西安房價現狀及影響因素分析

國家統計局西安調查隊

房價問題是當前我國社會經濟的熱點之一，也是宏觀經濟調控的難點和焦點問題。房價走勢，事關國計民生，既影響社會經濟增長，也影響財政、金融和就業等多方面，且與城鎮化進程密切相關。理性分析西安房價現狀及影響因素，對進一步做好西安經濟社會發展宏觀決策、改善民生，具有重大的現實意義和深遠的戰略意義。

一、西安房地產市場房屋價格現狀

房地產行業的平穩發展，對國民經濟健康可持續發展有著十分重要的作用。在房地產市場發展初期，整個行業缺乏政策引導，市場監管不到位，行業發展、競爭不規范，違規現象時有發生，房價高企。因此，中央自2004年以來出臺了一系列宏觀調控政策，打擊投機投資炒房、規范五證齊全項目上市，鼓勵剛需和改善性購房，實施限貸、限購、限價政策。同樣，西安在國家宏觀調控政策框架內，結合西安房地產市場特點，出臺了一系列調控政策，西安房地產市場總體上保持平穩走勢，房價沒有呈現大的波動，房價漲幅平穩。

（一）西安房價走勢及漲幅

1．房地產投資竣工情況

2009—2013年，是西安房地產政策深度調控時期，在繼續實施穩健的貨幣政策，堅持穩中求進的大基調下，西安房地產開發市場開發投資額高位趨緩，房屋竣工面積開始下降，竣工價值保值穩定上揚。

可以看出，2009—2013年，房地產開發投資額一直在保持兩位數增長，五年間房地產開發投資增速分別為28.89%、20.97%、18.34%、28.6%和24.47%；房地產開發投資竣工面積和竣工價值在2012年到達高點，分別為1063.70萬平方米和310.57億元，2013年略有回落。說明西安房地產市場房屋供應充足，房屋開發成本不斷攀升。

2．新建商品房銷售價格指數總體上揚

從同比來看，2009—2013年西安房地產市場總體保持上漲態勢，受政策調控滯后影響，西安新建商品房銷售價格指數在2010年到達高點后沒有呈現大幅上漲，投機行為得到有效抑制，市場自身的深度調整在后期逐漸顯現。調查數據顯示，2009—2013年西安新建商品房銷售價格同比指數分別為99.8、114、104.3、100.5、107.2。如下圖：

從環比看，2009—2013年，西安新建商品住宅銷售價格指數經歷了2009下半年至2011年上半年的高位攀升（2010年1月的103.7創歷年最高），之后增幅回落，在2012年年初的三連跌之后，走勢趨于平穩，直至2012年8月份以來實現連續17個月上漲（最高漲幅為1.1個百分點），到2013年7月份以后漲幅顯現收窄趨勢，五年間平均漲幅在0.5%。

調查資料顯示，從近幾年的總體情況看，西安的房屋價格水平和價格漲幅程度在全國15個副省級城市中平均位于中等偏下位置。

（二）西安房價的基本判斷

我們通過計算房價收入比、租售比以及分析房價結構、價格分布區間等指標和因素，對當前西安房地產市場住房價格做出基本判斷。

1．房價收入比

房價收入比是指一個地區住房價格與城市居民家庭（3人）年收入之比。一般認為比值在3—6為正常范圍，是衡量一個地區房價水平是否合理的重要指標之一。我們以近三年的有關統計調查數據來計算分析房價收入比。

2011—2013年西安商品住房房價收入比分別為6.83、7.27、6.75，略高于正常范圍0.83、1.27和0.75。因此，從房價收入比看，西安這三年的房價水平仍高于居民收入水平，特別是在2012年表現更為突出，但西安房價總體呈平穩增長態勢，總體房價水平略為合理。同時，隨著西安居民收入的不斷提高，居民購買新建商品住宅所需的時間在逐步縮短，說明西安居民購房的能力在逐步提高，購房壓力在逐漸釋放。如下表：

