前言

土地經濟問題是個悠久的問題，也是一個非?，F實的問題。中國當前的土地制度建立于20世紀中期，解決了數千年來“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”的矛盾，實現了“耕者有其田”，滿足了城鄉建設和工農業發展的要求。然而，隨著21世紀的到來，中國不斷加快城鎮化、工業化的步伐，希望盡快實現民族復興，在這一過程中賦予了土地更多新的功能。研究發現，正是這些新的功能引起了諸多新的矛盾，而且這些新的矛盾日益尖銳。老子曰，“夫物蕓蕓，各復歸其根。歸根曰靜，是謂復命。復命曰常，知常曰明，不知常，妄作，兇。”要從根本上解決日益尖銳的土地問題，必須從探索與發現土地經濟關系的客觀規律入手，并遵循客觀規律進行土地利用與制度建設。而土地作為自然資源、生產要素、經濟財產，其經濟關系所遵循的客觀經濟規律究竟是什么？這一規律是否與其他生產要素和經濟財產的經濟規律一致？探索發現并遵循土地經濟關系的客觀規律，是破解土地問題的重要理論基礎。

長期以來，我們研究土地問題，一直存在著許多困惑。如，經濟學認為公有制會導致效率低下，而私有制又會引起土地壟斷，土地制度與土地利用如何公私兼顧？為了保障糧食安全，必須保護耕地；為了發展與建設，又不得不大量占用耕地，資源保護與資源合理利用如何銜接與平衡？為了建設現代化都市和適應新時代城市發展的要求，不得不進行大規模舊城改造與拆遷，城市改造帶來的舒適與增長及高額的拆遷補償，應該是包括拆遷戶在內的各相關主體都樂見其成的事，可實際拆遷過程中為什么又經常出現矛盾？土地投資、房地產開發可實現價值增長、財富增加，而過高的地價、房價又會引起生產、生活成本大幅上升，土地價格究竟多高合適？更進一步，合理的土地價格究竟取決于什么？這些問題都迫切要求對基于土地經濟理論的客觀規律進行研究。實踐中的做法與結果很多，但符合理論規律的正確答案恐怕只有一種，土地經濟學研究的目標就是要探索其中唯一正確的答案。

隨著土地問題的日益尖銳，理論界和實踐工作者對土地問題的研究也得到蓬勃發展，涌現出大量理論研究成果和實踐改革的探索，為解決發展中的現實問題提供了參考。但是，令人困惑的是，每一個既有問題的解決總會帶來新的問題，改革一直在路上，路上依然有障礙。尤其是在關于土地經濟理論的研究方面，真正被發現的土地經濟規律有什么呢？地租理論、土地報酬遞減規律、區位理論（有觀點認為其屬于地理學范疇），這都是18世紀至19世紀中葉的發現了，那么從20世紀到現在的漫長時間里，土地經濟研究的發現是什么呢？在科學史上，物理學三大定律讓人類認識了所生存的現實世界，化學元素周期表使人類認識了微觀世界的內在規律，人類對基因的發現被認為是找到了生物界的密碼，即使是被認為更多受人類主觀和個別行為影響的經濟學領域，也同樣出現了供求均衡決定市場價格的均衡價格論、產權機制決定市場交易的科斯定理等等被公認的規律，那么土地經濟學領域有沒有類似的規律呢？我相信肯定是有的，只是我們沒有發現而已。不得不說，土地經濟學研究任重而道遠！當然，也可能金庫就在你的腳下。因此，本書試圖凝練與歸納一些土地經濟關系的基本規律，希望能夠為土地經濟研究及土地利用與社會經濟實踐提供思考問題的思路及理論上的參考借鑒。

然而，探索規律與應用規律既密切相關，又完全不同。我們探索土地經濟規律，是希望人們能夠科學應用規律解決現實問題，并促進社會的健康發展。但是，并不排除人們（包括政府）應用規律阻礙社會健康發展。比如火藥的發明，理應為人類解決冶煉與爆破的困難，但是現實中火藥卻經常被用于濫殺無辜。我們探討土地價格規律，發現土地價格在長期中具有上漲趨勢，并不是為了提醒投資者應更多青睞土地投資，而恰恰是希望投資者基于實體經濟需求進行合理投資。因為即使投資于土地可以獲得更高的投資增值，但一旦多數乃至所有投資者都投資于土地炒賣，引起土地價格暴漲，形成泡沫，則當泡沫破滅時必然有投資者會遭受破產，血本無歸，社會總財富也會受到影響，甚至整個經濟體都會因之震蕩。

