1.1 房地產行業概況

1.1.1 房地產開發企業簡述

本書所指房地產開發企業，是指根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：一是有自己的名稱和組織機構；二是有固定的經營場所；三是有符合國務院規定的注冊資本；四是有足夠的專業技術人員；五是法律、行政法規規定的其他條件。

目前，我國房地產市場分為三級市場：一級市場又稱土地出讓市場，該市場是國家管理的市場；二級市場又稱房地產開發市場或者增量房地產市場，經營內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃，對土地進行初級開發和再次開發，然后將開發出來的房地產出售給用地、用房單位或個人；三級市場又稱存量房市場，是指在二級市場基礎上再次將房地產轉讓或轉租的市場。由于一級開發主體是政府，不屬于征稅范圍，因此本書所述的房地產開發企業從事的開發和經營業務，主要是指房地產二級市場，部分業務涉及三級市場。

1.1.2 房地產開發企業經營情況

房地產開發企業一般在項目所在地成立具有法人資格的項目公司，項目公司下設開發部、工程部、招投標部、預決算部、營銷部、資金部和財務部，該項目公司獨立核算。對房地產開發企業不具有獨立法人資格的項目部，由房地產開發公司統一核算。

目前，房地產開發公司進行房地產項目開發一般分為三個階段，主要圍繞“五證”依次進行。

1．前期準備階段

前期準備工作主要包括由國家發展和改革委員會（以下簡稱“發改委”）對房地產項目進行立項審批，規劃委員會對項目進行規劃審批，進行設計施工、土地出讓或者轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。五證中的建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證都是在這個階段取得的，國有土地使用權證由于開發商支付土地使用金的時間不同，取得的時間也不盡相同。

2．建筑施工階段

建筑施工階段是開發商委托建筑公司進行項目建設的階段，該階段是房地產開發的重要階段。

3．銷售階段

銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現盈利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售；現房銷售即房地產開發企業在取得竣工證或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前房地產開發企業大多采用此種銷售方式。還有部分房地產企業開發房地產是為了經營租賃或增值收益，這類企業將長期持有房地產，短時期內不對外銷售。

1.1.3 房地產開發企業核算情況

1．房地產開發產品的特點

結合房地產開發企業開發房地產項目的經營情況，房地產開發也具有開發產品固定性、開發周期長、資金運作密集等特點。

（1）開發產品固定性。房地產項目的位置固定不變，不能分割拆零銷售，每套房產都有一套完整的檔案資料。

（2）開發周期長。開發產品從立項到交付使用，少則1年，多則數年才能完成，有的多個項目同時開發或者先后滾動開發。

（3）資金運作密集性。它主要表現為投入資金的密集型和回籠資金的集中性。住房和城鄉建設部按照房地產開發企業的資質等級，還規定了不同的注冊資本要求，就是為了保障交易安全。

2．房地產開發企業核算特點

（1）收入核算。一般而言，房地產開發企業取得的收入主要是商品房銷售收入、不動產租賃收入以及經營管理費等服務收入，其中最為復雜的是不動產銷售收入，其特殊性和復雜性舉例如下：

1）預收賬款的處理。房地產開發企業采用預售方式銷售房地產的，其取得的預收款計入預收賬款，不計入收入。但該筆預收款項需要按照3%的預征率預繳增值稅，在以后的應納增值稅中抵減。

2）對房地產項目和土地使用權核算的處理。房地產開發的房地產項目，以及持有的土地使用權按照存貨處理，不按照固定資產或者無形資產處理。

3）房產交接確認收入的處理。一般情況下，購買方收清款項后方可辦理房屋交接手續，才能確認收入。但也存在以下幾類特殊情況：對于分期付款買賣房屋的，不需要收清款項，僅在按合同約定的時點履行交接手續后即可確認收入；對于購買方在簽訂房屋交接單后無正當理由拒絕收房的，可憑借交接單確認收入；對已簽訂交接單但未領取鑰匙的，可憑借交接單和“鑰匙委托保管書”確認銷售收入；未簽訂房屋交接單且拒絕收房的，可在達到合同約定交房條件時確認收入。

（2）成本費用支出。房地產開發企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本，房地產的成本費用支出一般在前期開發階段發生，列入“開發成本”核算，不涉及銷項稅額的計算。一般包括：

1）土地征用及拆遷補償費。該項費用是企業為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費、土地開發權批復費等。

2）前期工程建設費。該項費用是企業在取得土地開發權后，項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘查、測繪等前期費用，主要包括項目整體性批報建設費、規劃設計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設施費、預算編審費等。

3）基礎設施建設費。該項費用是企業在項目開發過程中發生的小區內，建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供水、供電、供熱、供氣、照明、綠化等基礎設施費用，以及向市政公司繳納的各種費用，主要包括道路工程費、供電工程費、給水排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通信工程費、電視工程費、照明工程費、綠化和環衛工程費等。

4）建筑安裝工程費。該項費用是企業在項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目之內的費用，如土建工程費、安裝工程費、裝修工程費、工程監理費等。

5）公共配套設施費。該項費用是企業根據法規規定，對產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。

6）開發間接費。該項費用是企業直接組織和管理開發項目所發生的，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

7）借款費用。該項費用是企業在項目開發過程中符合資本化條件的借款費用。