調查資料顯示，以2012年為例，將西安城鎮居民人均可支配收入等距分為五組，分析不同收入層次的城鎮居民家庭房價收入比。如下表：

可以看出，占居民家庭總數20%的高收入家庭對房價完全有承受能力，其房價收入比在合理區間內。而80%的較高收入及以下各組，隨著收入水平的逐次降低，其房價收入比逐漸遠離合理區間，其中，最高房價收入比已達13.32，高于合理區間7.47，說明他們對房價的承受能力越來越低。

通過以上分析，我們認為目前西安的房價收入比總體上略為合理，但對于大多數家庭而言，都不同程度地偏離了合理區間。因此，對應目前西安城鎮居民家庭收入水平，西安的房價略高。

2．租售比

租售比是指在經濟發展穩定和貨幣穩定的情況下，每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1∶200到1∶300之間。如果租售比高于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶300還是低于1∶200，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

受地域、房屋結構影響，住宅租賃價格略有不同，據調查數據顯示，2013年，西安東郊交大附近的蘭蒂斯城小區簡裝房源租金是20.5元/平方米；西郊西工大附近的景寓學府小區簡裝房源21元/平方米；南郊明德門小區的房源租金是19元/平方米；北郊鳳城五路附近的公寓租金是17元/平方米；老城區中甜水井迎春小區租金是17.5元/平方米，當年新建商品住宅銷售均價為6692.95元/平方米，其租售比值分別為1∶326、1∶319、1∶352、1∶394、1∶382，均略高于合理區間。由于租房體現的是一種真實的居住需求，因此，從租售比看，西安的房價略高但與實際購房需求基本相適應。

3．不同區域、戶型的房價現狀

眾所周知，居住環境、教育環境、交通方便程度以及戶型結構對房價有著重要影響。下面我們根據2013年各月網簽數據判斷新建住宅和保障性住宅不同區域、不同戶型的價格和銷量。

不同區域：

上圖顯示，在新建住宅銷售均價方面，曲江新區、高新區、碑林區成為西安排名前三區域，灃渭新區均價排名末位；在銷售量方面，蓮湖區、雁塔區和經濟技術開發區成為銷售前三甲，曲江大明宮遺址新建居民住宅區銷量居末位。

上圖顯示，蓮湖區居西安市保障性住宅銷售均價位居首位，經濟技術開發區居末位；在銷售量方面，灃渭新區是銷售量冠軍，經濟技術開發區銷量居末位。

以上分析可以看出，不同的城市區域對房價的影響較為明顯，那些經濟較為發達以及技術、人才、資源較為集中和人文氣息濃厚的區域，無論在銷售面積還是住宅價格均位居前列，對全市的房價走勢有著重要的影響。

不同戶型：

上圖顯示，戶型對房價影響較大，戶型面積大于144平方米的戶型均價是中小戶型的均價的1.5倍，但大戶型受價格影響，其銷售量僅占總銷售量的8.4%，銷售占比低。

保障性住宅受政策限價影響，房價受戶型面積影響較小，小戶型的銷售量高，占銷售總量的七成以上。

4．價格區間分布

下面分別從新建住宅和保障性住宅方面具體分析2013年各月網簽數據來判斷西安房價的區間分布情況。

上圖顯示，以6000—7000元/平方米為中心，新建住宅銷售量近似正態分布。單價在6000—7000元/平方米的新建住宅受到大多數購買者認可，占銷售總量的28.45%，之后依次是單價在5000—6000元/平方米、7000—8000元/平方米、4000—5000元/平方米、3000—4000元/平方米、8000—9000元/平方米、大于10000元/平方米、9000-10000元/平方米、2000—3000元/平方米和小于2000元/平方米。

