《十二樓》是李漁繼《無聲戲》一、二集之后創作的擬話本小說集，約成書于順治末年。李漁（1611—1680），初名仙侶，后改名漁，字謫凡，號笠翁。浙江金華人。明末清初文學家、戲曲家。十八歲補博士弟子員，在明代中過秀才，入清后無意仕進，從事著述和指導戲劇演出。后居南京，把居所命名為“芥子園”，并開設書鋪，編刻圖籍，廣交達官貴人、文壇名流。著有戲劇《凰求鳳》《玉搔頭》等，小說《肉蒲團》《覺世名言十二樓》《無聲戲》《連城璧》等，另還有《閑情偶寄》等書。

全書共收小說十二篇，每篇故事中都用一座樓作為中心關目，可見它們是作者有計劃創作的，這也體現著作者一向追求故事新穎奇巧的創作思想。這些小說的個別篇章，如《十巹樓》《生我樓》，因過分追求情節的奇巧，不免有描寫失真之處，但總的看來，它們還是非常生動地反映了明末清初這一特定歷史時期多方面的社會生活，不愧為清代擬話本小說中的佼佼者。這些小說在體制上與《無聲戲》的不同之處在于，各篇除三字標題外，又另分回目，多則六回，少則一回。此種較為自由靈活的體制，打破了“三言二拍”式的一篇一回的格局，便于故事的展開和情節的安排，有一定的創造性。由于這些小說多創作于《無聲戲》之后，它們在語言運、描人狀物諸方面的藝術表現，也就顯得更為成熟。所以，無論對于研究李漁創作思想，或者對于研究李漁小說藝術技巧的發展情況來說，《十二樓》都具有十分重要的價值。

《十二樓》的刻本主要有兩種，即順治末年的初刻本和出于其后不久的消閑居刻本。更后的多種翻刻本，分別以這兩種版本為依據。今見嘉慶間寶寧堂刻本書前杜濬序署“順治戊戌（十五年，1658）中秋曰鐘離濬水題”，當是初刻本的翻刻。此本為中型，分十二卷，每卷前右下均題“覺世稗官編次、睡鄉祭酒批評”；正文每半頁九行，每行二十字，篇后有杜濬評，無眉批，無夾批，無插圖，刊本不甚精。但此本扉頁板框內大字題“笠翁覺世名言十二樓”，目錄前題“覺世名言目次”，每卷前右上依次題“覺世名言第×種一名十二樓”（“一名十二樓”五字偏右刻）。如卷一《合影樓》前題“覺世名言第一種一名十二樓”，卷二《奪錦樓》前題“覺世名言第二種一名十二樓”，卷三《三與樓》前題“覺世名言第三種一名十二樓”，余類推。由此可知，《覺世名言》乃《十二樓》原來的書名，同時可知“覺世名言第一種”并非《十二樓》全書之別題。消閑居刻本為大型，亦分十二卷，每卷前右下亦均題“覺世稗官編次、睡鄉祭酒批評”。書前杜濬序署“鐘離睿水題于茶恩閣”。扉頁板框內大字題“繡像十二樓”，板框外上方橫行小字仍題“覺世名言”，而每卷前右上卻只依次題“十二樓卷之×”。如《合影樓》前題“十二樓卷之一”，《奪錦樓》前題“十二樓卷之二”，《三與樓》前題“十二樓卷之三”，余類推。據此，則知《十二樓》的書名實始自此消閑居本。此消閑居本刊刻極精，正文每半頁九行，每行十九字，篇后有杜濬評，有眉批，有夾批，并有精刻插圖十二頁。再者，此消閑居本的文字與與寶寧堂本時有出入，它很可能是依照作者的修訂本刊刻的。

本書即以消閑居本進行標點，并校以寶寧堂本及文寶堂本。點校的原則是盡量保持底本的原貌，但鑒于語言規范化及詞語內涵形式演變的需要，對底本中的部分詞語進行了規范化處理，如將“堤防”改為“提防”、“擔誤”改為“耽誤”、“服事”改為“服侍”等。另有一些詞語，因語義無明顯變化，讀起來不會發生歧義，為保留歷史軌跡和舊小說的歷史面貌，暫不做改動，如“原故”“頑耍”“甚么”及“他”不分做“他”“她”等，在此一并說明。另，文中配有十二幅插圖。