第一節　物業管理信息系統的開發概述

物業管理信息系統的開發與設計是一個復雜的系統工程，它涉及計算機處理技術、系統理論、組織結構、管理功能、管理知識等各方面的問題。

一、物業管理信息系統的開發方式

（一）物業管理信息系統的自行開發

物業管理信息系統的自行開發就是物業服務企業完全依賴自己的開發力量進行開發。其優點是開發人員熟悉企業情況，容易滿足用戶需求，并且易于協調，容易保證進度，以及方便系統運行和維護。缺點是由于不是專業的軟件開發單位，系統開發所采用的技術以及開發的規范程度不高，開發周期一般都較長，成功率不高。

（二）物業管理信息系統的委托開發

物業管理信息系統的委托開發即物業服務企業通過協議方式全權委托專業的軟件開發單位進行開發。缺點是在系統的需求理解以及系統的運行維護上會存在的問題。

（三）物業管理信息系統的合作開發

物業管理信息系統的合作開發是由物業管理單位與軟件開發單位以項目合作方式，共同開發。這種方式結合了以上兩種方式的優點。該開發方式主要面臨的問題是合作伙伴的選擇，一般應當選擇具有較強的技術開發實力，管理規范，有較完善的質量保證體系，熟悉物業管理行業的單位進行合作。

（四）物業管理信息系統的咨詢開發

即以物業服務企業自己的力量為主，聘請專家進行咨詢的方式。主要是聘請有經驗的系統分析員進行咨詢指導，做好系統的總體規劃和系統分析，因為一個好的規劃和完善的系統分析，系統就已經有了一半的成功機會。

（五）購買物業管理信息系統商品軟件

一些物業管理信息系統軟件包含了基本的行業特點和功能，并逐步走向成熟，形成了軟件產品。當然由于各個物業服務企業之間總是存在各種各樣的差別，有自己特殊的需求，所以會存在系統二次開發的問題。

二、物業管理信息系統開發的基本原則

（一）明確目標，積極創新

①物業服務企業進行信息化建設的目標就是利用計算機技術，方便快捷地獲得所需要的行業信息，并及時進行分析處理，提高工作效率，降低成本，促進企業快速發展。

②物業管理信息系統的開發不是一個簡單的技術問題，應充分發揮計算機的各種能力去改變傳統的工作方式，所以必須做好總體規劃，明確工作目標，積極創新。

（二）面向用戶，共同參與

滿足用戶的要求是開發工作的出發點和歸宿，用戶是否滿意是衡量系統開發質量的首要標準。用戶的要求是隨著開發工作的逐步進展而不斷明確和具體的。因此，整個開發過程中都需要用戶的積極參與，并且讓用戶加入到開發小組中。

（三）整體性與相關性結合

作為整體的物業管理信息系統必然是由多個子系統組成的。各個子系統功能既相互獨立，又相互聯系，相互作用，通過信息流把它們的功能聯系起來形成一個整體化。系統、子系統均有自身的目標、界限、輸入、輸出和處理內容，但它們之間又是相關的而非完全孤立的。

（四）循序漸進

物業管理信息系統的開發是一個循序漸進并貫穿于物業服務企業生命周期的動態過程。應本著“鞏固基礎、提高素質、總體規劃、分步實施”的思路展開工作。

（五）動態適應

物業服務企業不斷擴大以及外界環境不斷變化，對信息系統不斷提出新的需求。為了適應這種變化，開發物業管理信息系統時必須要注意處理好先進與適用、當前與長遠、局部與全局的關系；從實際出發，從需求出發。

（六）重在管理

物業管理信息化系統的開發，不只是技術方面的問題，更重要的是管理方面的問題，包括管理理念、管理方法、管理和技術的整合。要開發一個好的物業管理信息化系統，必須將管理和信息化充分融合。

