第三節 頂層設計需要研究的十個問題

做好大型綜合項目開發的戰略規劃之前，需要研究十大問題，開發商只有研究透這十個問題，才能制定出適合項目開發的戰略規劃，才能對建筑師講清楚自己心目中的項目到底是什么樣子，建筑師才能設計出開發商想要的建設項目方案。

一、研究地塊的條件和政府規標的要求

（1）研究地塊的目的，是為了發現地塊所處位置具有哪些優勢或有利條件，便于進一步發掘其潛在的價值。

（2）地塊研究的重點，應放在地塊四周的道路和交通通勤能力，便于研究確定地塊今后所建物業和經營的項目的輻射距離和商圈范圍大小。

（3）研究地塊四邊人流通過的多寡和鄰近項目的業態，便于確定地塊四邊商業價值大小和與鄰近商業業態人流互動，以此來創造商機。

（4）研究政府對地塊的規劃要求，便于利用政府硬性指標中許可條件，策劃最適合地塊的物業組合。

二、研究地塊所在地的市場

（1）城市綜合情況的調研分析，重點了解城市對各類物業產品的剛性需求。

（2）城市地產市場的現狀和發展趨勢，重點在于各類物業產品的租售價格水平和供給狀況以及在建規劃狀況，預測未來數年內市場供求關系的變化。

（3）城市消費市場的現狀和發展趨勢，旨在發現商業開發的空間。

（4）城市商業經營者調研，了解各類經營者是否愿意到項目所在區域經營，需要什么樣的物業條件經營，各自愿意出的租金水平如何。

（5）城市投資者情況調研，重點了解城市各類消費人群愿意投資什么樣的物業產品。

（6）地塊所在商圈范圍調研，通過對商圈內現有各類物業可供狀況和趨勢分析，便于研發適銷對路的物業產品，填補商業需求空白點；通過對商圈內現有可供各類物業進行分析，確定本項目物業組合有別于其他開發商的組合特色，命名一個主題，創造新的項目亮點。

三、研究地塊所在的城市規劃導向

（1）研究本區域規劃開發規模，了解本項目所在開發區域人口導入的規模和進程。

（2）研究本區域規劃開發的項目組成，了解本項目所在開發區域的入住、就業、流動人口總體組成和本項目的現在的和潛在的競爭項目情況。

（3）研究本區域規劃開發的各類項目的檔次，了解本項目所在開發區域未來的消費結構和消費層次。

（4）研究本區域規劃開發的各類配套設施，了解本項目所在地的交通設施建設情況，評估本項目未來經營項目的輻射能力，了解本區域教育、文化、衛生、企事業單位規劃落戶數量和規模，便于評估未來商機。

四、研究地塊所在地的商業競爭情況

研究本商圈范圍內（半徑三公里）已經建成交付物業的產品構成、總量、檔次、特點，正在開發項目的物業產品的構成、總量、檔次、特點，已經規劃但沒有開工的項目物業產品的構成、總量、檔次、特點，以便在研發本項目物業產品構成時注意自己的產品同競爭對手的產品錯位。如果本項目有很大一部分物業產品的組成部分是用于零售商業的，那么需要對本商圈內所有的零售商業各種業態進行調研，調研內容涵蓋消費群體、商家群體、商業房地產開發商群體，研究確定本項目擬建商業物業選擇那些經營商家入駐可以同本商圈內的商家進行錯位經營，便于給擬建商業物業進行商業定位并且在商業物業設計時考慮擬選商家的入駐物業條件需求。

五、研究開發商自己

要客觀認識開發商自身的項目開發資金供給保障能力，不同的物業產品組合對開發商資金供給能力要求不同。

（1）純住宅類開發項目對資金供給保障能力要求最低，大一點的項目可以實現滾動開發，邊開發邊賣房回籠資金。

（2）大型城市綜合體項目在產品研發時一定要考慮開發商的資金供給保障能力，資金實力濃厚的開發商可以將產品組合中持有經營類物業比例設置大一點，反之，便于銷售快速回籠資金的物業產品比例大一點。

