一、土地的屬性

土地，我們再熟悉不過，任何人都離不開它。關(guān)于如何準(zhǔn)確界定土地這一概念，許多文獻(xiàn)都進(jìn)行過不同表述，在此不一一贅述。簡單說，土地就是地球陸地的表層部分，是由氣候、地貌、巖石、土壤、植被、水文、地質(zhì)等自然要素和人類活動(dòng)的種種結(jié)果相互作用形成的自然與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)綜合體。準(zhǔn)確認(rèn)識土地，至少應(yīng)從土地的自然要素、利用狀況、產(chǎn)權(quán)狀況這三個(gè)方面進(jìn)行綜合考察，這三個(gè)方面的具體狀況決定了特定區(qū)域或特定條件下的土地內(nèi)涵。

首先，土地的物質(zhì)基礎(chǔ)由地球陸地表層的各種自然要素構(gòu)成，包括一定區(qū)域的地質(zhì)、水文、巖石基礎(chǔ)在相應(yīng)的氣候條件、地貌形態(tài)下所形成的土壤、地形、植被等狀況。這些基礎(chǔ)要素的不同，決定了一定區(qū)域土地自然狀況的不同。

其次，土地為人類生活與生存提供場所與環(huán)境，為生物生產(chǎn)提供生境與養(yǎng)分，是一種重要的生產(chǎn)要素，并由此構(gòu)成經(jīng)濟(jì)資源。經(jīng)濟(jì)學(xué)家常常將土地作為“自然力”的代表，分析其與勞動(dòng)力、資本共同創(chuàng)造財(cái)富的生產(chǎn)過程及分配關(guān)系。土地在被人類投入利用的過程中會(huì)形成不同類型的用地方式，如種植農(nóng)作物的耕地、生長樹木的林地、建設(shè)城市的建設(shè)用地等，進(jìn)而產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，也就表現(xiàn)出不同的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此，土地的利用能力和利用狀況是決定土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基礎(chǔ)。

第三，作為地球表層部分的土地，其地理位置固定；而作為生產(chǎn)要素和經(jīng)濟(jì)資源的土地，又需要且容易被私人占有，因此土地的歸屬與產(chǎn)權(quán)關(guān)系構(gòu)成了其重要內(nèi)容。在人類社會(huì)占有與利用土地的過程中，首先出現(xiàn)的是基于占有而形成的所有權(quán)；然后在不同的利用過程中逐步演化出了使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等。基于土地的占有與使用，又產(chǎn)生了諸如佃種、租賃、買賣等交易關(guān)系。在研究土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過程中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同的權(quán)利狀況決定了不同的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。而且，有些土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系可以通過占有、使用關(guān)系進(jìn)行產(chǎn)權(quán)設(shè)置與界定，以明晰并解決其經(jīng)濟(jì)關(guān)系；但有些土地利用過程與結(jié)果卻難以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，例如我們每天行走的道路，是任何生產(chǎn)和生活過程所必需的，但是公共道路的修建問題卻很難通過私人投資予以解決，因?yàn)殡y以通過界定產(chǎn)權(quán)獲取收益以收回投資，因此道路只能作為公共物品由政府提供。但是，無論是在私有產(chǎn)權(quán)還是公共產(chǎn)權(quán)的情況下，產(chǎn)權(quán)界定都是土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基礎(chǔ)和重要內(nèi)容。

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的“土地”，與經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的“土地”略有區(qū)別。在傳統(tǒng)的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，土地、資本、勞動(dòng)被并稱為三大生產(chǎn)要素，其中土地代表自然要素，資本代表勞動(dòng)工具、投入再生產(chǎn)的積累等非自然要素，勞動(dòng)就是人力。如馬歇爾在所著《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中明確提出，“土地這個(gè)名詞則用來包括一切產(chǎn)生收入的自然贈(zèng)予，如礦山、漁場等”1，也就是說，土地被當(dāng)作了“自然資源”的代名詞。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)家也強(qiáng)調(diào)：“土地不是唯一的具有生產(chǎn)性能的自然力，但它是唯一的或幾乎唯一的能由人占為己有以取得特殊或獨(dú)占利益的自然力。江河與海洋的水能夠轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)器、供航行并供給魚類，所以毫無疑問具有生產(chǎn)力。風(fēng)轉(zhuǎn)動(dòng)我們的磨機(jī)，連太陽的熱也和人的勞動(dòng)協(xié)作。但是慶幸的是，直到現(xiàn)在，誰都不能說，風(fēng)和太陽光是我的，因此不能對風(fēng)和太陽光的生產(chǎn)性服務(wù)索取報(bào)酬。”2也就是說，并不是所有對生產(chǎn)做貢獻(xiàn)的自然要素都能夠參與收入分配，只有能夠被私人占有的那部分才需支付代價(jià)。

