第二章 相關(guān)概念界定與基礎(chǔ)理論

第一節(jié) 相關(guān)概念

一 房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又名不動(dòng)產(chǎn)，在物質(zhì)形態(tài)和經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，房屋和土地總是連接在一起的，房屋建在土地上，土地是房屋的載體。房屋的買賣、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房屋和土地緊緊聯(lián)系在一起，所以二者合稱為 “房地產(chǎn)”。關(guān)于房地產(chǎn)的概念，不同國家法律和不同學(xué)者的觀點(diǎn)不盡相同。

美國房地產(chǎn)概念比較寬泛，美國法律界定不動(dòng)產(chǎn)為土地、該土地空間上所有自然實(shí)體部分（樹木、水、礦產(chǎn)等）和附著該土地空間人工實(shí)體（如建筑物等）、所有永久性的建筑物（水管道、電源開關(guān)、暖氣等）以及室內(nèi)設(shè)施（電梯）等，以及上述物質(zhì)有關(guān)的權(quán)益和由此所衍生的權(quán)利。

日本民法界定不動(dòng)產(chǎn)為：“土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)。”

我國臺(tái)灣地區(qū)“民法” 稱“不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物”?！安粍?dòng)產(chǎn)之產(chǎn)出物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分”。

美國、日本、中國臺(tái)灣的土地為私有化，出售房屋包括土地和土地上的承載物，我國土地所有權(quán)在城鎮(zhèn)土地歸國家所有，在農(nóng)村土地歸集體所有，中國房地產(chǎn)出售的是：在一定期限內(nèi)土地的使用權(quán)和土地上的承載物的所有權(quán)，購房合同約定的期限完成后，土地及土地上的承載物的歸屬，在繳納一定的費(fèi)用后可以繼續(xù)使用，但具體數(shù)額目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

房地產(chǎn)依據(jù)房屋的用途不同分為住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)等。住宅房地產(chǎn)，即供消費(fèi)者生活、居住和使用的房屋，包含保障性住房和商品性住房，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的住房，具有社會(huì)保障性質(zhì)，一般由經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房、廉租房構(gòu)成，保障性住房有別于完全由市場(chǎng)定價(jià)的商品房，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易的各類房屋，需經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售、出租的房屋，根據(jù)其建筑標(biāo)準(zhǔn)、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。商業(yè)房地產(chǎn)即商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要是為批發(fā)、零售、餐飲、住宿、娛樂、休閑等服務(wù)而提供的場(chǎng)所，如百貨公司、超市、店鋪、寫字樓、旅館、電影院、健身中心等。工業(yè)房地產(chǎn)，指用于工業(yè)生產(chǎn)的土地、建筑物以及附著物，如生產(chǎn)用的廠房、倉庫，儲(chǔ)存原材料的水池、煤池、油罐等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

綜合不同國家和不同學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的界定和定義，房地產(chǎn)概念包括三個(gè)方面：

一是土地。土地是房地產(chǎn)的載體，土地具有承載功能、生產(chǎn)功能、資源功能等。農(nóng)村的種植用地，發(fā)揮的不是承載功能，因而不應(yīng)劃入房地產(chǎn)范圍，只有用來開發(fā)發(fā)揮承載功能的土地才能與土地上的房屋等建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施緊密地聯(lián)系在一起，才可稱為“房地產(chǎn)”，而具有生產(chǎn)功能、資源功能等用地，只有在轉(zhuǎn)化為承載用地發(fā)揮承載功能后，才能成為房地產(chǎn)中的“土地”。而土地有一定的空間限制，而這個(gè)空間界定了房地產(chǎn)的范圍。

二是建筑物等其他固著物。即附著在土地上的房屋和建筑物，是房地產(chǎn)的核心，這些房屋和建筑物包括居民住宅、商業(yè)建筑物、教育建筑物、工業(yè)廠房等，除了這些房屋和建筑物，依附于該土地上下空間的各種設(shè)施甚至各種資源也被納入房地產(chǎn)范圍之內(nèi)。

三是基于土地和房產(chǎn)而衍生出來的各種權(quán)利。這些權(quán)利是房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)，通常指房地產(chǎn)的所有人擁有的一系列權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利，這些權(quán)利隨著房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，但是這些權(quán)利不是絕對(duì)的，它們可以被法律和規(guī)定合法地加以限制修正。

因此，總體來說，房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)以及衍生出來的各種權(quán)利的合稱。土地與房屋反映的是物質(zhì)屬性，而衍生的各種權(quán)利反映的是各種社會(huì)關(guān)系、法律關(guān)系，這種關(guān)系受到社會(huì)和法律的保護(hù)和約束。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)主要是土地交易的市場(chǎng)，是由國家壟斷的，在城市土地歸國家所有，在農(nóng)場(chǎng)土地歸集體所有，國家作為土地所有者將土地使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行，其投放總量、地塊價(jià)格和交易方式等均由政府根據(jù)國家整體利益而確定。城市土地通過有償出讓方式進(jìn)行交易，一級(jí)市場(chǎng)處于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的核心層。二級(jí)市場(chǎng)是開發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者之間進(jìn)行交易的市場(chǎng)。城市土地使用權(quán)在不同的開發(fā)商之間的轉(zhuǎn)讓和開發(fā)商將商品房出售給消費(fèi)者。三級(jí)市場(chǎng)是二手房交易的市場(chǎng)，即房屋持有者與消費(fèi)者之間，在房屋交易中心進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)，如私人房屋的買賣。

