土地篇
Land

B.2 2016年全國主要監測城市地價狀況及2017年走勢

中國土地勘測規劃院地價監測組

摘要：2016年，全國主要監測城市各用途地價增長率均有所提升，綜合地價增速溫和上行，住宅地價較快增長，商服與工業地價持續平穩；各季度綜合、住宅和商服地價環比增長率逐季上升，工業地價環比增長率逐季降低。分類型看，一、二、三線城市住宅、商服地價增速梯次差異明顯，一線城市工業地價增速遠高于二、三線城市；分區域看，除長江三角洲地區和珠江三角洲地區商服地價增速略有放緩外，其余各地區各用途地價增速均有所上揚，其中長江三角洲地區住宅地價增速提升幅度最大。

2017年，中央經濟工作總基調繼續定位為“穩中求進”，既要抑制房地產泡沫，又要防止出現大起大落仍將是調控政策重點；持續穩健的貨幣政策將維持流動性基本穩定，差別化信貸政策的落實將對不同類型城市的房地產市場產生影響；住宅投資屬性的抑制效果將直接作用于住宅用地需求，進而影響住宅地價變化；在國內宏觀經濟總體趨穩的態勢下，商服和工業地價將繼續保持平穩運行。

 

關鍵詞：主要監測城市 地價狀況 地價增長率 土地供應

一 2016年全國主要監測城市地價狀況分析

（一）地價水平值分析

1．各用途地價水平繼續提升，重點監測城市增加幅度大于主要監測城市

2016年，全國主要監測城市綜合地價水平值為3826元/平方米，比上年提高了193元/平方米。商服、住宅、工業各用途地價水平值均有所提升，其中，住宅地價提高最多，增幅達434元/平方米；工業地價較上年提升最小，為22元/平方米。

2016年，全國重點監測城市綜合地價水平值為5680元/平方米，各用途地價均高于主要監測城市。其中，商服、住宅和工業地價水平值分別比主要監測城市高出2338元/平方米、2707元/平方米和273元/平方米。2016年重點監測城市各用途地價水平值增量均大于全國主要監測城市（見圖1）。

2．珠江三角洲地區各用途地價水平值繼續在三大重點區域保持最高位，長江三角洲地區住宅地價首次超過商服地價

在三大重點區域的各用途地價水平值中，繼續保持珠江三角洲地區最高、長江三角洲地區次之、環渤海地區最低的格局。其中，珠江三角洲地區商服地價最高，為20874元/平方米，分別是長江三角洲地區和環渤海地區的2.29倍和2.79倍，差距較上年基本持平。除環渤海地區工業地價水平值略低于全國主要監測城市平均水平外，長江三角洲地區、珠江三角洲地區各用途地價水平值，以及環渤海地區其余用途地價水平值均高于全國平均水平。值得注意的是，長江三角洲地區住宅地價達到9746元/平方米，首次超過商服地價，這也是三大重點區域中唯一住宅地價水平值高于商服地價水平值的地區（見圖2）。

（二）地價增長率分析

1．全國主要監測城市住宅地價增速上揚，商服與工業地價增速與上年相比基本持平

2016年，全國主要監測城市各用途地價均有所上升，但增速差異較大。其中住宅地價增長率最高，為7.91%，增幅較上年提高3.99個百分點；商服和工業地價增長率較低，分別為3.09%和2.84%，與上年相比基本持平（見圖3）。

2．全國主要監測城市工業地價環比增長率逐季降低，住宅和商服地價環比增長率逐季上升

2016年，全國主要監測城市各季度工業地價環比增長率逐季降低，從第一季度的0.73%降低至第四季度的0.64%，且下半年低于其余各用途地價的環比增長率。與上年相比，工業地價環比增速除第二季度略低于上年同期外，其余三季度較上年同期均有所上升。住宅用地和商服用地地價環比增長率逐季上升，且各季度住宅用地地價環比增長率均高于上年同期水平（見圖4）。

3．各類城市住宅、商服地價增速梯次差異明顯，一線城市工業地價增速遠高于二、三線城市

2016年，一、二、三線城市各用途地價增長率繼續呈現分化態勢，其中商服和住宅地價增長率在各類城市間梯次差異較為明顯，工業地價增長率表現為一線城市顯著高于二線和三線城市，且二線與三線城市較為接近。與上年相比，2016年一線城市住宅地價增速提高了8.69個百分點，二線城市住宅地價增速提高了4.15個百分點，均高于全國主要監測城市平均水平，其余城市各用途地價增速變動較小（見圖5）。

