第二節　市場法的應用

一、搜集交易實例

1．搜集大量交易實例的必要性

運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例（一些不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的）。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。

2．搜集交易實例的途徑

（1）查閱政府有關部門的不動產交易資料。

（2）向不動產交易當事人、四鄰、促使交易協議達成的經紀人、律師、財務人員、銀行有關人員等了解其知曉的不動產成交價格資料和有關交易情況。

（3）與不動產出售者，如業主、不動產開發商、不動產經紀人等洽談，獲得其不動產的要價資料。

（4）查閱報刊、網絡資源上有關不動產出售、出租的廣告、信息等資料。

（5）參加不動產交易展示會，了解不動產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。

（6）同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例。

（7）道聽途說的行情也要收集。

3．搜集內容的完整性和真實性

搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般應包括以下幾點。

① 交易雙方的基本情況和交易目的；

② 交易實例不動產的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環境、景觀等；

③ 成交日期；

④ 成交價格，包括計價方式（如按建筑面積計價、按套內建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價）和計款；

⑤ 付款方式，如一次性付款、分期付款、貸款方式付款；

⑥ 交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費的負擔方式，有無利害關系人之間的交易、急買急賣、人為哄抬等特殊交易情況。

為了避免在搜集交易實例時遺漏重要的內容并保證所搜集內容的統一性和規范化，故將所需要搜集的內容制成統一的表格，見表4-1交易實例調查表。

4．建立交易實例庫

建立交易實例庫的最簡單做法，是將搜集交易實例時填寫好的“交易實例調查表”及有關資料（如照片等），以交易實例卡片或檔案袋的形式，一個交易實例一張卡片或一個檔案袋，分門別類保存起來。有條件的，可以開發有關的計算機軟件，將所搜集到的交易實例信息輸入計算機中，這樣有利于保存和在需要時查找、利用。

二、選取可比實例

雖然估價人員搜集的交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例（或比準實例）。

可比實例選取是否恰當，直接影響到市場法評估出的價格的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例的基本要求如下所示。

1．物質的同一性或類似性

物質的同一性或類似性體現在以下幾個方面。

（1）可比實例的用途應與估價對象的用途相同。不同用途的不動產價格相差很大，所以首要的是應選取用途相同的實例。

（2）可比實例的價格應與估價對象的價格相同。即可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同。如：估價對象需要評估其買賣價格，就不能選取抵押價格的不動產交易實例來作比較。

（3）可比實例的交易類型和估價目的應與估價對象的交易類型和估價目的相同。交易類型主要有土地使用權協議出賣、一般買賣、租賃、征用、抵押等，應該選取相對應的交易類型的交易實例作為可比實例。

（4）可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。

2．時間的接近性

時間的接近是相對而言的，相對于不動產市場的變動情況而言，如果幾年來不動產市場都比較穩定，價格變化幅度不大，那么幾年前的交易實例用于現在比較修正也是有效的。通常，可比實例的交易日期通常與待估對象不動產交易日期相差不宜超過1年。

3．地點的同一性和類似性

地點的同一性和類似性是為了消除區位因素對不動產效用及價格的影響。最好能在同一地區，越近越好，如果同一區域內沒有可選取的實例，可以在同一供需圈內的類似地區選取。假如：要評估北京王府井地區的商業店鋪，最好選擇的交易實例也在王府井區域內，若該區域內沒有可供選擇的可比實例，可選擇東單、西單、前門等臨近的地區或同等級別的商業區的實例。

4．交易情況正常性

收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。

所謂的正常交易，是指交易應當是公開、平等、自愿的，即在公開市場、完全競爭、信息暢通，交易雙方平等自愿、沒有私自利益關系的情況下的交易。

選取的可比實例數量從理論上講是越多越好，但是如果選取的數量過多的話，可能由于交易實例的數量有限而難以實現，另外后續修正、調整的工作量大。一般要求選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。