廣義房地產(chǎn)和狹義房地產(chǎn)的概念區(qū)別主要在于土地的界定范圍不同，狹義房地產(chǎn)論認(rèn)為“房地產(chǎn)是指土地和土地以上，以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利”；廣義房地產(chǎn)范圍則寬泛得多，除了土地以及土地上的建筑物等，而在該土地空間上的水等自然資源也劃入房地產(chǎn)范圍，如“房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益”。房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，一個(gè)是通俗字面意義的概念，而不動(dòng)產(chǎn)多運(yùn)用于理論當(dāng)中。由于我國土地非私有制，所以本書依據(jù)狹義房地產(chǎn)概念進(jìn)行研究。

2003年以來，我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，主要是指住宅房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，而且國家出臺(tái)系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，也主要針對(duì)的是住宅房地產(chǎn)，因此本書主要研究住宅房地產(chǎn)。

二 房地產(chǎn)業(yè)

隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)成為具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)屬性的商品，出現(xiàn)了以土地和建筑物為主要經(jīng)營對(duì)象，并圍繞土地和建筑物產(chǎn)生了多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、管理、銷售、物業(yè)、維修、服務(wù)等，而這些活動(dòng)逐漸成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，各國一般將房地產(chǎn)業(yè)劃入第三產(chǎn)業(yè)。

國際上不同國家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定義有所不同。

聯(lián)合國修訂的《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)屬于十大類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的第八大類，由房地產(chǎn)開發(fā)、交易、出租、管理評(píng)估四個(gè)方面組成。

美國產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于十大類產(chǎn)業(yè)中的第七類，由房地產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、房屋租賃經(jīng)紀(jì)人、房屋拍賣和管理、土地規(guī)劃分類和開發(fā)、自建自賣的建筑商六部分組成。

加拿大將房地產(chǎn)業(yè)歸為第九大類，由房地產(chǎn)經(jīng)銷商，房地產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)人和代理機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)管理和評(píng)估機(jī)構(gòu)，與結(jié)合房地產(chǎn)的金融、擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)成。

在“日本產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分類法” 中，房地產(chǎn)業(yè)的歸屬不是很明確，大類屬于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、物品租賃業(yè)，主要包括不動(dòng)產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)租賃兩個(gè)中類。

中國香港房地產(chǎn)業(yè)包括地產(chǎn)業(yè)和樓宇業(yè)權(quán)，地產(chǎn)業(yè)從事地產(chǎn)開發(fā)、租賃、經(jīng)紀(jì)和管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括為建筑工程提供資金機(jī)構(gòu)及建筑商等；樓宇業(yè)權(quán)包括私人業(yè)主出租物業(yè)，以及政府和私人非營利機(jī)構(gòu)自有房屋的出租。

2002年中國修訂了《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/14754—2002），將房地產(chǎn)業(yè)劃分到第三產(chǎn)業(yè)的第七個(gè)層次，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理及其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓或者銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、商品房出租；中介服務(wù)是指咨詢、價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；物業(yè)管理是依照合同約定，物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理、養(yǎng)護(hù)、維修、公共秩序等進(jìn)行管理和提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)；其他房地產(chǎn)活動(dòng)。

綜合來看，房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。一方面，從事房地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋中介、買賣、租賃、管理、融資、保險(xiǎn)、物業(yè)、服務(wù)等經(jīng)營企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人都可以概括到房地產(chǎn)業(yè)里。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)主要集中在流通領(lǐng)域和服務(wù)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，主要從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，本書中房地產(chǎn)業(yè)不包括建筑業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中處于主導(dǎo)地位，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)處于輔助地位，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響相對(duì)較小，為此本書重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

三 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

健康源于醫(yī)學(xué)名詞，健康是一種狀態(tài)，是人在身體、精神和社會(huì)等方面處于一種良好的狀態(tài)。傳統(tǒng)的健康概念比較局限，一般指人體沒有疾病即為健康。在《辭?！分薪】档母拍钍牵骸叭梭w各個(gè)器官發(fā)育良好、功能正常、體質(zhì)健壯、精力充沛并具有良好勞動(dòng)效能的狀態(tài)?！?疾病與健康相對(duì)應(yīng)，是人體處于非正常運(yùn)作狀態(tài)，機(jī)體功能下降或者失靈，甚至死亡。

《簡(jiǎn)明不列顛百科全書》對(duì)于健康和疾病給予了明確的解釋： “健康是指使個(gè)體較長時(shí)期內(nèi)地適應(yīng)環(huán)境的身體、情緒、精神及社交方面的能力；疾病是指人體在致病因素的影響下，器官組織的形態(tài)、功能偏離正常標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)，健康可用可測(cè)量的數(shù)值（如身高、體重、體溫、脈搏、血壓、視力等）來衡量?！?可以看出，健康的概念更寬泛，而疾病的概念更具體一些。如果一個(gè)人具有明顯的疾病癥狀，就處于不健康狀態(tài)；健康概念帶有很大的主觀性，一個(gè)人自我感覺身體健康，不等于身體沒有病。