4．全國重點監測城市住宅地價同比增速高位運行，各季度環比增速年末有所回落，與主要監測城市變化趨勢存在差異

2016年，全國重點監測城市住宅地價快速增長，增速為10.08%，高于主要監測城市2.17個百分點；商服地價與工業地價低速增長，增速分別為4.60%與4.15%，分別高出主要監測城市1.51個與1.31個百分點（見圖6）。

2016年前三季度重點監測城市綜合、住宅地價環比增速逐季上揚，變化趨勢與主要監測城市一致，第四季度重點監測城市綜合、住宅地價環比增速回落，與主要監測城市變化趨勢相反；重點監測城市商服地價第一、第二季度環比增速基本持平，第三、第四季度逐季上揚，與主要監測城市變化趨勢基本一致；工業地價環比增速除第二季度略有提升外，其余各季度變化趨勢與主要監測城市一致（見圖7）。

5．除長江三角洲地區和珠江三角洲地區商服地價增速略有放緩外，其余各地區各用途地價增速均有所上揚，其中長江三角洲地區住宅地價表現得最為明顯

三大重點區域中，除長江三角洲地區住宅地價增速高于環渤海地區外，其余各用途地價增長率均呈珠江三角洲地區、環渤海地區和長江三角洲地區依次降低的格局。其中長江三角洲地區和珠江三角洲地區均表現為住宅地價增速最高，工業地價增速次高，商服地價增速最低，且長江三角洲地區住宅地價增速顯著高于工業與商服地價增速；環渤海地區各用途地價增速呈住宅、商服和工業梯次降低的格局（見圖8）。

從地價增長率的變化幅度來看，2016年除環渤海地區商服地價增速有所上揚外，長江三角洲和珠江三角洲地區商服地價增速較上年均有所降低，分別降低了0.27個和0.28個百分點；三大重點區域住宅地價增速較上年均有較大幅度的增長，長江三角洲地區最為顯著，增速較上年提高了7.46個百分點；各區域工業地價增速較上年均略有提升（見表1）。

6．16個熱點城市中，部分城市住宅地價同比增速大幅提升，多個城市住宅地價四季度環比漲幅回落，深圳住宅地價四季度環比增速由正轉負

為深入反映住宅用地市場動態變化，參照國家統計局以及住房和城鄉建設部分類，我們對16個熱點城市的住宅地價變化情況進行了統計。2016年，除深圳外，其余熱點城市住宅地價增速較上年均有所上揚。其中，廈門住宅地價增長率最高，達29.3%，增速較上年提高了22.86個百分點；濟南住宅地價增速最低，為3.92%。除廣州、深圳、成都外，其余13個城市住宅地價同比增長率均為近四年最高（見圖9）。

從各季度環比增速來看，除北京、成都、福州、杭州、濟南、無錫外，其余10個城市的住宅地價季度環比增速均在第四季度回落。其中，合肥回落最明顯，較第三季度收窄了5.34個百分點。此外，深圳第四季度住宅地價環比增速由正轉負，為－0.18%（見表2），自2005年第二季度以來首次出現地價水平下降。

二 2016年全國主要監測城市土地供應狀況分析

（一）全國主要監測城市建設用地供應總量降幅收窄，基礎設施用地供應量有所增加

2016年，全國主要監測城市建設用地供應面積為21.25萬公頃，同比下降3.72%，降幅較上年收窄10.19個百分點。在2015年末中央經濟工作會議上提出的全國“去庫存”政策的導向下，建設用地供應總量整體仍處于較低水平。

分用途來看，基礎設施用地是與上年同期相比供應量增加的唯一地類，增長率為1.06%，增速較上年提升12.23個百分點；保障性住房用地供應量同比降幅最大，為－38.14%，與上年相比擴大33.5個百分點；其余各用途土地供應量降幅均較上年有所收窄（見圖10）。

（二）全國主要監測城市各用途土地供應節奏存在差異，房地產開發用地各季度供應量相對平穩

2016年，全國主要監測城市除工礦倉儲用地外，其余各用途土地供應量均在第四季度達到高峰。從各季度土地供應節奏來看，第二季度各用途土地供應量差異較為明顯，房地產開發用地（包括商服用地和住宅用地）第二季度供應量低于第一、第三季度，保障性住房用地和基礎設施用地各季度供應量呈逐季增加態勢，而工礦倉儲用地供應量在第二季度達到16439.87公頃，遠高于第一、第三季度。

