi)賣(mài)行為，在融華公司未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，該買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)屬無(wú)效。即便雙方已簽訂正式的商品房預(yù)售合同的，該合同也應(yīng)處于無(wú)效狀態(tài)，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力，當(dāng)事人無(wú)須按照合同的約定履行合同的義務(wù)。此時(shí)，購(gòu)房者如提起訴訟要求確認(rèn)合同無(wú)效，返還已繳納的購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)予以支持。但購(gòu)房者并未提起相應(yīng)的訴訟，而開(kāi)發(fā)商在起訴前已取得預(yù)售許可證的，則合同效力應(yīng)由無(wú)效轉(zhuǎn)為有效，合同的效力溯及既往，即自合同簽訂時(shí)有效。當(dāng)然，在此情形下，一般并不能要求一方當(dāng)事人承擔(dān)在合同處于無(wú)效狀態(tài)時(shí)未完全履行合同的違約責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，通過(guò)各種名目收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用已是行業(yè)內(nèi)的普遍現(xiàn)象。過(guò)去，行政主管部門(mén)并未采取相關(guān)措施加以制止，致使實(shí)踐中各種亂象、糾紛叢生。2016年10月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行查處，包括未取得預(yù)售許可證銷售商品房。此后，各地也陸續(xù)制定了具體的政策措施，相信會(huì)對(duì)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為起到積極的作用。

四、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可否主張賠償可得利益損失

案例4 周蘇波與呂□房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

胡夢(mèng)平

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)約合同；可得利

案件索引：杭州市西湖區(qū)人民法院（2009）杭西民初字第1953號(hào)

判決結(jié)果

一、呂□雙倍返還給周蘇波定金80000元，該款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；二、駁回周蘇波的其他訴訟請(qǐng)求。

案情簡(jiǎn)介

原告：周蘇波

被告：呂□

2009年6月3日，原告（乙方）、被告（甲方）、杭州鏈家房地產(chǎn)代理有限公司（丙方）簽訂一份《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定：“1.乙方自愿購(gòu)買(mǎi)甲方位于世紀(jì)新城15幢1306室房屋，該房總建筑面積為69平方米，總價(jià)金額人民幣110萬(wàn)元；2.乙方于簽訂本協(xié)議之日向丙方交付意向金人民幣4萬(wàn)元；3.乙方購(gòu)買(mǎi)1306室房屋價(jià)款支付形式為部分銀行貸款；4.甲乙雙方約定在2009年6月15日之前，帶上有效證件、印章及協(xié)議書(shū)，簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，同時(shí)交付相關(guān)房款（意向金可沖抵房款）和相關(guān)稅費(fèi)；5.認(rèn)購(gòu)期間甲方中途反悔，拒絕簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》的，甲方需承擔(dān)違約金4萬(wàn)元，如乙方中途反悔，拒絕簽定《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》的，乙方需承擔(dān)違約金4萬(wàn)元。同日，原告支付給被告4萬(wàn)元，被告向原告出具一份收條，載明：收到周蘇波購(gòu)買(mǎi)世紀(jì)新城15幢1306室定金肆萬(wàn)元整（￥40000）。之后，原、被告一直未能簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》。在本案審理中，被告于2009年11月將1306室房屋以140萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人。

各方觀點(diǎn)

原告周蘇波觀點(diǎn)：原、被告于2009年6月3日簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定：被告將坐落于杭州市西湖區(qū)世紀(jì)新城15幢1306室的房屋（以下簡(jiǎn)稱1306室房屋）以110萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給原告；原告于合同簽訂之日支付被告定金4萬(wàn)元；雙方于6月15日辦理相關(guān)房屋過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)原告付清余款，被告交付房屋。合同簽訂后，原告將4萬(wàn)元定金支付給被告。之后，原告多次與被告聯(lián)系，要求向被告付清房款并辦理過(guò)戶手續(xù)，但被告因房屋價(jià)格上漲，不愿意履行合同義務(wù)。原告委托律師先后兩次向被告發(fā)函，要求被告履行合同義務(wù)，被告均置之不理。故被告存在違約行為，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金8萬(wàn)元并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10萬(wàn)元。