現(xiàn)代健康的含義要寬泛得多，其中最具代表性的是世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康的定義，世界衛(wèi)生組織在1978年國際初級(jí)衛(wèi)生保健大會(huì)上所發(fā)表的《阿拉木圖宣言》中重申：健康不僅是沒有疾病或不虛弱，且是身體、精神健康和社會(huì)適應(yīng)良好的總稱。該宣言指出：健康是基本人權(quán)，達(dá)到盡可能的健康水平，是世界范圍內(nèi)一項(xiàng)重要的社會(huì)性目標(biāo)。1989年世界衛(wèi)生組織深化了健康概念，認(rèn)為健康包括軀體健康、心理健康、社會(huì)適應(yīng)良好和道德健康。這種新的健康含義，使健康不僅僅是一種醫(yī)學(xué)名詞，同時(shí)還包含著心理和社會(huì)含義?，F(xiàn)代健康概念中的心理健康和社會(huì)健康，是對(duì)生物醫(yī)學(xué)模式下的健康的有力補(bǔ)充和發(fā)展，它既考慮到人的自然屬性，又考慮到人的社會(huì)屬性，從而擺脫了人們對(duì)健康的片面認(rèn)識(shí)。

隨著健康概念的延伸，“健康” 一詞被廣泛地應(yīng)用到其他領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)健康和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展也衍生于此，因此產(chǎn)業(yè)健康從字面意義上來說，是指產(chǎn)業(yè)處于一種良好的狀態(tài)。

房屋是既有消費(fèi)屬性又有投資屬性的特殊商品，消費(fèi)屬性是房屋是人們賴以生活的必需品，投資屬性是房屋可以升值，滿足投資需求。從消費(fèi)屬性的角度看，房屋與居民的日常生活息息相關(guān)，防止房?jī)r(jià)大起大落，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅有利于滿足居民房屋消費(fèi)需求，同時(shí)還有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，達(dá)到促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定的目的。

在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升引發(fā)各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，房地產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展已經(jīng)成為政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者和學(xué)者共同關(guān)注的問題，關(guān)系著我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定性。如何促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，既是我國政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的共同愿望，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本準(zhǔn)則，如何將這種基本準(zhǔn)則轉(zhuǎn)化為可量化的標(biāo)準(zhǔn)及可執(zhí)行的政策，成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵，主要幾個(gè)問題是：房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是什么，即房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的內(nèi)涵是什么；房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展用什么標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)；房地產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展。綜合現(xiàn)有的研究，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展主要涉及三個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展觀點(diǎn)著眼于產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，主要是依據(jù)產(chǎn)業(yè)理論和經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論。商品價(jià)格受消費(fèi)者需求和供給的影響而上下波動(dòng)，當(dāng)需求等于供給時(shí)，其價(jià)格是均衡價(jià)格；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)高于均衡價(jià)格，供應(yīng)增加，可使價(jià)格下降；當(dāng)市場(chǎng)供過于求，市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格，減少供應(yīng)，就會(huì)促使價(jià)格上漲，通過供求關(guān)系的變化調(diào)節(jié)價(jià)格變化，供求關(guān)系原理是市場(chǎng)最基本原理。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的是不斷滿足消費(fèi)者對(duì)房屋的需求，沒有消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)業(yè)也就失去存在的價(jià)值和意義，房地產(chǎn)市場(chǎng)上也存在著供求關(guān)系，供求原理也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)價(jià)格最基本原理。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展能夠有效地滿足消費(fèi)者對(duì)房屋的需求，這種需求是一種有效需求，即消費(fèi)者有希望購買房屋愿望，并為此愿意支付金錢購買。當(dāng)房?jī)r(jià)高于其價(jià)值時(shí)，表示房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房屋數(shù)量不能滿足消費(fèi)者的需要，投資者和投機(jī)者就會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)增加投資，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步攀升，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利的機(jī)會(huì)增加，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)增加房地產(chǎn)供給，當(dāng)房地產(chǎn)供給增加導(dǎo)致供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)又會(huì)下跌，進(jìn)而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少投資和房地產(chǎn)供給，使供求關(guān)系重新達(dá)到平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源的最優(yōu)化配置。隨著居民收入的增加，消費(fèi)者對(duì)房屋消費(fèi)的要求也會(huì)隨之增加，消費(fèi)者提出更高層次的需求，消費(fèi)者對(duì)更高層次的房地產(chǎn)的需求增加，房地產(chǎn)開企業(yè)就會(huì)提供更高層次的產(chǎn)品而滿足消費(fèi)者的需求，伴隨著人們生活水平的提高，人口的增多，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求在不斷擴(kuò)大和提升，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，即房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

有學(xué)者認(rèn)為，如何判斷房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，指標(biāo)可列多項(xiàng)，但根本的仍是房?jī)r(jià)是否合理，是否相對(duì)穩(wěn)定，國際上判斷房?jī)r(jià)是否合理最常用指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，即一個(gè)地方的一套普通住房的均價(jià)與居民家庭年收入的比值。這一指標(biāo)反映了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展取決于消費(fèi)者的有效需求，價(jià)格應(yīng)處于居民收入能夠支撐的合理水平，反映了廣大居民的有效需求。