綜上所述，土地由自然要素構(gòu)成其物質(zhì)基礎(chǔ)，作為自然產(chǎn)物、總量有限、位置固定、可持續(xù)利用等特征的生產(chǎn)要素形成了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，在被人類投入利用的過程中圍繞著土地又會(huì)形成可通過法律制度、產(chǎn)權(quán)界定解決的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及無法通過產(chǎn)權(quán)界定解決的“外部性”問題等等。這些特點(diǎn)決定了土地具有三種基本屬性，即自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、公共屬性。研究土地問題，必須遵循土地自身的本質(zhì)屬性，土地的本質(zhì)屬性決定了土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特殊性。

土地的自然屬性取決于其屬于自然物，表現(xiàn)為土地是自然產(chǎn)物，具有總量不變、位置固定、用途多樣、可永續(xù)利用等特性，這些基本特性是土地資源的基礎(chǔ)屬性，也是本質(zhì)屬性，決定了土地和其他自然資源和經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的區(qū)別。土地作為自然產(chǎn)物，其所擁有的自然生產(chǎn)力是任何經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)都不具備的，因此被稱為“財(cái)富之母”。作為自然產(chǎn)物，一定區(qū)域內(nèi)的各種自然要素狀況共同構(gòu)成了該區(qū)域的土地狀況，人類可以對其進(jìn)行改造，但土地狀況總體由自然條件決定，因此具有總量有限、位置固定、供給缺乏彈性等特征。此外，任何人類創(chuàng)造的財(cái)產(chǎn)都具有壽命，使用過程中都會(huì)產(chǎn)生減損；而土地作為自然的產(chǎn)物則可以永續(xù)利用，且利用過程中會(huì)引發(fā)土地相關(guān)條件的變化，如持續(xù)耕種土地可能會(huì)促進(jìn)土壤熟化，也可能會(huì)引起肥力降低，持續(xù)建設(shè)與改造城市可能會(huì)促進(jìn)土地利用條件的改善，但也可能導(dǎo)致交通擁堵、環(huán)境污染，乃至城市生態(tài)環(huán)境破壞等。不同的土地利用結(jié)果取決于對土地的利用是否合理，利用不合理就會(huì)導(dǎo)致土地的部分條件被破壞，如陡坡地耕種會(huì)引起水土流失，危害物質(zhì)排放與泄露會(huì)引起土地污染等。土地的自然屬性決定了人類的土地利用行為須遵循自然規(guī)律。

土地在被人類投入利用的過程中，還產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)屬性、公共屬性等延伸屬性。

土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為其作為重要的生產(chǎn)要素之一，具有生產(chǎn)能力，且其生產(chǎn)能力的大小及可利用方式?jīng)Q定了其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的高低，表現(xiàn)為所有者或使用者所帶來收益的能力。而且，由于土地具有永續(xù)利用性，即不因使用而減損乃至消失，其長期收益能力還表現(xiàn)為土地可形成財(cái)產(chǎn)。由于土地具有位置固定性的特點(diǎn)，因此土地及其地上物所形成的財(cái)產(chǎn)稱為不動(dòng)產(chǎn)（real estate）。在一定的產(chǎn)權(quán)制度體系下，決定其作為財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系，并構(gòu)成土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要內(nèi)容。土地的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為土地具有投資與資本屬性，且由于土地屬于自然產(chǎn)物，總量有限，長期來看具有持續(xù)增值的特性，短期也會(huì)受到規(guī)劃用途改變、城市建設(shè)投資及基礎(chǔ)設(shè)施改善等因素影響產(chǎn)生增值，因而土地往往成為投資者重點(diǎn)關(guān)注的對象。土地的經(jīng)濟(jì)屬性決定了人類開發(fā)利用土地須遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

