二、城市土地集約利用的理論基礎

土地集約利用首先來源于農業社會。早在兩千多年以前，我國的古代文獻就有集約經營思想的論述。在最早的農書《齊民要術》中提到：“凡人家營田，須量己力，寧可少好，不可多惡”，強調土地的經營不能廣種薄收，寧可少而精。直接表達了精耕細作、集約經營的思想。我國明代另一部文獻《沈氏農書》指出：“以二畝之壅力，合并于一畝”，可以“一畝兼二畝之息”，即提高單位面積的投入，可取得更好的收益。

進入資本主義社會，隨著生產力水平的不斷提高，科學技術的應用，農業的經營方式也逐漸從粗放向集約的方向發展。西方的經濟學家發現，面積、地力、位置相同的兩個農場，追加投入多的農場獲得的利潤要比投入少的農場高得多。集約的實質就是把一定的生產資料和活勞動，集中投入較少的土地以提高單位面積收益的經營方式。據此，馬克思對土地集約經營是這樣界定的：“在經濟學上，所謂耕作集約化，無非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗連的土地上”（《馬克思恩格斯全集》第25卷760頁）。

從當代我國公開出版的文獻和相關資料中，也是把集約定位為經濟的范疇，視為一種經營方式。由中國社科院主編的漢語大詞典對集約下的定義是：“農業上指在同一面積上投入較多的生產資料和勞動，進行精耕細作，用提高單位面積產量的方法來增加產品總量（跟‘粗放’相對）”。這種經營方式叫做“集約經營”。

既然土地集約利用是一種經營方式，屬于經濟的范疇，最基本的理論依據自然來自經濟學的理論，如：西方經濟學理論，土地經濟學理論、城市經濟學理論等；除此之外，由于土地利用是綜合性很強的問題，集約利用也要借鑒其他的一些思想、理論，如可持續發展的思想、城市規劃的理論方法、系統理論等。

（一）區位理論與城市土地集約利用

區位，即分布的地區或地點，區位理論就是關于人類活動的空間分布及其在空間中的相互關系的學說。區位理論作為一種學說，產生于19世紀20～30年代，其標志是1826年德國農業經濟和農業地理學家杜能發表的著作《孤立國同農業和國民經濟的關系》（通常簡稱《孤立國》）（第1卷）。區位理論主要包括：杜能的農業區位論（孤立國），韋伯的工業區位論，克里斯塔勒的中心地理論，廖什的市場區位論等。

城市土地集約利用狀況具有區域的空間差異性，區位不同的地塊具有較大供求差異和收益差異，因此旨在探求人類社會經濟活動的空間法則和規律的區位理論是指導城市土地集約利用評價的一個重要理論依據。城市區位是自然地理位置、經濟地理位置和交通地理位置在空間地域上的有機結合，是由土地本身和投入其中的土地資本的數量和結構決定的，它以土地本身的自然條件為基礎，但往往更受經濟地理位置和交通地理位置的影響，并與一定地域空間上生產和生活的方便性呈正相關。

區位理論從不同角度和深度揭示了不同位置的土地、不同的利用方式及收益、利用程度以及土地區位與產業布局之間的關系。區位理論的發展，為第一、二、三產業和城市空間結構演變規律與作用機制的研究奠定了基礎，為土地資源集約利用提供了理論基礎。

（二）級差地租理論和土地報酬遞減規律

1．級差地租理論基本內容

眾所周知，無論農地和城市土地，都存在級差地租。早在資本主義的階段，一些西方古典的經濟學家就發現了由于土地經營方式不同產生的利潤差異。大衛·李嘉圖在其著作《政治經濟學與賦稅原理》中提到：“假定有兩個相鄰的農場，其面積相等，自然肥力也相同；其中一個具有農場建筑的便利條件，而排水施肥也很便宜，又有墻垣便利地分隔開來；一個卻全然沒有這些設施，那么使用前者所付報酬自然會比后者多”。李嘉圖指的多付的“報酬”實際上并不是因位置和肥力條件差異造成的級差地租Ⅰ，而是因對土地的投入不同形成的級差地租Ⅱ。

在對資本主義地租理論的吸收與批判的基礎上，馬克思建立了科學的地租理論。他揭示了級差地租Ⅱ產生的原因。所謂級差地租Ⅱ是指對同一土地作追加投資所產生的超額利潤而轉化成的地租。馬克思認為級差地租Ⅱ是集約化經營的結果。他還指出，這部分超額利潤是在租約期內由租地的使用者追加投資帶來的，應歸使用者所有；但租約期滿之后，就會被土地所有者部分或全部占有。