基礎設施用地供應量年末大幅增加，第四季度供應量高達4.51萬公頃，是前三季度供應量之和的81%，年末基礎設施用地供應量大幅上升的態勢已持續三年。

此外，房地產開發用地各季度分別為11.33萬、9.99萬、11.42萬和16.03萬公頃，供應節奏變化相對平緩（見圖11）。

（三）主要監測城市住宅用地出讓面積降幅收窄，住宅地價增長率上揚

2016年，全國主要監測城市住宅用地出讓面積為2.85萬公頃，雖繼續減少，但降幅較上年收窄15.46個百分點；住宅地價增速上揚，較上年提高3.99個百分點。自2012年以來，全國主要監測城市住宅用地出讓面積和住宅地價同比增長率相關系數為0.84，兩者變動趨勢較為一致，表現出同向相關性（見圖12）。

（四）一、二、三線城市呈現住宅用地出讓面積減少、住宅地價不同程度增長的局面，一線城市反差最大

2016年，全國主要監測城市中一、二、三線城市住宅用地出讓面積較上年均有不同程度的下降，其中一線城市最為明顯，減少了43.95%。與此同時，各類城市的住宅地價增速均有所上升，其中一線城市住宅地價增長率最高，達到19.60%。各類城市的住宅用地出讓使市場呈現“量降價升”的局面，且一線城市更為明顯，其住宅用地出讓面積增長率和住宅地價增長率相差63.55個百分點，兩者間的反差在各類城市中最大（見圖13）。

三 2016年全國城市地價與房地產市場關系分析

（一）全國重點監測城市整體住宅地價房價比下降，東部地區住宅地價房價比最高，住宅租價比最低，東、中、西部地區間住宅地價房價比差異有所減小

2016年，全國重點監測城市整體住宅地價房價比的中位數為33.66%，較上年有所下降。分區域來看，呈東高、中次、西低的態勢，各區域算術均值分別為42.74%、29.60%和28.18%，其中，東部和中部地區較上年均有所降低，西部地區有所上升，地區間差異有所減小。住宅租價比呈西高、中次、東低的態勢，分別為5.37%、5.21%和4.03%（剔除數據異常城市合肥市）。多數城市呈現住宅地價房價比越高，住宅租價比越低的現象，尤其是一線城市和南京、廈門等熱點二線城市（見圖14）。

（二）房地產業開發投資回暖，綜合地價增長率逐季上升

與2015年相比，2016年房地產業開發投資有所回暖，房地產業土地購置面積和房地產投資國內貸款累計增長率較上年有較大提升，且兩者變化趨勢較為一致。其中，房地產開發投資累計增長率結束上年的逐季回落態勢，年初回升至6.2%，此后維持在5.8%以上；房地產業土地購置面積（年內累計值）雖比上年有所下降，但降幅較上年各季度均有大幅收窄；房地產投資國內貸款累計增速由負轉正，在第一季度大幅提升至6.5%，后三季度雖有所回落，但均高于上年同期。與此同時，綜合地價增長率逐季上升（見圖15）。

（三）商品住宅、商業營業用房銷售額與銷售面積增長率沖高回落，住宅投資增長率與住宅地價增長率趨勢較一致

2016年，商品住宅銷售額與銷售面積增長率較上年大幅提高，表現出年初沖高，隨后回落的趨勢。其中商品住宅銷售額累計增長率在第一季度快速上升到60.3%，接近2013年同期水平，此后逐季放緩，但仍保持36%以上的高速增長；各季度商品住宅銷售面積累計增長率也均在22%以上，顯著高于上年同期水平。從住宅投資額增長率來看，住宅投資累計增長率各季度波動上升，住宅地價增長率逐季上升，兩者均在4.6%至7.1%的范圍內，趨勢較為一致（見圖16）。

與此同時，商業營業用房銷售額與銷售面積累計增長率較上年也有大幅上揚，其中，前三季度快速上揚，第三季度末分別達到21.7%和19.0%，第四季度增速略有回落，均收窄了2.2個百分點。此外，房地產商業營業用房投資累計增長率與商服地價增長率各季度均小幅波動上升，趨勢也較為一致（見圖17）。

