一 一個私有小院的前世今生

（一）產權來源

貝先生原住平文區茶事胡同44號院，祖上是買賣人，在平城開有尚德堂。原院落由祖輩于光緒二十五年正月從崔梁氏手中買入。貝先生從平城檔案局調閱的原始登記材料顯示，貝家完整院落于民國三十一年（1942）進行過“所有權保存注冊”。經當時地政局復核，確定貝家坐落于外一區平文門外茶事胡同門牌七十四/五號的院落屬于私宅，東西至均鋪戶，南北至胡同與住戶，房屋共計二十八間（帶廊瓦房八間半、瓦房十四間、平臺七間、簡棚三間半），評估房價一萬零一百九十三元、地價三千一百六十八元，房地總價共計一萬三千三百六十一元。其中驗契情形記載：“貝姓有光緒二十五年正月買契一套（尚德堂貝有）民國十九年十一月建筑契一套上手×（字跡不清）契四套注銷。”

隨后，祖宅由兄弟二人繼承，貝先生的父親繼承其中七十四號院，一份地政局土地所有權申請書對此院的土地的地號、坐落、四至及房屋和面積做了詳細記載：這間小院地號為“地三七四一”，面積六分五厘四毫，共房十六間——帶廊瓦房五間（二等）、瓦房九間半（二等）、簡房一間半（二等），屬于宅地、自住。

新中國成立之后，“為確定本市城區公私房地產權，完成地籍整理及有利于都市建設”和“為保障本市城區房地產權，加強地籍整理，并便于都市建設”，平城人民政府根據1950年4月30日公布的《平城城區房地產權登記暫行規則》和1951年10月20日公布的《修正平城城區房地產權登記暫行規則》（地登字第5485號），進行平城城區房地產權登記，民間簡稱“總登記”。經登記核準的房屋土地產權以“房地產登記公告”的形式，由平城人民政府地政局刊登于1949年8月1日至1950年12月30日的《人民日報》、1951年1月5日至1952年3月27日的《平城新民報日刊》和1952年4月3日至7月15日的《新民報》。貝家院落同樣經過了總登記，隨后，每年去稅務局交納房地產稅。

1958年前后，政府對出租房屋進行社會主義改造，把城市里的私有房產分為自住房和出租房，住房在15間以上的，即由政府經租。由于貝家院落剛好15間，由全家人居住，因此沒有經歷經租和標租。后因父母過世，貝家7位兄弟做了析產。其后，貝先生以個人名義擁有私產房2間，其房地產所有權證登記的土地面積為40平方米。

1967年11月4日《國家房產管理局、財政部稅務總局答復關于城鎮土地國有化請示提綱的記錄》中規定：“對于中共中央轉批中央書記處二辦文件中：‘一切私人占有的城市空地、街基等地產，經過適當辦法一律收歸國有’，其中街基等地產應包括在城鎮上建有房屋的私有宅基地。”“收歸國有”的具體實施辦法為規定各私宅院落的房地契必須上交國家。貝家院落也不例外。與此同時，因部分子女參軍、知青下鄉或者支邊出城，該院落有三四間房空出，被外人占用，直至20世紀80年代末期，由貝先生在落實私房政策以后，以個人方式使其騰退（詳見第二章）。

1980年9月18日，平城市委發布《關于處理機關部隊擠占私房進一步落實私房政策的通知》（平發〔1980〕140號）中提到：“十年浩劫中收繳的私人房屋，根據憲法規定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給房主。對于自住房和出租房，應分別不同情況，采取不同處理方法，根據國家財力、物力的可能逐步解決。”該政策在坊間簡稱為“私房返還”，落實過程持續數年，以重新頒發的《房屋所有權證》取代“文革”期間上交的房地契，原房地契至今仍存于各區房管局的檔案室。《房屋所有權證》由平城房屋土地管理局頒發，扉頁上寫道：“根據《中華人民共和國憲法》規定，為保護房屋所有權人的合法權益，對所有權人申請登記的本證所列房屋，經審查屬實，特發此證。”該證由所有權人、所有權性質、共有人、房屋坐落、地號、房屋狀況、共有權執照摘要、契稅摘要、設定他項權利摘要、使用國有土地摘要（空白）、房地平面圖以及平城房屋登記表（平房）幾項構成。據貝先生回憶，他于1983年收到他家的《房屋所有權證》，其中的一個蹊蹺之處在于，此證在“使用國有土地摘要”一欄是空白。不過，在“房地平面圖”中保留了原始的地號，并在后附的“平城房屋登記表”中也有明確的產別、地號及樓、平房基占地總面積，所以便未加深究。1986年，貝先生最后一次前往稅務局交納房地產稅，據他回憶，共計86塊錢，并開有發票。