商品房開發(fā)受土地資源、環(huán)境容量、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平等因素的制約，尤其是土地資源的制約、房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系以及土地等因素影響，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)上漲的壓力依然很大。由于土地具有稀缺性和位置固定性，土地的供給決定著房地產(chǎn)的稀缺性，因而房地產(chǎn)的供給是無彈性，因此消費(fèi)者的有效需求并不一定能得到滿足，而且容易造成有效需求不足，造成供求結(jié)構(gòu)型矛盾。同時(shí)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的上漲預(yù)期同樣會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡價(jià)格，造成市場(chǎng)供求關(guān)系的進(jìn)一步扭曲。在現(xiàn)行財(cái)政體制下，地方政府的土地財(cái)政政策，使地方政府越來越依賴土地出讓收入，進(jìn)而不斷推高地價(jià)，由于地價(jià)不斷升值，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地上的“尋租” 行為，進(jìn)而增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本；由于房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更愿意開發(fā)“高檔次、高價(jià)位” 的房地產(chǎn)，造成供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，保障性住房不足，同時(shí)還滋生囤地、捂盤等非道德行為等，而這些都會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近30多年的發(fā)展，取得了巨大成績(jī)，但也產(chǎn)生了供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理和房?jī)r(jià)上漲太快等嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，這些問題存在或進(jìn)一步惡化，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，影響國家的經(jīng)濟(jì)安全，對(duì)和諧社會(huì)建設(shè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的制約作用。因而不同學(xué)者對(duì)于如何促使房地產(chǎn)健康發(fā)展提出自己的建議。

從指導(dǎo)思想上來看，房地產(chǎn)應(yīng)滿足消費(fèi)者的有效需求。從人與自然和諧相處、人與人和諧相處以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展角度，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，政府在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的同時(shí)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源的有效調(diào)節(jié)作用。

在發(fā)展目標(biāo)上，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)同時(shí)兼顧三個(gè)目標(biāo)，一是解決消費(fèi)者合理的住房需求，二是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，三是節(jié)約集約利用資源。從這三大目標(biāo)出發(fā)，我國住房制度改革和房地產(chǎn)政策調(diào)整思路應(yīng)該是：保障基本需求，滿足改善性需求，支持投資性需求，制止投機(jī)性需求。應(yīng)綜合運(yùn)用貨幣、財(cái)政、土地等政策手段，并優(yōu)化有關(guān)制度設(shè)計(jì)，以“疏堵結(jié)合” 為思路，多策并舉、多管齊下。一方面，抑制投機(jī)需求、打擊哄抬房?jī)r(jià)行為，在短期內(nèi)盡快平抑商品房?jī)r(jià)；另一方面，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)購房需求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

在具體措施上，改變單純“價(jià)高者得” 的競(jìng)價(jià)模式，完善土地“招拍掛” 出讓制度，從嚴(yán)執(zhí)行差別化的信貸政策，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，不斷完善保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證保障性住房和中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房的用地需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地。

上述分析，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展不是一個(gè)簡(jiǎn)單的系統(tǒng)工程，而是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、需要不斷擴(kuò)大住房供給；科學(xué)引導(dǎo)住宅開發(fā)、投資與消費(fèi)心理預(yù)期；滿足中低收入人群基本住房需求和高收入人群改善住房需求，綜合運(yùn)用各種調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的評(píng)價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展?fàn)顩r的監(jiān)測(cè)，主要通過使用房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一些指標(biāo)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)比較多，涉及產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)績(jī)效、土地開發(fā)、房地產(chǎn)價(jià)格等指標(biāo)，因此需要根據(jù)具體房地產(chǎn)健康發(fā)展的含義和評(píng)價(jià)的內(nèi)容進(jìn)行取舍和分類，構(gòu)建綜合指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。如我國統(tǒng)計(jì)局每月定期公布的“國房指數(shù)”，就是房地產(chǎn)指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍程度的指數(shù)，從供求關(guān)系（本年完成開發(fā)土地面積、房屋新開工面積、竣工面積和空置面積）、房?jī)r(jià)（商品房銷售價(jià)格）、房地產(chǎn)業(yè)投資（房地產(chǎn)開發(fā)投資額）、銀行貸款（本年資金來源中抵押貸款額）和土地收益（土地出讓金）等八個(gè)指標(biāo)，全面考察房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行狀況。

（2）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的觀點(diǎn)與傳統(tǒng)的健康觀點(diǎn)基本一致，即從“疾病” 的角度來理解和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，而這種“疾病” 就是房地產(chǎn)泡沫。泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格上漲現(xiàn)象，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)失衡，我們可以把泡沫簡(jiǎn)單界定為：泡沫是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，投機(jī)行為導(dǎo)致一些資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值而上漲，并產(chǎn)生上漲預(yù)期，產(chǎn)生持續(xù)性購買行為。泡沫經(jīng)濟(jì)來源于虛擬資本過度增長，如金融證券。房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，資本快速流入，交易持續(xù)增長，造成供不應(yīng)求，價(jià)格進(jìn)一步提升，日益脫離其實(shí)際價(jià)值，造成虛假繁榮，最后泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)崩潰。泡沫有一個(gè)形成過程，也就是泡沫越吹越大，不斷膨脹的過程，直至最終的破裂，因此從泡沫產(chǎn)生到最終泡沫破裂有一個(gè)過程，泡沫最易發(fā)生的領(lǐng)域是股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于虛擬資本的虛假繁榮，使虛擬經(jīng)濟(jì)偏離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即虛擬資本超過現(xiàn)實(shí)資本所產(chǎn)生的虛擬價(jià)值部分。