被告呂□觀點(diǎn)：原告在訴狀中所述與事實(shí)不符。原、被告于2009年6月3日簽訂的合同不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而是《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同。雙方約定在2009年6月15日之前簽訂正式的購(gòu)房合同，但在2009年6月15日到來(lái)時(shí)，被告約原告到中介機(jī)構(gòu)簽約，原告未按約到中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約。原告在2009年6月3日簽訂預(yù)約合同時(shí)告知被告是用杭州市公積金貸款的方式付款，但之后卻又告知被告只能以省公積金貸款的方式付款。因此，被告不存在任何的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上所述，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院觀點(diǎn)

《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》系原、被告雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，雙方均應(yīng)按協(xié)議內(nèi)容履行自己的權(quán)利義務(wù)。原告提供的證據(jù)顯示，原告在協(xié)議簽訂后按約支付了4萬(wàn)元并多次催促被告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，但被告在協(xié)議簽訂后借故拖延及提出2010年年底交房等不合理要求導(dǎo)致雙方未能簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被告辯稱原告未履行如實(shí)告知義務(wù)，擅自改換貸款方式的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》只是約定“部分銀行貸款”，用省公積金或市公積金貸款均符合合同約定，且采用何種貸款方式對(duì)被告的利益并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響，故被告的抗辯于法無(wú)據(jù)，本院不予采納。關(guān)于4萬(wàn)元的款項(xiàng)性質(zhì)問(wèn)題，雖然《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》格式條款中名為“意向金”，但被告手寫(xiě)的收條中名為“定金”，格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款，且在庭審中被告并未否認(rèn)4萬(wàn)元的定金性質(zhì)，故4萬(wàn)元屬于定金。因此，收受定金的被告不履行約定的合同義務(wù)依法應(yīng)向原告雙倍返還定金，故原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。至于原告要求賠償經(jīng)濟(jì)損失的主張，因雙方簽訂的協(xié)議書(shū)在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，故原告不能向被告主張可得利益損失，原告的該項(xiàng)主張缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

律師點(diǎn)評(píng)

在本案中，法院認(rèn)為雙方簽訂的協(xié)議書(shū)在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，故原告不能向被告主張可得利益損失，因此未支持原告該項(xiàng)請(qǐng)求。下面筆者結(jié)合本案的事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可否主張賠償可得利益損失進(jìn)行分析和探討。

一、首先明確商品房協(xié)議書(shū)的性質(zhì)

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議或者購(gòu)房意向書(shū)屬于預(yù)約合同，一般指當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。預(yù)約合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的屆時(shí)簽訂本約的權(quán)利和義務(wù)，屬于諾成合同，其效力僅在實(shí)際簽約方之間產(chǎn)生約束力，在沒(méi)有特別約定的情況下，一旦簽署即告成立并生效。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議與正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的區(qū)別在于，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是對(duì)簽約行為的約定，正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是對(duì)房屋權(quán)屬的約定，因此商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身的法律效力不受房屋其他權(quán)利人是否同意出售房屋的意志的影響，而正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要房屋全體共有人共同簽署。正因商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于預(yù)約合同，法院對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可得利益損失的賠償與商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除時(shí)可得利益損失的賠償采取不同的處理方式。

二、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在特定條件下可認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”可見(jiàn)，認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的前提是協(xié)議的內(nèi)容須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，包括商品房總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、面積差異的處理辦法、辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜及解決爭(zhēng)議的方法等。若一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議僅具備當(dāng)事人名稱、所購(gòu)商品房房號(hào)、建筑面積、房屋單價(jià)等內(nèi)容，即使買(mǎi)受人在協(xié)議簽訂后向出賣(mài)人支付了部分購(gòu)房款，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議仍不能認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

因此，在符合上述條件的情形下，若商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議能夠被認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則可依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)法律規(guī)定主張可得利益損失賠償。

三、可得利益數(shù)額的主張依據(jù)

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，一般而言，房屋的價(jià)差屬于可得利益損失最重要的組成部分，但實(shí)務(wù)中經(jīng)常面臨著原告方無(wú)法進(jìn)入涉案房屋從而導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)評(píng)估計(jì)算房屋價(jià)差。所以為了計(jì)算房屋溢價(jià)，實(shí)務(wù)中除了通過(guò)評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告外，亦可通過(guò)“透明購(gòu)房網(wǎng)”“房多多”等較為具有公信力的網(wǎng)站或者在司法拍賣(mài)的相關(guān)網(wǎng)站上查詢同小區(qū)同樓層同戶型或同地段相類似房屋的交易價(jià)格、拍賣(mài)價(jià)格作為房屋價(jià)格的比較依據(jù)。

四、實(shí)務(wù)中對(duì)于是否支持商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可得利益損失的賠償?shù)奶幚矸绞?

