第一節 房地產開發企業會計概述

房地產開發企業會計是為適應房地產開發企業經營管理的需要發展起來的一門專業會計。房地產業是國民經濟的基礎性產業，是社會一切部門不可缺少的物質條件，是城市經濟建設與發展的重要物質基礎，是城鎮環境革命、更新改造的重要動力，是國民經濟積累資金的重要來源；房地產業是國民經濟的先導性產業，由于房地產業的鏈條長、關聯度大，能夠直接或間接地引導和影響相關產業的發展，尤其是對建筑業、金融業、建材業、冶金業、化工業、電子等產業，具有較強的帶動和促進作用；房地產業是國民經濟的支柱性產業，近年來，一直在國民經濟發展中起著骨干、支撐性的作用，其增加值在國民經濟中占5%以上，為國家創造大量稅收及財政收入，為國民經濟的增長做出大量貢獻。因此，可以說，房地產業的發展，有利于產業結構的升級，能夠帶動國民經濟的發展，能夠促進城市經濟的繁榮，能夠帶動消費市場的拓展，能夠優化城市消費結構，能夠帶動區域性就業。21世紀將給中國房地產業的發展帶來新的機遇和挑戰，而房地產業的持續健康發展和預期經濟目標的實現，則離不開房地產開發企業會計。房地產開發企業會計核算的內容圍繞房地產開發、經營活動而展開。因此，首先應明確房地產的含義。

何為房地產？房地產開發企業的業務范圍有哪些？什么是房地產開發產品的特征？理解這些問題是以后學習的基礎。

一、房地產的含義

房地產，是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實物，是房產與地產的合稱。它作為基本生產要素和稀缺資源是人類賴以生存的基礎。同時，在市場經濟條件下，它還是一種商品，是一種人類極其重要的財產形式。房地產有廣義和狹義之分。狹義的房地產是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權利與義務關系的總和。房地產中的土地是人類社會賴以存在的物質條件，是一切生產和生存的源泉，這是人類社會產生以后，人們就達成的共識。房地產中的建筑物有兩類：一是房屋，二是構筑物。其中，房屋是指直接供人們在其內部進行生產、生活或其他活動的場所，是經人工建造，由建筑材料、構配件與房屋設備（如給排水、采暖、照明、煤氣、消防、通信、電梯、安全監控等）組成的整體物，如住宅、寫字樓、商場、賓館、工業廠房、倉庫以及文化、教育、體育、衛生等各類用房等；構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生產、生活或進行其他活動的建筑物，如道路、橋梁、大壩、電視塔等。固著在土地、建筑物上不可分離的部分是指固定在土地或建筑物之上，與土地、建筑物不能分離，或分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或使土地、建筑物的使用價值或環境受到影響的部分。由于其他不可分離的部分通常被視為土地或建筑物的組成或附屬，因此，房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分。廣義的房地產是指除上述內容以外，還包括諸如水、礦藏、森林等自然資源。本書所述“房地產”僅指狹義而言。

房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物在空間上成為統一體時才稱為房地產。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，都是房地產的一種存在形態。歸納起來，房地產存在下列三種形態：即土地、建筑物和房地合一的情形。

（一）土地

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。最簡單的情形是一塊空地（凈地），這塊空地既可以是沒有任何投入的土地，也可以是經過了一定的投入的土地，如進行了土地平整、敷設了地下管線、修筑了道路等。另一種情形是地上已有部分建筑物或附著物，但無視其建筑物或附著物的存在，把土地設想為無建筑的空地。

（二）建筑物

建筑物是人造的，相對于地面是固定的，雖在實物形態上與土地連為一體，但建筑物有很大的獨立性，在許多情況下可以把它單獨作為一項資產看待。

（三）房地

當實物形態上土地與建筑物合為一體時，體現了房地產的完整實物形態。在物質形態上房產與地產總是聯結在一起的，不論土地和建筑物是以獨立的形式存在或是以結合的形式存在，都屬于房地產，是房地產的一個組成部分，也是房地產開發企業會計核算的主要內容。

二、房地產開發企業的業務范圍

房地產業是以土地、建筑物為經營對象，由從事房地產投資、開發、經營、管理和維修、裝飾和服務等經濟實體所組成的綜合性產業部門。房地產開發是指以房屋、土地為對象的生產經營活動。

本書所指的房地產開發企業是房地產業的一部分，是指從事房地產開發、經營、管理以及接受委托承包維修、裝飾等業務，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。在我國，法律上規定城市土地為國家所有，地產經營只是一種以土地使用權為對象的有償過渡經營活動；而房產等在其投資、經營與轉讓等方面體現著嚴格的所有權界限及價值規律的要求，具有完全的商品交換性質。目前，我國房地產開發企業的業務范圍主要有以下幾個方面：

（1）土地開發（土地一級整理）；

（2）房屋、建筑物建設；

（3）城市基礎設施和配套設施的建設；

（4）代建房屋或工程；

（5）房屋的出租和經營等。

此外，房地產開發企業還廣泛開展多種經營業務。其經營的目的：一是為市場提供房源，提高社會經濟效益；二是降低開發成本，增加企業盈利；三是搞好基礎設施和配套設施建設。

三、房地產開發產品的特點

房地產開發企業從事的開發經營活動包括征地拆遷、組織規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等開發經營的全過程，并在這一過程中形成了房地產開發產品，也叫房地產商品。房地產開發企業的開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業，就是因為房地產商品具有以下幾個方面的特點：