三、建立比較基準

選取可比實例之后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，統一其表達方式和內涵，建立價格可比的基礎。換算處理主要包括以下五點：①統一付款方式；②統一采用單價；③統一幣種和貨幣單位；④統一面積內涵；⑤統一面積單位。以上五點主要包括以下內容。

1．統一付款方式

將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數額。具體方法是資金的時間價值中的折現計算。

【例4-1】　某宗不動產交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，試計算該宗不動產在成交日期一次付清的價格。

解：該宗不動產在成交日期一次付清的價格計算如下：

30×20%＋30×（1－20%）/（1＋0.5%）6＝29.29（萬元）

例4-1中如果已知的不是月利率，而是：

① 年利率r，則計算中的（1＋0.5%）6就變為（1＋r）0.5；

② 半年利率r，則計算中的（1＋0.5%）6就變為（1＋r）；

③ 季度利率r，則計算中的（1＋0.5%）6就變為（1＋r）2。

2．統一采用單價

在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格（元/m2），但也不能忽略其他更有效、更具比較價值的單位。比如：在評估倉庫價值時，用“元/m3”比“元/m2”更能夠反映規律。

【例4-2】　估價對象為某城市的酒店，建筑面積為2000m2，客房80間。經過案例收集，分別找到位于同類區段的3個酒店且都于近期成交的可比實例。具體信息及單價如表4-2所示，要求評估估價對象的價值。

從表4-2中我們可以看出，三個案例按面積計算的單價變動范圍較大，從3600元/m2到4500元/m2，幅度達到25%。但是按照房間計算的單價的變動范圍很窄。在本案例中使用房間單價作為比較單位更為合適。若按算數平均法，最后估價對象的評估單價為9.97萬元/間，評估總價為797.6萬元，建筑面積單價為3985元/m2。

3．統一幣種和貨幣單位

隨著經濟全球化的發展，各地的不動產交易計價的貨幣單位越來越豐富，如用：人民幣、美元、港幣、日元等進行計價，通常都采用“元”。在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。

4．統一面積內涵

在現實不動產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的單價＝套內建筑面積下的單價×套內建筑面積÷建筑面積

使用面積下的單價＝建筑面積下的單價×建筑面積÷使用面積　　　　

套內建筑面積下的單價＝使用面積下的單價×使用面積÷套內建筑面積

5．統一面積單位

在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米（土地的面積單位有時還采用公頃、畝），中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價格＝畝下的價格÷666.67　　　

平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000　 　

平方米下的價格＝平方英尺下的價格×10.764

平方米下的價格＝坪下的價格×0.303　 　 　

【例4-3】　搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例不動產的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例不動產的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎”處理。

解：對該兩個交易實例進行“建立價格可比基礎”處理，包括統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。具體處理如下。

（1）統一付款方式

如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，則：甲總價＝16＋32/（1＋8%）0.5＋32/（1＋8%）＝76.422（萬元）

乙總價＝15（萬美元）

（2）統一采用單價

則：　　　　甲單價＝764220/200 ＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

　　　　　　乙單價＝150000/2500＝60（美元/平方英尺使用面積）

（3）統一幣種和貨幣單位

如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則：

甲單價＝3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）　　　　

乙單價＝60×8.3＝498（元人民幣/平方英尺使用面積）

（4）統一面積內涵

如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類不動產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則：

甲單價＝3 821.1（元人民幣/平方米建筑面積）　 　　 　　

乙單價＝498×0.75＝373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

（5）統一面積單位

如果以平方米為基準，由于1平方米＝10.764平方英尺，則：

甲單價＝3 821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

乙單價＝373.5×10.764＝4 020.4（元人民幣/平方米建筑面積）

四、交易情況修正

1．交易情況修正的含義

可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其調整為正常的成交價格，如此才能作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易情況修正（交易情況調整）。因此，經過交易情況修正后，就將可比實例的實際但可能是不正常的價格變成了正常價格。具體來說包含下面四個方面的含義。