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是由于房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者存在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期而采取購買行為，同時(shí)由于投機(jī)因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，使房?jī)r(jià)明顯高于房屋的基本價(jià)值。在存在房?jī)r(jià)泡沫的市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)被分解為兩部分，一部分為基礎(chǔ)價(jià)值部分，是由房地產(chǎn)成本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理利潤構(gòu)成；另一部分為泡沫部分，是投機(jī)等因素造成的。

房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)的過度投機(jī)所引起房地產(chǎn)價(jià)格與其實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重背離，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)時(shí)期內(nèi)持續(xù)上漲，由于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，進(jìn)一步刺激需求和投機(jī)行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)行為增多，房地產(chǎn)需求被放大，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步快速攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量繼續(xù)增加，投機(jī)者更容易獲得收益，投機(jī)交易氣氛濃厚，導(dǎo)致囤積惜售，減少了房地產(chǎn)的供應(yīng)，造成了供給不平衡，房地產(chǎn)價(jià)格再次攀升，房地產(chǎn)泡沫越來越大，既然是泡沫，就不會(huì)一直放大，大到一定程度后必然會(huì)破裂，泡沫破裂時(shí)會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的后果。在泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降，市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生觀望情緒，等待房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下降，就會(huì)帶來惡性循環(huán)，當(dāng)房屋持有人產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格將不斷下跌的預(yù)期，房屋持有人就會(huì)拋售所持有房屋，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，觀望情緒和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下降的預(yù)期，消費(fèi)者等待更低的價(jià)格，消費(fèi)者暫停購買行為，導(dǎo)致需求量減少，這樣就加劇了價(jià)格的下跌。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌。因而，房地產(chǎn)泡沫是不可持續(xù)性的，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最重要誘因就是過度投機(jī)，由于初始價(jià)格上漲，使人們對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格產(chǎn)生良好預(yù)期，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格脫離其價(jià)值迅速地、不合實(shí)際地高漲，最終使房地產(chǎn)價(jià)格偏離房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值太遠(yuǎn)。

由于房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛，如何準(zhǔn)確判定評(píng)價(jià)房地產(chǎn)泡沫程度，在具體操作上非常困難，而在指標(biāo)數(shù)據(jù)的可獲取性上也存在局限性，主要有以下幾個(gè)方面：

第一，價(jià)格方面。最常用的一種指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比，即一個(gè)地方的一套普通住房的均價(jià)與居民家庭年收入的比值。這一指標(biāo)實(shí)際反映了房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展取決于消費(fèi)者的有效需求，價(jià)格應(yīng)處于居民收入能夠支撐的合理水平，反映了廣大居民的有效需求。

第二，投資方面。主要衡量指標(biāo)是房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率比值，是監(jiān)控房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于GDP增長率時(shí)，如果比值大于2，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。

第三，商品房的空置方面。主要衡量指標(biāo)是空置率，一般當(dāng)空置率達(dá)到10%時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預(yù)兆。

（3）房地產(chǎn)健康發(fā)展與可持續(xù)。世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在《我們共同的未來》中定義可持續(xù)發(fā)展為： “能滿足當(dāng)代人的需要，又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展?！?它包括兩個(gè)重要概念：需要概念，滿足基本需求；限制概念，從防止危害的角度進(jìn)行限制。既關(guān)注滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后代人滿足其需求的能力。

房地產(chǎn)健康發(fā)展中的可持續(xù)主要針對(duì)房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中地位和與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)是否可持續(xù)，學(xué)術(shù)界關(guān)于這個(gè)問題意見并不統(tǒng)一。部分學(xué)者認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展可以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，可以作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)快速攀升，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲并超出其基礎(chǔ)價(jià)值，就會(huì)產(chǎn)生泡沫，隨著泡沫的破滅，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)退出支柱產(chǎn)業(yè)地位。而部分學(xué)者認(rèn)為長期將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)存在弊病，由于擠出效應(yīng)會(huì)影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)部分學(xué)者認(rèn)為由于我國經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)在中國是可持續(xù)的。李嵐（2006）在研究西方發(fā)達(dá)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，得出房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)還將持續(xù)20年的結(jié)論。盡管不同學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位是否持續(xù)存在不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)有重要影響的觀點(diǎn)是一致的。

房地產(chǎn)業(yè)上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業(yè)，下游包括建筑裝飾、家電、物業(yè)管理等行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長，而且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依存度較高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，70%左右來自銀行。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快轉(zhuǎn)移到銀行等金融部門，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，金融是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，金融風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致金融危機(jī)，就會(huì)危及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。

在商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是50%，而個(gè)人其他信貸的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是100%，房地產(chǎn)貸款對(duì)商業(yè)銀行而言屬于優(yōu)質(zhì)貸款。這意味著商業(yè)銀行可以對(duì)房地產(chǎn)信貸計(jì)提較小的壞賬準(zhǔn)備。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人按揭貸款的融資渠道過于單一，主要集中在銀行，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中在銀行系統(tǒng)，房產(chǎn)泡沫會(huì)演化為金融泡沫，而金融泡沫引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，直至經(jīng)濟(jì)泡沫的“災(zāi)難式” 破滅，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此許多學(xué)者認(rèn)為，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)處于支柱產(chǎn)業(yè)地位的基礎(chǔ)上，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是房地產(chǎn)調(diào)控政策的根本目標(biāo)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)部門和社會(huì)發(fā)展的關(guān)系，合理制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)。

