第二節　獨立、客觀、公正原則

一、獨立、客觀、公正原則的含義

獨立、客觀、公正原則是不動產估價中的最高行為準則。獨立、客觀、公正原則要求不動產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。

獨立，是要求估價機構和估價師在估價中不應受包括委托人在內的任何單位和個人的干擾，應當憑借自己的專業知識、經驗和應有的職業道德進行估價。從定義中可以分析得出獨立的三個條件，分別是：①估價機構本身應當是一個獨立機構；②估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系；③要求估價機構和估價人員在估價中不受外部干擾因素的影響。

客觀，是要求不動產估價師在估價中不應帶著自己的好惡、情感和偏見，應完全從實際出發，實事求是地進行估價。

公正，是要求估價機構和估價師在估價中不應偏袒相關當事人中的任何一方，應當堅持原則、公平正直地進行估價。

二、獨立、客觀、公正原則的作用

對不動產估價總的要求是遵循：獨立、客觀、公正原則，這是不動產估價中的最高行為準則。保持獨立、客觀、公正的超然地位是注冊不動產估價師安身立命的基礎，對于規范交易行為、保護交易雙方利益、特別是保護國有不動產權益，維護社會主義市場經濟秩序，具有十分重要的意義。

三、使用獨立、客觀、公正原則應注意的事項

在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應本著以下假設進行估價：各方當事人均是理性而謹慎并處于利己動機，其次，不動產估價師應以各方當事人的心態或角色來考慮評估價值，然后估價師再以專家的身份來反復、精細地權衡評估價值，得出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值。

在進行估價實踐時，為了保障不動產估價機構和不動產估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求不動產估價機構應當是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構；二是要求估價機構和估價師應當與委托人及估價利害關系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何現實的或潛在的利害關系，與估價對象沒有現實的或潛在的利益關系。當估價機構或估價師與估價對象有利益關系或者與委托人或估價利害關系人有除依法收取估價服務費以外的利害關系的，應當主動回避；三是要求估價機構和估價師在估價中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力。此外，不動產估價師還必須具有良好的職業道德，不能受任何私心雜念的影響。