1984年4月，國家體改委在常州召開了城市經濟體制改革工作座談會，肯定了沈陽市等一些企業“允許職工投資入股、年終分紅”的做法，各地國有企業股份制改造試點陸續展開。比較而言，與國企股份制改造的緩慢進行相比，民營股份制企業則以強勁的生命力再一次充當了改革的排頭兵。具有象征意義的中國第一支股票并沒有在國企之中誕生，而是一家民營企業。這支被稱為中國第一股的股票就是上海的飛樂音響。

1984年初，秦其斌被任命為上海飛樂電聲總廠廠長。在當時良好的經濟環境促動下，秦其斌抓住商機謀劃成立一個新廠——飛樂音響，擴大音響的生產規模。請示匯報上去，主管部門也很支持，但是企業要發展，資金是關鍵。既然提出設立新的工廠，就得有資金。而在當時計劃經濟體制下，所有的項目都是通過預算的，沒有預算就必須自己想辦法解決資金短缺的問題。其實，此時的秦其斌已經有了自己的想法。在參加一次所在地區的工商聯會議時，秦其斌接觸到不少新中國成立前經營過實業的老工商業者，從他們的口中，秦其斌第一次了解到股票的作用。按他的理解，發行股票可以籌到錢，企業盈利再按股份分紅。于是，他向上級請示要發行股票以解決資金問題。在請示報告中還對股份制的作用加上了這樣的一句話：“將職工的命運和企業捆綁在一起。”這個想法得到了上級支持。

于是，在相關金融機構的支持下，中國第一支真正意義上的股票誕生了。當時的飛樂音響總股本只有1萬股，每股面值50元，共籌集50萬元股金，其中35%由法人認購，65%向社會和本企業職工公開發行，它擁有社會股東5000多人。公司規定對個人股東實行“保本保息”，實行“自愿認購，自由退股”，按銀行一年定期儲蓄存款利率計算股息。上海飛樂音響股份有限公司由此成為改革開放以來全國第一家經批準向社會公開發行股票、按比較規范化辦法試辦的股份制企業，它發行的股票也成為中國改革以來第一支規范發行的股票。但是，當時的飛樂音響還不能像現在一樣自由買賣與流通。有些飛樂音響股票持有者開始自發地進行轉讓交易，由于沒有固定交易場所、缺乏市場化價格使飛樂音響和所有股票交易面臨沒有市場、沒有監管、沒有法規的尷尬境地。

這種狀況一直持續到20世紀90年代初。1990年12月19日，上海證券交易所開業典禮在上海浦江飯店的孔雀廳舉行。上海市市委書記兼市長朱镕基宣布“上海證券交易所”正式成立，上交所總經理尉文淵敲鑼開市。在鑼聲中，黃菊副市長和龔浩成行長，揭開了披在由市政府顧問汪道涵書寫的“上海證券交易所”銅牌上的紅色綢布，新中國第一家證券交易所由此誕生。這標志著中國改革開放的新生兒——資本市場由此誕生。截至2013年5月，中國第一股飛樂音響已由當初的1萬股，擴容至7億4千萬股，總市值也由當初的50萬元激增至近40億元。由50萬到40億，翻了8000倍。粗略地估算，如果當時持有一股飛樂音響，至2013年5月，當時價值50元的股票，加上增發擴股的因素，約值8萬元。翻了1600倍。

資本市場的大門一經打開，風起云涌的上市潮便席卷全國。在深圳曾出現過徹夜排隊購買股票的場景，只要企業發行股票，幾乎無一例外被搶購一空，原始股一旦上市便是幾倍十幾倍甚至幾十倍的利潤。

《華夏時報》在2010年曾撰文指出，2010年上半年，如果除去法定節假日和周末，實際工作日只有118個。

在這118個工作日里，中國證監會發審委和創業板發審委總共召開了144次發行審核會議，審核了185家擬上市公司；在這118個工作日里，滬深兩市證券交易所總共有175家公司實現IPO，平均每天1.5個IPO，融資總額3238億元，半年間，造就了近600個億萬富翁。