（1）估價對象不動產的價格是一種客觀合理價格，我們把它看作是“正常價格”。

（2）修正的目的就是要得到估價對象不動產的價格，也就是要得到“正常價格”，因此，修正的基準或者參照系數就是待估不動產。

（3）如果可比實例不動產的某個因素的條件比估價對象不動產的因素條件要好，該因素作用的結果就是可比實例不動產價格高于“正常價格”，在進行該因素修正時，就應該“往下修正”，即該因素修正系數應該小于1。如果可比實例不動產的某個因素的條件比估價對象不動產的因素條件要差，該因素作用的結果就是可比實例不動產價格低于“正常價格”，在進行因素修正時，就應該“往上修正”，即該因素修正系數應該大于1。

（4）修正的含義，簡單地理解為“高了就往下拉，低了就往上提”。

2．造成成交價格偏差的因素

由于不動產具有不可移動性、獨一無二、價值量大等特性，而且不動產市場是一個不完全的市場，不動產成交價格往往容易受到交易中的一些特殊因素的影響，從而使得其偏離正常的市場價格。造成成交價格出現偏差的原因有以下幾點。

（1）有利害關系人之間的交易。例如：兄弟之間、父子之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的不動產交易。

（2）急于出售或急于購買的交易。例如：抵押不動產拍賣清償或欠債到期等急于出售不動產用于償還，交易價格往往偏低；急于購買的情況下的成交價格往往偏高。

（3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。對市場行情缺乏了解時進行的交易，其成交價格存在較大的盲目性，通常與市場價格存在較大的差異。

（4）交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如：買方或賣方對買賣不動產有特別的愛好、感情，成交價格往往偏高。

（5）特殊交易方式的交易。特殊交易方式包括：拍賣、招標、哄抬或拋售等。一般情況而言，正常的成交價格是買賣雙方經過充分討價還價的協議價格。拍賣、招標等方式容易受現場氣氛、情緒等因素的影響而使價格失常。目前，我國大陸的土地使用權出讓是例外，拍賣、招標的價格較能反映市場的行情，而且協議價格往往偏低。

（6）交易稅費非正常負擔的交易。正常的成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方應繳納賣方的稅費，買方應承擔買方的稅費。但在實際的交易中，往往出現本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協議由買方繳納。例如：交易手續費本應由雙方各負擔一部分，卻轉嫁給了其中的一方。

（7）相鄰不動產的合并交易。不動產價格受土地形狀是否規則、土地面積或建筑規模是否適當的影響。形狀不規則或面積、規模過小的不動產，價格通常偏低，這類不動產如果與相鄰的不動產合并后，效用通常會增加。所以，相鄰不動產合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰交易時的正常市場價格。

（8）受債權債務關系影響的交易。例如：設立了典權、抵押權或有拖欠工程款的交易。

3．交易情況修正的方法

上述的8種交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。

交易情況修正的具體程序如下所示。

（1）剔除非正常的交易實例。

（2）測定各種特殊因素對正常價格的影響程度。測定方法可以利用已經掌握的交易資料分析計算，確定修正系數。由于缺乏客觀、統一的尺度，需要估價人員平時收集整理交易實例，并加以分析，在積累了豐富經驗的基礎上，努力把握適當的修正系數。

（3）交易情況修正。交易情況修正的方法主要有：百分率法和差額法。

① 采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為

可比實例成交價格×交易情況修正系數＝正常價格

交易情況修正系數應以正常市場價格為基準來確定，假設可比實例成交價格比正常市場價格高低的百分率為±S%，則有：

交易情況修正系數＝1/（1±S%）＝100/（100±S）

② 采用差額法進行交易情況修正的一般公式為

可比實例成交價格±交易情況修正數額＝正常價格

【例4-4】　某宗不動產交易，買賣雙方在合同中規定，買方付給賣方2208元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。該地區不動產買賣中應由賣方承擔的稅費為正常成交價格的8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的6%，試求該宗不動產的正常成交價格。