馬克思地租理論的現實意義在于：在城市范圍內，集約化的方式同樣可使土地創造更多的利潤，只要土地使用權的期限未到，土地增值的部分仍然歸使用者所有。我國土地增值稅的征收辦法，就是根據馬克思的地租理論制定的，其目的就是利用級差地租Ⅱ的經濟杠桿，調動土地的使用者采用集約化的經營方式。

2．土地報酬地遞減規律基本內容

當人們對土地的利用達到一定的廣度和深度之后，就會發現土地報酬的變動有一定的規律性。首次提出土地報酬遞減規律這一概念的是英國的威斯特（1772-1828），他在1815年出版的著作中指出，在工業中，如果工人由1人增加到100萬人，只要投入相應的工具和原料，產品也能增加100萬倍。然而在農業中，投入土地的每一份資本增量所帶來的收益增量卻是越來越少的。

20世紀西方經濟學家將這一理論推廣到整個生產領域。其要點是，在技術條件不變的前提下，一個可變的生產要素同其他投入量不變的固定生產要素相配合進行生產時，如果可變的生產要素投入量持續增加，則產品的生產量即生產活動的報酬終會由遞增轉為遞減。這一變化可分為三個階段：第一階段隨著可變要素投入量的增加，表現為平均報酬、總報酬和邊際報酬都一起上升，實際上是一種粗放經營的狀態；第二階段是邊際報酬和平均報酬同時遞減，但隨著投入的增加，總產量仍在增長，一直到最高點為止，屬于合理集約經營階段；第三階段變量資源投入過多，超越了集約利用的邊際，不僅邊際報酬和平均報酬遞減，而且總報酬也下降，出現了負效應，是一種不合理的過度經營方式。

3．兩個理論在城市土地集約利用中的應用

土地作為一種資源，農業土地和城市土地都有許多共同的特點，例如它們的不可移動性，使用的長期性，擁有地租的經濟性等。這些共性決定了指導農地集約利用的理論在城市土地中也是相通的。即使有差別，也只是在表現形式上不一樣而已。

在城市土地利用中，往往用容積率的高低反映土地經營的集約程度。因為在通常情況下，單位土地的投入越多，容積率也越高，土地的經濟效益（用地價表示）也不斷上升。但是，土地的投入和容積率提高取得的經濟效益是有一定限度的，土地開發強度一旦超過這個界限，土地總的收益也遵循土地報酬遞減規律反而下降。由此，在城市土地集約利用評價過程中應注意：

（1）城市土地利用既可產生級差地租Ⅱ，同樣也遵循土地報酬遞減規律，即：增加土地的投入可以提高土地的利用效率，增加土地額外的收益；但投入量超過一定限度，非但不能達到預期的目的，而且會出現效益下降的副作用。

（2）根據土地投入產出的變化過程，城市土地集約利用的大體上可分為三種類型：

1）低度利用的土地。即粗放經營的土地。主要表現為對土地的投入量少，（閑置土地幾乎沒有投入），土地使用強度低，以低層建筑為主，建筑密度和容積率偏低，這類土地只要在符合規劃的要求下增加一定投資，就可以獲得顯著的經濟效益，因此是挖潛改造的主要對象。此外，老城區內分布著一些以平房為主的住宅區，雖然建筑密度較高，但容積率不算很高，基礎設施配套不全，實質也屬利用效率低下的土地，通過改造，今后用配套設施完善的多層或高層建筑代替現有的平房，也有一定的潛力可挖。

2）適度利用和集約利用的土地。土地的投入已達到一定的水平，具有較完善的基礎設施，土地使用強度達到城市規劃的標準。這類土地按使用強度又可分為兩種情況，一為中等程度的利用，其使用強度和經濟效益大體處于全市的平均水平，繼續增加投入和通過一定的改造措施，仍可挖掘潛力，提高利用效率和經濟效益，但增值的空間不是很大；二為高度集約化利用的土地，投入土地各種要素的組合十分理想，土地使用強度和土地收益都已達到很高的水平，屬于最佳利用狀態的土地。若予以進一步明確，該范圍內的中等程度利用的土地屬于適度利用的土地，而高度集約化利用的土地屬于集約利用的土地。

