七、股息率超高的REITs是否值得投資？

這幾年來，多少人因為購買力不從心，錯過房市的爆發，只能眼瞅著恨天高的房價默默地交著房租。

有些資本積累的人，無論是主動投資還是別無他選，買上了幾套房。雖沐浴了一把房市升值，但依然害怕泡沫的破裂。

其實有一類金融產品，能很好的滿足上述兩類人，這便是房地產投資信托 Real Estate Investment Trusts (REITs)。國內，投資者對它相對陌生，而在美國，幾十年的發展已然讓它成為金融市場重要投資產品。

簡單地說，REITs就是房產行業的基金，就是投資者把資金交給一個基金經理去投資，然后有福同享有難同當。

既不買房，又能享受“房市”的福利；買了房，還能拿它對沖保值。無論怎么看，REITs的存在，都極大地豐富了金融市場。

當下，美國市場的REITs產品琳瑯滿目，住房、醫療、商場、倉庫甚至是數據，幾百只產品覆蓋了全美。且早在1972年，NAREIT房地產基金指數就已亮相。2015年底，全美REITs市值總額已經達到8864億，超過全美最大市值的公司蘋果。

那么REITs的吸引力在哪里？

1. 長期投資收益。REITs可以從股市、債市雙邊受益；

2. 高股息率。REITs的股息率遠高于普通資產，源源不斷的股息成為穩定收益的保障，2015年，REITs總共分紅510億美元。

3. 流動性好。REITs把高價值的房產拆分成流動股份，降低投資門檻，投資者可直接在交易所交易；

4. 專業管理。REITs經理都是在房產、金融行業頗具經驗的；

5. 良好的法律制約。作為公開發售的金融產品，REITs必須具有獨立的管理、分析、審計，同時有定期對外披露的義務。這使得REITs的信息透明程度甚至好于房產交易本身。

如果這種健全的產品出現于過去10年的中國，恐怕房產升值帶來的福利能惠及更多民眾。但這只是如果，這只是說明REITs在過去10年中國房產市場的環境中會有相當不錯的表現。

然而，“安心穩睡”的REITs投資也是有需要非常小心的地方。

最最重要的，就是利率。REITs投資的資產主要分為兩大類。一類稱為權益型信托 Equity REITs，是實實在在以資產為基礎，通過房價變化、租金等產生收入和現金流，從而回報股東；另一類稱為抵押類信托Mortgage REITs，實質是抵押貸款或是住房抵押證券，而并不一定擁有實實在在的住房資產。簡而言之，一類是“業主”收益，另一類則是“中介”收益。（混合類的產品從2010年起退出歷史舞臺）

很明顯，利率的變化對抵押型房地產信托的影響要大于權益型。近些年超低利率環境讓REITs大展宏圖，尤其是抵押型，他們通過低負債利息吃到更大的利息差，從而獲利空間較大。而眼下，加息一步步襲來，這就直接壓榨了它的利潤空間，因此這類產品在加息周期來臨之后，風險倍增。

再危言聳聽一點，就是系統性危機。比如2008年的次貸危機。大量的貸款違約，就直接造成了系統性的信用風險。對權益型的REITs來說，資產價值縮水；對抵押型的REITs來說，貸款都收不回來，是直接的滿門抄斬。

這也是為什么次貸危機之后，權益型REITs蓬勃發展，而抵押型REITs基本沒什么變化。

圖7-1 美國REITs市場歷史變化（市值）

圖7-2 美國REITs市場歷史變化（數量）

即便是從收益回報來看，權益型的REITs也高于抵押型的。

圖7-3 權益型與抵押型REITs收益對比

所以，從投資的角度上來說，即便這幾年REITs發展迅速，它依然是非常值得投資的品種。富時NAREITs綜合指數過去一年上漲11.74%，如果算上分紅，過去一年回報達到16.48%。美國投資者收到股息之后需要交個人所得稅，而作為海外投資者的我們，還可以申請退稅，回報率更高。

或者，我們干脆認為在加息的環境下，抵押型REITs將持續遭受打擊，那么反過來做空它也是個不錯的選擇。

總之，將REITs作為自己投資組合中的一部分，無論是參與房產升值、抵抗通脹，抑或是對沖保值，都有很強的可操作性。