（3）純持有的大型經營類物業產品開發對開發商資金供給保障能力要求最高，開發商策劃設計的項目物業產品組合必須同自己的資金供給保障能力相匹配。

六、研究擬開發項目各類物業產品的贏利模式

（1）住宅產品一般通過銷售實現開發投資回報，售房款扣除開發成本、資金成本和稅金剩下的就是開發商的利潤。

（2）寫字樓產品，可以持有出租，如果預測在15年之內收取的租金總額，在繳稅后能夠收回全部投資和資金成本，從長遠來看，持有出租獲利就相當可觀。

（3）臨街商鋪、開放式商業街、住宅類產品的底商商鋪產品一般通過銷售實現開發投資回報，這類產品只要是設計在臨馬路位置，一樓二樓聯動售出，單價要比同項目的住宅產品和辦公用房產品高出兩倍到四倍不等，規劃得好，售價還可以更高，是開發商的利潤點之一。

（4）大型星級酒店物業產品和大型零售商業物業產品，除非開發商找到酒店經營商和零售經營商買家定向設計建造完工后整體交付，一般是按照經營者要求設計建造，完工以后出租給商家經營收取租金，實現遠期回報，也有開發商自己組建經營團隊經營，這類產品的最終價值取決于經營結果。

七、研究擬開發各類物業產品的配套需求

房地產項目策劃以城市綜合體項目最為復雜，從項目開發規模來說，少則10多萬平方米，多則50到60萬平方米不等；從項目物業產品組成來說，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商業用房、酒店賓館用房、辦公用房、臨街商鋪、住宅底商商鋪等；從產品開發后處置來說，有單體建筑整體出售的、有一個建筑內部分出售部分持有的、有產權出售返租經營的、有整體產權持有出租經營的、有產權持有自行經營的等。

在一個項目內容納各種不同的物業產品，各種不同的物業產品由于使用功能不同，需要不同的物業條件和使用（運行）配套需求，所有上述各種物業產品根據他們的用途、功能、贏利模式需要周全考慮。如考慮不周，物業建成以后會產生永久性的難題。

（1）公寓住宅類產品，需要考慮小區管理方便、安全私密、居民出行便利、綠化景觀營造、機動車和非機動車停車需求、會所設施等配套需求。

（2）酒店賓館類產品，需要考慮獨享院子、大堂設施、酒店賓館客人的服務設施如中西餐飲、美容、洗浴、游泳、健身、停車設施等。

（3）大型商業類物業產品，如大型綜合超市、百貨店、購物中心等零售類商業物業產品，在項目策劃時就要對各種商業業態的物業使用條件研究透徹，要規劃好“人往哪里走、水往哪里流、風往哪里排、電往哪里送、貨往哪里卸、車往哪里停”，特別要考慮好綜合類商業設施不同商業業態的“人流共享”、不同商家的特殊技術要求，如餐飲類商家的排油煙和污水處理需求、有的商家局部樓層需要特殊的空間要求比如3D電影院、不同的商家營業時間不同要考慮另外的垂直交通設施等。

（4）大型零售商業類物業產品，如大型綜合超市、百貨店、購物中心等零售類商業物業產品，在項目策劃時就要對各種商業業態的物業使用條件研究透徹，還要考慮好它們分別對樓層面積需求，出入口位置、商家位置需求，樓層結構的不同的荷載需求，商業空間和動線需求，大型商業的布局原則，對供電、供水、排水、供氣、空調、消防的要求共享的和專用的垂直交通設施、各個商家的管理特點等逐一進行研究，在規劃設計中逐一落實。