人類所犯錯誤分兩類，一類是不知道規則或規律時所犯的錯誤，另一類是知道規則或規律后仍犯的錯誤。比如新型冠狀病毒剛開始出現的時候，由于人們不知道其傳播特性、病毒毒性及防治措施等，因此犯了錯誤，導致局部地區出現大量感染，這是可以理解和原諒的。隨著時間的推移，科學家很快通過基因測序、開展病毒學病理研究等方式，發現了病毒的傳播方式及毒性特征，提出了通過隔離切斷傳染源的防疫措施及有效的治療方法，只要嚴格按照這一規則和規律去做，就可以有效地控制住病毒傳播，并降低感染者病死率。此時，在知道了規則和規律后，如果仍不按照規則和規律進行防控，甚至反其道而行，這就是不可原諒的了。在人類長期的土地利用實踐中，同樣存在這樣的問題。因此，土地經濟學研究的首要任務是探索并發現規律，其次是踐行、宣傳與促進土地利用與管理實踐遵循并尊重土地科學規律。

土地經濟學，是以“土地”這一自然要素為基礎研究對象的。土地作為自然資源，又是人類社會生產不可或缺的重要生產要素，必然在人類對其進行利用的過程中產生分配、使用、收益、產權等社會要素，形成千變萬化、錯綜復雜的經濟關系、產權關系、交易關系；而土地作為自然產物（自然力）的生產要素，不會隨著使用而消耗，反而會在使用過程中不斷聚集財富形成不動產，具有了財產功能、投資功能，因此土地投資規律成為土地經濟關系中的重要內容；同時，土地作為自然產物，總量有限，位置固定，卻又是人類生存與發展不可或缺的自然資源與生產要素，這一矛盾決定了對其的分配與使用過程必然具有公共屬性，即其經濟關系必然受到公權力的干預，具體表現為資源保護、規劃管制、產權約束、稅賦征收等。綜上，土地的自然、經濟、公共三大基本屬性構成了土地經濟學研究的重要前提和基礎，相應所形成的土地經濟關系、產權關系、交易關系、投資關系、稅賦關系也就構成了土地經濟學研究的總體框架。

本書按照這五大關系進行分篇論述。之所以稱其為“論綱”，是因為受篇幅和研究基礎限制，實際上本書只是提出了土地經濟學研究的基本框架，呈現了一些基本概念和理論思路，歸納與凝練了一些結論和觀點，在許多內容上還缺乏更系統深入的論證，有待對其進行進一步深入研究與闡述，比如土地經濟關系的構成、土地市場運行的內在機制、土地價格的形成與變化機制，等等。

在浮躁的現實世界中，能夠寧靜地思考、探索土地經濟之道并不容易。在這個盛行快餐文化的時代，寫出一本內容晦澀難懂、觀點未必合時宜的理論性著作非常具有挑戰性。希望大家在忙碌的現實世界不得不用“快餐”充饑之余，想靜下心來思考點理論問題的時候，能夠從本書中獲得一點思考的佐料或線索。也請讀者對待本書時，要么耐心思讀，要么棄之不理，只是千萬不要歪曲誤解理論與現實的關系。因為我們同時還處于崇尚生態文明的時代，我們必須正確認識與對待自然賜予人類的資源與財富。

本書從醞釀、構思、研究到撰寫完成，歷時七年之久，今日收筆，十分欣慰，感謝一直以來鼓勵、支持本書研究的領導與同事。本書從草擬提綱到書稿撰寫，一直得到原國家土地副總督察（專職）、原國務院法制辦副主任、中國法學會副會長甘藏春先生的啟發與鼓勵，許多思路和觀點是在與甘主任的深入交流與討論過程中形成的，能夠及時完稿也有賴甘主任的不時督促，在此深表感謝。感謝我的同事段文技副教授、王健副教授在具體工作上的支持。感謝我的研究生杜挺、李瑤瑤、程建、趙江萌等在部分資料收集及圖表數據處理工作上的協助，在此祝他們學習進步，早成棟梁。最后要感謝商務印書館的葛縈晗編輯，為本書出版做了非常細致、認真、專業的編輯工作，尤其對文字表述的完善、引證文獻的核實等做了卓有成效的工作，特此致謝。

朱道林

2022年1月5日