3）過度利用的土地。土地的投入和使用強度在現有的技術條件下已超過了土地合理的承載能力，不僅對社會、環境產生負面影響，而且土地的報酬也開始下降，顯然是一種不合理且過度的利用方式。一般來說，過度利用土地的利用潛力為負值，因為這類土地要回到適度利用的狀態，必須將過多的人口和產業向外疏散，與此相應，城市也要為外遷的部門和居民提供新的土地。

（三）人地關系理論與城市土地集約利用

隨著人類社會的出現，人地關系就已經存在了。但是對于人地關系的研究，則主要開始于人口增長和出現土地問題以后。

人地系統是指地球表層人類活動與地理環境相互作用形成的復雜巨系統。在這個復雜巨系統中，人地之間的客觀關系表現為：一方面，人對地具有依賴性，地是人賴以生存和發展的物質基礎與空間場所；“地”具有不依人的主觀意志為轉移的客觀發展規律，地理環境制約隨著人類社會活動的深度、廣度和速度。這種影響與制約隨人對地的認識和利用能力而變化。另一方面，人始終居于主動地位，人地關系是否協調，其決定權又在人類手中。因此，人類必須按人地關系的客觀規律和熵變規律，創造一個自然、資源、人口、經濟與環境諸要素相互依存、相互作用和復雜有序的區域人地協調系統。

人地關系及其觀念隨著人類生產力發展水平而不斷改變。從我國古代“天命論”思想到近代人地關系協調思想，以及升華到現代“持續發展”理論，反映了人類對人地和諧關系的認識歷程，其思想主線始終圍繞人地和諧共生這一核心展開。特別是伴隨工業化進程，人類社會經濟活動與環境的相互作用越來越強，人地系統的結構與功能越來越復雜，人地關系失調導致的人口問題、資源問題、環境問題與經濟社會發展問題，在不同的時空尺度上日益尖銳。而人地和諧共生的期望也隨著人地矛盾的日益尖銳變得更加迫切。

根據耗散結構理論，人地關系是一種可變的量，是一個不穩定的、非線性的、遠離平衡狀態的耗散結構。當外界條件變化達到某一閾值時，通過漲落增減，系統可能發生突變，從量變到質變自動產生一種自組織現象，由原來的無序態轉變為一種時間、空間或功能的有序狀態。協同作用則進一步解釋和總結了系統從無序到有序的基本原理和機制，它的著名論斷“協調導致有序”成功概括了開發系統中普遍存在的現象。

人地系統的協調共生狀態可引用“熵”來描述和解釋。實現土地持續利用的內在機制是不斷地從環境中吸取負熵流，以克服系統本身的熵增，才使系統的總熵不斷減少，從而增加系統的自組織和有序性，保持一種耗散結構。

協調的人地共生應當是人類社會使自然結構、社會結構和經濟結構相互促進，不斷為自己的發展創造有利條件。因此，要協調人地關系，就是要使得人和地兩個系統各組成要素之間在結構和功能上保持相對平衡，進而在協調的基礎上，達到人地關系系統的優化，并且系統的優化需要從時空、組織、協調等各方面進行有效調控。

城市土地是受人類活動影響最為深刻的地域類型。人類對城市土地的利用過程，實際上是人類與城市生態環境的互動過程。城市發展過程中生成的人地之間的矛盾主要源于人類社會的各種不合理用地方式。城市人地系統作為自然、社會、經濟相互耦合的、高度人工化的復雜巨系統，系統的有序性和穩定性將隨著人類與土地進行物質、能量、價值、信息的交換強度和作用方向的變化而變化。人口在很大程度上決定著一定區域的人地關系特點，是土地利用變化的直接驅動力。隨著科學技術水平的提高，人地相互作用的廣度和深度不斷增強。表現為城市土地集約利用水平將逐漸提高，人類活動將逐漸逼近城市土地利用最佳集約度。

（四）可持續發展理論與城市土地集約利用

可持續發展思想的產生有其深刻的歷史背景和迫切的現實需要?，F代可持續發展思想的提出源于人們對環境問題的逐步認識和熱切關注。20世紀60～70年代以后，隨著“公害”的顯現和加劇以及能源危機的沖擊，幾乎在全球范圍內開始了關于“增長的極限”的討論。1972年6月5日斯德哥爾摩召開主題為“只有一個地球”的第一次世界人類環境會議，并且通過了莊嚴的《人類環境宣言》，構成了人類邁向可持續發展的第一塊基石。1982年5月在肯尼亞首都內羅畢召開了人類環境特別會議，提出“與其環境破壞后亡羊補牢，不如預防其破壞”，會議通過了著名的《內羅畢宣言》。1983年11月聯合國成立了以挪威布倫特蘭夫人為首任主席的“世界環境與發展委員會”（WECI），并于1987年向聯合國大會正式提出了可持續發展的模式。與“有機增長”、“全面發展”、“同步發展”、“協調發展”概念相比，可持續發展具有更完整的結構和更準確的內涵，它不但包含了對當代的發展要求，而且包含對未來的發展構思，同時兼容了國家主權、國際公平、自然資源、生態承載力、環境與發展等項內容。1992年巴西里約熱內盧聯合國環境和發展大會（VNCED）通過了著名的《里約宣言》（被稱之《地球憲章》、《21世紀議程》），提出以“人類要生存，地球要拯救，環境與發展必須協調”為特征的新的人類發展觀。