可以看出，保障性住宅受政策限價影響，均價區間在5000元/平方米以下，銷售量主要集中在3000—4000元/平方米價格區間，占總量的八成以上。

二、對房價走勢的影響因素

（一）需求的影響

1．城市擴張需求

城鎮化建設對推動房地產市場有著重要影響。近年來，西安市圍繞“打造國際化大都市”的新定位，城市面積不斷擴張，城鎮化進程加速，2013年西安市城鎮化率達72.05%。初步測算，以當年GDP為基數計算，近幾年在其他條件不變的情況下，西安市平均每年城鎮化帶來的住房投資拉動GDP增長0.8個百分點。

2．改善性需求

隨著西安城鎮居民收入水平的不斷提高，人們改善居住條件和環境的愿望愈發強烈。目前剛需和改善性需求是西安購房的主體，而處于中高收入層的一部分人群對改善居住條件提出了更高的要求，諸如住宅的人性化服務、優美的綠化環境及安全智能化管理等，促使一批優質、中高檔樓盤熱銷不減。同時，隨著經濟社會的快速發展，西安作為西北地區人口流動非常密集的大型城市，吸引了大量外來務工人員和大學生等創業人員，他們對住房的需求則是剛性的。因此，改善型需求和剛性需求對房價是否合理及健康運行有著重要影響。

3．投資性需求

據統計數據顯示，2013年，西安市全社會固定資產投資完成5134.56億元，同比增長21.0%。在完成投資總量中，房地產開發投資完成1595.64億元，增長28.6%，占投資總額的31.1%，比上年提高0.9個百分點。近年來，西安市民間固定資產投資一直保持穩定的增長勢頭，對全市經濟增長的拉動作用進一步提高。2013年，西安市民間投資占全市固定資產投資比重為50.8%，超越國有投資15.0個百分點，成為全市固定資產投資最大的組成部分。2014年上半年，我市民間投資完成1371.90億元，同比增長27.9%，占全市投資的比重為53.8%。其中，房地產業完成投資803.77億元，增長19.1%，占民間投資的58.6%。可以看出，作為投資資金的主要流向，房地產市場投資額占有全市固定資產投資較大份額，說明西安的房地產市場還有很大的投資空間，投資者對西安房地產市場房價平穩運行有較高的認知度。

（二）成本的影響

1．地價

近幾年隨著西安城鎮化進程的加快，土地需求量激增，土地交易市場日趨活躍，價格不斷走高，直接影響房地產市場。開發商對市場預期樂觀，拿地意愿未受影響。據統計數據顯示，2013年，西安市政府住宅用地計劃供應量為1.3萬畝，土地交易價格累計同比上漲1.7%，較上年累計漲幅高出1.1個百分點。從分類看，居住用地上漲0.3%，其中商品住宅上漲0.3%；工業用地上漲1.6%、商業營業用地上漲1%、其他用地上漲0.3%。從商品房開發土地置購情況來看，2013年土地置購面積335.16萬平方米，增長98.7%，增速較上年提高124.9個百分點。土地交易價格的不斷走高，是推動房價上漲的主要影響因素。

2．建材

建筑材料是房地產市場重要的生產資料之一，其價格波動對房價產生直接影響。2013年，全國建材產品價格漲幅雖然回落，但仍處上升通道。調查數據顯示，西安市水泥和地方建筑材料價格同比漲幅分別比上年擴大1.1和0.4個百分點，同時人工費和運費不斷上漲。

3．工價

受市場物價上漲等影響，建筑勞動力價格居高不下，住房建設成本有增無減。據西安調查隊2013年調查數據顯示，建筑安裝、裝飾工程行業的人工費大幅上漲9.7%，從人員分類看，工程管理人員、工程技術人員和普通工人工資分別上漲9.1%、7.5%和10.7%。工價的不斷上漲，助推房價上漲壓力。

4．稅收

稅收作為調整國民再分配的重要手段和工具，在房地產的各征收環節會產生直接或間接對房價的影響作用，平抑房地產投資和投機需求。目前，作為供大于求的賣方市場，無論在哪個環節增加稅收，都會或多或少增加房地產開發成本，推動房價上漲。

