第二節(jié) 2013年重慶市房地產(chǎn)市場分析

1997年，重慶市直轄以來，城市化進(jìn)程不斷加快，由此催生并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的較快增長。伴隨國務(wù)院在房地產(chǎn)市場頒布一系列規(guī)章制度，重慶市房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控環(huán)境中趨勢較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)模有所擴(kuò)大。

2013年，全國經(jīng)濟(jì)保持“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展總思路，經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行壓力加大，經(jīng)濟(jì)增長逐漸放緩，社會經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入發(fā)展“新常態(tài)”，而重慶市房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行較為平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持繼續(xù)增長態(tài)勢，達(dá)到3012.78億元，增長20.1%；商品房新開工和施工面積較年初實現(xiàn)穩(wěn)步推進(jìn)，竣工面積有所下滑。其中，新開工面積7641.63萬平方米，增長31.4個百分點(diǎn)，施工面積26251.89萬平方米，增長19.3個百分點(diǎn)，竣工面積達(dá)到3804.36萬平方米，下滑4.7個百分點(diǎn)；全年商品房銷售面積呈上升趨勢，共銷售4817.56萬平方米，其中住宅銷售面積4359.19萬平方米，增長6.2%。

同時，西部大開發(fā)戰(zhàn)略帶動重慶市城鎮(zhèn)化速度，2013年，重慶市常住人口城鎮(zhèn)化率為58.34%，該比例呈逐年遞增狀態(tài)。而2013年城市居民人均可支配收入達(dá)到25216元，比2012年增長9.8%。由此可見，重慶市對房產(chǎn)的需求空間較大，對房產(chǎn)的購買能力有所提高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好態(tài)勢。

一 2013年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析

（一）國內(nèi)生產(chǎn)總值水平

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫茲涅茨經(jīng)過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在著密切關(guān)聯(lián)（見表3-1），二者之間呈較為明顯的正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長率水平低，房地產(chǎn)業(yè)處于萎縮階段；而一旦經(jīng)濟(jì)增長率提升，則房地產(chǎn)市場處于增長階段，發(fā)展速度也隨之加快。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般利用國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）表征，該指標(biāo)是一個國家（或地區(qū)）所有常駐單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果，也是國民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)，更成為衡量一個國家或地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況的重要標(biāo)尺。同時，該指標(biāo)能夠反映出一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和人民的平均生活水平。

一個國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，表明該國各行業(yè)生產(chǎn)活動相對活躍，經(jīng)濟(jì)增長帶動了基礎(chǔ)設(shè)施的配套需求，為匹配不斷增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，必然要求完善相關(guān)廠房、寫字樓、住宅以及生活配套服務(wù)，也就帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。反之，如果一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈衰退跡象，社會各項事業(yè)發(fā)展不景氣，則經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、質(zhì)量也必然受到影響，對房地產(chǎn)的需求降低，并形成惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰，社會秩序不穩(wěn)定。因此，經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間呈現(xiàn)正相關(guān)性。

圖3-1顯示，受國際、國內(nèi)兩個市場的綜合影響，2011年以來，全國和重慶市GDP增長率發(fā)展增速放緩，特別是2013年以來，中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了由高速增長向中高速增長變化的“新常態(tài)”，而重慶市經(jīng)濟(jì)增長也受到大環(huán)境影響，表現(xiàn)出下降趨勢，經(jīng)濟(jì)增速到第四季度達(dá)到12.3%，增速為全國第三。但總體而言，重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較高于全國水平，2011年，重慶市GDP就已經(jīng)突破了10000億元大關(guān)，2013年年底，重慶市GDP為12656.69億元，比2012年增長12.3%，人均GDP達(dá)到42976.88元，高于全國水平。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為固定資產(chǎn)投資，特別是重慶市房地產(chǎn)市場注入了更多的資金，為房地產(chǎn)業(yè)提供了必要的資金準(zhǔn)備。

（二）消費(fèi)者物價指數(shù)

通貨膨脹是指在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數(shù)量超過實際需要而引起的貨幣貶值和物價水平持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。也就是說，市場中貨幣流通量大，使得人民持有的貨幣持續(xù)增加，購買能力相應(yīng)地有所下降，最終導(dǎo)致物價水平的不斷上漲。通貨膨脹環(huán)境下，公眾將手中閑散的資金轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)市場，以獲取收益，使資金得到保值升值，大量資金的涌入抬升了房地產(chǎn)價格，使得生活成本加大。2013年，重慶市居民消費(fèi)價格指數(shù)保持在平穩(wěn)較低水平，并且與全國CPI漲幅保持同步走勢（見圖3-2）。相對溫和的通脹壓力，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有助于重慶市房價趨于穩(wěn)定。