了解了各類物業產品使用條件需求以后，多種物業產品聚合的大型城市綜合體項目特別是項目容積率高的項目策劃，還要重點解決好“塔樓剪力墻、電梯消防樓梯下落和商業裙房商業空間需求矛盾”“商業設備運行和送貨卡車行駛、停車、發動和貨物裝卸發出的噪音和公寓住宅居民、酒店賓館住客及商務辦公人員需要安靜之間的矛盾”“居民人流、車流和商場、辦公商務的人流車流分流的矛盾”等，這些矛盾必須在物業策劃和規劃設計階段逐一梳理出來，逐一解決好。這些矛盾不解決好將會極大降低整個項目物業的市場價值，嚴重的會導致部分物業價值極大降低、無法實現使用目的等問題。

八、研究符合開發商心目中項目的方案設計任務書

各類開發商約80%拿到地塊以后既不做上述七項研究工作，也不自己開發編制方案設計任務書，一般來說都是拿了地塊圖找數家設計院開發項目設計方案，有的開發商請了十幾家設計院，開發的項目方案文本數十個，結果自己也無法評判這些方案的優劣，找不出也不知道哪一個方案符合自己的需求，這是常見現象。

要把上述研究結果反映到設計方案上必須要開發編制好方案設計任務書交付給設計院，讓設計院仔細研究任務書內容，才能開發出合適物業產品組合的、符合上述研究結果的、有深度的建設項目設計方案來。方案設計任務書也叫項目物業產品研發方案，一般由以下五個部分組成。

（1）項目名稱、地址和用地要求，配地塊圖。

（2）物業產品定位組合設計要求，配物業產品組合研發圖。

（3）物業設計技術要求。

（4）初步物業使用功能和各類經營業態布置設想。

（5）方案文本組合要求。

研發好項目建筑方案設計任務書有以下要求。

（1）符合產品定位要求，項目物業產品定位組合要求，必須將研發的所有物業產品每一個單體工程的位置、面積、相鄰關系全部交待清楚。

（2）符合物業的配套要求，將每一個單體物業產品的技術要求和每一個樓層的使用目的、所有單體物業的組合相互影響的情況和矛盾以及所有物業的配套需求都提出來，這樣便于設計時考慮相應的出路和措施。

（3）符合產品業態規劃要求，初步物業使用功能和各類業態初步布置設想提出來以后，便于設計時考慮交通組織和設備設施配套。

（4）符合要求的方案設計任務書基本要能夠說清楚開發商心里想要的物業建筑方案是什么。

九、研究運用價值工程分析研發的各類物業產品的經濟效益

研究結果用于指導設計院調整修改建筑方案。初步方案確定后，編制精確概算，再根據開發計劃排出資金投入需求計劃。如果發現概算的總金額突破原來的投資匡算盤子，需要對物業產品的檔子作出調整。資金需求計劃排出來以后，對照項目的融資計劃，如果發現不匹配需要調整項目的融資計劃和項目開發計劃，需要將部分用于銷售的物業單項工程提前實施，便于利用售樓款支撐余下項目開發資金需求，維持資金供給鏈條。方案和概算出來以后，需要用價值工程的原理進行優化，以追求項目產品的性價比，并對照項目開發計劃，設置項目投資控制的關鍵節點和投資控制的制度。

十、研究項目各類物業產品細節化策劃

項目細節化策劃包括以下五項內容。

（1）各類物業產品的精準定位，如住房的房型、內外裝修標準、綠化景觀等。

（2）大型商業物業的精細化策劃，包括確定的商業內涵、規模、檔次、形象、組合定位、布局設計。

（3）垂直交通設施定位、中央空調系統設備參數確定和設備選型。

（4）每一個擬引進商戶的物業條件需求和各項特殊空間、荷載、用水、用電、用氣、排污、通風參數、安裝管線走向、配電間設備房位置、所有出入口、屋頂設備位置、降噪環保措施、燈光照明需求和參數、室外景觀、戶外廣告位置等，一一通過書面形式確定下來。

（5）匯編成項目擴初設計任務書交設計院。同時，開展項目營銷和招商工作，尋求意向客戶，設計工作和招商工作同時進行，便于通過落實未來經營者或使用者，了解他們的需求修整物業條件設計，設計建造更加符合使用需求的物業。