與落實私房政策幾乎同步進行的是1982年《中華人民共和國憲法》的確立，與1954年《中華人民共和國憲法》的一個最大的變化是在第十條明確規定了“城市的土地屬于國家所有”。

（二）遭遇拆遷

1990年始，中國進入了一個以快速城市化拉動經濟增長的時代，至今方興未艾。據《平城房地產年鑒》相關年份統計，1991～2000年間，共搬遷居民28.12萬戶、87.86萬人，拆除房屋64.78萬間，拆除建筑面積915.53萬平方米（平城建設委員會等編，2004: 76）。此階段以“開發帶危改”為主要模式：既包括以外資開發商為主體（必須與政府下屬危改開發商合作）、以房地產開發為目的的商業開發；也包括將市政重點工程與危改相結合，以政府下屬的危改開發商為主體、以“公共利益”為名的開發，旨在改善投資環境，吸引潛在資本。

貝家院落于這一階段遭遇拆遷，拆遷名目為“平文大街2號地危改一期工程”。該地塊與1號地、5號地并稱為“平文大街1、2、5號地危改工程”，占地43.8公頃，拆遷居民9300戶，列平文區所有危改項目第二。平文大街改造首開了平城利用外資進行大市政建設改造的先河，其中“中外合作、外商投資、路房結合”的運作模式成為平城危舊房改造的一個范例。該項目由平城文城·新時代房地產發展有限公司（中外合作）、平城文裕房產開發有限公司（中外合作）、平城興盛置業有限公司（股份制）三家單位實施，為平文區四大工程之一（肖林，2009: 132）。

因雙方無法就私房院落的土地使用權是否得到承認達成一致，貝家拒絕與拆遷人員協商安置補償問題。經平城文裕房產開發有限公司申請（1998.7），平文區房屋土地管理局對其一家四口下達了《平城平文區房屋土地管理局城市房屋拆遷糾紛裁決書》（1999.7.5），其中有以下內容。

貝某在平文區茶事胡同44號有私產房2間，建筑面積40平方米。因產權人不讓實地丈量，居住面積不能確認（“文革”期間記租面積25.3平方米）。現址四口人居住，在平南區南園×區×樓×門×號安置三居室一套，給付拆除房屋及附屬物補償費25074元。給付各項補助費18400元。……本局認為：平城文裕房產開發有限公司經國家行政管理部門批準，合法取得在平文區茶事胡同等地段實施拆遷的資格。申請人根據拆遷法規有關規定和被申請人的實際情況依法對被申請人進行了安置，給予了補償補助。要求被申請人搬遷騰房，符合拆遷法規的有關規定，本局應予支持。被申請人至今尚未完成搬遷，其行為不妥，本局不予支持。

裁決書下達5天之后，平文區政府下達《責令限期拆遷決定書》（文令決字〔1999〕第23號）。

貝某等同志：

在平文區2號地危改建設中，關于你與拆遷人平城文裕房產開發有限公司的拆遷安置問題，經平文區房地產管理局審理，并以房地裁字〔1999〕第07號文件進行了裁決：限期搬遷。現限期已過，仍拒不搬遷，嚴重影響了工程建設。根據《城市房屋拆遷管理條例》第十四條、第十五條規定，責令你于1999年7月13日以前搬至平南區×××安置房內居住，并將原住房騰空交給拆遷人。如在規定的期限內仍拒不搬遷，即按照“條例”有關規定強制拆遷。

平文區人民政府

1999年7月10日

兩天后，平文區政府下達《強制執行通知書》。

貝某等同志：

平文區人民政府依據文令決字〔1999〕第23號責令限期拆遷決定書，決定于1999年7月14日依法對你戶進行強制拆遷，請你們于1999年7月14日早8時在家等候，如不在家，出現的一切后果自負。

平文區人民政府

1999年7月12日

在這兩份文件的程序下，1999年7月14日，貝家被強制拆遷，搬至位于平南區南園的安置住房，居住至今。其居住舊址，現為“新時代中心”高檔公寓和寫字樓。