（一）房地產商品位置的固定性

房地產商品位置的固定性又稱不可移動性，一般來說即使土地表面的泥土、砂石可以搬走移動，但作為立體空間的完整意義的土地是不可移動的，從而決定了任何一種房地產只能就地開發、利用或消費。房地產商品位置的固定性，說明房地產本身是不能移動的，若一經移動，其性質、形狀就會發生變化，其物質狀態將會發生經濟、功能的全部或部分損失。

（二）房地產商品的各異性

房地產商品位置的固定性，也決定了其獨特的自然、經濟條件，從而造成它在質量上的差異性。一般不可能找到兩宗完全相同的房地產實體，即使它在建筑、結構及室內外裝飾上完全相同，也很可能在周圍環境上有所差異。也就是說，房地產商品存在著物質狀態的各異性。房地產商品的各異性決定了房地產開發企業必須按照設計圖紙，精心地組織每一個開發項目的建設，并單獨核算各開發項目的成本。

（三）房地產商品生產周期長

土地和房屋等建筑產品的開發建設，與一般工業產品的生產不同。房地產商品開發生產的周期相對較長，一般要經過可行性研究、勘察設計、工程施工、竣工驗收等若干步驟，往往都要跨年度施工，一個大中型開發項目往往需要幾年、十幾年甚至更長的時間才能建成。

（四）房地產商品的壽命耐久性

房地產商品的壽命耐久性又稱效用長期性，土地具有不可毀滅性，在使用上具有永續性；建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但只要建造完成、產品質量驗收合格并進行正常的使用和維修，可以在很長的時間內發揮固定資產的作用。一個建筑物的壽命可達數十年、上百年，甚至更長。

（五）房地產商品價值的昂貴性

房地產業作為一個資金密集的行業，其商品的投資大量性不容忽視，由于投資金額巨大便可知商品價值必然昂貴。房地產商品價值昂貴表現在兩個方面，一方面為單位價值高，具體體現在單位面積價格的數值高，通常其樓面地價高；另一方面為總體價值大，通常表現在一個使用、消費或轉讓單位的價格上，尤其現代城市建設和經濟的發展，使房地產規模越來越大，一幢建筑物要幾十層甚至上百層，建設規模要上萬平方米甚至數十萬平方米，加之隨著社會發展和經濟水平的提高，建筑標準和豪華程度也越來越高，使得房地產價值達上千萬元、上億元，甚至數十億元。

（六）房地產商品具有保值、增值的功能

隨著人口的增加和人們物質文化生活水平的提高，對房地產的需求將會日益增強。但是，土地資源是有限的，可供建房的土地更為有限。因此，房地產的價格將呈不斷上漲的趨勢，加上其使用壽命長，故與其他物品比較而言，房地產商品更具有保值、增值的功能。

（七）經營風險大

房地產開發單位成本高，建設周期長、負債程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，或遭遇政策風險，產品銷路不暢，去化率低，將造成大量房地產商品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。房地產企業屬于重資產經營模式，其所需資金多，企業若沒有雄厚的資金實力將難以維持開發經營的需要，并且資金周轉率較低，一般均需向金融機構取得貸款。

此外，房地產商品還有一個較為重要的特點就是影響因素的多樣性，由于與房地產開發企業發生經濟往來關系的對象不僅存在于購銷流通領域，而且還有財政、稅務等政府相關部門、建設單位、勘察設計部門、施工企業、材料設備供應商以及開發產品的承租單位等。

四、房地產開發企業會計的性質

房地產開發企業會計是按照《企業會計準則》的核算要求，以基本準則為核心，以具體會計準則為依據，結合房地產開發企業生產經營的特點，以房地產開發企業作為會計主體的一門專業會計，它以貨幣為主要計量單位，運用專門的方法對企業的經濟活動進行全面、持續的核算和監督，對企業的資金運動進行反映和控制，并獲取系統的會計信息，以取得最大的經濟效益和管理效益為目的的一種管理活動。我國社會主義市場經濟屬于商品經濟的范疇，一切商品的價值都要通過貨幣來表現，這是經濟規律，也是市場規律。在社會主義市場經濟體制下，房地產開發企業會計對于反映和監督施工企業各項經濟活動業務情況；對于加強經濟核算，提高經濟效益；對于完善企業財產物資管理，保護企業財產的安全完整、保值增值；對于企業進行經濟預測和決策均具有重要意義。

與其他行業相比，房地產開發企業會計具有以下特點。

（一）生產成本的復雜性

房地產開發企業的開發產品成本，因其開發產品的特殊性主要包括土地費用、政府行政事業性收費、前期工程費、主體建筑安裝工程費、基礎設施費、配套設施費以及開發間接費用。開發產品成本數額巨大，所涉及的明細項目繁多，計算復雜，是企業會計核算中的重點和難點。

（二）營業收入的差異性

房地產開發企業營業收入的確認，除應根據《企業會計準則第14號——收入》中所確立的收入確認一般標準以外，還應針對房地產銷售收入實現的具體條件加以確認。例如，以現售方式銷售的房屋，在辦妥產品移交手續后，確認收入；以分期方式銷售的房屋，房地產開發企業開發項目驗收合格、竣工備案后，客戶購房采用分期支付方式，需按合同約定的收款價格和期限確認收入，屬于視同銷售；還要注意采用銀行按揭方式銷售的特殊情況。因房地產開發企業在商品銷售過程中通常采用預收賬款的方式，其收入確認的方式和時間都有獨自的特點，且相應的稅務處理也各有差異。

（三）應繳稅費的特殊性

房地產開發企業在應繳稅費方面，所繳納稅費種類較多，比較特殊的是屬于繳納營業稅和土地增值稅范疇，只有在固定資產處置時才會涉及增值稅的問題。其中，土地增值稅的計算相對比較復雜，無論從會計上還是稅務處理上對房地產開發企業都有特殊的要求。