在法院的實(shí)務(wù)操作中，若原、被告雙方簽訂的是正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于原告主張可得利益損失賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，上海、江蘇、深圳等多地都明確規(guī)定可以結(jié)合房屋差價(jià)損失等因素進(jìn)行考慮，對(duì)損失賠償金額進(jìn)行調(diào)整。但是，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可得利益損失的賠償則基本上持不予支持態(tài)度。

較早的個(gè)別判例曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)支持商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可得利益損失的賠償，例如，2006年成都市中級(jí)人民法院處理的成都南星實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司與周琦商品房預(yù)售合同糾紛（成都市中級(jí)人民法院〔2006〕成民終字第1850號(hào)）中，法官完全支持了一審原告周琦要求賠償房屋差價(jià)損失的訴請(qǐng)，二審判決：“南星公司與周琦簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，未按約與周琦簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已違反先合同義務(wù)，應(yīng)依法承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償周琦相關(guān)的直接損失和間接損失。一審中，周琦主張南星公司承擔(dān)房屋出售的差價(jià)損失，該損失可視為周琦在訂立合同中所產(chǎn)生的間接損失。故上訴人南星公司所提不應(yīng)賠償周琦48522.74元損失的上訴主張本院不予支持。”

又如，2008年杭州市上城區(qū)人民法院處理的陳勇與杭州小營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛（杭州市上城區(qū)人民法院〔2008〕上民一初字第919號(hào)）中，法院酌定補(bǔ)償部分損失，可以看出該案法官當(dāng)時(shí)對(duì)房屋差價(jià)損失的賠償持肯定態(tài)度：“關(guān)于原告陳勇請(qǐng)求判令被告賠償損失870466.88元的訴訟請(qǐng)求，一方面由于被告在簽訂《商品房預(yù)定書(shū)》時(shí)已經(jīng)取得了杭州市大塔兒巷17號(hào)的預(yù)售許可證及涉案房屋所有權(quán)證，對(duì)涉案房屋能否銷售應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見(jiàn)，現(xiàn)被告由于其主張的主、客觀等原因而不能將涉訴房屋售予原告，違反了雙方約定，導(dǎo)致正式合同不能成立，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；另一方面，由于雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟與正式合同存在法律性質(zhì)上的差異，同時(shí)原告也未充分舉證其實(shí)際損失，故原告主張的賠償金額，本院不能完全支持，為促使民事主體以善意方式履行民事義務(wù)，保護(hù)雙方的合法權(quán)益，在綜合考慮杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況以及雙方實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，酌定由被告賠償原告損失120000元。”

但是，結(jié)合近年來(lái)的司法判例，對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可否支持原告主張賠償可得利益損失的觀點(diǎn)較為明確，基本持否定態(tài)度。特別是2010年11月《杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問(wèn)題的解答》第二部分房屋買(mǎi)賣(mài)部分第三問(wèn)中，明確了對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)中一方違反意向書(shū)約定，致使正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂而產(chǎn)生的違約責(zé)任，應(yīng)如何認(rèn)定處理。“首先，根據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)交易實(shí)際情況及相關(guān)規(guī)定，房屋交易必須要簽訂相應(yīng)的正式房屋轉(zhuǎn)讓合同方可實(shí)施。因此，上述意向書(shū)的內(nèi)容約定即使完備，但也只能認(rèn)定為正式房屋交易行為實(shí)施前的預(yù)約。其次，因一方違約行為而無(wú)法達(dá)成本約，即簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同情形下，其違約責(zé)任也僅能是該預(yù)約合同項(xiàng)下的違約責(zé)任，交易雙方的實(shí)際損失也應(yīng)限定在為準(zhǔn)備達(dá)成本約而支出的費(fèi)用范圍內(nèi)。對(duì)于未達(dá)成本約所產(chǎn)生的預(yù)期利益損失，即房屋交易的價(jià)差，則一般情形下不屬于賠償范圍。”該解答認(rèn)為意向書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議均為預(yù)約性質(zhì)，在上述合同關(guān)系中不存在未達(dá)成本約而產(chǎn)生的預(yù)期利益損失，因此對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可得利益損失的賠償不予支持。基于法院對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議被解除時(shí)可得利益損失的賠償基本不予支持的態(tài)度，原告在起訴時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到風(fēng)險(xiǎn)以及可得利益損失賠償部分金額所增加的訴訟費(fèi)用等。