四 2016年全國城市地價與社會經濟發展關系分析

（一）宏觀經濟總體運行平穩，綜合地價增速上揚

2016年是“十三五”的開局之年，中國全年國內生產總值744127億元，按可比價格計算，2016年同比增長6.9%，前三季度一直穩定在6.7%，第四季度提升至6.8%，一些重要的經濟指標也呈現穩中有進的趨勢。從投資來看，全年固定資產投資增長8.1%，呈現緩中趨穩的態勢；從社會消費品零售總額來看，比上年增長10.4個百分點，較上年微幅回落0.3個百分點，全年各月累計增長率均穩定在10.2%至10.4%之間；從出口來看，以人民幣計價的全年出口總值同比下降2%，與上年基本持平。分季度看，第一、第二、第三季度出口分別同比下降7.9%、0.8%和0.3%，第四季度增長0.3%。從投資、消費和出口三項主要指標來看，總體體現出企穩和回升。在此背景下，2016年全國主要監測城市綜合地價增長率也穩中有升，較上年提升2.15個百分點（見圖18）。

（二）貨幣流動性充裕，M1與M2增速“剪刀差”年末收窄，新增個人住房貸款大幅上升，住宅地價增速提升明顯

2016年12月末，廣義貨幣（M2）余額155.01萬億元，同比增長11.3%，比上年末減少2個百分點。各季度增速前高后低，上半年為11.80%～14.00%，均值為12.85%，下半年下降到11.60%以下，全年M2增長率較上年有小幅降低，但由于基數足夠大，其供應量相對充足；狹義貨幣（M1）余額48.66萬億元，同比增長21.4%，比上年同期高出6.2個百分點。M1與M2增速“剪刀差”曾在7月達到15.2個百分點，年末收窄至10.1個百分點。2016年12月末人民幣貸款余額106.6萬億元，同比增長13.5%，比上年同期下降0.8個百分點（見圖19）。

值得注意的是，根據央行數據顯示，2016年個人住房貸款（以新增中長期住戶消費貸款為表征）大量增加，其占新增信貸總額比例大幅提升，達到41.62%，較上年提升了19.35個百分點。

在貨幣流動性較為充裕的背景下，商服和住宅地價增長率有所上升，住宅地價增長率的提升尤其明顯。

（三）工業經濟總體運行平穩，工業地價各季度平穩增長

2016年，工業經濟總體運行良好。規模以上工業增加值全年各季度保持平穩增長，比上年增長6.0%，與上年末的6.1%基本持平；制造業采購經理指數逐步企穩，全年平均水平為50.3%，略高于臨界點，年末達到51.4%，連續5個月位于臨界點之上；工業企業效益持續好轉，工業企業利潤總額增長率由負轉正，11月末累計增長9.4%，較上年末的－2.3%提升了11.7個百分點。2016年工業地價增長率與工業增加值變動趨勢較為一致（見圖20）。

五 2016年影響全國城市地價變化的主要因素分析

（一）“去庫存”背景下房地產市場需求明顯回升，住宅地價增長率上漲；年末“防過熱”措施對重點城市地價發揮了抑制作用

2016年，在房地產“去庫存”的整體定位下，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發文調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策，降低房地產交易成本。相關省區市也陸續出臺“去庫存”相關方案，明確“去庫存”時間表和路線圖，對商品房購買者進行稅收和財政補貼。在削減稅費、購房補貼等一系列“去庫存”的政策影響下，房地產市場需求明顯回升。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，同比增長22.5%，商品房銷售額117627億元，同比增長34.8%。全國商品房待售面積明顯減少，從2月末的7.39億平方米下降到11月末的6.91億平方米，已連續9個月下降，12月末有所回升，達到6.95億平方米。受此影響，全國主要監測城市整體住宅地價增長率上升。

第三季度以來，為抑制投資性需求，促進房地產市場平穩健康運行，南京、杭州等20余個熱點城市收緊購房政策。受此影響，全國重點監測城市住宅地價季度環比增速在經歷前三季度逐季上揚后，第四季度有所放緩（見圖21）。重點城市的一系列調控政策對抑制地價過快上漲起到重要作用。

