最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

·2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過

·根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產管理法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第八條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

第十二條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十六條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第十七條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第十八條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第十九條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十二條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理不動產抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十三條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得不動產權屬證書并與擔保權人辦理了不動產抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十四條 本解釋自2003年6月1日起施行。

城市房地產管理法施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

城市房地產管理法施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

城市房地產管理法施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

·2004年11月23日最高人民法院審判委員會第1334次會議通過

·根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正

為正確審理國有土地使用權合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

一、土地使用權出讓合同糾紛

第一條 本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府自然資源主管部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的合同。

第二條 開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。

本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府自然資源主管部門追認的，可以認定合同有效。

第三條 經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。

當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。

第四條 土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。

第五條 受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。

第六條 受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。

二、土地使用權轉讓合同糾紛

第七條 本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的合同。

第八條 土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

第九條 土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；

（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；

（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規定處理。

第十條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

第十一條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

三、合作開發房地產合同糾紛

第十二條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的合同。

第十三條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。

當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十四條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的違約情況確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的違約情況無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十五條 房屋實際建筑面積少于合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的違約情況確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人違約情況無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十六條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：

（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準；

（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；

（三）擅自變更建設工程規劃。

因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第十七條 房屋實際建筑面積超出規劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第十九條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。

第二十條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十一條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十二條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十三條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

四、其它

第二十五條 本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一審案件適用本解釋。

本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋

·2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過

·根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正

為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等法律的規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

第二條 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

第四條 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合民法典第二百七十六條有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為民法典第二百七十五條第二款所稱的車位。

第七條 處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為民法典第二百七十八條第一款第（九）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

第八條 民法典第二百七十八條第二款和第二百八十三條規定的專有部分面積可以按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

第九條 民法典第二百七十八條第二款規定的業主人數可以按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未依據民法典第二百七十九條的規定經有利害關系的業主一致同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為民法典第二百七十九條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據民法典第二百八十條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

第十四條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形，權利人請求建設單位、物業服務企業或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為民法典第二百八十六條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：

（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋

·2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過

·根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第二條 物業服務人違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務人退還其已經收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第三條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務人退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

第四條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院可以參照關于業主的規定處理。

第五條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關于審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律若干問題的解釋

·2013年12月27日最高人民法院審判委員會第1601次會議通過

·根據2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過的《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋〉等二十七件民事類司法解釋的決定》修正

為正確審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件，根據《中華人民共和國農村土地承包法》《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合民事審判實踐，就審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律的若干問題，制定本解釋。

第一條 農村土地承包仲裁委員會根據農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第十八條規定，以超過申請仲裁的時效期間為由駁回申請后，當事人就同一糾紛提起訴訟的，人民法院應予受理。

第二條 當事人在收到農村土地承包仲裁委員會作出的裁決書之日起三十日后或者簽收農村土地承包仲裁委員會作出的調解書后，就同一糾紛向人民法院提起訴訟的，裁定不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

第三條 當事人在收到農村土地承包仲裁委員會作出的裁決書之日起三十日內，向人民法院提起訴訟，請求撤銷仲裁裁決的，人民法院應當告知當事人就原糾紛提起訴訟。

第四條 農村土地承包仲裁委員會依法向人民法院提交當事人財產保全申請的，申請財產保全的當事人為申請人。

農村土地承包仲裁委員會應當提交下列材料：

（一）財產保全申請書；

（二）農村土地承包仲裁委員會發出的受理案件通知書；

（三）申請人的身份證明；

（四）申請保全財產的具體情況。

人民法院采取保全措施，可以責令申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，裁定駁回申請。

第五條 人民法院對農村土地承包仲裁委員會提交的財產保全申請材料，應當進行審查。符合前條規定的，應予受理；申請材料不齊全或不符合規定的，人民法院應當告知農村土地承包仲裁委員會需要補齊的內容。

人民法院決定受理的，應當于三日內向當事人送達受理通知書并告知農村土地承包仲裁委員會。

第六條 人民法院受理財產保全申請后，應當在十日內作出裁定。因特殊情況需要延長的，經本院院長批準，可以延長五日。

人民法院接受申請后，對情況緊急的，必須在四十八小時內作出裁定；裁定采取保全措施的，應當立即開始執行。

第七條 農村土地承包經營糾紛仲裁中采取的財產保全措施，在申請保全的當事人依法提起訴訟后，自動轉為訴訟中的財產保全措施，并適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條關于查封、扣押、凍結期限的規定。

第八條 農村土地承包仲裁委員會依法向人民法院提交當事人證據保全申請的，應當提供下列材料：

（一）證據保全申請書；

（二）農村土地承包仲裁委員會發出的受理案件通知書；

（三）申請人的身份證明；

（四）申請保全證據的具體情況。

對證據保全的具體程序事項，適用本解釋第五、六、七條關于財產保全的規定。

第九條 農村土地承包仲裁委員會作出先行裁定后，一方當事人依法向被執行人住所地或者被執行的財產所在地基層人民法院申請執行的，人民法院應予受理和執行。

申請執行先行裁定的，應當提供以下材料：

（一）申請執行書；

（二）農村土地承包仲裁委員會作出的先行裁定書；

（三）申請執行人的身份證明；

（四）申請執行人提供的擔保情況；

（五）其他應當提交的文件或證件。

第十條 當事人根據農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第四十九條規定，向人民法院申請執行調解書、裁決書，符合《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第十六條規定條件的，人民法院應予受理和執行。

第十一條 當事人因不服農村土地承包仲裁委員會作出的仲裁裁決向人民法院提起訴訟的，起訴期從其收到裁決書的次日起計算。

第十二條 本解釋施行后，人民法院尚未審結的一審、二審案件適用本解釋規定。本解釋施行前已經作出生效裁判的案件，本解釋施行后依法再審的，不適用本解釋規定。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋（一）

·2020年12月25日最高人民法院審判委員會第1825次會議通過

·2020年12月29日最高人民法院公告公布

·自2021年1月1日起施行

·法釋〔2020〕24號

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》等相關法律規定，結合審判實踐，制定本解釋。

第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條 異議登記因民法典第二百二十條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條 未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

第五條 預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。

第六條 轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付合理價款并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為民法典第二百二十五條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

第七條 人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為民法典第二百二十九條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。

第八條 依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的權利人，依據民法典第二百三十五條至第二百三十八條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 民法典第三百零五條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；

（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件優先購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張依據民法典第三百零五條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十五條 具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十六條 受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條 民法典第三百一十一條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以民法典第二百二十六條規定的方式交付動產的，轉讓動產民事法律行為生效時為動產交付之時；當事人以民法典第二百二十七條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十八條 民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第十九條 轉讓人將民法典第二百二十五條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合民法典第三百一十一條第一款第三項規定的善意取得的條件。

第二十條 具有下列情形之一，受讓人主張依據民法典第三百一十一條規定取得所有權的，不予支持：

（一）轉讓合同被認定無效；

（二）轉讓合同被撤銷。

第二十一條 本解釋自2021年1月1日起施行。