（三）供給的影響

1．財政、金融、投資政策的變化

分稅制財政體制下，土地財政作為地方政府的主要收入來源，為較好地緩解地方政府經濟建設資金的短缺局面。據統計，政府稅費占到房價的三成至四成，這無疑對房地產市場的價格形成發揮了重要作用。2010年以后，隨著經濟的回暖以及通脹預期的出現、房價的迅速上漲，國家開始要求提高存款準備金率、收縮對銀行信貸規模、嚴格執行二套房貸政策，五次調控從“限貸”“限購”等多方面表現出穩中偏緊的金融政策趨勢。通過這幾年的政策引導，從房地產企業和購房者兩方面雙管齊下，有效抑制了投資投機性需求，壓縮了房地產泡沫，控制了房地產市場非理性發展。

2．保障房（經適房、廉租房、公租房、棚戶區改造、限價房）和商品房供給結構的變化

2011—2012年，西安市按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的統一部署，進一步認真落實中央和省委、省政府的決策部署，以“住有所居”為目標，加強對全市保障性安居工程工作的組織領導，大力發展公共租賃住房，統籌推進各類保障性安居工程建設，2011—2013年全市實際新開工和竣工住房分別累計為：新開工30.73萬套，竣工14.56萬套，大大緩解了低收入家庭的住房困難，提高了其住房質量，降低了其購房壓力。與此同時，2011—2013年西安市商品房預售面積分別為3105.76萬平方米、2627.73平方米、1787.89萬平方米。商品房銷售市場也逐步調整供求比例，爭取達到供求合理水平，客觀上對穩定房價起到了積極作用。

三、對策建議

（一）圍繞城市總體規劃，分層次定位住宅功能

西安市正在加快構建中心城區、縣城、重點鎮、新型農村社區四位一體的新型城鎮化發展體系。在即將啟動的第四輪城市總體規劃修改中，編制《西安生態隔離體系控制規劃》，明確了城市建設南控線，科學界定城市增長邊界，防止“攤大餅”式無序擴張，將促進土地利用規劃和經濟社會發展規劃進一步融合。房地產行業作為城市建設的支柱產業，在“南優、北拓、東延、西聯”的發展戰略中起到關鍵作用，需要盡快找準定位。加快推進城市建成區改造提升，使主城區空間布局更加合理；加快落實城市片區綜合改造、棚戶區改造、將城市改造與城市功能優化、產業結構調整、人居環境改善有機結合，加快宜居城市建設，提升城市輻射力。

（二）加強市場監管，維護市場持續性發展秩序

房價調控是一個宏觀的系統工程，涉及國家的財政、金融、司法以及建筑等多方面工作，對促進就業、拉動經濟增長有舉足輕重的作用。這就要求政府履行市場監管職能，維護市場持續性發展的秩序，從土地政策、住宅供應、金融信貸、財政稅收、行政管理等諸多方面進行引導，在趨緊的貨幣政策下，增加土地供應量，增加保障房建設，提高低收入階層的居住條件，從而避免樓市價格陷入了“越調越漲”的怪圈，達到逐漸弱化調控、激發市場主導能力，發揮市場在資源配置中的決定性作用，形成可持續性的市場需求，最終努力使房地產市場的供求趨于平衡。

（三）加快完善社會保障體系，回歸樓市健康發展

住宅的基本功能就是居住，為了滿足廣大群眾日益增長的居住需求，需要分層次地對不同需求做出回應。這就需要盡可能滿足低收入家庭的“有房可居”愿望；增強中等收入家庭的“有房舒適居”愿望，擴大高收入家庭的“有房功能居”愿望。根據當前的房地產市場情況，長效調整收入分配政策，調節社會貧富差距，統一規劃，統籌安排，有效克服房價上漲對我國社會經濟的影響，保障大多數人民安居樂業，確保樓市的健康發展，實現社會的健康、持續、平穩發展。

撰稿：桂頌新 祝立新 賈海宇 王茹