同時，A股市場還造就了一位中國首富。2010年5月6日，海普瑞（002399）以148元/股的國內A股最高發行價登陸深交所中小板。當天，持有公司2.88億股的控制人李鋰、李坦夫婦也以超過542億元的身價打破此前由前國美集團董事局主席黃光裕連續三年雄居中國首富榜首的歷史，瞬間成為國內新首富。

半年時間，不僅造就了600位億萬富翁，還造就了一位中國新首富。股票市場的財富效應發揮到了極致。資本市場也由此成為中國社會財富集散地，在財富大潮中留下一波強勁的波瀾。

四、地產業——凝固的財富蛋糕

房地產業是改革無法繞過的瓶頸問題，隨著其他行業一系改革措施的出臺，地產業的滯后明顯地呈現出來。追溯至1978年，中國老百姓還沒有聽說過“房地產”這個詞語，他們只曉得自己家住的房子太擠、太小。

新中國成立30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年，中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米。其中有5年里，上海市的統建住宅沒建造過哪怕1平方米。（參見中國青年報2010年5月19日《中國房地產30年大躍進鄧小平曾想為兒子買房》）

當時住房最為緊張的上海，一家人擠在十幾平米住房內的情形十分常見。住房的剛性需求越來越強烈，而計劃內的福利房卻遠不能滿足需要。地產業在強烈的需求中悄然誕生了。

有經濟學家把中國地產業的誕生與興衰大致分解為三個階段：第一階階段為起步階段；第二階段為炙熱階段；第三階段為泡沫階段。

第一階段從時間上分大約為1980年～1990年。1980年初，奇跡不斷的深圳特區爆出一條新聞，中國第一家房地產公司——深圳經濟特區房地產公司成立了，這一天是1980年的1月8號，仍然習慣于企盼福利分房的中國百姓猛然間發現，住房有了新的解決渠道。當月，《紅旗》雜志發表文章，論證住宅屬于商品，私人購房與社會主義公有制并不矛盾。隨后，圍繞著福利分房是否應該堅持的問題，報紙上也發生了激烈的爭論。與此同時，《人民日報》則罕見地報道了吉林推廣四平市建房出售經驗的消息，消息稱這批住宅同時面向集體單位和個人出售。《紅旗》與《人民日報》在權威媒體的輿論導向相當于確立了地產業的地位，這立刻點燃了建設商品住宅的熱情，中國地產業由此不斷發展壯大。同年4月2日，鄧小平在北京一片灰舊低矮的建筑物旁邊，對胡耀邦、萬里等人發表了后來被稱為《關于建筑業和住宅問題的談話》的言論。這次后來被反復引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出：“城鎮居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清。”于是，地產開發再無懸念，地產公司蓬勃興起。9月，北京市成立了全國第二家房地產公司——北京城市開發總公司，拉開了開發北京的序幕。到同年10月，全國已經有128個城市和部分縣鎮開展了私人購買、建造住宅的工作。

這一年，還下發了《全國城市規劃工作會議紀要》這個綱領性文件。這個紀要明確表示，對新建小城市、衛星城、現有的城市新建區、舊城成片改造區，都應該考慮“組織開發公司，實行綜合開發”。由此，民營企業進入房地產業再無障礙。

客觀地說，地產業剛剛興起之時，受政策與資本的局限，地產業相對比較規范。建筑物基本上以低端住宅為主，價格也在可以承受的范圍之內。一線城市商品房基本保持在3000～5000元/平米之內，二線城市標準住宅基本保持在1000～3000元/平米的水平。按當時的工資本標準，基本符合一套住房價值國際標準年收入的4～6倍的水平，地產業基本健康。

第二階段為炙熱階段。按時間來算，大致為1990～2003年。這十幾年，地產業炙手可熱，地產泡沫開始涌現。1992年，鄧小平發表了“南方講話”，內容隨后被作為當年2號文件下發，緊跟在后面的就是中國房地產開發的浪潮。大批房地產開發經營公司仿佛一夜間冒了出來。

當時地產最為火爆的海南，總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，海島之上彌漫著淘金熱潮，地產炒作初露頭腳。短短幾年，房價增長超過4倍。1993年6月24日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招致命，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下爛尾樓遍地。1993年下半年，海南地產業泡沫應聲破裂，留下600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。