綜合來看，首先，無論是從研究范圍還是研究深度，中國學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)健康發(fā)展研究的理論與實(shí)證文獻(xiàn)越來越多，但是研究?jī)?nèi)容零亂、缺乏系統(tǒng)性，多為定性分析，缺乏實(shí)證分析。其次，研究多集中于房地產(chǎn)泡沫或者房地產(chǎn)業(yè)本身，并未從系統(tǒng)的角度探討產(chǎn)業(yè)健康的成因，缺乏指導(dǎo)和應(yīng)用性。最后，未挖掘產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，比如金融業(yè)，很多產(chǎn)業(yè)都與金融有著密切的聯(lián)系。

現(xiàn)代健康的含義不僅是傳統(tǒng)所指的身體沒有病，健康不僅是指一個(gè)人身體有沒有疾病，還包括身體、心理和社會(huì)的良好狀態(tài)。由此現(xiàn)代健康的含義是多元的，而且各個(gè)方面之間都有密切的聯(lián)系，身體健康、沒有疾病是人的根本和物質(zhì)基礎(chǔ)，即有一個(gè)好的身體，只是健康的一部分。心理是人的精神支柱，沒有好的心理健康，同樣會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問題，比如罪犯會(huì)在某一方面變現(xiàn)為心理上的缺陷和變態(tài)，同樣對(duì)社會(huì)造成嚴(yán)重的危害。社會(huì)健康是在社會(huì)生活中的一種良好狀態(tài)，表現(xiàn)為社會(huì)適應(yīng)性，如感情、人與人交往等。社會(huì)健康需要心理健康和身體健康作為基礎(chǔ)，只有良好的身體健康和心理健康，才有良好的社會(huì)健康，良好的社會(huì)健康同樣會(huì)對(duì)身體健康和心理健康產(chǎn)生積極的影響，促進(jìn)心理健康和身體健康；反之社會(huì)健康就會(huì)破壞身體健康和心理健康，最終導(dǎo)致機(jī)體產(chǎn)生疾病。身體健康的改變可以引起心理健康的變化，身體健康方面存在的缺陷，如疾病導(dǎo)致心理不健康。

根據(jù)分析，健康的概念可以包含以下三個(gè)方面的含義：一是健康是一種狀態(tài)，它與主客體是聯(lián)系在一起的，它反映出主體在一定空間條件下處于一種良好、沒有疾病的狀態(tài)。二是健康的含義包含多個(gè)方面，是身體、心理、社會(huì)等多方面相結(jié)合的一種狀態(tài)，健康是一種綜合反映，表現(xiàn)為主體所處的一種良好狀態(tài)。三是健康是一種相對(duì)的概念，這種狀態(tài)往往隨著主客體變化而發(fā)生變化，從客體上來說，這種狀態(tài)是針對(duì)具體的環(huán)境而言的，隨著環(huán)境或者情境發(fā)生變化，特別是心理健康、社會(huì)健康往往都是針對(duì)具體的情境而說的，是對(duì)客觀環(huán)境和情境進(jìn)行比較而得出的結(jié)果；從主體上來說，不同主體對(duì)健康的理解和判斷標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，在用同樣的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)某個(gè)主體進(jìn)行比較時(shí)，不同的主體可能得出完全不同的結(jié)論，同時(shí)主體自身實(shí)力的變化也會(huì)對(duì)健康產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

健康內(nèi)涵可以包含三個(gè)方面，第一個(gè)方面指主體健康程度，主體具有免除“疾病” 的能力，在主客體關(guān)系中，客體也對(duì)主體表現(xiàn)出了不同程度的威脅，但由于主體足夠健康，而促使這種疾病不可能產(chǎn)生，主體因此也會(huì)處于一種良好的狀態(tài)，就如身體具有較強(qiáng)的免疫能力，對(duì)外部疾病具有較強(qiáng)的抵抗能力。第二個(gè)方面指的是存在的“疾患”，如肌體生病、組織內(nèi)亂等。內(nèi)在“疾患” 雖然不是外在威脅，但對(duì)主體來說卻是危險(xiǎn)的。第三個(gè)方面指健康含有社會(huì)范疇，即健康不僅僅只是個(gè)人身體健康和心理健康，而且還包含社會(huì)健康。

從產(chǎn)業(yè)健康角度，現(xiàn)有的研究主要集中產(chǎn)業(yè)內(nèi)部影響因素上，對(duì)外部影響研究較少。主要從房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、房?jī)r(jià)收入比是否合理、房屋空置率、供需結(jié)構(gòu)等方面考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，但都沒有給出一套完整的判斷房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，而健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、價(jià)格等方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與城市總體經(jīng)濟(jì)相互適應(yīng)和相互促進(jìn)的狀態(tài)。

與健康概念相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)健康包括產(chǎn)業(yè)自身健康、產(chǎn)業(yè)“患病” 概率和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。任何產(chǎn)業(yè)都可能存在產(chǎn)業(yè)健康問題，只是表現(xiàn)的強(qiáng)弱程度不同，有的是產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展良好，有的是處于一種“患病” 狀態(tài)，有的兩方面都表現(xiàn)得非常明顯。