同時，2013年重慶市貨幣供給量保持穩(wěn)步提升，資金量大，市場流動性比較充足，保障了購房者的合理需求；而維持穩(wěn)健的貨幣政策，加快金融市場化進(jìn)程，又在另一側(cè)面導(dǎo)致新增貸款量增加，有利于樓市發(fā)展。

（三）固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)投資是建造和購置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動，即固定資產(chǎn)再生產(chǎn)活動。固定資產(chǎn)再生產(chǎn)過程包括固定資產(chǎn)更新（局部或全部更新）、改建、擴(kuò)建、新建等活動。固定資產(chǎn)投資是社會固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。固定資產(chǎn)投資額是以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量，它是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合性指標(biāo)。2013年，全國固定資產(chǎn)投資總額有所上漲，為房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了有力的資金支持，有助于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2013年，重慶市固定資產(chǎn)投資達(dá)到10285.3萬元人民幣，環(huán)比增長11.75%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)投資額達(dá)到3012.8萬元，占總固定資產(chǎn)投資額的29.3%（見圖3-3和圖3-4）。按月份來看，年初房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，而伴隨經(jīng)濟(jì)總體形勢的走低，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在年末逐漸放緩。

（四）法律法規(guī)

中國是法治國家，加大法律法規(guī)建設(shè)，將有效地促進(jìn)重慶市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。2013年，重慶市發(fā)布了幾十項有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控法規(guī)（見表3-2）。

二 2013年重慶市房價分析

2013年，重慶市房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)控目標(biāo)基本實現(xiàn)，保障了房地產(chǎn)價格處于基本穩(wěn)定區(qū)間。其中，主城九區(qū)新建商品房住房成交建筑面積均價為6803元/平方米。

2013年3月30日，重慶市人民政府辦公廳出臺《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，其中明確提出：房地產(chǎn)價格的調(diào)控目標(biāo)是主城區(qū)新建商品房住宅價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。2013年實際運(yùn)行情況是，重慶市在全國多數(shù)城市房價快速上漲的整體形勢下，實現(xiàn)新建商品住房價格同比增長6.86%，增幅低于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅的9.8%，完成了既定目標(biāo)，也保證了商品房價格的平穩(wěn)。

圖3-5顯示，2013年8月，重慶市商品房銷售均價達(dá)到該年度最高值的7586元/平方米，而2014年1月為7626元/平方米，成為近幾個月房價最高值，但總體而言，重慶市商品房銷售均價保持在8000元/平方米以下，較同等發(fā)展水平的城市均價偏低。

（一）重慶市房價分布

2013年搜房重慶站數(shù)據(jù)顯示，重慶市商品房銷售均價在4000元/平方米以下的房地產(chǎn)僅占5%,4000—6000元/平方米的房地產(chǎn)約占27%, 6000—8000元/平方米的占23%,8000—10000元/平方米的約占27%，而高于10000元/平方米的商品房占17%左右（見圖3-6）。由此，重慶市房價在6000—10000元/平方米之間的比重較大，約占整體商品房銷售市場的50%左右，成為2013年重慶市房地產(chǎn)的銷售主體。

（二）重慶市主城區(qū)房價

重慶市主城區(qū)主要包含渝中、九龍坡、沙坪壩、大渡口、南岸、巴南、江北、渝北、北碚9個轄區(qū)，2013年，新建商品住房成交建筑面積均價為6803元/平方米，該指標(biāo)在2010年和2011年分別為5762元/平方米和6390元/平方米。

“搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，重慶市主城區(qū)在售的560個樓盤中，有414個樓盤保持價格穩(wěn)定，占樓盤總數(shù)的74%；而有98個樓盤價格表現(xiàn)出上漲態(tài)勢，占樓盤總數(shù)的18%；僅有40個樓盤的銷售價格出現(xiàn)下跌，占7%。因此，2013年，重慶市商品房銷售價格在保持穩(wěn)定的前提下，出現(xiàn)了小幅度的上揚(yáng)（見圖3-7）。

就各區(qū)商品房銷售均價而言，1月，北部新區(qū)均價最高，為8260元/平方米，最低為北碚區(qū)的5850元/平方米；12月，商品房銷售均價最高和最低的是渝中區(qū)、北碚區(qū)，分別為7994元/平方米、6039元/平方米?？傮w而言，重慶市主城區(qū)2013年1月商品房銷售均價為7273元/平方米，12月增長為7586元/平方米，漲幅4.3%（見表3-3）。由此可見，相關(guān)政策的出臺，有力穩(wěn)定了重慶市整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

