第三節　合法原則

一、合法原則的含義

不動產估價所遵循的合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況特別是權益狀況下的價值。依法是指不僅要依據有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，還要依據估價對象所在地的有關地方性法規（民族自治地方應同時依據有關自治條例和單行條例），國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策，估價對象所在地人民政府頒發的有關地方政府規章和政策，以及估價對象的不動產登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權屬證書、有關批文和合同等（如規劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、不動產轉讓合同、房屋租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。

不動產價值是由實物、區位和權益三者綜合決定的。不動產估價之所以要遵循合法原則，是因為實物和區位狀況相同的不動產，如果權益狀況不同，評估價值就會有所不同。但是，估價對象的權益狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，必須依法判定。另外，任何權益狀況的不動產都可以作為估價對象，即使是不合法的不動產，只是要做到評估價值與依法判定的權益狀況相匹配。

合法原則要求不動產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。

在判定估價對象的權益狀況及其他估價問題時，采用“上位法優于下位法”“新法優于舊法”“特別法優于一般法”“法不溯及既往”原則，解決法的適用沖突問題。法律的效率等級：憲法>法律>行政法規>地方性法規、部門規章、地方政府規章。

二、合法原則的作用

1．合法原則在房屋征收估價中的運用

（1）一般以被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準。

（2）各地對被征收房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定。

（3）征收人與被征收人對被征收房屋的性質或者面積協商一致的，可以依據協商結果進行評估。

（4）在被征收房屋的性質不能達到協商一致時，征收人或者被征收人應當向城市規劃行政主管部門申請確認。在面積不能協商一致時，應當向房屋面積鑒定機構申請鑒定或委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

2．合法原則在房地產抵押估價中的運用

（1）法律法規和政策規定不得抵押的房地產，不應作為抵押估價目的的估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。

（2）法律、法規和政策規定抵押無效的房地產，不應作為抵押估價對象，如果委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。

（3）法律、法規和政策規定應當符合一定條件才能轉讓的房地產，評估其抵押價值時應當符合轉讓條件，不符合轉讓條件的房地產，不應作為抵押估價對象，如委托人要求評估其抵押價值的，其抵押價值為零。

（4）評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地出讓金的價款。

（5）評估有拖欠建設工程價款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內的房地產的抵押價值，該房地產的抵押價值不應包含發包人拖欠承包人的建設工程價款。

（6）評估再次抵押的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數額。

三、使用合法原則應注意的事項

合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說應當做到下列幾點。

（1）在合法產權方面，應以房地產權屬證書、權屬檔案的記載或者其他合法證件為依據。現行的房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統一的房地產權證書。房屋權屬證書有《房屋所有權證》《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。

（2）在合法使用方面，應以符合城市規劃、土地用途管制等為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其符合這些規定為前提。只有在估價過程中始終符合使用管制的要求，由此評估出的價值才能得到社會的承認。

（3）在合法處分方面，應以法律、行政法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等，這些處分方式依次受到法律、法規和合同的限制，即存在抵觸的情況下，法律、法規的效力高于合同，合同的效力高于無合同。

（4）遵循合法原則，意味著評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如：在我國，農地征收和城市房屋拆遷的估價也要符合政府有關農地征收和城市房屋拆遷補償的法律、法規。

（5）估價人員行為合法，估價人員在估價過程中所有行為應遵紀守法。