第一節(jié) 抵押權(quán)變更登記的重要意義

抵押權(quán)是一種附屬于主債權(quán)的權(quán)證。按照我國《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押自簽訂抵押合同開始就宣告成立。主債權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。同時(shí)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)關(guān)登記，否則抵押權(quán)人就不能對(duì)抗善意第三人。即當(dāng)?shù)盅嘿J款的借款人用房屋、汽車等物品進(jìn)行第二次、第三次抵押時(shí)，最初的抵押權(quán)人在借款人破產(chǎn)清償時(shí)，沒有任何的優(yōu)先權(quán)。因此，抵押權(quán)首先必須在專門的登記機(jī)關(guān)登記。同時(shí)，當(dāng)這個(gè)抵押權(quán)發(fā)生變化時(shí)，原來的登記必須作相應(yīng)的變更，也就是進(jìn)行第二次登記。

抵押權(quán)變更登記在實(shí)際生活中是經(jīng)常發(fā)生的。例如，某人以其自有住房作抵押向他人借錢，其在房屋管理部門的房產(chǎn)登記檔案中就要作抵押記錄。還款后，抵押記錄也要做相應(yīng)變更。或者是另一種情況，某人在原借款項(xiàng)尚未歸還時(shí)，變換了抵押品，將房屋抵押給另一人，此時(shí)抵押登記也要作出變更。但是在日常生活中，這種抵押的變更并不是大批量進(jìn)行的，所以對(duì)需要變更的人來說，并不算什么太麻煩的事。但是，在進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化時(shí)，問題就凸現(xiàn)出來。特別是個(gè)人住房抵押貸款的證券化，因?yàn)殂y行所擁有的抵押權(quán)單筆金額雖然不大，但是總的筆數(shù)卻很多。如果按照平時(shí)房屋管理部門對(duì)于抵押權(quán)變更的登記辦法，一筆一筆地變更，不僅要支出相當(dāng)可觀的費(fèi)用（按6000份抵押合同計(jì)算，需支付48萬元變更登記費(fèi)），而且要耽擱很長的時(shí)間。因此，用一種適當(dāng)?shù)霓k法，保證這種變更能夠以最小的費(fèi)用、最短的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)，顯得十分重要。

需要指出，抵押權(quán)變更之所以會(huì)成為一個(gè)問題，與目前我國抵押權(quán)登記手段的落后是直接相聯(lián)系的。多年來，我國沒有專門的《物權(quán)法》，物權(quán)得不到重視，抵押權(quán)問題雖然在現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)四處可見，但是它的登記方式仍然非常落后，基本上都采用手工方式，而且沒有在全國形成一個(gè)完整的包括各種物權(quán)及其抵押權(quán)在內(nèi)的登記系統(tǒng)。以這種作坊式的物權(quán)登記手段，自然無法滿足證券化中大批量高效變更抵押權(quán)登記的需要。但是，我們不可能在全國建立起高效統(tǒng)一的物權(quán)登記系統(tǒng)后再搞證券化。于是，解決抵押權(quán)變更的問題就被提到了證券試點(diǎn)工作的議事日程。