土地的公共屬性是指土地的分配與使用不能只滿足私人經(jīng)濟(jì)利益最大化，還必須考慮人類社會(huì)發(fā)展和資源可持續(xù)利用的整體要求。這也是由土地的自然屬性決定的：土地作為自然產(chǎn)物的本質(zhì)決定了其無論作為生產(chǎn)要素還是財(cái)產(chǎn)，都是大自然的賦予，必須考慮不同時(shí)代人類的可持續(xù)利用；其總量有限的特性決定了配置與使用土地時(shí)要考慮到均衡的要求，包括不同類型的均衡、不同主體的均衡等，“耕者有其田”“居者有其屋”才能保障所有個(gè)體的生存，過度兼并往往引起饑餓與社會(huì)動(dòng)蕩；而土地位置固定的特性決定了其相鄰關(guān)系的特殊性，即會(huì)產(chǎn)生外部性的結(jié)果。關(guān)于土地公共屬性的認(rèn)識，早在伊利、莫爾豪斯的著作《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》（Elements of Land Economics）中就已經(jīng)出現(xiàn)。伊利和莫爾豪斯在書中強(qiáng)調(diào)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的范圍是研究農(nóng)地、市地、林地、礦地、水權(quán)涉及的公共政策3，并強(qiáng)調(diào)“一個(gè)土地政策就是規(guī)劃自然資源的利用，使其達(dá)到令人滿意的目標(biāo)。土地政策的目標(biāo)，構(gòu)成了衡量任何一種土地利用是否明智和有無效率的準(zhǔn)繩”4。他們還進(jìn)一步提出土地利用的社會(huì)目標(biāo)主要包括：（1）財(cái)富的生產(chǎn)與分配的平衡；（2）自然資源的保護(hù)；（3）增加有賴于土地利用的生活樂趣。這些公共目標(biāo)是土地公共屬性的具體體現(xiàn)，并需要通過法律或政策予以保障和實(shí)現(xiàn)，這些法律或政策目的“在于把互相沖突的私人利益加以調(diào)整并使之調(diào)和起來，在于保護(hù)公共利益免受漫無限制的唯利是圖的影響”5。因此，立法者或政府（公權(quán)力）所考慮的應(yīng)該是某些比個(gè)人致富更為重要的公共目標(biāo)。另外，公共屬性還體現(xiàn)在土地利用的外部性，以及土地利用的社會(huì)價(jià)值和社會(huì)功能等方面。

為什么要特別強(qiáng)調(diào)土地的公共屬性？其他商品也有公共性，比如華為公司制造的手機(jī)，其公共性大到振興民族產(chǎn)業(yè)，小到為每個(gè)使用者提供通訊方便，這就是亞當(dāng)·斯密所說的，每個(gè)廠商為了實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化，最終增進(jìn)社會(huì)福利的改善。而土地的公共屬性是不同的。土地屬于自然產(chǎn)物，總量有限，且任何人、任何生產(chǎn)都需要使用，都離不開，這是其他商品所不具備的。手機(jī)在現(xiàn)代生活中確實(shí)非常重要，但是任何人離開手機(jī)可能會(huì)影響生活，卻不會(huì)影響生存。土地則不同，人們離開土地會(huì)直接影響生存。因此，必須考慮土地資源配置的公平問題，需要保障“耕者有其田”“居者有其屋”；必須進(jìn)行土地用途管制，保障不同區(qū)域、不同類型的用地結(jié)構(gòu)符合社會(huì)整體需求。

綜上，土地的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、公共屬性共同決定了研究土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律的特殊性，決定了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門學(xué)科的獨(dú)立性。土地的這些特殊屬性也決定了研究土地經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象須遵循土地作為自然資源、生產(chǎn)要素和經(jīng)濟(jì)資財(cái)時(shí)的基本原則和要求。

1. 土地自然屬性是基礎(chǔ)