解：該宗不動產的正常成交價格求取如下：

正常成交價格＝賣方實際交易的價格/（1－賣方繳納的稅費比率）

　?＝2208/（1－8%）＝2400（元/平方米）

五、交易日期調整

1．交易日期調整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的不動產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的不動產市場狀況下形成的。

如果成交日期與估價時點不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點），不動產市場狀況可能發生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發生變化、出現通貨膨脹或通貨緊縮等，不動產價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

交易日期調整實質上是不動產市場狀況對不動產價格影響的調整。經過交易日期調整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

2．交易日期調整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，不動產價格可能發生的變化有3種情況：①平穩；②上漲；③下跌。當不動產價格為平穩發展時，可不進行交易日期調整。而當不動產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調整，以使其符合估價時點時的不動產市場狀況。

采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數＝在估價時點時的價格。

其中，交易日期調整系數應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點，以經過前面調整后的可比實例價格為基準（下同），可比實例價格漲跌的百分率為±T%（從成交日期到估價時點，當可比實例的價格上漲的，為＋T%；下跌的，為－T%），交易日期調整系數為：（1±T%）或（100±T）/100。則：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數＝在估價時點時的價格

即：可比實例在成交日期時的價格×（1±T%）＝在估價時點時的價格

或，可比實例在成交日期時的價格× （100±T）/100＝在估價時點時的價格

【例4-5】　某宗不動產2004年6月的價格為1800元/m2，現需將其調整到2004年10月。已知該宗不動產所在地區的同類不動產2004年4～10月的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月為100）。試計算該宗不動產2004年10月的價格。

解：該宗不動產2004年10月的價格計算如下：

1800×98.1/76.7＝2302.2（元/m2）

采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數×再下一時期的價格指數×…×估價時點時的價格指數＝在估價時點時的價格

六、不動產狀況調整

不動產自身狀況不同，不動產的價格也會有所差異。如果可比實例和估價對象不動產自身狀況之間有差異，則應對可比實例成交價格進行不動產狀況調整。進行不動產狀況調整，是將可比實例在其不動產狀況下的價格，調整為在估價對象不動產狀況下的價格。

1．不動產狀況調整的內容

不動產狀況調整包括：區位狀況調整、權益狀況調整、實物狀況調整，每種狀況的調整還可以進一步細分為若干因素的修正。由于構成不動產狀況的因素比較復雜，不動產狀況調整是市場比較法的一個難點和關鍵。

（1）區位狀況調整

區位狀況是對不動產價格有影響的不動產區位因素的狀況。區位狀況調整是將可比實例不動產在其區位狀況下的價格調整為在估價對象不動產區位狀況下的價格。

區位狀況調整的主要內容包括：繁華程度、交通便捷程度、環境景觀、公共服務設施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響不動產價格的因素。

（2）權益狀況調整

權益狀況是對不動產價格有影響的不動產權益因素的狀況。權益狀況調整是將可比實例在其權益狀況下的價格調整為在估價對象不動產權益狀況下的價格。

權益狀況調整的主要內容：土地使用權年限、城市規劃限制條件（如容積率）等影響不動產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。

① 土地使用權年限調整　土地使用權年限長短，直接影響不動產可獲收益，年限越長，不動產總收益越多，不動產價格越高。調整公式為：

可比實例進行土地使用權年限調整后的價格＝可比實例價格×土地使用權年限修正系數

K＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]

式中　K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數；

　　 　r——土地還原利率；

　　   m——待估土地土地使用權年期；

　　　n——可比案例土地使用權年期。

【例4-6】　若選擇的可比案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估土地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價＝500×[1－1/（1＋8%）20]/[1－1/（1＋8%）30]＝436.06（元/平方米）

② 容積率調整　容積率大小影響土地利用程度高低，容積率越大，土地的利用效益越好（在邊際收益>邊際成本之前）。調整公式為：

容積率調整后可比實例地價＝可比實例價格×容積率調整系數

容積率調整系數＝待估不動產容積率調整系數/可比實例容積率調整系數

（3）實物狀況調整

不動產實物狀況是對不動產價格有影響的不動產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例不動產在其實物狀況下的價格調整為估價對象不動產實物狀況下的價格。