地產業迎來了第一波整頓，隨著一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。隨后，地產業迎來了一波快速發展時期，地產市場開始由賣方市場向買方市場轉變。地產市場開始涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮，住房開發開始注重品質與特色。地產業開始在調控中前行。

據統計，1988年，全國房地產公司為3124家，此后3年，全國房地產公司基本上維持在這個數量；1992年年底，這個數字卻一下子變成了1.2萬家，到1993年又變成了3萬多家。1992年，全國商品房的銷售額達440億元，比上一年增長了80%。

與這組數字相關聯，炙熱的地產業也造就了許多億萬富翁。然而，地產業的財富神話還遠未結束。至1998年國家正式出臺文件決定終止福利房分配為止，地產業又迎來了新的契機。拍地、建房、出售、地產商忙得團團轉，幾億、幾十億、上百億的住房工程開始涌現。只要有地有市場，幾個月時間，地產商就可以造一座城。在福利分房結束后的幾年里，房地產熱已經熱到了何種程度？這可以拿一年中建材價格來衡量一番：水泥、鋼鐵等的價格有時候一個月要漲出3個價格來。

2003年，中國第一家每平米上萬元的樓盤在上海中心住宅區“申江名園”開盤，每平方米的價格是1.1萬元，隨后是2004年的1.6萬元，以及2005年的2.4萬元。不到3年半，價格漲了300%。2003年度《福布斯》“中國大陸百名富豪榜”公布，涉及房地產業的富豪竟有35個，前10名富豪中，有6個是靠房地產一舉暴富的。與這些大富們相伴的還有許多小富們。最先富起來的溫州人不甘失去炒房的機會，結伴而行。出上海入廣東下北京，只要有商品房的地方總能看到溫州人的身影，“溫州炒房團”由此得名。演繹了許多財富神話，據央視報道，一名溫州商人，攜30萬進上海，專職炒房，3年下來，手中積累了1000多萬還有7套商品住宅。如果問那個年代有什么生意最賺錢，溫州人的答案一定是炒房。

炒房一族的出現，助長了房價上漲的動力，也招致了諸多批評。許多知名專家與學者開始公開譴責高房價，國家開始出臺一系列的調控措施。然而，炙熱的房市仍然沒有降溫的跡象，地產泡沫越吹越大。

第三階段為地產泡沫階段。大致時間為2003年至今。地產業發展至2003年前后，在社會公眾不絕于口的批評聲中，萬元每平米的住宅樓開始在一線城市悄然涌現。特別是北京、上海、深圳，萬元以上每平米的價格成了開發商品質的標志，也成了社會輿論抨擊的主要目標。有人算了一筆賬，一個公職人員，不吃不喝工作一輩子也買不起一套住宅。由此，住宅價格遠遠地脫離了國際標準，地產泡沫不可抑制地出現了。人們不得不習慣于在高房價的壓力下過日子，從此，有房一族成了“房奴”，無房一族望房興嘆。中國房地產市場這塊巨大的財富蛋糕變得撲朔迷離，毀譽參半。一場住房商品化的改革變成了地產大亨與政策及社會民眾的未見結果的博弈。

地產30年，功過難以評說。30年中，多少人拿出畢生積蓄換來一所住宅？多少人背負銀行10年乃至20年的住貸還款壓力才擁有自己的住所？多少人在地產業中賺得腦滿腸肥？沒有權威的統計，也沒有人詳細分說這之中的利弊。財富被無情地凝固在這些灰色建筑之中。地產業成了社會財富的轉換器，購房人大部分重歸財富起跑線，地產商則擁有了大把的鈔票虎視眈眈地緊盯著地產市場。一個可以斷言的事實就是，社會財富總量在增長，財富蛋糕在膨脹。

一系列的宏觀調控，一系列的抑制泡沫的措施過后，地產業終于迎來了拐點，根據國家統計局統計，2011年9月份全國70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市仍有29個。所幸的是，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。另外，作為國內樓市風向標的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環比再次全面持平，這已經是這四大一線城市房價連續第三個月處于環比“停漲”的狀態。房地產市場終于迎來久違的拐點，降價之聲開始不絕于耳。