任何土地利用行為或者針對土地的經(jīng)濟(jì)行為都必須尊重土地的自然屬性，比如坡度太大不宜開墾，必須退耕還林，防止水土流失；軟土地基必須予以加固方能用于建設(shè)建筑物，等等。尊重土地的自然屬性是保障土地資源可持續(xù)利用的前提。基于土地自然屬性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)考察不難發(fā)現(xiàn)，一方面土地總量有限，不可再生，不是無限多，這決定了土地的自然供給無彈性；另一方面，土地作為生產(chǎn)要素，屬于自然要素，不可由人類創(chuàng)造，又是影響生態(tài)環(huán)境的重要基礎(chǔ)，這決定了必須以合理開發(fā)與有效保護(hù)為前提進(jìn)行土地的開發(fā)利用。土地的位置固定性，決定了土地作為商品進(jìn)行交易必須以產(chǎn)權(quán)交易為基礎(chǔ)或形式，進(jìn)而決定了土地權(quán)屬登記的必要性。因此，土地自然屬性決定了土地經(jīng)濟(jì)屬性的特殊性。

2. 土地經(jīng)濟(jì)屬性是結(jié)果和手段

土地被人類投入生產(chǎn)利用，是不可或缺的生產(chǎn)要素，這決定了其具有經(jīng)濟(jì)屬性。土地的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)在土地的肥沃程度、質(zhì)量優(yōu)劣會(huì)決定土地的產(chǎn)出能力，影響土地利用的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，進(jìn)而影響其價(jià)格。土地位置固定決定了其區(qū)位差異，影響利用方式、利用結(jié)果，進(jìn)而影響其價(jià)格；同時(shí)，土地位置固定往往還引起特定土地條件的壟斷。合理利用土地，能夠產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)結(jié)果，包括土地作為生產(chǎn)要素的產(chǎn)出和土地作為財(cái)產(chǎn)的價(jià)值乃至投資價(jià)值等。同樣，也可以利用土地經(jīng)濟(jì)機(jī)制誘導(dǎo)和調(diào)控土地利用。

3. 土地公共屬性是規(guī)則

土地具有公共屬性，這決定了土地資源配置利用與收益分配的特殊性。首先是土地分配規(guī)則的特殊性。古今中外，為什么每個(gè)政權(quán)都要防止土地過度集中？土地一旦集中在少數(shù)人手中，就會(huì)引起社會(huì)動(dòng)蕩，而要解決社會(huì)動(dòng)蕩，“平均地權(quán)”“耕者有其田”“居者有其屋”往往就是最重要、也是最有效的解決路徑，以保障“財(cái)富的生產(chǎn)與分配的平衡”。有研究認(rèn)為，“一些最著名的成功的土地改革，其共同特點(diǎn)是對沒收地主的財(cái)產(chǎn)很少給予補(bǔ)償，甚至完全不給補(bǔ)償。不僅1917年后的俄國和1949年后的中國是這樣，連第二次世界大戰(zhàn)后的日本和南朝鮮的政策也是如此”6。當(dāng)然，從土地經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的角度來說，這種革命式的強(qiáng)制性沒收并不是最合適的方式，但是往往是在社會(huì)土地分配出現(xiàn)嚴(yán)重不公平時(shí)不得不推行的措施。

其次是土地利用方式選擇規(guī)則的特殊性。這一特殊性體現(xiàn)為用途管制，也是土地作為財(cái)產(chǎn)區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的主要特征。土地資源總量有限，用途多樣，且不同用途給產(chǎn)權(quán)主體帶來的收益往往有巨大差異，那么一定區(qū)域內(nèi)的土地究竟做為何種用途，必須通過規(guī)劃等公共政策乃至法律手段予以確定，才能遵循公共利益、整體利益最大化規(guī)則。當(dāng)然，在滿足公共利益、整體利益最大化的同時(shí)，往往會(huì)損害部分私人利益、產(chǎn)權(quán)主體利益，對這部分利益的損害只能遵循公平補(bǔ)償原則，而非基于市場交易的利益博弈原則。

第三是利益分配規(guī)則的特殊性，尤其是利益再分配規(guī)則的特殊性。即由于用途管制導(dǎo)致土地收益出現(xiàn)的差異，要基于公平原則通過征稅等方式實(shí)行收益再分配，防止由于公共政策乃至市場因素導(dǎo)致少數(shù)人獲取暴利。國際上通行的針對不同用途土地區(qū)別征收財(cái)產(chǎn)稅、土地增值稅、資本利得稅等做法，均是遵循這一規(guī)則的具體體現(xiàn)。