實物狀況調整的內容有很多，主要包括：面積大小、形狀、基礎設施完備程度（屬于可比實例、估價對象之內的部分）、土地平整程度、地勢、地質水文狀況等影響不動產價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：新舊程度、建筑規模、建筑結構、設備、裝修、平面格局、工程質量等影響不動產價格的因素。

2．不動產狀況調整的思路和方法

具體進行不動產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。

（1）直接比較調整一般采用評分的辦法，以估價對象不動產狀況為基準（通常定為100分），將可比實例不動產狀況與它逐項進行比較、打分。如果可比實例不動產狀況比估價對象不動產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100。然后將所得的分數轉化為調整價格的比率。

采用直接比較進行不動產狀況調整的表達式為：

可比實例在其不動產狀況下的價格×100/（　　）＝在估價對象不動產狀況下的價格

上式括號內應填寫的數字為可比實例不動產狀況相對于估價對象不動產狀況的得分。

（2）間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準不動產狀況，然后以此標準不動產狀況為基準（通常定為100分），將估價對象及可比實例的不動產狀況均與它逐項進行比較、打分。如果估價對象、可比實例的不動產狀況比標準不動產狀況差，則打的分數就低于100；相反，打的分數就高于100。再將所得的分數轉化為調整價格的比率。

3．不動產狀況調整應注意的問題

（1）可比實例的不動產狀況，無論是區位狀況、權益狀況還是實物狀況，都應是成交價格所對應或反映的不動產狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候，可比實例不動產狀況可能發生了變化，從而其成交價格就不能反映不動產狀況。除了期房交易的成交價格之外，可比實例的不動產狀況一般是可比實例不動產在其成交日期時的狀況。

（2）由于不同使用性質的不動產，影響其價格的區位和實物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。因此，在進行區位狀況和實物狀況的比較、調整時，具體比較、調整的內容及權重應有所不同。例如，居住不動產講求寧靜、安全、舒適；商業不動產著重繁華程度、交通條件；工業不動產強調對外交通運輸；農業不動產重視土壤、排水和灌溉條件等。

七、求取比準價格

經過交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能是不正常的價格變成了正常價格；經過交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；進行不動產狀況調整，將可比實例在其不動產狀況下的價格，調整為在估價對象不動產狀況下的價格。經過三大方面的調整，就把可比實例不動產的實際成交價格變成了估價對象不動產在估價時點的客觀合理的價格。

1．求取某個與可比實例對應的比準價格的方法

經過交易情況、交易日期、不動產狀況三大方面的修正、調整后，就把可比實例不動產的實際成交價格，變成了估價對象不動產在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正、調整綜合起來，計算公式如下：

（1）修正、調整系數連乘公式

估價對象價格＝可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期調整系數×不動產狀況調整系數

（2）修正、調整系數累加形式

估價對象價格＝可比實例價格×（1＋交易情況修正系數＋交易日期調整系數＋不動產狀況調整系數）

（3）差額法公式

估價對象價格＝可比實例價格±交易情況修正數額±交易日期修正數額±不動產狀況調整數額

2．將多個可比實例價格綜合成一個最終比準價格的方法

每一個可比實例的成交價格經過上述修正之后，都會相應地得出一個比準價格，如果有三個可比實例，經過各項修正之后，會得到三個比準價格，但這三個比準價格可能并不一致，最后需要將它們綜合成一個比準價格，以此作為比較法的估算結果。方法主要有：平均數法、中位數法、眾數法三種。其中平均數法最常用。

【例4-7】　比準價格結果為：2500，2550，2700，2800，2860，求中位數價格。

解：中位數價格為：2700

【例4-8】　比準價格為：2500，2650，2800，2900，求中位數價格。

解：中位數價格為：（2650＋2800）/2＝2725