由表3-3可知，主城九區(qū)中，僅北部新區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)下跌外，其余均呈現(xiàn)不同程度的上浮。其中，沙坪壩區(qū)上漲速度最快，達(dá)到7.85%，渝中區(qū)、高新區(qū)分列第二、第三位，分別為6.13%和5.67%?？傮w而言，重慶市商品房價格在2013年基本保持穩(wěn)定。

（三）地鐵沿線房價

交通條件是購房者選擇房源的重要考慮因素之一，便利的交通可為上下班節(jié)省更多時間，同時，交通便利區(qū)域也聚集了大量的人群，出現(xiàn)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展群。

其中，地鐵沿線是最重要的地段，自2004年11月重慶市軌道交通開通運(yùn)營以來，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了不可替代的積極作用。截至2013年年底，重慶市共有地鐵運(yùn)營線路5條，其中，4號、5號線一期工程也于12月正式開工建設(shè)，運(yùn)營里程已突破160公里，日最高客運(yùn)量突破百萬人次。

地鐵沿線地區(qū)是城市居民居住或經(jīng)濟(jì)的聚集點(diǎn)。因此，地鐵沿線房價是各個城市房價較高的地區(qū)之一，加大了解重慶市地鐵沿線房價，對于全面分析、把握重慶市房價有重要作用。以重慶市1號線為例，選取較為重要的幾個站點(diǎn)，并對其周邊住宅類型進(jìn)行房價分析，得到表3-4。

由表3-4可以得出，重慶市地鐵1號線附近，雖然房價均高于重慶市均價，尤其以校場口寫字樓最高，其他各類型商品房價格較均價上漲空間不大，但是，相比北京、上海等直轄市地鐵沿線房價而言，重慶市地鐵沿線房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定。

（四）學(xué)區(qū)房

作為中國教育體制下的一種獨(dú)特現(xiàn)象，學(xué)區(qū)房往往成為開發(fā)商著重考慮的區(qū)域，該區(qū)域房屋具有不斷升值的可能性，學(xué)區(qū)房單價相對其他地段而言較高。為了不讓孩子輸在教育起跑線上，多數(shù)家庭均不惜重金購買教育質(zhì)量好的學(xué)區(qū)房。伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的收緊，其投資優(yōu)勢更是逐漸顯現(xiàn)。

從圖3-9可以看出，2012年較2010年各區(qū)學(xué)區(qū)房均價都有所提高，平均增長29.68%。其中，渝中區(qū)漲幅最明顯，達(dá)到44.39%，漲幅最低的為北碚區(qū)，兩年間增長7.94%。

2014年3月26日，重慶市人民代表大會審議并通過了《重慶市人口與計劃生育條例修正案》，這也就意味著，重慶市已經(jīng)開始逐步放開“二孩”政策。由于該政策的放開，部分夫妻可能會考慮生育第二個孩子，這就帶來了新的一批城鎮(zhèn)嬰兒，也必然催生了更多的學(xué)區(qū)房和未來二十年后的住宅需求。同時，2014年年初，《教育部關(guān)于進(jìn)一步做好小學(xué)升入初中免試就近入學(xué)工作的實施意見》后，教育部將具體工作再一次聚焦在19個大城市中，并印發(fā)《教育部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》，而19個大城市中就包括重慶市在內(nèi)。重慶市教委負(fù)責(zé)人表示，目前，全市已經(jīng)開始全面實施義務(wù)教育階段劃片招生、就近入學(xué)等相關(guān)工作。并預(yù)計在2015年，重慶市所有區(qū)縣實行100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學(xué)的相關(guān)制度。調(diào)查報告顯示，重慶市主城區(qū)學(xué)區(qū)房的供給與需求比率為1∶26.8。也就是說，為了得到1處學(xué)區(qū)房，有近27個人在競爭，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。

（五）婚房

第六次人口普查結(jié)果顯示，2010年，重慶市20—24歲男性人口達(dá)到1058172人，女性人口1090894人，25—29歲男性人口數(shù)為764663人，女性801310人，而2010年重慶市總?cè)丝跀?shù)2885萬人，預(yù)計結(jié)婚人數(shù)占總體人口約12.88%，此部分人口多已到結(jié)婚年齡，對于房產(chǎn)的需求更加急切，大部分年輕人對于婚房會有更多的選擇，在區(qū)位上，選取離單位較近、離商圈較近；在子女教育問題上，選取學(xué)區(qū)房；在戶型的選擇上，多以二居室為主。這部分人口催生了新的房產(chǎn)商機(jī)，也在一定程度上加劇了某些優(yōu)勢地段商品房銷售價格的上漲。