房地產(chǎn)業(yè)健康是指房地產(chǎn)業(yè)處于良性的、沒有 “疾病” 一種狀態(tài)，包括三層含義：一是房地產(chǎn)業(yè)健康是房地產(chǎn)業(yè)的一種狀態(tài)，良性運(yùn)行、沒有“疾病” 的一種狀態(tài)，主體是我國的房地產(chǎn)業(yè)；二是房地產(chǎn)業(yè)健康包含多個(gè)方面，既包括房地產(chǎn)業(yè)自身，也包括房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，將房地產(chǎn)業(yè)放到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中去評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)是否健康；三是房地產(chǎn)業(yè)健康不是一成不變的，隨著主客體因素的變化，房地產(chǎn)業(yè)健康也會(huì)發(fā)生變化。

從房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際來看，房地產(chǎn)業(yè)健康相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)健康而言，顯然自身因素表現(xiàn)得更明顯一些，當(dāng)內(nèi)在的“疾患” 非常嚴(yán)重的時(shí)候，外部因素影響盡管不是很強(qiáng)烈，但是有可能產(chǎn)生致命的威脅。由于國家政策的約束，我國房地產(chǎn)業(yè)利用外資的比例較低，這些外資雖然對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格沒有決定作用，但是并不意味著這些外資不會(huì)產(chǎn)生威脅。

四 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的內(nèi)容和特征

單純的房?jī)r(jià)泡沫和市場(chǎng)預(yù)警都不能全面反映房地產(chǎn)業(yè)的健康狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展應(yīng)是各方面發(fā)展均處于良好的狀態(tài)，包括反映房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部狀況的平穩(wěn)性和反映房地產(chǎn)市場(chǎng)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展包含三部分內(nèi)容：

第一，從產(chǎn)業(yè)自身來看，主要是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效性，即房地產(chǎn)業(yè)有序增長、產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)處于有效競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)活力不斷增加，充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)效率高，資源利用率高，資源有效配置，產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)產(chǎn)業(yè)也有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)呈良性循環(huán)，可以有效地降低外部經(jīng)濟(jì)侵襲及提升產(chǎn)業(yè)國際競(jìng)爭(zhēng)。

第二，從產(chǎn)業(yè)負(fù)面上看，即房地產(chǎn)患病的概率，使房地產(chǎn)業(yè)處于一種無序或者紊亂的狀態(tài)，甚至產(chǎn)生危機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，主要的“疾病” 就是房地產(chǎn)泡沫。

第三，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)來看，是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)或國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性，即從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)或者多個(gè)產(chǎn)業(yè)來看房地產(chǎn)業(yè)是否健康，主要包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)兩個(gè)方面。從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)來看，一個(gè)國家的主要產(chǎn)業(yè)部門應(yīng)該相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是國家的支柱產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，由本國資本控制并具有較強(qiáng)的國際競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)國家的各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間也應(yīng)保持合理的比例，如國家一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例，隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展而調(diào)整并發(fā)生變化，當(dāng)某產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占重要地位時(shí)，該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)對(duì)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。從產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)來看，主要是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的變化可能對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶來的影響，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，也就是該產(chǎn)業(yè)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)間接影響，這個(gè)取決于產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)度和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的作用，比如房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴度大，同時(shí)銀行對(duì)于房地產(chǎn)也有較強(qiáng)的依賴度，而銀行對(duì)于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有非常重要的影響，因此房地產(chǎn)業(yè)通過銀行對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的影響。