（七）工程化、標準化

物業管理信息系統的開發管理必須采用工程化和標準化的方法，即科學地劃分工作階段，制定階段性考核標準，分步組織實施。所有的文檔和工作成果都要按標準存檔。

三、根據企業情況選擇使用規模

（一）單機使用

單機使用模式如圖3-1所示。

適合中小規模的物業服務企業或嘗試開展計算機信息化管理的企業，通過電腦管理小區物業資料及住戶檔案、打印物業收費憑據、繳款通知單，使用計算機管理所有物業收費數據，便于數據查詢統計、欠款催收，有利于提高企業形象，規范企業業務管理。

（二）局域網使用

局域網使用模式如圖3-2所示。

適合中等及以上規模的物業管理區，企業的經營場所集中在一個地方，所有參與使用物業軟件的計算機都集中在一個局域網內。檔案管理、財務收款、經理管理等崗位分開，各行其責，嚴格按照規范流程管理。可以單獨配置數據庫服務器，也可以用一臺配置較高的計算機兼做數據庫服務器。

（三）廣域網使用

廣域網使用模式如圖3-3所示。

適合企業的經營場所分散在不同的地方（有多個管理區），每個地方都能上ADSL或寬帶（必須是同一運營商提供），且帶寬在1M或1M以上，數據庫集中在總部或使用計算機較多的地方。

四、軟件模式由C/S模式向B/S模式轉變

物業管理信息系統的發展趨勢是，系統整體性能更趨于智能化，在軟件模式方面從傳統的C/S模式向B/S模式轉變。

（一）C/S模式—客戶機/服務器模式

C/S模式—客戶機/服務器模式，如圖3-4所示。Browser/Server（瀏覽器/服務器），即客戶端是標準的瀏覽器（如Internet Explore，Netscape Navigator等），服務器端為標準的WEB服務器協同應用服務器響應瀏覽器的請求。

①優點　簡化了客戶端，它無需像C/S模式那樣在不同的客戶機上安裝不同的客戶應用程序，而只需安裝通用的瀏覽器軟件。這樣不但可以節省客戶機的硬盤空間與內存，而且使安裝過程更加簡便；B/S特別適用于網上信息發布。

②缺點　由于服務器暴露于公司局域網之外，極易受到外部用戶對企業內部信息的竊取以及外界病毒的侵入；由于B/S結構采用三層邏輯網絡結構，處理速度慢且難以處理大數據量。

（二）B/S模式—瀏覽器/服務器模式

B/S模式—瀏覽器/服務器模式，如圖3-5所示。Client/Server（客戶機/服務器）結構，是大家熟知的軟件系統體系結構，通過將任務合理分配到Client端和Server端，降低了系統的通信開銷，可以充分利用兩端硬件環境的優勢。

①優點　由于C/S結構服務器以及客戶端均在局域網內部，安全性能極高；處理速度快；輕易應對大數據量信息處理；交互性能強。

②缺點　客戶機需要安裝客戶端軟件，安裝過程復雜；無法實現網上信息發布。

五、物業管理信息系統的開發計劃的制訂與控制

（一）進度計劃

在物業管理信息系統的規劃階段應制訂系統開發的總體進度計劃。在系統開發的系統分析、系統設計、系統實施、系統測試等不同階段制訂階段性的詳細進度計劃，并且有專人進行檢查。

（二）階段性評審

在系統的開發過程中，定期的或者在系統各階段完成后都要進行階段性評審和階段性總結。目的在于發現問題，解決問題，根據實際情況進行階段性的調整，確保各階段的工作進度和工作質量。

六、物業管理信息系統開發的組織和項目管理

（一）系統開發的組織以及人員分工

①開發領導小組。

②開發工作小組。

（二）系統開發的人員以及分工

①企業高層領導。

②項目主管。

③系統分析員。

④程序設計員。

⑤企業管理人員。

（三）系統開發的項目管理

工程項目管理的內容有計劃管理、技術管理、質量管理、資源管理。