（二）充足的貨幣供應和積極的信貸政策支撐了房地產領域投資性需求

2016年，廣義貨幣（M2）余額快速增長，12月末達到155.01萬億元，同比增長11.3%，全年保持兩位數增長率，貨幣供應量較為充裕。在信貸政策方面，2月1日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會下發《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，提出在不實施限購措施的城市，降低居民個人商業性住房貸款首付款比例。2月17日，住房城鄉建設部、財政部印發《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，決定上調公積金存款利率至1.5%。寬松的貨幣環境和積極的信貸政策支撐了房地產市場和土地市場的投資性需求，2016年上半年房地產市場量價齊升，土地市場高地價頻現。在投資性需求的拉動下，部分熱點城市住宅地價上漲明顯。

（三）宏觀經濟穩定增長支撐了各類地價增長率持續上升

2016年，我國經濟總體運行平穩，產業結構的升級為其提供了內生動力。國內生產總值全年增加6.7%，前三季度增長率持續穩定在6.7%，第四季度提升至6.8%；固定資產投資增速連續四個月呈現企穩態勢；社會消費品零售總額增長率較上年基本持平；工業企業利潤總額增長率由負轉正。宏觀經濟穩定增長支撐了各類地價增長率的持續上升。其中，綜合地價增長率達到5.31%，較上年高出2.15個百分點；住宅地價增長較快，增速為7.91%，較上年提升3.99個百分點；商服和工業地價增長率較上年也均有微幅提升。

值得注意的是，雖然工業企業效益穩步向好，但目前工業領域提質增效仍然面臨不利因素，一方面，利潤增長過多依賴于石油加工、鋼鐵等原材料行業的價格反彈；另一方面，“回款難”仍然是當前制約企業生產經營的較大障礙。此外，“降成本”政策導向也對工業地價變化存在一定的影響。在此背景下，工業地價各季度環比增速逐季微降。

六 2017年城市地價變化趨勢分析

（一）經濟工作總基調繼續定位為“穩中求進”，地價增速整體將平穩運行

2016年中央經濟工作會議提出，穩中求進工作總基調是治國理政的重要原則，也是做好經濟工作的方法論。2017年是實施“十三五”規劃的重要一年，執行持續穩健的貨幣政策、建立房地產市場長效機制、把振興實體經濟列入供給側結構性改革，三項重要舉措將為保持宏觀經濟在合理區間內運行提供有力保障，同時也直接影響土地市場預期，有利于維持土地市場的健康發展，地價整體將持續平穩上升態勢。

（二）在“促進房地產市場平穩健康發展”的政策目標下，住宅地價增速將有所回落，商服地價將繼續平穩運行

中央經濟工作會議為2017年房地產市場定下了“平穩健康發展”的政策目標，明確“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，提出綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。在此背景下，貨幣政策將繼續保持穩健中性，資金政策更多地向實體經濟傾斜，熱點城市調控收緊態勢延續，差別化供地政策深入落實，這些都有利于遏制過度的投資和投機性購房需求，促進房地產用地市場的良性調整。預期一線和熱點二線城市住宅地價增速將有所回落，三線城市住宅地價增速保持平穩，住宅地價增速整體有所放緩，商服地價增速保持平穩運行。

（三）在供給側結構性改革深入推進的背景下，振興實體經濟的提出將助力產業結構優化，工業地價或將發生結構性變化

2017年是供給側結構性改革的深化之年，整體來看，經濟前景向好，但仍有風險尚需警惕，“三去一降一補”深入實施或將影響經濟快速拉升，但中期來看，這是經濟持續增長的良好支撐基礎和必要條件。在供給側結構性改革深入推進的背景下，振興實體經濟的提出將助力產業結構的優化調整，新增長動能不斷積蓄，工業企業效益有望保持穩定增長，進而提升對工業用地的競租能力。

近年來，與宏觀治理目標相協同，工業用地供應制度改革持續推進。2016年，國土資源部發布《產業用地政策實施工作指引》（國土資廳發〔2016〕 38號），江蘇、山東、上海等地也出臺了改革工業用地供應方式、促進產業轉型升級和盤活存量工業用地等相關政策，積極探索工業用地彈性出讓制度。隨著各項支持新經濟、新產業、新業態、新模式發展用地政策的進一步落實，新型產業用地承載的功能趨向多樣化，亦有利于提升其市場需求。在此背景下，工業用地中，部分新型產業用地的預期價格將區別于普通工業用地，工業地價或將發生結構性變化。