1.1 房地產(chǎn)行業(yè)概況

1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)述

本書所指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：一是有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；二是有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；三是有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；四是有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；五是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)又稱土地出讓市場(chǎng)，該市場(chǎng)是國(guó)家管理的市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)又稱房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)或者增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)和再次開發(fā)，然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人；三級(jí)市場(chǎng)又稱存量房市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。由于一級(jí)開發(fā)主體是政府，不屬于征稅范圍，因此本書所述的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要是指房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，部分業(yè)務(wù)涉及三級(jí)市場(chǎng)。

1.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般在項(xiàng)目所在地成立具有法人資格的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司下設(shè)開發(fā)部、工程部、招投標(biāo)部、預(yù)決算部、營(yíng)銷部、資金部和財(cái)務(wù)部，該項(xiàng)目公司獨(dú)立核算。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目部，由房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一核算。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般分為三個(gè)階段，主要圍繞“五證”依次進(jìn)行。

1．前期準(zhǔn)備階段

前期準(zhǔn)備工作主要包括由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)改委”）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)劃委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工、土地出讓或者轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。五證中的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證都是在這個(gè)階段取得的，國(guó)有土地使用權(quán)證由于開發(fā)商支付土地使用金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。

2．建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段，該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。

3．銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)盈利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售；現(xiàn)房銷售即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得竣工證或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多采用此種銷售方式。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)是為了經(jīng)營(yíng)租賃或增值收益，這類企業(yè)將長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)，短時(shí)期內(nèi)不對(duì)外銷售。

1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算情況

1．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況，房地產(chǎn)開發(fā)也具有開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金運(yùn)作密集等特點(diǎn)。

（1）開發(fā)產(chǎn)品固定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置固定不變，不能分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。

（2）開發(fā)周期長(zhǎng)。開發(fā)產(chǎn)品從立項(xiàng)到交付使用，少則1年，多則數(shù)年才能完成，有的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或者先后滾動(dòng)開發(fā)。

（3）資金運(yùn)作密集性。它主要表現(xiàn)為投入資金的密集型和回籠資金的集中性。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，還規(guī)定了不同的注冊(cè)資本要求，就是為了保障交易安全。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算特點(diǎn)

（1）收入核算。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入主要是商品房銷售收入、不動(dòng)產(chǎn)租賃收入以及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)等服務(wù)收入，其中最為復(fù)雜的是不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，其特殊性和復(fù)雜性舉例如下：

1）預(yù)收賬款的處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，其取得的預(yù)收款計(jì)入預(yù)收賬款，不計(jì)入收入。但該筆預(yù)收款項(xiàng)需要按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在以后的應(yīng)納增值稅中抵減。

2）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和土地使用權(quán)核算的處理。房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及持有的土地使用權(quán)按照存貨處理，不按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)處理。

3）房產(chǎn)交接確認(rèn)收入的處理。一般情況下，購(gòu)買方收清款項(xiàng)后方可辦理房屋交接手續(xù)，才能確認(rèn)收入。但也存在以下幾類特殊情況：對(duì)于分期付款買賣房屋的，不需要收清款項(xiàng)，僅在按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接手續(xù)后即可確認(rèn)收入；對(duì)于購(gòu)買方在簽訂房屋交接單后無正當(dāng)理由拒絕收房的，可憑借交接單確認(rèn)收入；對(duì)已簽訂交接單但未領(lǐng)取鑰匙的，可憑借交接單和“鑰匙委托保管書”確認(rèn)銷售收入；未簽訂房屋交接單且拒絕收房的，可在達(dá)到合同約定交房條件時(shí)確認(rèn)收入。

（2）成本費(fèi)用支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本，房地產(chǎn)的成本費(fèi)用支出一般在前期開發(fā)階段發(fā)生，列入“開發(fā)成本”核算，不涉及銷項(xiàng)稅額的計(jì)算。一般包括：

1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)、土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)等。

2）前期工程建設(shè)費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)在取得土地開發(fā)權(quán)后，項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪等前期費(fèi)用，主要包括項(xiàng)目整體性批報(bào)建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等。

3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)，建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供水、供電、供熱、供氣、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，以及向市政公司繳納的各種費(fèi)用，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給水排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通信工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、綠化和環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)等。

4）建筑安裝工程費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之內(nèi)的費(fèi)用，如土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。

5）公共配套設(shè)施費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)根據(jù)法規(guī)規(guī)定，對(duì)產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。

6）開發(fā)間接費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

7）借款費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中符合資本化條件的借款費(fèi)用。