第二節 獲取土地的稅務處理

房地產開發企業在獲取土地階段涉及的稅收主要有：土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等。

一、土地使用稅

土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上的城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。

城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額繳納。計算公式為：

應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

（1）房地產開發企業按規定計算應交的土地使用稅時：

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地使用稅

（2）繳納土地使用稅時：

借：應交稅費——應交土地使用稅

貸：銀行存款

二、耕地占用稅

如果房地產開發企業購置的是耕地，則需要繳納耕地占用稅。耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依據實際占用耕地面積、按照規定稅額一次性征收的一種稅。

【例2-4】合華房地產公司購置一宗5萬平方米的土地使用權，該土地屬于耕地，應繳納耕地占用稅，稅額為30元/平方米。

三、契稅

契稅是指以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。契稅一般不通過“應交稅費”科目核算，視取得土地使用權的用途記入不同的會計科目。

房地產開發企業為進行房地產開發而取得的土地使用權所繳納的契稅，在實際繳納時依據契稅完稅憑證直接記入“開發成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權所繳納的契稅，在實際繳納時依據契稅完稅憑證直接記入“無形資產”科目。

【例2-5】某公司取得一塊土地使用權進行房地產開發，支付土地出讓金1億元，繳納契稅400萬元（假設契稅稅率為4%）。支付契稅時，該公司應依據契稅完稅憑證：

四、印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中設立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。印花稅因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。

根據《財政部 國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。稅率是萬分之五。

【例2-6】某公司取得一塊土地使用權進行房地產開發，支付土地出讓金1億元。在繳納印花稅時，該公司應依據印花稅完稅憑證：