（六）五個功能區(qū)對房價的影響

2013年9月，重慶市委四屆三次會議明確提出，在綜合考慮人口、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會和文化等因素影響下，將重慶市進(jìn)行功能區(qū)域劃分，共分為都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)、渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)五個功能區(qū)域（見圖3-10）。

五大功能分區(qū)是在重慶市實施“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確各區(qū)縣功能，實行差異化發(fā)展戰(zhàn)略，有助于進(jìn)一步拓寬城市發(fā)展空間，延伸城市格局，在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)又好又快發(fā)展。而生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)的重組，表明重慶市在尊重生態(tài)文明建設(shè)方面又邁出了更堅實的一步，能夠更好處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)保護(hù)之間的協(xié)調(diào)?？傮w而言，五大功能分區(qū)的劃分，為今后重慶市發(fā)展提供了新的定位、發(fā)展重點(diǎn)和改革方向，有利于重慶市整合優(yōu)勢資源、提升城市效能。

五大功能分區(qū)在一定程度上體現(xiàn)了重慶市政府在未來發(fā)展規(guī)劃中對自身發(fā)展能力與趨勢的預(yù)判。五大功能分區(qū)有利于重慶市進(jìn)一步找準(zhǔn)坐標(biāo)，輕裝上陣，加快國家中心城市的建設(shè)；有利于明確發(fā)展使命，回歸本位，加快國家生態(tài)屏障的建設(shè)；有利于轉(zhuǎn)換思維，合作共贏，加快中國第四增長極的建設(shè)。

科學(xué)劃分功能區(qū)域體現(xiàn)了發(fā)展的規(guī)律、改革的精神、創(chuàng)新的理念，是在新的發(fā)展節(jié)點(diǎn)上重慶區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的細(xì)化。同時，五大功能分區(qū)遵循區(qū)域經(jīng)濟(jì)演化規(guī)律，有利于打破行政區(qū)劃樊籬，突出各功能板塊的比較優(yōu)勢；結(jié)合重慶客觀特殊市情，有利于對接國家戰(zhàn)略部署，明晰各功能板塊的工作重心；分區(qū)立足于體制機(jī)制創(chuàng)新，有利于釋放改革紅利，形成重慶長期增長的內(nèi)生動力。

區(qū)別對待五大功能區(qū)的房價，也將有助于穩(wěn)定重慶市商品房銷售價格，保證房地產(chǎn)價格在合理區(qū)間變動。表3-5顯示，五大功能分區(qū)中，都市功能核心區(qū)與都市功能拓展區(qū)人均可支配收入較高，分別達(dá)到27168元、27055元。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度也大，房地產(chǎn)開發(fā)投資額度達(dá)到1273.97億元、660.56億元，而渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)由于地理位置較偏，人均可支配收入較少，僅21287元、20144元，在房地產(chǎn)行業(yè)中的投入也較低，為245.24億元、95.06億元（見圖3-11）。

三 2013年主要資金來源分析

2013年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源共5846.84億元，較2012年增長14.5%，實際到位資金達(dá)到4614.06億元，同比增加19.1%。綜合分析本年度資金主要來源如下：

首先，重慶市三大主要資金來源增速有所減緩。資金來源中主要分為國內(nèi)貸款、自籌資金和其他基金三部分，共占2013年度到位資金總額的99%。在上半年資金有所上揚(yáng)的基礎(chǔ)上，下半年，開始出現(xiàn)增速放緩局面，從而導(dǎo)致了重慶市整體資金增速下降。其中，國內(nèi)貸款1112.29億元，增長54.3%，較上半年下降22.4個百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金1263.70億元，增長6.8%，較上半年下降5.3個百分點(diǎn)；以定金、預(yù)收款和個人按揭等回籠資金為主的其他資金2193.89億元，增長12.6%，較上半年下降21.2個百分點(diǎn)。

其次，資金充裕度出現(xiàn)小幅下跌。受美國金融危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定程度的下滑，重慶市房地產(chǎn)市場也不例外。2009年，重慶市房地產(chǎn)市場開始逐漸復(fù)蘇，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，資金到位率達(dá)到177.8%，如此大的現(xiàn)金流回籠為重慶市房地產(chǎn)企業(yè)提供了強(qiáng)有力的資金支持，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；2010年，形勢繼續(xù)看好，資金到位率突破200%，達(dá)到212.3%；到2011年，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕度已經(jīng)達(dá)到近年來最高值的220.0%；但隨后的2012年，由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，企業(yè)資金充裕度開始出現(xiàn)下滑趨勢，從表3-6可以看出，資金到位率由2011年的220.0%下降至2012年的203.7%，2013年更是再次回落到200%以下，達(dá)到194.1%。