“可持續發展”從字面上理解是指促進發展并保證其成為可持續性，它包括可持續性和發展兩個概念。所謂可持續性，可理解為，在對人類有意義的時間和空間尺度上，支配這一生存空間的生物、物理、化學定律規定的限度內，環境資源對人類福利需求的可承受能力或可承載能力。所謂發展，可理解為人類社會物質財富的增長和人類生活水平的提高。在著名的布倫特蘭報告——《我們共同的未來》中，可持續發展被定義為：可持續發展是既能滿足當代人的需要，又不對后代人滿足需要的能力構成危害的發展。從這一定義中我們可以看出，可持續發展就是要在人與自然和人與人的關系不斷優化的前提下，實現經濟效益、社會效益和生態效益的有機協調，從而使社會的發展獲得可持續性?？沙掷m發展的核心思想是健康的經濟發展應當建立在生態能力持續、社會公正和人們積極參與自身發展決策的基礎上，其追求的目標是既要使人類的各種需要得以滿足，個人得到充分發展，又要保護資源和生態環境，不對后代人的生存和發展構成威脅。在可持續發展中，“發展”是前提和基礎，但這種發展絕非純經濟性的，而是既要經濟繁榮，又要社會進步；不僅有量的增長，還有質的提高。而可持續發展中的“可持續”則是制約發展的限制因素，包括經濟因素、社會因素和生態因素。在這3個限制因素中，經濟因素是主要的，社會發展必須維持經濟的穩定增長，以便為整個社會進一步發展提供必要的物質基礎，但這種增長必須體現效率追求，最大限度地以較少的資源成本獲得盡可能多的社會福利總量，資源成本中應包括對環境的消耗，社會福利中也應包含著環境成本；社會因素就是將發展保持在社會反對改變的忍耐力之內；生態因素的制約作用是最基本的，地球支持系統的支持力量有一個極限，這就是環境承載力，所謂環境承載力是指一定時期內在維持相對穩定的前提下，環境資源所能容納的人口規模和經濟規模的大小，人類的活動應保持在地球承載力的極限之內。因此，可持續發展包括經濟可持續發展、社會可持續發展和資源的合理利用與環境保護。

由于不同發展水平國家面臨的土地問題不同，土地可持續利用的內涵也不盡相同。根據我國土地資源和社會經濟環境發展的特點，土地可持續利用就是使土地資源得到科學合理的利用、開發、整治和保護，實現土地資源的永續利用與社會、經濟、資源環境的協調發展，不斷滿足社會經濟長期發展的需要，達到最佳的社會、資源環境和經濟效益，實現三種效益的協調統一。土地可持續利用的目標體現在如下4個方面：

（1）資源持續利用，是指土地資源系統必須在數量上不減少，在質量上不退化，只有這樣才能保證土地資源被公平地給予下一代。

（2）環境良好，即環境效益，環境的好壞不僅影響到人們生活質量的高低，而且還制約著資源持續利用的實現。

（3）經濟可行，是指土地資源的利用必須獲得經濟效益，能夠促進社會經濟增長，否則這種利用方式肯定不能被接受而難以繼續存在下去。

（4）社會可接受，即社會效益，土地資源的持續利用應能促進人民生活質量和社會文明程度的提高，滿足人們的需求。

因此，城市土地集約利用要以可持續發展理論為指導，土地可持續是土地集約利用所要達到的終極目標，土地利用的可持續性要求我們深入、綜合的探討城市土地利用、社會經濟、生態發展問題。而城市土地集約利用作為實現目標的重要手段，將實現從片面追求經濟增長的單目標向經濟、社會、生態環境的多目標協調發展轉變，從用地時間和空間上對城市土地的開發、利用、管理和保護進行多方案的協調規劃與調控。