所以房地產(chǎn)業(yè)健康可以理解為是房地產(chǎn)業(yè)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)間的有效均衡和可持續(xù)發(fā)展，而處于一種良性，沒有“疾病” 的狀態(tài)，其主要特征有以下三個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)業(yè)有效運(yùn)行。即房地產(chǎn)業(yè)具有高效率，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的“健康程度”。效率是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要概念，從需求的角度，有效地使用資源以滿足人類的愿望和需要；從供給的角度，給定投入和技術(shù)的條件下，經(jīng)濟(jì)資源沒有浪費(fèi)，經(jīng)濟(jì)資源帶來最大可能性利用。以此為基礎(chǔ)，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)效率給出了明確的概念，即帕累托最優(yōu)，在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，均衡價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，對(duì)社會(huì)資源能夠有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對(duì)于任何兩個(gè)消費(fèi)者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對(duì)任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達(dá)到任何資源的再配置都已不可能在不使任何人的處境變壞的同時(shí)，使一些人的處境變好。從整個(gè)社會(huì)的角度，不減少一種社會(huì)福利的情況下，就不增加另一方的福利，從而運(yùn)行是最有效率的。這種效率體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是消費(fèi)者獲得最大滿足，產(chǎn)品和服務(wù)可以滿足消費(fèi)者需求，同時(shí)生產(chǎn)者沒有價(jià)格歧視等行為來獲取消費(fèi)者剩余，整體消費(fèi)者剩余最優(yōu)化；二是產(chǎn)出效率，或者技術(shù)效率，即生產(chǎn)企業(yè)可以在既定投入水平下獲得最大的產(chǎn)出，反映了投入與產(chǎn)出或成本與收益之間的比例關(guān)系；三是配置效率達(dá)到最優(yōu)配置，即各種資源配置處于一種狀態(tài)，資源配置發(fā)生改變時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生損失。效率概念應(yīng)用于市場(chǎng)是指現(xiàn)有生產(chǎn)資源與它們所能提供的人類滿足之間的合理配置，最大限度地滿足人們的各種需要。產(chǎn)業(yè)有效運(yùn)行是一個(gè)理想化的概念，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和方向。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長，主要是量的增長，這種增長是以高損耗、低效率為代價(jià)的，房地產(chǎn)業(yè)粗放式高速增長，帶來的是消費(fèi)者需求滿足不足，土地資源利用率低，房屋建筑成本高，房屋質(zhì)量參差不齊，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)既要滿足當(dāng)代人對(duì)居住、生活、休閑等方面的各種需求，又要有效利用土地資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、為后代人的生活創(chuàng)造必要的生存空間和發(fā)展條件。房地產(chǎn)發(fā)展除了量的發(fā)展以外，更應(yīng)注重質(zhì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境的有效協(xié)調(diào)發(fā)展。近年來，由于消費(fèi)者剛性需求，一些地方的政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)高速增長的過度追求和依賴，在開發(fā)中存在著大量短期行為，違規(guī)開發(fā)用地，搶占耕地，布局不合理，房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡；房屋設(shè)計(jì)不合理，科技含量低，建筑成本高，房屋質(zhì)量差，配套設(shè)施不齊備，物業(yè)管理差；造成了土地資源的浪費(fèi)和環(huán)境的惡化，影響著房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)低泡沫。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)“患病” 的概率，泡沫本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)失衡。房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲現(xiàn)象，使房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的一種狀態(tài)，這種失衡狀態(tài)往往由于投機(jī)行為產(chǎn)生，投機(jī)行為導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生未來上漲預(yù)期，并產(chǎn)生持續(xù)性購買行為，使房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值，形成泡沫。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期產(chǎn)生一個(gè)連續(xù)上漲，使消費(fèi)者產(chǎn)生未來漲價(jià)預(yù)期，又吸引了大量的消費(fèi)者購買，包括投機(jī)行為，隨著這種循環(huán)不斷強(qiáng)化，泡沫越來越大。當(dāng)預(yù)期發(fā)生扭轉(zhuǎn)，消費(fèi)者產(chǎn)生觀望情緒，銷售量急劇下滑，房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)急速萎縮，銀行壞賬急劇增加，嚴(yán)重時(shí)產(chǎn)生金融危機(jī)，甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展時(shí)，必然會(huì)產(chǎn)生一定的泡沫，小的泡沫是合理的，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如果房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值、泡沫較多時(shí)，有可能就會(huì)導(dǎo)致“疾病” 的發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都會(huì)產(chǎn)生極大的威脅。

第三，關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)、其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響程度。因此也表現(xiàn)為正負(fù)兩個(gè)方面：一方面是正效應(yīng)，即房地產(chǎn)健康發(fā)展對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了鋼鐵、建材、建筑等行業(yè)的快速發(fā)展，吸收大量的社會(huì)勞動(dòng)力，促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性越高，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用就會(huì)越大；另一方面是負(fù)效應(yīng)，即房地產(chǎn)“疾病” 對(duì)其他產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟(jì)的影響，如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫較大，一旦破裂，產(chǎn)業(yè)急劇萎縮，造成鋼鐵、建材、建筑等相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，市場(chǎng)無法消化，嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于金融資金的過度依賴，泡沫破裂，銀行貸款無法償還，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押的土地和房產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重貶值，則銀行壞賬大量增加，銀行資產(chǎn)貶值，銀行緊縮貸款，促使資金供應(yīng)進(jìn)一步不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪上加霜，價(jià)格持續(xù)下跌，從而造成惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響金融業(yè)運(yùn)行，極易造成金融危機(jī)，危害國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

從現(xiàn)代健康內(nèi)涵來看，健康是身體健康、心理健康和社會(huì)適應(yīng)的綜合反映，是一個(gè)綜合的概念，房地產(chǎn)業(yè)健康是指房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，是一個(gè)綜合的概念?，F(xiàn)有的研究對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)健康的概念并沒有明確的界定，而多關(guān)注其中某一個(gè)方面，如房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)泡沫問題等，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康的界定以及評(píng)價(jià)具有一定的局限性。例如，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展伴隨著高的房地產(chǎn)泡沫，低的房地產(chǎn)泡沫伴隨著低的房地產(chǎn)業(yè)效率，房地產(chǎn)的發(fā)展建立在犧牲國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)之上等，這些現(xiàn)象都體現(xiàn)了房地產(chǎn)處于不健康的狀態(tài)，但是并沒有在現(xiàn)有的研究中明確地體現(xiàn)出來。因此，房地產(chǎn)業(yè)健康的內(nèi)涵應(yīng)從更寬泛的角度出發(fā)，從房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)泡沫、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)的三個(gè)方面來綜合考慮。健康的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)高效率、低泡沫、與國民經(jīng)濟(jì)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的一個(gè)良性綜合狀態(tài)。同時(shí)也是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)問題，在內(nèi)涵界定的基礎(chǔ)上，更好地研究房地產(chǎn)業(yè)健康涉及的政府、金融、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者等因素間的內(nèi)在結(jié)構(gòu)和相互作用，從系統(tǒng)的角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行解構(gòu)和剖析，分析系統(tǒng)內(nèi)各個(gè)要素之間的影響關(guān)系。