住房信貸的始末

美國(guó)大蕭條爆發(fā)之前一段時(shí)期內(nèi)同樣出現(xiàn)了大規(guī)模的信貸擴(kuò)張和嚴(yán)重的收入不平等現(xiàn)象，或許這并非巧合。那時(shí)的按揭貸款和現(xiàn)在的并不一樣。住宅按揭由銀行和儲(chǔ)蓄公司提供（也稱儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)）。按揭的期限較短，大約為五年，到期時(shí)需全額還本付息——除非借款者能夠重新融資。而且，大部分貸款的利率都是浮動(dòng)利率，所以借款人要承擔(dān)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，貸款人只提供不超過(guò)按揭價(jià)值50%的貸款，因此，房屋所有者要承擔(dān)因房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)而帶來(lái)的大量風(fēng)險(xiǎn)。

到了20世紀(jì)30年代，大蕭條日益惡化，融資干涸，房產(chǎn)估價(jià)驟降，房屋擁有者無(wú)力償還到期的貸款，大批借款者開(kāi)始拖欠貸款。全國(guó)10%的房產(chǎn)被取消了贖回權(quán)，政府不得不介入，挽救即將跌入深淵的住房市場(chǎng)。房主貸款公司和聯(lián)邦住房管理局是政府最初建立的兩個(gè)機(jī)構(gòu)。

房主貸款公司的作用是從銀行和公司手中購(gòu)買違約的抵押貸款，把它們重組為固定利率的20年完全分期償還抵押貸款（在貸款期限內(nèi)償還本金）。較長(zhǎng)的還款期限和完全分期的還款方式意味著房屋所有者不必再去面對(duì)災(zāi)難性的融資難題。政府愿意在一定時(shí)期內(nèi)持有這些抵押貸款，但并不打算長(zhǎng)期參與貸款業(yè)務(wù)，所以政府必須尋找一種方式讓私有部門的貸款者對(duì)這些抵押貸款產(chǎn)生興趣。那些歷來(lái)都排斥長(zhǎng)期貸款的私人貸款者是不會(huì)輕而易舉地信任借款者的。

解決這個(gè)問(wèn)題的辦法是，聯(lián)邦住房管理局通過(guò)提供抵押保險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)——主要是為了讓貸款者吃一顆定心丸，一旦發(fā)生違約，聯(lián)邦住房管理局會(huì)償還貸款。為了保護(hù)自己的利益，聯(lián)邦住房管理局收取保險(xiǎn)費(fèi)，并嚴(yán)格設(shè)定它所擔(dān)保的最高貸款上限（最初為房產(chǎn)價(jià)值的80%）以及貸款金額。這些限制性條件也促成了一個(gè)政府不愿擔(dān)保的私人抵押貸款市場(chǎng)的出現(xiàn)。

因此，那些購(gòu)買由聯(lián)邦住房管理局提供擔(dān)保的抵押貸款的銀行和儲(chǔ)蓄公司只需承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)——利率風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由于它們用短期的浮動(dòng)利率存款來(lái)為長(zhǎng)期的固定利率抵押貸款融資。只要短期利率不走高，這筆生意還是有利可圖的。

1936年，房主貸款公司停止運(yùn)作。為了向銀行提供融資渠道，政府建立了聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，即房利美，以再次吸引長(zhǎng)期私人貸款者進(jìn)入抵押貸款市場(chǎng)。事實(shí)上，房利美還購(gòu)買了由聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保的抵押貸款并且發(fā)行長(zhǎng)期債券，出售給像保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金這樣的投資者，以此方式來(lái)為購(gòu)買抵押貸款融資。和銀行以及儲(chǔ)蓄公司不同的是，房利美擁有更長(zhǎng)期的固定利率的融資渠道，所以即使長(zhǎng)期持有抵押貸款，也不用承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)。

該體系一直運(yùn)轉(zhuǎn)良好，直到20世紀(jì)60年代，短期利率上揚(yáng)，導(dǎo)致存款從銀行和儲(chǔ)蓄公司流出——因?yàn)樵诖笫挆l時(shí)期，政府為防止過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)而制定了調(diào)控性存款利率上限，使銀行和儲(chǔ)蓄公司無(wú)法與更高的市場(chǎng)利率進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。抵押貸款的融資渠道又干涸了。為了補(bǔ)救，1968年，政府試圖通過(guò)將房利美一分為二來(lái)加強(qiáng)市場(chǎng)的直接融資能力——新建了政府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)（即吉利美），繼續(xù)從事抵押貸款的擔(dān)保、打包和證券化，房利美經(jīng)過(guò)改制成為私人持股公司，通過(guò)向公眾發(fā)行債券和證券化債權(quán)為抵押貸款融資。那時(shí)，林登·約翰遜總統(tǒng)正需要資金為越南戰(zhàn)爭(zhēng)提供支持，私有化巧妙地將房利美的債務(wù)從政府的賬單中抹去，讓政府的資產(chǎn)負(fù)債表看上去更健康了。不久之后，房地美（全稱美國(guó)聯(lián)邦住宅抵押貸款公司）成立，負(fù)責(zé)將儲(chǔ)蓄公司的抵押貸款證券化。最終房地美也被私有化了。

20世紀(jì)70年代末到80年代初，通貨膨脹愈演愈烈，美聯(lián)儲(chǔ)主席保羅·沃爾克為扼制通脹將短期利率上調(diào)到迄今都難以想象的水平。儲(chǔ)蓄和貸款行業(yè)的投資組合中大部分都是利率較低時(shí)購(gòu)入的固定利率長(zhǎng)期抵押貸款，而在融資的過(guò)程中卻要支付高得離譜的短期利率，這些機(jī)構(gòu)最終都破產(chǎn)了。政府并沒(méi)有讓儲(chǔ)蓄公司關(guān)門大吉：房地產(chǎn)市場(chǎng)太重要了，而信貸又是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的行業(yè)，讓納稅人去填補(bǔ)這個(gè)巨大的窟窿實(shí)在是難以提出。

為此，政治體系作出了回應(yīng)，通過(guò)了1980年的《存款機(jī)構(gòu)解除管制與貨幣控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act）和1982年的《高恩–圣杰曼儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)法》（Garn-St. Germain Depository Institutions Act）。兩部法律拓寬了儲(chǔ)蓄公司的貸款范圍以及借款方式，幫助該行業(yè)重新獲得了穩(wěn)定。后面的故事就十分令人遺憾了，尤其讓人憤懣的是這些儲(chǔ)蓄公司拿著納稅人的錢在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行了一場(chǎng)血本無(wú)歸的豪賭，這些都是眾所周知的。對(duì)于儲(chǔ)蓄公司來(lái)說(shuō)這是一次巨大的損失，對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)這簡(jiǎn)直是一次不可估量的損失，而政府在這場(chǎng)悲劇中卻扮演了幫兇的角色。不用說(shuō)大家也知道結(jié)果，房利美和房地美取代了儲(chǔ)蓄公司，并在抵押融資領(lǐng)域扮演著越來(lái)越重要的角色。